有明ガーデンシティー（その12）

スミフは地域で一番の価格で売り出す。
しかし、一番質の良いものを作り、強烈な営業で売る体制。坪単価400の物を作って強力に売る。
4年かけて販売する。

おそらくオリンピックで景気良くして、それに乗じて売る気だと思いますよ。

購入者はオリンピック価格でも買える人。
おそらくですが、一般のサラリーマンは相手にしません。外国人も含めて富裕層になると思われます。

軽井沢の占有単価坪280万円のマンションが飛ぶように売れてるんやって。
また、横須賀の坪300万新築マンションも即完したって。

この状況で坪単価300以下はあり得ないことを分からないなら、不動さんのセンス無いよ。

>>1292 匿名さん
あなたにとっては難しいでしょうねぇ。

トンデモ価格になるのは想像に難くない。周辺住民は商業施設やペデストリアンデッキの恩恵に預かるとしよう。

ここの検討者って、価格が高いほうがうれしいの？ 笑

>>1288 住民板ユーザーさん

ヒルズって、六本木ヒルズ？

六本木ヒルズは六本木にあるからヒルズたりうるのであって、有明に同じ建物作っても、同じ感じにはならないと思うよ。

ただ、ららぽーとにしても、ダイバーシティにしても、湾岸の商業施設は、建物が物凄いチープなものしかなくて、（それに日常的に晒される子供達が）可愛いそうだったので、金かけ建物ができるのであれば、それは良いことだと思う。

金ならあるわけだから、期待感を満たす仕様にして欲しいんでしょうね。
そういう意味では、最大１２０㎡は謙虚すぎ。
少々不安になってきた。

>>1304 匿名さん
120買えないんだから不安にならなくていいじゃないかな。

おれは高くても良いから、しっかり良いマンションを作って欲しい。

安物なんて買う価値がないからね。

坪400､完成後10年で完売目標でしょう。スミフのまわしもんがいるようだがスミフはエントランスには金をかけるが専有部分はしょぼい。いまだにタンクレストイレじゃなかったりする。

内廊下、タンクレストイレ、天カセ、これはマスト。＠１００高くて良いから絶対譲れない。

え？それはどうでも良いかな。

外廊下の方が換気もできるし。

豪華エントランスや共用施設に期待したい。

満足感が高いのは、専用部より共有部だなあ。

すみふは入居後一年半が完売目標ですよ。

トイレなんかどうでもよくないか？
１日に30分もいない場所なんだからさ。
それともタンクありだと友人に自慢できないから？
見栄張りなバカ女ですか？

高級マンションにして2020年までに完売できないと、スミフには命取りになる不良在庫となるよ。

でもねぇ。わざわざ400も出して不便な有明に買う人がそんな沢山いるだろうか？

>>1311
一年半って晴海のドゥトールはどうなるの？
沢山売れ残りがあるじゃん。

ヒント 湾岸地下鉄

>>1316 匿名さん

20年待っても来ないから安心して…

完全アウトフレーム､天井高2600以上､リビングインでは無い間取り､ワイドスパン､行灯部屋が無いものでお願いします。廊下とトイレはタイルか大理石で。高速道路近いので防音性能もしっかりと。

>>1313 匿名さん
庶民向けのエコノミーマンションにするしかないね。

>>1316 匿名さん
郊外のベッドタウンに鉄道はなくていい。
鉄道がない郊外団地なんて山ほどあるでしょ。

>>1319
ですよね。それでないと有明で大量にさばくのは難しいでしょう。
ダイレクトウィンドウでもないみたいだし、スミフもそういうつもりなんじゃないでしょうかね。

大崎に続いて目黒も販売中止。
強気のスミフもそろそろ限界みたいですね。

有明のマンションは坪280が限界でしょう。有明ガーデンシティ直下に地下鉄駅でもできない限り。

>>1307 評判気になるさん

坪400で10年かけたら相場が下がったら塩漬けになる。購入者の手前値下げも難しい。景気が明らかに上り坂の時期以外にマンション業者が早期完売にこだわるのは資金繰りだけではなく実はそこに理由がある。リーマンショックのようなことはいつでも起こりうるからね。

