有明ガーデンシティー（その12）

>>1249 匿名さん
スミフは割高だから資産性は低いですよね。皆さんWCTとか引き合いに出しますが、時代の流れだけだし

ガラスカーテンウォールなダイレクトウィンドウを期待していたので肩透かし。
スミフで有明ならシティタワー有明の中古で良い気がしてきた
坪240万程度で20階以上を検討できるし売り物件も多い。眺望も前建てなしで良好、ワイドスパン、そして免震構造。
そういえばちょっと前までスミフはシティタワー有明の中古にやたら高額査定出していたようだけど、市況の変化で諦めたのかな

>>1249 匿名さん
お詳しそうなのでもう少しお伺い致します。
資産性は重視していませんが、現金の比率を減らしたい事と住む事は当分ないので賃貸に出す為に購入を考えています。現時点では有明は利便性が良いとは思えないですが、商業施設を含めたガーデンシテイーが出来る事により、また駅に近い事から空室リスクが低いのではと考えました。
現金の比率を云々と言うと嫌味に聞こえそうで、相談をためらっていましたが、本当に理由があり且つ、債券や株式等は性格的にやれそうになく、周囲でも損をしたとか資金が半分になった等の話を聞いていたので最後に不動産にたどり着きました。晴海の住友不動産の物件も案内されましたが、事務所と分譲が混在していたので辞めた経緯意があります。
以上宜しければご意見をご教示頂けませんか。

>>1252
たしかに、言われてみればシティータワー有明は検討に値するような気がします。震災前の物件だけど免震ですからね。
ただ眺望については、有明アリーナが風前の灯ですので、北西方向は将来遮られる可能性もありますね。

>>1254
免震のおかげでほとんど被害なかった様です。
シティタワー有明は駅まで徒歩15分近くかかるのがネックだが60mm2で4400万
AGCは坪330万だと60mm2で6000万

正確にはローン減税、固定資産税減税、仲介手数料などで300万ほど差が詰まるだろうけど、6000万円あれば80mm2大型のワイドスパンな3LDK買えそう。

有明が地元という人は少ない。
買う人は新築を探していて、なおかつ有明を選ぶ人ということ。
坪330出せるならわざわざ有明に住む必要はない、商業施設隣接ならパークシティ豊洲が検討できる。
新築スミフ物件が良いなら350出してドゥトゥールを買った方が良い。
そこまで予算が出せないならシティタワー有明で良い。

つまりAGCは坪330だとすると高過ぎる
280〜300万が適正価格だと思われる。

>>1255
う～～ん、なるほど。
ものすごくハラオチします。たしかに330だったら豊洲のツインとかシンボルとも競合しますね。
つまりAGCは、同じスミフ物件に包囲されてしまってるわけですね。とても良い視点をいただきました。

>>1253
有明はポテンシャルを秘めつつも未知数だしなぁ・・・
商業施設も豊洲と台場に挟まれて相当の個性、差別化が要求されると思う
安いか？って言われると周辺に引っ張られて決して安くもないし（開発を織り込んでる）、
ここも恐らく住不価格で出てくるだろうし・・・
ドトール含めて住不ありきなら止めないけど、ＰＴ晴海とか勝どき再開発、
選手村や月島西も視野に入れていいんじゃない？
ゼロにならない投資ならセオリー通り都心や駅近物件のほうが空室リスクも少ないと思う
バブルで掴んでも次のバブルまで待てれば問題ないしね

具体的に坪300超えるなら（個人的には楽に超えてドトール並と予想）、
素直に豊洲の中古とか中央区湾岸の新築でもいいような気がするけど、
若干アンチ住不みたいなとこもあるから話半分でｗ
どうしてもここが気になるとか、有明の将来に賭けてみたいってことなら、
「相場を気にせず」一期で最も条件の良い気に入った部屋にいくのがベター
それが住不を買う時の最もリスクが少なく賢い買い方

