有明ガーデンシティー（その12）

念を押すようだけど平均坪単価の話だよね？400の部屋もあるよ！とかいう話じゃないよね？

平均が400だと一番のターゲットではある近隣住民の購入が難しくなるね。
中央区、港区の湾岸からってのは少ないだろうしね。
自分は近隣中古に計画変更かな。
江東区ってとこを忘れないでほしい。

平均400はあり得ないし、ガーデンシティに手が届かないからといって有明の中古を選ぶ人もまず居ないと思われる。ガーデンシティでなければパークタワー晴海か品川シーサイドの新築、もしくは中古ならより便利な月島、勝どき、豊洲等から選ぶ人が圧倒的に多いでしょう。

信者というより、信者を騙して、金を巻き上げる方ではないかな？

>>3795
俺は中古なら坪400出せるなら芝浦か港南の中古選ぶ。坪350くらいでも買えるだろう。港区はやっぱり安心だし、再開発の好影響も有明よりはるかに期待できる。

坪400さんは他地域との相対比較の話になると反論できないようですね。

>>3795 匿名さん
近隣はそうじゃないよ。
既にコミュニティをつくってるから、有明から有明、東雲から有明は結構いるよ。
実際、事前発表会の多くは地元の人。

このマンションを買うだろう人

①一次取得者でようやく安いマンションなら買えるだけの頭金と所得を確保した人

②近隣の豊洲、新豊洲、有明内からの買い替え組

③都内に自宅があってセカンドとして購入する人

①の場合、ここが坪400なら買えないだろう。豊洲の中古なら坪280くらいで買える
のでそちらを選ぶ。もし坪400でも買えるなら港区を選ぶに違いない。

②の場合、ステップアップとしてありえない話ではないが、坪400と言えば70㎡でも
8500万。それだけ出せるのに地下鉄もあって便利な豊洲や東雲から、わざわざ有明
を選ぶだろうか？

③の場合、ここを坪400で買うのもありえない話ではないが、セカンド利用に求める
豪華さや眺望や部屋の広さなどが、ここにあるとは思えない。そしてセカンド利用で
1500人もが買うことは無いだろう。

なので、ここが有明の現在の相場感から大きく逸脱するような価格を付けることは
まずありえないだろう。ただし、仮定の話として仮に価格発表までに近隣に地下鉄
駅が出来ることが正式発表されたら坪350はあるかもしれない。

>>3799
事前発表会に来た地元の人が有明ガーデンシティに手が届かなかったら、買い替え自体をあきらめるんじゃない？

わざわざ有明内で中古に買い替える人は少ないでしょ。

>>3801
だから坪400はありえないでしょう。

400はありえないな。まぁ本気で400信じてるやつもいないだろ。

>>3801 匿名さん
部屋のサイズを大きくした人はいるよ。
同じエリアで買い替えてもまたローン減税1から使えるしね。

>>3804
何人いるの？

400がありえない？
あり得るでしょう。

レガシー路線が決まって、しかもスミフ価格ですよ。

スミフが安値で売ると思ってるの？

＞レガシー路線が決まって

レガシー路線ってなんだよ？レガシーって、過去の遺物、時代遅れの、という意味だぞ？


＞スミフが安値で売ると思ってるの？

品川区天王洲でも坪300、中央区晴海でも350だぞ？江東区有明を400にするかよ。

スポーツ施設ができるからマンションが高くなるって本気で思ってる人はいないよね？

近くに出来てマンション価格に影響するのは駅だけ。

>>3807
その通り。
つまり、ここは260〜280万が適正価格
それ以上の値付けなら他を検討した方が良い。

4月下旬販売開始予定だからその前に地下鉄発表は難しいでしょうね。

適正価格は、収入によって違いますからねえ。
あなたの適正価格が300万以下なら、江戸川区や板橋にするしかないのでは？

ここは400万超え確定だよ。

>>3809 匿名さん
マンション価格は、駅だけではなく、利便性施設や、医療施設、眺望やマンションのグレードなど、いろんな要素で変わってくるぞ。
さらに言えばデベによっても変わる。