マンション価格が高騰の限界で、この先下落する可能性もあると言われているからドゥトールの売れ行きには、実は住友不動産は相当に焦っている。
晴海タワーの販売が一時見合わせになったのもそれが理由。晴海タワーは安く出してさっさと逃げ切る戦略に出ると予想する。

>>1319
湾岸タワマンはどれも庶民向けだよ。
普通のサラリーマンが買えるのだから。

それは違うよ。
晴海の販売延期は、技術的な問題。
そもそも安く売り抜く戦略なら
高値で分譲している真っ只中の
昨年に売った方が良かった訳で、
つじつま合わないよ。

昨年売っていたら豊洲の三井と丸かぶり。
そして高値にした豊洲の三井は決して好調ではなかった。未だに残ってるし。
だからつじつま合うよ。

豊洲の販売も終わり、勝どきの三井が販売されるまでの期間で売り出すのが丁度良い。

>>1328 匿名さん
！ 晴海の他にも勝どきに三井が建つのでしょうか？

エリアで一つだけ売っていくようなタマかな。
一度打った杭をぬいてまで、延期するかどうか
考えたら分かると思うけど、現地を知らす、
ネットの情報だけで理由を組み立てると
そうなっちゃうのかも知れないね。

勝どき駅には近いけど、月島の再開発の
事じゃないかな。ここのところ

住不は晴海の前建買ってみたり、
大崎や目黒を立て続けに延期したり、分からないなぁ・・・

延期は基本ネガティブなんだろうけど、
ポジティブに捉えるとすれば在庫の問題もあって五輪までは湾岸に集中、
その後品川周辺開発に乗っかる形で都心部を再始動ってことなんだろうか？

直近の数字を見る限りは明らかに不動産を取り巻く環境は微妙だし、
先行き不透明感ハンパない

>>1329

ＰＴ晴海
三井勝どき再開発
選手村
月島西再開発
豊海再開発

予定は未定も含まれるし、順番も前後するかもだけど、
今後の中央区湾岸部はアツい

>>1331 匿名さん
勝どきに近い方の三丁目50階建の方のこと？だいぶ先でしょう。

>>1333 匿名さん
三井勝どき再開はDTの向かいのことでしょうか？

月島三丁目再開発ってのもあった

有明トリプルと晴海三井は販売時期がかぶるので、
共に検討対象にする人は多いと思う。

>>1324 匿名さん
スミフの物件を買うと相場より必ず高く設定されており損をするという理解でいいですね。
スミフ物件は新築では絶対に買わないつもりです。

>>1338
絶対買わないのになんでここにいるの？
ここは検討版ですよ？

まぁいいじゃないですか、中古狙いの人も書き込みＯＫですよ。
その証拠に、完売物件の検討スレも残っているし。

>>1338 通りがかりさん
のらえもんさんは買うなら一期が鉄則だと言ってますよ。
確かに的を得てると思います。
前の方が交通量が多く空気が悪いと言ってますが、それはないと思います。けれど、環状2号線、ゆりかもめの高架、湾岸高速の3方。これはネガテイブな要因ですね。

空気はそれほどでもないと思うけど、騒音はありますよね。

販売後ならともかく、販売前の中古狙いの人なんて多くはネガ。
あなたはＯＫでもこの掲示板のルールではＮＧですよ。

>>1341
それはドトールで目立ったケースですよね。
今回はそれは当てはまるかは分かりませんよ。
とくに金利が高くなっていったらそうはならない。
中国人と相続税対策による爆買いは終わったわけですから。

のらえもんはひとつの意見としてみた方がいいです。
評論家は予想だけして当たると騒ぎ、
当らないと何も語らず何の責任も負わないですから。

>>1343
中古検討者が書き込んではいけないなんていうルール、利用規約には書いてないですよ。

むしろ、他の人をネガとか決め付ける投稿の方が利用規約違反です。

ここおそらくのらえもんも検討してますよね。
有明住民だし。
おそらく2割～3割は有明住民ではないでしょうか。

もし、そうなら、既存の有明物件は
下落する可能性が高いから、それも
狙い目かも。

>>1338
特にここはダイレクトウィンドでもないただのマンションになりそう。
先日発表された大井町にできるシティタワーの建物を見てどちらに住みたいかとい話です。
既存物件でもガラスウォール物件は要となる駅に作っていますね