>>1258
仰られる通り気に入れば価格を気にせず購入するのが良いですよね！
個人的にはスミフの良いところってガラスカーテンウォールだけだと思ってます（笑）
今回はそれを捨てたら割高な価格のみが残ってしまう感じが。。

>>1253
駅近って表現されてるけど、
ゆりかもめやりんかい線では駅力が弱過ぎると思う
ＪＲがりんかい線買って羽田と繋いでくれれば破壊力満点なんだけどねぇ・・・

>>1259
今でも相互乗り入れしているし、JRがりんかい線を買収しても利便性はほぼ変わらないと思う。変わるのは料金だけ。

むしろ羽田と直通すると大井町方面、新木場方面両方とも本数が減って逆に不便になる。
当然埼京線を羽田直通にするのがメインになり、そのルートでは国際展示場は通らない可能性が高い。
頻繁に羽田に用があるなら便利かもしれないが少数派だと思う

ここはDINKSなど子供を育てない人向けだと思うよ、道路に囲まれて余りにも空気が悪い。

ブログでも指摘している人がいたけど検討する人は現地行くべき。トラックの排ガス凄いし、車の速度も開放感からか早くて横断歩道は信号青でも油断できない。
子育て考えてる人は素直に近くの豊洲や東雲に行った方が良い。

JR東が買収してもJRりんかい線となる訳ではなく、東京臨海高速鉄道という会社がJRの子会社となるだけなので、料金は変わらない。JR東が買収した東京モノレールの料金に変更がなかったのと同じ。

>>1257 匿名さん
有難うございます。参考になります。
上野のブリリアも検討しましたが制震が気になり契約しませんでした。晴海も紹介されましたが、SOHOとの混在でしたので、辞めました。その時住不の営業さんに聞いたら有明は江東区ですから晴海より安いですよ。その他販売時期等を聞きました。約１ヶ月遅れでの発表と言う事ですから、満更、営業さんは出鱈目を言わなかったんだと改めて思いました。
高速の近くでもあり、また眺望にも少々難ありですが、借り手がある限りずっと賃貸で運用する予定なので資産性は低くてもその辺は目を瞑って購入しようかなと思案中です。
もう一点。抽選になりそうな物件でしょうか。宜しくご教示下さい。

待ってましたよ。大本命。

>>1263
池之端（の東側）こそ真に貴方の価値観に相応しい物件だと思うけど、
構造部分で妥協できなかったのなら仕方ないですねぇ

住不の物件で抽選は考え難いですね
例えば最上階のプレミアム希望なら金持ちで競合したりはあるかもだけど、
ほぼ同じ条件下で、階数を多少妥協するぐらいで調整してくれると思うよ

>>1265 匿名さん
有難うございます。子供とブリリア上野を見に行きました。その時点で現金で 買える部屋が東側の 高層階だと1LDKしかありませんでした。
上野を辞めた理由のもう１つは、現地に身内が以前住んでいた事があり 詳しくは言えませんが「治安、そして 気象条件により動物臭がするので購入は辞めるように助言された事」です。また 、東天紅の地権者住戸が多くこの動向次第では高層階であっても十分な賃料が得られない可能性がありました。
パークコート浜離宮も考えましたが地権者が多過ぎるので、検討を辞めて現在に至っております。
今は状況が違いもう少し高額な部屋も購入可能となりました。

>>1266
幅広いっすねｗ
釣られたかな？

その中じゃここが最も愚策って気がしないでもないけど、
浜離宮予算なら二戸買えるし、それはそれで悪くはないのかもね

>>1267 匿名さん
ネガではありません。
ブリリア上野は34階40平米、諸費用込みでで6000万円を超えてました。
賃料は約20万円と言われました。それでは、後2000万円出せば、有明、東雲なら1LDKの中古が2部屋変えますし、賃料も18万円は頂けるので諸事情を考えて辞めました。
浜離宮の検討も嘘ではないですが、そこまでマンションに注ぎ込みたくないので身の丈を考慮して検討を中止しました。ご意見有難うございます。