まさか、有明レガシーって建物の名前だと思ってるの？（笑）

建物が建つとか、そう言う話じゃねーよ

>>3807 匿名さん
ここで言うレガシーは遺産という意味合いで使われている。オリンピックの遺産を残し活かしていうエリアという事。

資料くらいは読めば？

>>3813 匿名さん
電車好きがよく電車の広告である東京駅直通30分みたいな郊外の物件買うのかな？
渋谷や恵比寿なら近いんだけどね、自分は車なのでどうでもいいけど。

ま、何を言ってもここは適正価格270。スミフプレミアムがついて320までは上げてくるかもだが、長期販売必至。購入者のかなりの割合を有明内住み替え組が占める。

以上が妥当な予想ですよ。

理解してないのであれば、まず、のらえもんブログを読むことをオススメする。


結局、有明民大勝利？一帯をスポーツの聖地に。「有明レガシーエリア」が発表！！
http://wangantower.com/?p=12974

2016年12月16日定例会見で小池都知事が、有明アリーナの建設決定を発表するとともに、「有明レガシーエリアを作る」と明言しました。会見、長いので箇条書きにまとめますと

・駒沢オリンピック公園のように、有明一体を有明アリーナを核とした「ARIAKE LEGACY AREA」と命名。東京2020大会のレガシーを詰め込んだ地域とする
・青海のスポーツクライミングや５人制サッカーを大会後、有明地域に移す
・有明体操競技場は展示場として有効利用（これは既発表どおり）
・有明はスポーツとイベントの地に変わり、地域の付加価値、ブランディングにも貢献する
・運営権は民間に委ねるコンセッション方式を採用する


コンセッション方式については、特に驚きはないのですが、スポーツクライミング施設や５人制サッカー会場を有明に移してくるというのは、意外でしたね。港湾局は埋立に使った費用の回収が念頭にあったわけで、こちらから開放されたわけですから。「甲子園に行きたい」のような表現で「有明に行きたい」を目指す、と。

400万超え確定だよ。
あんたの収入に合わせて安く出すわけないでしょ。

小池知事はスポーツやイベントをやる場所として整備していこうとは言ってる。
このことじゃないのか？
知事の会見のどの内容を読むと有明マンションが値上がりするように読めるんだ？
お前らお得意の誇大妄想か？

あんたの適正価格が270万なら、270万で中古でも買えばいいやんけ。

今から建材価格も高騰するだろうしね。
待てば待つほど高騰する相場、もう始まったよ。

都内で新築270万だと、江戸川区とか行かなきゃ無いんじゃねーの？

庶民的なインド人と、庶民的な中国人が住民のほとんどを占めてて、バイクとかすぐ盗まれるエリアだから若干怖いけど、そっちにしたら？

円安になってきたから、間違いなく輸入建材は高騰するね。
あとは、オリンピック関連の建設が始まる影響や、熊本復興需要の影響でどれだけ高騰するかによる。

安い労働力の外国人を雇って建築費用を下げようって試みがあるけど、これ上手くいくのかなぁ。逆に高くならなきゃいいけど。

有明レガシー宣言が出たことは、有明の開発にとってはむしろデメリットの面が大きい。
スポーツ施設やイベント会場はマンションの資産価値にはつながらないし、どちらかと言うと嫌悪施設に近い。しかもマンションや生活利便施設ができる余地がなくなってしまった。もともと有明はオリンピック後、人口が大幅に増加する見通しだったがそれがなくなったわけで、住民のための投資も考えなくてよくなったということ。これでは地下鉄はおろか、BRTの時期や運行本数にも影響が出てしまうだろう。

じゃあ好きなだけ高く売り出したらいいよ。
オリンピック終わったら暴落するんだから待ってればいい。
コストがいくらかかってようが消費者には関係ないから。
有明じゃなきゃいけない人なんかいないんだから、他の場所を買うだけだよ。