>>1347
既存の売らないよ。残して賃貸にまわします。

>>1348
なぜダイレクトウィンドウでないとただのマンションとなるのか、、、
バルコニーが狭くなるのでそれを嫌う人も多いですよ。
とくにファミリー層は。

ダイレクトウィンドウの物件を見ると、24時間カーテンで閉め切ってる住戸が多いですが、
何故そこまでダイレクトウィンドウにこだわるのでしょうか。

>>1350
ファミリー層がこんな交通量しかもトラックが多くて、空気が汚い場所を選ぶでしょうか。
ベランダが広くても特に南向きは洗濯物を外干ししたら排気ガスで汚れていまいそうです
特にファミリーで検討している方は現地に行くことをオススメします。

どちらかといえばDINKS向けな土地柄で、有明の開けた眺望や夜景や景観を楽しむのにダイレクトウィンドウであって欲しかったてす。
商業施設も大人向きの物にしてくるとのことでしたので、住友らしからぬチグハグだな思う訳です。

>>1351
言うほど空気は汚れてないですけどね。
普通の東京並かと。幹線道路沿いの低層マンションの方がそれこそ問題かと。
それよりも騒音ね。

洗濯物は室内で干しましょう。
ここは他の有明タワマンほど眺望は楽しめないですし、
ファミリーだってパパママは大人です。←商業施設の話

1Lを小さく刻んでますから、投資重視ですかね。2、3Lになると住不物件ですからある程度高額になると思うが、一方ベランダですからファミリー向けかとも思います。商業施設併設は良いと思いますが、アリーナでさえオリンピック後の商業的利用については厳しいと、横浜への移転を検討中の昨今の経済状態で、商業的に成り立つんでしょうか。

眺望ですが、トリプルのお見合いと、海や運河に面していないので良くなさそうですね。

日差しに悩まされるダイレクトウィンドウより、順梁で2mのガラスバルコニー、完全アウトフレーム、免震ハイサッシがファミリーには訴求力ありですね。中住戸ならなおさら。ベイズの内廊下版が理想と思います。

ちなみにシティタワー国分寺もダイレクトウィンドウは角のみですし、住友も戦略変換したのではないでしょうか。

>>1354 匿名さん
北東の高層階なら結構眺望は良いよ。
他はまず眺望を期待しても無駄。

>>1354 匿名さん
お見合いはそこまでないのでは？
それより南側は何にも遮るものないので海の眺望はいいですよ。
ただ東京湾以外ゲートブリッジくらいしか見るものないけど。

>>1356 匿名さん
東雲側タワー高層階の北面と東面の角住戸でしょうか。当方の理想は、北東面と北西面の角住戸ですが、昼は陽が当たらなくても日の出と日の入りを見る事が出来ますので。このタワーの向きですと、北面角住戸は西面の日の入りか東面の日の出のどちらかの選択になりますね。北と東の角住戸が良さそうですね。

>>1358 匿名さん
東雲の高層タワーマンション群の夜景は良いですけど。う〜んーその先が微妙ですね。
毎朝、朝日を見る度に気が重くなりますね。笑。
海側の夜景は真っ暗。遠くに葛西臨海公園の観覧車がぼんやり見える程度で、妙にしんみりしちゃいますね。

高層階の方にバルコニーが黒い階がありますが、
これより上は仕様がちょっと違うのですかね？

有明アリーナ迄テニスの森駅からは徒歩18分、利便性が非常に悪いそうですよ。横浜アリーナへの変更理由の１つだそうですよ。
組織委員会の爺さん達の足だと、ベイトリプルタワー迄はゆりかもめ、有明駅から最短で徒歩15分ですね。
デペさんは組織委員会に文句言った方が良いよ。
このままだと1500戸売り切るのに凄〜く時間がかかるよ。

