有明ガーデンシティー（その12）

5～10年後には豊洲を抜いているかもしれないけどね。
有明住民はそれを見越して購入している人も多い。

>>183
駅力ってなんだ？
ひょっとして鉄ちゃん？

先見の明とやらで購入したら、千客万来施設のあのざま。おまけに三井が事業主の横浜での傾きマンションの大チョンボ。人生何が起こっても不思議じゃあないのよ。
予想は予想。誰も先は読めません。

有明ガーデンシティで大逆転ですな。おめでとうございます。

>>187
交通不便が解消しない限りなかなか逆転はせんと思うよ。あ、でもスミフだし売り出し価格という点では逆転するな。

あと、基本的に豊洲民としてもららぽーとに続く大型商業施設がすぐお隣にできるのはウェルカムなので、いい施設ができるのを期待してます！

>>188
電車で通勤してると駅意識しなきゃだから大変だよね。
早く偉くなってね。

車で通勤できるような奴はもっと都心部のマンション買えるでしょ

>>189
偉い＝車通勤

・・・

（笑）

>>190
豊洲より都心ですよ。ここはまだできてない。
車も1桁違うし会社も都心。
ただ私が偉いとかではなく、おそらく貴方は普通のサラリーマンで、
まだ上にいく余地があるかなと。

でもこうやって上から来られると嫌な気持ちしませんか？
なので188のような投稿はやめていただきたいのです。

みんなは自分で運転している自動車なんでしょ？俺は「運転手つき」の「電車」で通勤しているけど、何か？

車が一桁違う
電車より車通勤が上
自宅は豊洲より都心
会社も豊洲より都心
有明は豊洲より上

仕上がってる有明住民ですやん。

>>193
すごい！
ゆりかもめには運転手いないよ！

住不の商業施設ってのがいまいち想像つかん。

>>194
豊洲民必死だな。
いいね、同じ江東区だと引越ししやすくて。

事業者が三井の様に傾くマンション建て無いでね。
基礎工事よろしく。

車通勤がどうとかは置いといて、一般的な評価としてはやっぱりメトロとゆりかもめ＋りんかい線では前者の方が価値は高いでしょう。BRTがどれだけ貢献するかにもよりますが、AGCの最大の弱点が交通利便性にあることは間違いないでしょうね。
問題は住不がそれをどれだけ価格に織り込んでくるか、それともいつものKY価格でくるのか、という点かなぁ。もしKYでなければ、私もぜひ購入を検討したいと思ってます。

>>199
KY価格というのは平均坪単価いくら以上ですか？

土地取得自体は値上がり前とはいえ、これから売り出すとなると坪350以下はまずありえないでしょうね。
1番高く売り出せ時期を探り続けて、何年もスミフは寝かせてたわけだしね。

>>200
KYラインですか？ 面白いですね。みなさんの考えるKYライン聞いてみたいです。
ちなみに私は、そうですねぇ．．．平均坪単価370にしときましょう。

交通が不便とは何が不便なのですか？
ガーデンシティーの立地は駅までも近く、非常に快適だと思われます。

ゆりかもめとりんかい線の両方を通勤で利用したことがありますが朝は
・ゆりかもめだと3.5分に一本
・りんかい線だと5分に一本
混雑なく座れます。体の弱い方や女性の方でも安心ですね。
土日の昼はむしろ平日より多くなったりと、嬉しい誤算もあります。

車ですが、高速もすぐ近くにあるので、快適ですよ。
羽田空港へは本当にすぐにいけますし、東京駅方面はもとより、
渋谷・新宿方面も首都高中央環状線が完成したことで都心環状線が何かあっても行けるようになりました。
物流の拠点にもなっているくらいですから、車的にはここよりいいところを探すのは難しいかもしれません。
西側に行く一般道としては臨海トンネルとレインボーブリッジの2つがありましたが、357号の東京港トンネル（海側）も完成するということで、ますます便利になりますね。