原価割れしようが売れなきゃ維持費もかかるし値下げするしかない。
完成品在庫は持ってるところが一番弱いことはよく知ってるんだよ。

妥当な価格というなら坪単価400万超えでしょう。
適正価格の450万までは近いと思うよ。

そもそも、東京都の不動産は海外の主要都市と比較して安すぎるんだよ。
今や激安と言っても良いレベル。

高騰というよりも、グローバル価格に近づくという意味で、値段は上がっていくだろうね。
グローバル化が早ければ早いほど、値段は急激にあがるだろうと予想される。

江戸川区にしたら？
江戸川区なら270万でも豪華なマンション買えそう。

>>3823
有明民が、よその区をバカにするのはやめといた方がいいと思うぞ。笑

有明レガシーエリアって、いわゆるオリンピック記念公苑ができるって事だよ。
普通に有明にとってはメリットだらけ。

>>3827

また信者発見。お祈りの言葉はグローバルな。

いいから、江戸川区にしとけ。
葛西あたりのスーパー行くと、中国人・インド人だらけで引くレベルだけど。

不動産価格はその国の経済力の反映。
日本の不動産に魅力がないから安いだけ。
資本主義経済を理解してない中卒のマンション営業にはわかんないだろうな。

>>3828
うんうん。江戸川区のほうが、確実に住みやすさは上だろう。

葛西のマンション住んでた時、リッターバイク盗まれて驚愕したわ。
怖いから、すぐ引っ越した。

江戸川区がお似合い（笑）

>>3830
有明レガシーがメリットになるわけないだろ。体よく３連敗知事のエクスキューズに利用されただけ。

江戸川区って、ほとんど海抜マイナスエリアじゃなかったっけ。

>>3836
江戸川区以下がなんか言ってる？笑

オリンピック記念公苑が近くにできたら、すげー嬉しいけどな。
まぁ、メリット感じないなら葛西とかにしたら？（笑）
お似合いだぞ。

マンション営業は海外は関係ないからグローバル経済なんて週刊誌で読んだくらいの理解しかない。
しかも自分の都合よく湾曲させて使ってる。

不動産のセンスなんて、人それぞれなんだし、好みだって人それぞれでいいんじゃない？

オリンピック記念公苑で、緑とスポーツ・イベントの街になるのが嬉しい人もいるだろうし、嫌いな人がいてもおかしくない。

俺は、スポーツ・イベントの緑と水辺のエリアになったら、すげーー嬉しいから、有明に住むよ。

葛西で我慢できるなら、葛西に行けば？安いし。（笑）

葛西の犯罪率の高さは異常。

江戸川区の方が住みやすい人も居るのは否定しない。
江戸川区の方が上だと思う人がいても否定しない。

そういう人は、江戸川区に住むべきなんだよ（笑）

人それぞれなんだから。

まぁ、落ち着いて、ちゃんと読め。（笑）




理解してないのであれば、まず、のらえもんブログを読むことをオススメする。


結局、有明民大勝利？一帯をスポーツの聖地に。「有明レガシーエリア」が発表！！
http://wangantower.com/?p=12974

2016年12月16日定例会見で小池都知事が、有明アリーナの建設決定を発表するとともに、「有明レガシーエリアを作る」と明言しました。会見、長いので箇条書きにまとめますと

・駒沢オリンピック公園のように、有明一体を有明アリーナを核とした「ARIAKE LEGACY AREA」と命名。東京2020大会のレガシーを詰め込んだ地域とする
・青海のスポーツクライミングや５人制サッカーを大会後、有明地域に移す
・有明体操競技場は展示場として有効利用（これは既発表どおり）
・有明はスポーツとイベントの地に変わり、地域の付加価値、ブランディングにも貢献する
・運営権は民間に委ねるコンセッション方式を採用する


コンセッション方式については、特に驚きはないのですが、スポーツクライミング施設や５人制サッカー会場を有明に移してくるというのは、意外でしたね。港湾局は埋立に使った費用の回収が念頭にあったわけで、こちらから開放されたわけですから。「甲子園に行きたい」のような表現で「有明に行きたい」を目指す、と。