不動産表記だとアリーナより遠い場所にあるシティタワーがテニスの森まで徒歩10分。
18分って何の情報？？
あと住不は売り切れないの慣れてるから心配しなくても大丈夫。

>>1362 匿名さん
真偽の程は定かではありませんが、ソースは11/2日刊スポーツ。都政改革委員会の、有明アリーナに消極理由だそうです。
その他新市場移転は最短で２ヶ月、最長で1年５ヶ月延期との情報もあります。
もうメチャクチャですね。
海の森までは新木場とお台場からのバス便以外はタクシーしか交通機関がありませんよね。

>>1363 匿名さん
辰巳のオリンピックの水泳競技のチケット〜3.4万円しますよ。
辰巳まで2万人、お金を払い見に行きますかね。満席になりますか。
体操なら分かりますけど。

有明でこの規模の開発だと、坪単価400万超えてもおかしくないぞ。

正確に言うと、スミフ以外なら３５０万だと思うが、スミフになると話は違う。

スミフ価格として坪単価４００万以上だと思う。

それ以下だと仕様が低くならないか心配だ。

>>1364 情報通さん
都の都政改革本部って庶民感覚から著しくずれてますよね。

>>1367 情報通さん

>>1365 匿名さん
坪400だって500だって良いものなら当然買う人はいるさ。

>>1367 情報通さん
小池を選んだ都民は失敗だった。だろうな

400や500出して有明買う人が、何人いるかが問題。

ドゥトゥールですら350で苦戦しているのに、ここに400、500はありえんわw

>>1371 匿名さん

ドゥトゥールより、街が全然良いよ。

せいぜい320ぐらいじゃないかしら？

物件概要を見ると、Ｂ棟、Ｃ棟が地上33階建で、なぜかＡ棟が32階建。間違いかな？

>>1372 マンション掲示板さん

DTのほうが都心に近い。

ドゥトールは駅近くないし、周り何もないし、選手村タワーで眺望潰れるし、
いいのは中央区ってとこくらいじゃない？
あとは銭湯か。ここも銭湯必要かどうかのアンケートが近隣住民に配布されてたよね。できるのかな？

それと電車使わないならドゥトールよりパークタワー晴海の方がいいと思うけど。
シャトルバスが東京駅方面行くとしたら尚更では？

>>1374
B、Cは2階から住戸だけどAは1、2階が一部吹き抜けで2階にペデストリアンデッキが繋がって住戸は3階からだからかな？それでも33階って言っていいような気がするが。

>>1378
あ、そういうことですね。
Ａ棟はペデストリアンデッキが２階と接続してて、
Ａ棟の２階部分の天井がＢ棟やＣ棟の３階の天井部分に相当する。
ということかもしれませんね。
ありがとうございました。

眺望についてなのですが、
海方向は永久眺望なのでしょうか。
ビッグサイトの先に高層が建つ可能性はどうでしょうか。

>>1380 匿名さん
近隣ホテルやベイコートに泊まり、夜カーテンを開けても殆ど何も見えません。また昼間の海方向の眺望は、伊豆や房総の水質そのものが違うのでリゾート感覚と一緒とは少し無理がありますので、日照重視のファミリーでなければ、海側はお薦め出来ません。その他海側は中住戸ではベランダに出れば否応無しに眼下に湾岸高速が目に入りますので少なくとも高速を超える高さ以上の部屋が望ましいと思います。眺望は当分は大丈夫と思いますが、、、

マンション投資は3部屋目になりますが、ここは投資としては正直迷う物件です。
私は小さい部屋を現金購入して、賃貸に出すやり方ですが、駅近の利点はあるものの、部屋が近隣に比べて小さい事と、ゆりかもめの高架、高速、環状2号線の三方に囲まれた立地である事。
賃貸人にとっては近隣商業施設はたいしたメリットにはならないと感じられてしまいます。
正直単身者なら近場にコンビニが一件あれば事足りますし、ツタヤなどのビデオ店でもあれば十分かと思われます。