ただし、池袋などの東京の北側（反対側）には弱い気がしますね。
また有明も江東区ですが、豊洲より向こう側の江東区（門前仲町以外）へのアクセスが弱い感じがします。

>>203
誰も不便とは言ってませんよ。比較の上の話で、>>199の言ってる

> 一般的な評価としてはやっぱりメトロとゆりかもめ＋りんかい線では前者の方が価値は高いでしょう。BRTがどれだけ貢献するかにもよりますが

は別に間違ってないかと。

>>204
メトロといっても有楽町線ですし、人によってはりんかい線の方がいいのでは？
しかもりんかい線はJRになる可能性があります。

>>205
「人によっては」「可能性が」の限定を除けば、やっぱりメトロのがいいよね。

流れは完全に有明に来てる感じがしますね～。
ついに有明の時代が到来ですね。長かった・・・。

>>206
地下鉄来たら完全に持ってかれますね。
来るなと祈っててください。

メトロって有楽町線ですよね。
それとりんかい線を比較するなら、りんかい線の方が便利かもね

>>202
370いいラインですね。
DTがひとつの指標になりますね。
こっちの方が全然価値あるものになると思いますが。

>>206
その可能性がいいんじゃないですか。
豊洲にはもう可能性なんてないし。

>>209
勤務先によってはそういう方はいると思いますが、世間の路線価値評価で言ったら流石にそれはないでしょ。
まぁ地下鉄来たとしても自分が生きてるかどうかも分からない先の話を期待してマンションなんて買わない方がいいよ。

>>211
いやいや、ガーデンシティのタワマン抜かした商業施設の床面積とはそこまで変わらない、豊洲駅前最後にして最大のビックプロジェクトが残ってますよ。

>>213
なにができるんですか？
もう少し高級感ある施設がほしいなぁ。

豊洲には全く興味ないけど、ここには興味ある私は異常なのかな？

地下鉄の距離によるよ。そんなに長く無いなら、早く開業できる

ここより一足先に完成予定の駅前のダイワロイネットホテル併設の商業施設も気になるなあ

ホテル出来たら路上駐輪居なくなるかな

地下鉄？これから建設計画をすすめるリストに載せてくださいよ、というレベルですよね？
まだ建設がまったく具体化しているわけでもなく妄想レベルでしかない。
前回の交通政策審議会で2015年までに建設を進めるべき、と言われた有楽町線の住吉延伸もまだ営業する事業者すら決まっておらず建設が始まる見通しも未定。
そんな状態で有明に地下鉄が来るなんていつの話ですか、というのは当然でしょう。
ニュータウンなんて30年もすれば住民が高齢化して通勤需要が激減するのはわかってますし、マンションしかない郊外住宅地の有明なんてBRTで繋いでおけば十分だと行政は思ってますよ。

>>220
具体化はしてないけど妄想レベルではないよ。
どこのニュータウンと比較してるのか分からないけど高齢化の問題は日本全体の問題。湾岸は他の地域よりも子供が多いから30年後、他の地域よりは高齢化はしてないよ。
もしあなたの理論が当てはまるなら、湾岸より都心から離れている武蔵小杉や二子玉の方が危ないんじゃない？

>>220
有楽町線の住吉延伸は都がメトロに運営を任せようとしていてメトロがそれを拒否している。
メトロは都からできるだけお金を出してもらいたい。でもできない。だから進まない。
だけど、銀座～有明は違う。都が選手村に地下鉄を通したいと言ってるから、民間主体にはならない。
それに路線上の土地の殆どは都の所有地なので色々進めやすい。有楽町線の住吉延伸と比較しても意味ないよ。
ニュータウンも、千葉や多摩の事例を言ってるんでしょ？もう少しマシな事例出しなよ。

>>222
その考えを都合のよい妄想と言うんだと思いますよ。そもそも今から何も決まってない地下鉄をオリンピックまでに通すのんてことは絶対間に合いません。
仮に事業に前向きなったところで、巨額な建設費が算出されて表に出てきた段階で湾岸の極1部の地域の利便性向上のためにその予算を割くことを世論が許すわけない。
しかもようやくBRTの運営業者が決まったばかりなのに、更にその路線の下に地下鉄通すなんて話、誰が良しとするのか答えほしいわ。有明検討してる私でも流石に無茶苦茶な計画だと思うわ。

>>220
ほとんどの人は理解してると思うよ、ただ噂や思惑でも売れるからねぇ・・・
大金掛かってるしガチでもガセでも使えるもんは何でも使うよ！
ってのが供給側（投資家含む）だし、過剰な煽りも仕方ないでしょｗ