理解してないやつは、ちゃんと読め。笑

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
有明レガシー宣言が出たことは、有明の開発にとってはむしろデメリットの面が大きい。
スポーツ施設やイベント会場はマンションの資産価値にはつながらないし、どちらかと言うと嫌悪施設に近い。しかもマンションや生活利便施設ができる余地がなくなってしまった。もともと有明はオリンピック後、人口が大幅に増加する見通しだったがそれがなくなったわけで、住民のための投資も考えなくてよくなったということ。これでは地下鉄はおろか、BRTの時期や運行本数にも影響が出てしまうだろう。

>>3844

江戸川区を見下したつもりが、逆に見下されて残念だったね。笑

↑買えないとこうなるよ（笑）

葛西がお似合い。

>>3848
有明買うとそうなるの？ 笑

なんか必死だね。。

>>3845 匿名さん

良く、マンコミュで、豊洲民の勝利、有明民の大勝利、みたいな表現をみて、こういう表現するのって、湾岸民くらいだよな、と思っていたのですが、湾岸民に人気のブロガーが使っていたのですね。

なんというかお里が知れるというか、やはり、湾岸民の民度の低さというか、見栄張り度というか、中の上というポジションからくるコンプレックス度は、半端ないですね。

麻布民の大勝利、広尾民の大勝利、松濤民の大勝利、なんて表現、聞いたことありません。

そもそも、有明民は何と戦ってるの？

有明し買えなかったんだね、という世間の冷ややかな視線？

有明マンションの住民板とか行くと、大勝利どころか最強伝説、なんて表現も頻発しますよ。ｗ
たしかに有明民の仮想敵って何なんでしょうね？

なんで坪400とか270とか極端な話になるのかな。
ブリリア３兄弟が平均250ぐらいだから、これを新築で建てたら経年劣化分で20、新築プレミアで20で290だよ。
これにスミフ価格で40足すと、AGCは平均坪330がベースだよ。
そこに高速が近い、駅近（特にりんかい線）、大規模商業施設隣接、プール、ジムなしなどの要素をどう考えるかでしょ。

>>3851
>>3852

有明民全体ではなく、有明の某タワマン民限定かもね。

ここが平均坪単価400はおかしいと言ってるのに、買えないなら江戸川区に住めという話にすり替えるパターン

＞有明レガシー宣言が出たことは、有明の開発にとってはむしろデメリットの面が大きい。
スポーツ施設やイベント会場はマンションの資産価値にはつながらないし、どちらかと言うと嫌悪施設に近い。しかもマンションや生活利便施設ができる余地がなくなってしまった。もともと有明はオリンピック後、人口が大幅に増加する見通しだったがそれがなくなったわけで、住民のための投資も考えなくてよくなったということ。これでは地下鉄はおろか、BRTの時期や運行本数にも影響が出てしまうだろう。

その通りだと思う。現在の有明アドレスの住民は4195世帯8913人しかいない。しかも、4195世帯が広い有明に分散してる。夜間人口がどんどん増えるなら生活インフラも充実させようという話になるし、生活に必要な店舗も採算が見込めるようになるので増えるだろうが、残っている土地にもスポーツ施設しかできないのであれば、良好な住宅地としての投資は今後も進まないということになってしまう。有明民大勝利とか書いてるブロガーは馬鹿か？と思う。

>>3846
アーホだな。イベントホールが増えて日中人口や休日人口が増加し活気が出る。ホテル、SOHO、商業施設やスポーツ施設、親水公園ランニングでまたまた人が来て活気が出る。
住居人口が38000→15000になっても活気エリアの創出で50000は余裕で超える。空間に余裕があり、スポーツや余暇が充実した場所に住みたいインバウンドや湾岸大好き民も多く人気エリアに育つ。
これくらい想像できんか。
だいたい、ゼロメートル地帯は都内最悪の危険地帯だがや。金があるならこっちに来たら良い。無いなら悲壮と妬みしかないから去れ。
坪300なら低層階で出るかもな。スミフに懇願しなはれ。