>>1380
ビッグサイトの先というと海上以外だと有明４丁目や青海４丁目や海の森あたりですかね。高層はありえないエリアだとは思いますが出来ても相当遠いから気にならないのでは。
国際展示場駅のところに20Fのホテルが出来ますが他は既に埋まってますね。
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/rinkai/shisetsu/arim/

晴海の選手村の跡地だけど、住居だけじゃなくて、店舗、学校、老人ホームとかいろんなもんが建つよ。
店舗棟は、今の清掃工場南側の人区画まるまるだから、かなりの規模になりそう。
でも、やっぱりいいとこBRTだから、アクセスが弱いよなぁ。

海側の夜景は何も見えないからお薦めできないという意見もあるけと、その夜景、私は好きだなぁ。
海が真っ暗だからこそ、千葉側の明かりが点々と見えるし、ゲートブリッシのライトアッブも美しい。
そして、飛行機のライトが縱に並んで着陸していくのも壮観。
台風前には船がたくさん東京湾に避難して錨をおろすのもきれいだったし、満月の夜なんかは、キラキラと美しいものです。まあ、それなりの高層階でなければ難しいのかもしれませんが。

>>1385 匿名さん
海の眺望を眺める前に視界には車がビュンビュン走る「湾岸高速」が最初に目に入ります。
気にならない方なら良いでしょうが気になる方で南を希望なら湾岸高速よりも低層階で妥協をするのもありかも。

高層階なら、ベランタの手摺りから故意に見下ろさないと
真下のものなんか見えないよ。
それだけ、高速と至近に位置するとも言える訳だけど。

新市場は仕方なく遅かれ早かれ移転して来るんでしょうが、商業的に見て、万葉の湯も含めて大丈夫でしょうか。
同じ様にベイ、トリプルタワーに隣接の商業施設はららぽーと並みに成功するでしょうか。都政改革本部の資産では、有明は交通インフラを含めて不便なので横浜アリーナを推奨すると言ってます。
つまり有明アリーナをオリンピックの遺産として残しても商業的に厳しいと示唆しているのでは。
都すると、豊洲移転〜失敗〜ベイ、トリプルタワ〜隣接施設。集客出来ずに閑古鳥〜失敗。
なんてことにはなりませんでしょうか。

皆さま
ありがとうごさいます。
どの棟のどの方向を選べば良いのか。。
悩みますね。

>>1389 匿名さん
不動産は一度購入したら、株等と違い右から左に売れるものではありませんから、呉々も慎重にご検討の上購入のお部屋を決めて下さいね。
と言いつつも、満点のお部屋はそうそうありませんね。庶民にとっては購入資金が限られますものね。

>>1388
可能性としてはあると思うよ、最悪のシナリオだね
但し、今後は五輪候補地として塩漬けされることもないから、
民間への売却も進むんじゃないの？
都心に近い広大な土地ってないからね、流行りの物流にはもってこいだし、
マンションにしても商業施設にしても開発業者がほっとかないと思うよ
まあ急速且つ安定的な発展を目指すには交通網が弱過ぎるけどね・・・

>>1391 匿名さん

>>1391 匿名さん
有難うございます。
どうしてもその点が気になっておりました。
また現都知事のこれまでの言動から湾岸軽視傾向かとも思えますし、国立競技場は別物と考えると、競技場としての有明アリーナ無くして、東京オリンピック感が全くなくなる気がするので、アリーナが横浜に決定したらベイトリプルタワーは検討から外す予定です。

まあ、リスクが無いと、デベも強き過ぎる値段設定するから
どっちがいいとも言えないよ。

これまでの３人の知事の湾岸への入れ込みが目立っただけに、その反動もあり小池さんはちょっと距離を置くでしょうね。

有明はバレーボールの会場だけじゃないよ。
体操、テニス、BMXがあるだけで十分オリンピック感出るでしょ。

>>1388 匿名さん
勝手にインフラの問題にしない。
選手村や羽田空港に近いのはどう考えても有明。
横浜なんて遠すぎます。
横浜アリーナの話が出てるのは予算の問題ね。既存の施設を使おうとしてるだけ。