まあ仮に開通が30年後だとしても、
決まってしまえばそこに向けて市場が形成される訳で、
実需実動とは別のところで資産価値が維持されたり、
周辺が整備されたり便利になったりで、やっぱり威力は絶大だと思う、
決まれば・・・ね

青島時代から放置翻弄されたエリアだけど、
五輪も決まっていよいよな雰囲気もあるし、過熱するのも仕方ない
原野商法紛いのやりとりができるのも広大な土地とそれなりの計画があってこそｗ

豊洲はゆりかもめとメトロ有楽町線。
有明はゆりかもめとりんかい線。

両駅ともゆりかもめで新橋に行くにはかなり時間がかかり、インフラとしては非常に弱い。

豊洲は有楽町線だのみになってしまうが、銀座に電車で５分というのは大きなアドバンテージ。
有明は５〜１０分で現状いけるのはお台場くらいで、都心の渋谷や銀座などのスポットへ行くのに、都心のどこに行くにも25分以上はかかってしまう。

あの武蔵小杉だって、渋谷へは15分で行けてしまうからなぁ。
有明は都内に近いようで、実際は微妙に遠いなと感じてしまうのが現状の一般的な評価なのでは。

よって駅力については、地下鉄が実際に有明に来ない限りは、豊洲の勝ち。
ガーデンシティが完成したところで、有明のインフラとしての駅力が他に比べ脆弱なのには変わりない。
地下鉄が有明に来たら話は変わってくるけど、人口減少社会でオリンピックも終わり、期待できる可能性が低くなってきている。

残念。

有明はポテンシャル的に都心となりうる可能性を十分に秘めている場所なのに、国によって決められたインフラのルートにより非常に残念な存在となってしまった。
あとは国が有明をどういう扱いにするか、という未来的視点が必要だよね。有明は結構な投資対象にはなると思うけど、本当に実現するのか？というのを冷静に考えると、やはりリスクは高いと捉える向きが多い。
お台場と距離的に都心からそんなに変わらない場所なのに、インフラのルーティングの違いだけでこんなにも変わるという良い事例だと思う。

>>225
またきたね、豊洲大好き豊洲くん。

あのね、銀座～有明の新線は、有明から都心というのがメインじゃない。
羽田から有明を経由して、選手村や都心へという国際的な経路をつくることがメイン。
豊洲だ有明だ、という小さい話ではない。
ということで、あなたの視点はとても小さく、そして大きく間違ってるよ。

残念。

>>223
どの考えが妄想？具体的に。
誰もオリンピックまでになんて言ってない。
オリンピックまでには間に合わないからBRTを通すんでしょ。

巨額な建築費が算出されることに世論が許さない？
国立競技場に1500億円も掛けちゃう日本なのに？？

そんなに地下鉄きてほしくないなら、流石に有明検討しないでいいです。

> 両駅ともゆりかもめで新橋に行くにはかなり時間がかかり、インフラとしては非常に弱い。
なぜ新橋なのか分かりませんが、ゆりかもめだと、有明〜新橋駅まで24分かかりますね。
座っていけますよ。

> あの武蔵小杉だって、渋谷へは15分で行けてしまうからなぁ。
混雑した電車が大丈夫ならOKと思います。りんかい線なら21分ですね。

私は渋谷に勤務していますが、特に土日に渋谷に行きたいと思うことはありません。
渋谷や新宿はファミリー向けではないから、かもしれません。
よく行くのは豊洲とお台場、たまに銀座、という感じです。
上野には動物園があるので、子供を連れて1年に二回くらい行きます。
そういえば、最近では浅草には台場から出ている船で行きました。
お台場や豊洲には開放感があり、都心が云々ということは割とどうでもいい感じになってしまったようです。

>>225
銀座の場合は豊洲が出てきて、渋谷になると武蔵小杉。
あんた都合良すぎないか？

>>227
私は225ではないですが、羽田から国際展示場/有明までの直通路線はいいと思うけれど、そこから選手村跡地まで新たな地下鉄を通すことの国際的意味が分からないので補足説明してもらえませんか？
それこそBRTで十分では？