>>3857 ご近所さん
ゼロメートル地帯から避難してその外側の埋め立て地に移るって避難なんですかね。

>>3858
たいしてかわらんね。

有明は首都圏広域防災のヘッドクォーターです。
２３区で大地震が起きた際には、災害現地対策本部が有明に設置されます。
埋立地だから危険とかではないです。
ここ検討してるなら、もう少し調べた方が良いよ。

ゼロメートル地帯云々言うのであればそれは埋め立て地も一緒だよな。有明は大規模火災発生
はないがね。しかし液状化で道路が使い物にならなくなることは考えてないんだろうか。
それと、有明の丘ができたのは2010年で東日本大震災前。津波のことは全く想定していない。
東日本大震災後だったら、あそこに防災公園を作ろうという計画は吹っ飛んでいただろうよ。

これまで東京湾が津波に襲われることは想定されてきたのだろうか。実は有明の施設は、津波の発生の可能性を考慮せずに作られた施設なのである。これまで東京湾が津波に襲われる可能性についてはあまり議論されてこなかった。国の中央防災会議で想定されている首都直下地震は震源が荒川河口付近という設定であり、確かにその場合は東京湾に津波が発生する可能性は極めて小さい。

しかし、あまり大きく報道されなかったが、宮城県沖を震源とする東日本大震災では、東京湾にも津波が押し寄せた。内房の木更津市では2ｍ強の津波が20回以上観測され、最高は2.83mを記録した。船橋市でも最高2.40mだった（千葉県の調査）。三陸沖から茨城沖で発生した巨大津波が、房総半島を回り込んで押し入ったと推測できる。また、荒川、隅田川、多摩川でも津波が遡上したことが観測されている。

これらが実証するように、3.11以降、歪みが蓄積している房総沖を震源とする大地震が起これば、東京湾にも津波が浸入する可能性がある。また、伊豆諸島近海を震源域とする大地震が発生した場合も、東京湾が津波に襲われる可能性がある。ところが、これまで房総沖地震の発生そのものが、中央防災会議で本気で議論されてこなかったのである。なぜだろうか。

万が一、東京湾に大きな津波が押し寄せると、津波対策を行なっていない湾岸の古い石油コンビナートや火力発電所で火災が発生し、湾内の船舶が転覆する。津波は羽田空港に浸水し、荒川、隅田川、多摩川などを遡上して広大なゼロメートル地帯の家屋を呑み込み、地下鉄、地下街に浸水被害をもたらす。こうした甚大な被害が予測される。実は、津波の発生を全く想像できなかったというよりも、首都機能に甚大な被害を及ぼすなど、予測される被害があまりにも大きいゆえに、大きな津波が発生するという想定自体が事実上タブー視されてきたのだ。

原発も安全だったはずなんですけどね…。

やはり、人類の叡智には、おいそれとは逆らわない方がいいと思います。

有明、未だに、道路が凸凹したところが目立ちますし。

>>3834 匿名さん
あんなに東西線混むのに？
電車大好きだね。

投稿長い人多い。
ツイッターみたいに制限してくんないかな。読んでないけど。

明日、事前発表会にいくのだけど、情報はここには投稿しません。
検討者はみんな行くだろうし、ネガに情報は流したくないので。

>>3866
賢明な判断です。貫いてください。

>>3866 マンション検討中さん

投稿はしない方がいいと思います。ネガの言う通りの展開でしゃうから。

しかし、検討者はみんな行く、のですね。そう思える素直な信心の心が素敵です。やはり湾岸民は違います。

器が小さすぎ。今どき情報統制なんてやってもムダなんだから、正々堂々と出せばいいんだよ。

津波のリスクを想定してないのではなくて、低いんだよ。
そんな話するなら、富士山爆発するかもしれないし、原発あるし、北朝鮮、中国隣にあるし、どこに住んでもリスクだろ。
韓国だって地震がないって言われてたのに起きるわけだし。
有明は絶対安全な場所ではないけど、比較的安全な所だよ。
少なくとも葛西とかよりは安全と言われてる場所だよ。