>>230
都合いいというか、単純に再開発地区の両巨塔に対して分かりやすいメリットで負けているという話では？有明のメリットが新宿10分、池袋10分、大手町10分、品川10分とか分かりやすく対抗できるものが別にあればいいと思いますが、ないですよね？
大井町10分では流石に勝負にならないでしょ。

>>232
別に勝負してない。
有明の話をしてると、いつも勝負ふっかけられてるだけ。
豊洲も武蔵小杉も興味ないです。
なのでもういいですか？

>>233
すみません！それでいいと思います！
そもそも有明の良さは利便性を超越した湾岸方面やレインボーバックのプライスレスな都心の夜景が売りですから。私は飛行機が大好きなので、羽田空港と離発着する飛行機が一望できる有明タワマンに惹かれています。
最終的に買う買わないは、これらのメリットデメリットに対して優先順位をどこに置くかだけですからね。

>>232
すみません、それを言いたかったんです。
補足ありがとうございます。

都心（=都心の主要駅）の定義は、
新宿、渋谷、品川、銀座(〜新橋/有楽町)、東京
この辺りのいづれかのアクセスがどうなのか？という視点です。

豊洲は5分で銀座（銀座の端っこだけど、近いのには変わりない）
台場は13分で新橋
有明は24分で新橋

通勤として考えると毎日15分のラインを超えると駅力としては非常に厳しくなる。
有明をdisるわけではないですけど、現状、都心の主要駅まで25分弱、移動にかかるのであれば、座っていけるとはいえ、郊外とそんなに変わらないのではないでしょうか。

それに、座っていけるということは、住人がまだ少ないという証拠でもある。

車でのルートの便利性を強調しているけど、すでに車を持たない世帯が多い。車を日常使いする人には有明は便利だと思います。

それと、渋谷まで有明から21分で行けるの？乗換案内で見ると、30分弱になっているけど...。

だから有明は、車愛用者以外は、資産価値として鑑みると、リスクが少し高めな将来の投資として考えないと厳しいという認識なのですが、この考え間違ってますかね？

有明は眺望については本当に素晴らしいですね。お金があったら、BACの眺望の良いお部屋、１部屋欲しいです。

AGCは期待してて価格しだいで購入検討したいと思ってますが、たしかに駅力というか、交通利便性は心配ではありますね。BRTがどれほど本数があって定時運行できるかにかかってると思いますが。。

>>235
君はいったい誰と戦っているんだ？
別に渋谷がどこより近いとか、そんなのどうでもよくて、不動産価値として地下鉄が通ってくれたらいいなぁ、そう言ってるだけ。
そしたら妄想だの、豊洲の方が上だの勝負されるんだよ。
有明が発展したら何か困るの？ここは有明に興味ある人だけが集ればよくて、勝負は湾岸のスレでしてくれるかな？

>>231
都が中心となって5000戸のマンション群をつくるんですよ。都営住宅のような使い方ではなく、優秀な外国人にも住んでもらうことも考えてるでしょう。そのためにできれば地下鉄通したいし、りんかい線に直通させて羽田までのラインを作りたい。銀座〜羽田なら京急で十分ですからね。

地下鉄通したい人が多いみたいだけど、有明ガーデンシティ購入検討者にとっては微妙なんですけど。
それを織り込まれたら、高くなりすぎて買えないじゃないですか。地下鉄は少なくともガーデンシティ
販売開始まではただの可能性のままの方がいいです。その後に実現したら万々歳ですがね。
ここ、購入検討者のためのスレですよね？

>>235
ちなみに国際展示場から渋谷までは21分で行けます。
直通の列車があるからね。
大崎止まりで検索しちゃうとそうなる。
あまり交通の知識なさそうだね。

あと、有明からの地下鉄新線のメリットですが、
有明は国際特区に指名されている事を忘れてはいけません。
国外から様々な企業のトップ達がビジネスで有明に訪れる事を目標として指定されています。
その辺を知らないのであればメリットも思いつかないかもしれませんね。

もうちょっと情報を集めて発言した方がいいかもしれませんね。

>>240
結局はできてほしいんですよね？
そう都合よくいけばベストですね。おそらくBRTの状況をみてとなると思うので、
決定となるとしても販売後ではないでしょうか。
どちらにしても住不だし、オリンピック前に竣工合わせてきてますから
有明に見合わない価格にはなると思いますけど。

>>241
それは知ってる。だから羽田から国際展示場/有明までの直通運転はいいと思うよ。ただそこから選手村跡地方面に地下鉄伸ばす理由が弱いんじゃない？

>>243
そもそも地下鉄の話って有明じゃなくて選手村跡地の為じゃなかったっけ？中央区の意向で。

>>242
そこが問題。あんまり高くなっちゃうと買えないから、相場下がってほしい。

>>245
買える人だけ買えばいいんじゃない？
DTみたいに。
商業施設直結のマンションがそんなにお買い得でもね。

>>243
羽田から国際展示場に来て、都心にいく流れは必要だし、
選手村跡地は、都が中心となって作るから駅は作りたいでしょ。

あと沿線近くには、勝どき東、豊海、築地の大規模開発が残されている。
新木場～銀座一丁目よりはよっぽど意味ある路線になると思うが。

選手村跡地6000戸供給は決定事項。
到底BRTでは賄いきれない。だから、地下鉄の話しが具体的に提議されてるんですよ。
湾岸における公共交通機関は奇しくも脆弱であるのは事実。特に縦のラインがないのがイタイ。
だからこそ地下鉄を銀座から引き国際展示場に繋げる事が必要不可欠なんだよね。
つまり、ここのマンションの為とか民間デベの建築物の為に国や都が動くわけじゃないから…販売のタイミングとか関係ない。当然、インフラ整備されれば地価は上がるから高くなるのは当たり前。湾岸はアジア特区として、今までの不動産値動きとは異なる動きをするから今の市況が推移するなんてありえないので、竣工してきてるマンションが続々売れているのです。ここはスミフだから、多分もっと値上がりするでしょうね？
残念ながら、庶民のサラリーでは手が出せなく可能性大。買える人が集まるエリアになりつつあるのが現実ですね。

今のうちに有明の中古仕込んでおいて、有明ガーデンシティに買い替えるのがお得だと思うよ。

値上がりするのは分かってるわけだし。

>>244
現状で晴海、勝どきエリアの交通が不便である事、また同エリアは選手村跡地のマンション開発により、大幅に人口が増える事が確定している事。
新市場ができる事による導線が弱い事。
有明エリアが国際戦略特区に指定されているが、現状で銀座東京への導線が弱い事。
以上の事柄から地下鉄線が優先事項の高い案件として計画されています。

>>242
>>けっきょくは出来て欲しいんですよね？
あのさー、有明民が欲しいーって騒いだところで、じゃー地下鉄計画しましょう、
なんてなるわけないじゃん！
ただでさえ投票率悪い有明を国や都が住民都合で優遇するわけないでしょ。
有明マンション連合が要望入れたとしても無理でしょ。
国や都が戦略的に必要、って判断したから計画が立てられてんの。
お子ちゃまじゃないんだからさ、もうちょっと理解力は高めようね。

>>254
何をひとりで興奮してるのさ。満月近いから？
有明住民の希望では決まらない。
そんなの誰でも分かるよ。でも願うのは勝手だよね？
別にできないならそれでいいって。ここ安く買えるし。
で、あなたはここのスレで何がしたいの？
何か嫌なことでもあった？

まあ、地下鉄検討されてる事は事実ですし、それ以上でもそれ以下でも無いでしょう。

次の報道を待ちましょうよ。

でも、不便なエリアが便利になるのだから、喜べば良いのでは？

>>255
満月近いから？満月近いと人って興奮するの？
ちょっと言ってる意味がわからないですね。笑

まーとにかく、都や国の意思で計画されてるんだから、君が思っているよりも国際展示場から銀座間のルートは必要認定されてるってこと。

>>249
今から中古買って、値上がりが見込めるならそれも良さそうですね。ガーデンシティの恩恵を受けるといえばオリゾンマーレとかでしょうか。中古の売り出し価格をざっと見てみると、だいたい坪単価220～260ぐらいが中心帯のようです。直近の成約事例もそんなに変わりませんね。築11年経っていること、新築販売当時は相場が安かったことを考えると、やや高めな気がします。すでにガーデンシティが織り込まれてるということでしょうか？それだとあんまりウマミはない感じでしょうか。

中央区の地下鉄の調査資料
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/keikaku/tikatetukentou.files/HP_houk...