>>3857 ご近所さん

休日人口が増えても、平日の交通利便性は良くならないね。 笑

それにしても、ゼロメートル地帯より安全なのがそんなに重要なの？ それが心の拠り所とか？

それにしても検討もしてないのに、検討板に来て、起こらない津波とか煽ってるのって何が楽しいの？　それだけが買えない方の心の拠り所とか？

娘の通った中高一貫校では、災害時の帰宅経路を書面で提出するのですが、その際小田急線は使用してはならないとされています。
湾岸が危険とは限らないんですね。

>>3874 匿名さん
なぜに小田急線使用禁止？災害時の多摩川越えがリスクということでしょうか？もしそういうリスクを心配しているのだとしたら荒川越えかつ埋め立て地の京葉線や東西線も危険度高いでしょうね。

>>3875 匿名さん
学校からの説明はありません。
問答無用で小田急線のみ禁止です。それがかえって不気味でした。

>>3874 匿名さん

湾岸エリアって、まともな私学かほとんどないので
、通学も大変でしょうね。

小田急線使うような遠くまで、通わせていたの？

>>3877 匿名さん
もともと住宅地ではないですからね
最近は私立が増えてきました

都内の私立中学校一覧
http://www.shigaku-tokyo.or.jp/school/cyumain.html

江東区なんて、住むところじゃないのが、よくわかる。

>>3877 匿名さん

水道橋駅近くの女子高でした。
有楽町線と都営三田線で通わせていました。
まともな私学かと言われると、確かにおかしな所の沢山ある学校でしたが、お子さん達は真面目で優秀な方が沢山いらっしゃいました。
モンスターペアレンツが生息しにくい学校なので、あの書面は多分今もそのままでしょう。

豊洲は交通の弁も良いぞ！

＜スカイズ→名門私立の所要時間：グーグル調べ＞

◎慶応幼稚舎：４８分
http://goo.gl/maps/Euiy1

◎青山学院初等部：４８分
http://goo.gl/maps/5ZqO1

◎暁星小学校：４０分
http://goo.gl/maps/dFGVu

◎東洋英和：３８分
http://goo.gl/maps/7qqfn

◎聖心女子学院：５１分
http://goo.gl/maps/Lp4Ow

◎東京女学館：５３分
http://goo.gl/maps/zPHwj

モンスターでなくとも、小田急線使用禁止の理由くらい聞けるし、高校生にもなれば生徒自身おかしいと思うでしょう。例えば、開成や麻布で小田急線使用禁止なんてしたら生徒は納得しないでしょうね。私立の女子校というのは各校独特な校風のある世界だとは思いますが。

>>3881
確かに良い。
一番遠い所でも20分で着く。
こんな学校行かないけど、近い分には良いと思うよ。
ここはもっと早く着くかもね。

>>3882 匿名さん
災害時の帰宅経路を書面で出す時だけなんでね。普段はみんな使ってます(^ ^)
学校にたてついてもしょうがないとみんな思ってるもんで…(苦笑)

>>3883 坪単価比較中さん

3881見て、なんで20分なんだよ。

>>3881 匿名さん

さすがに陸の孤島みたいなマンションだなぁ…豊洲駅の駅近にたくさんマンションあるんだから駅から遠いスカイズなんか暴落間違いなしだな。

>>3885
慶応幼稚舎は14-18分ってgoogle調べでなってるけどw
近くて良いよね。

>>3879
どひやー。江東区たぜ。勉強せーや。
http://j-town.net/tokyo/column/gotochicolumn/207343.html?p=all

買える奴だけ買えば良いのでは？

買えない奴は江戸川区でも板橋区でも行けば良いのよ。

まぁたしかに。
買いたい信者だけお布施すればそれでいいと思う。

買える奴も買わないのが問題

買えないネガは結局、掲示板だけで憂さ晴らしすれば、それで良いと思う。