東京都の資料
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KONDAN/2015/07/DATA/40p7a100.pdf
↑可能性についての資料

これをみると、中央区の地下鉄の追加の可能性はちょっと厳しい感じですが、
豊洲住吉間と、羽田からのアクセスの可能性は高いと見えるので、この地域にも何らかの影響がありそうです。
その結果、BRTでは追いつかずやっぱり地下鉄の導入、なんてのもあるかもしれませんね。

ちなみに最近勝どきは、「大江戸線、増発・ホーム増設へ」というニュースが有りましたね。

>>259
東京都の資料ですが、現答申外では羽田アクセス線と中央区地下鉄新線だけがトリプルA評価ですよね？どちらも有力だと思いますけどね。

豊洲の中古が坪400超えてきてますし、ガーデンシティの施主が住友だという事を考えれば、まぁまだまだ旨味が残っていると考えて良いでしょう。
早めに有明の中古を買われる事をお勧めします。

横浜の杭問題以降、必ず建築費は上がります。
問題発覚に備えて、利益も多めに取るでしょうから、物件価格が上がります。今のうちに中古買われるのが賢い買い方だと思われます。

>>264
豊洲の坪400って平均じゃなくて一部の住戸でしょ？
しかも成約価格ではない。
急いでなくて売れたらラッキーという価格で出している人多いよ。

ここの商業施設にどんな店が入るのか気になる。
豊洲やお台場のような若者が集まる低価格帯ではなくて、ミッドタウンのような感じにしてほしいな。

>>264
今の相場はＧＣや五輪どころか、
予定は未定の交通網まで織り込んじゃってるから旨みないと思うけどｗ
もちろんここから買い上がるのも自由だけどさ

車持ちの独身貴族やＤＩＮＫＳ、セカンド層にはそこそこウケるかもだけど、
ファミリーにとっては二の足を踏む立地だし、
当初から言われてることだけど住み手を選ぶエリアだよね

>>267
なんでファミリーにとっては二の足踏む土地なの？
商業施設が隣接してて小中学校も近くにあってしっかりしてれば問題ないのでは？
ファミリーが集まるディズニー、葛西臨海公園、お台場、キッザニアにも近いし。

買うなら今のうちだと思うよ。
具体化すればするほど価値は上がるので、まだまだどうなるか分からんという今がお買い得に買えるチャンスではある。

例の杭事件があったから、今後はコストアップするだろうね。
もちろん、販売価格に載せてくる。

嫌な事だらけだね。

>>270
あれってどこの月極の人？
有明はどこのタワマンも駐車場余ってるのでは？

有明のマンションは駐車場少ないから、ほとんど余ってないよ。
うちのマンションはずっと足りてない。

>>273
過剰設備になるよりその方が健全です。
余っていると、いつでも借りられるから無理に借りない。
足りないと手放したら借りにくいと思うから無駄に借りておく。

>>273
どこのマンションですか？
うちのとこは余ってて複数台借りてる人も多くいますよ。
私も複数台借りてます。

ん？オリゾン、ガレリアは万年不足で余ってないし、シティタワーも余りが無かったと思うよ。

オリゾンは逆に足りなさすぎて、いつも50台以上待ってる。
駐車場空きがあった方が、売るときには有利だよ。オリゾンガレリアは、それで諦める人が多いからさ。

>>276
マーレは余ってますよ。
オリゾンガレリアは住戸に対して何割の駐車場なんですか？

余ってるのはブリマレだけでしょ。
他は余ってなくて、売るときに苦労する。
結局ブリマレ買う事になる。

取り敢えず、ガーデンシテイーの販売価格が確定する一期一次の販売までは、交通網はBRTだけで良いです。地下鉄等が具体的になれば、殆どのサラリーマンには手が出ない高値になる気がする。
具体的な購入希望者としての本音です。

>>276
シティタワーは契約率50%以下だよ。
ただし、ハイルーフ専用は待ち。

>>279
だったら経営者と外資系サラリーマンが集まればいいのでは？

>>282
そうなりそうですね。
それと1部の高年収(3000万円程度)のキャッシュ購入のサラリーマンや「医者、弁護士、パイロット等」が集うガーデンシテイーのタワーマンションになりそうですね。笑。ローン数千万円の低層階購入じゃあ正直厳しいですね。