>>1268
前々からよく出てくる人ですよね。
ブリリアシティも持ってるんだっけ？
周りに教えを請わず、自分の考えを信じたら？人それぞれなので。

>>1255
ここが仮に330だとしたら、パークシティ豊洲を検討とか理解できない。
見に行ったことありますか？既にボロボロですよ。共有部分のソファとかカーテンとか、部屋の仕様もかなり低いし、明らかに一昔前と分かる。
ららぽに隣接しているけどＡＯＫＩ隣接しているわけではないのに、今更10年落ちのボロボロの建物の方がいいとかは理解できません。
ここ住み始める時には13年目のタワマンですよ。
ここ選ぶ人は新築好きだと思います。

あとシティータワー有明は駅遠物件なので、あそこ選ぶならマーレや、目の前のオリゾン選ぶ方が賢いかと。

そもそも住不好きの人って、いま住不に住んでる人なのかな？
ダイレクトウィンドウってそんなにいいですか？

ここって、免震構造なの？

いまどき免震じゃないなんてありえないでしょ。
免耐震構造か、免震2層構造じゃない？

HPには免震と一言だけあるんだけど、
駅に貼り出されている
大きなポスターには、免震の一言も無かったもんで
不安になった。

>>1270
ここが高ければ豊洲の中古も下がらない訳で多少古くても資産価値はここより上でしょうね。
豊洲住人が佃のタワマンは古いってネガっていたのと同じことが繰り返されるだけですよ。

>>1274
ここと豊洲のタワマンは全然違うと思いますが。
湾岸最大の商業施設が目の前にあるんですよ？

あと豊洲と佃も全然違います。
佃はそもそも中央区で東京駅すぐそこ、
コミュニティとしてもうまくまとまってます。
豊洲のタワマンはどうしても、１つ１つが単体に思う。

どちらにせよ、同じ江東区で13年目のタワマンに住みたいのならそちらへどうぞ。
ライバルが減って嬉しいです。

>>1270
人の考えは人それぞれですが、私は価格設定次第だと思います。
現在坪200〜250万円が相場の有明で高額設定になる理由を見つけられるかどうかかと。。

>>1276 匿名さん
坪200ってどこの物件ですか？
250以上も沢山ありますが、そんな適当なこと書いてもここは安くなりませんよ。

>>1275

>湾岸最大の商業施設が目の前にあるんですよ？

豊洲のららぽより大きくなるってこと？
ソースあるかな？

シティタワー有明は、安くてかつ免震というのが最大のポイントでしょうね。たしかに駅近の方が良いですが、免震で手頃な値段の売り物って他にありますか？

東雲のレックス湾岸タワーも同じくらいの
価格帯じゃないかな。

>>1277
オリゾンの成約価格調べてみたらどうですか？不動産は春頃が物件豊富でお安いですよ。


>>1279
免震構造は近場だと
有明:ブリリア有明シティタワー、シティタワー有明
豊洲:豊洲タワー、スカイズ、ベイズ
東雲:パークタワー、レックス、ビーコン

後は東陽町辺りにも免震構造タワーが坪230〜250万円であったはず。

総武線まで足を延ばすと
プラウドタワー亀戸も免震構造です。ここもシティタワー有明と同価格帯です

まあ、有明はずっと安値放置だったのは事実だしね。
これで大幅に値上がりするんじゃないでしょうか。
豊洲は次の物件は坪単価450万超えらしいですし、ここは350万くらいかな？もっと安い？

>>1280
>>1281
>>1282
ありがとうございます！ 比較検討します。

>>1283 匿名さん
どこ情報ですか？東急不動産？

ここのマンションってすみふのトリプルタワーとは別物ですか？

>>1269 匿名さん

それでは検討版の意味はありませんね。
私は有明住民ではありませんが、マーレの有明初の事故物件認定。心よりお悔やみ申し上げます。

>>1278
工事関係者によると、ヒルズの雰囲気に近いとのことでしたよ。
そして、今までの日本に無い感じらしい。

有明を坪350万なんかで買ったら高値掴み確定。
だいたいここで高値予想を書いてる奴はマンション業者だよ。
高くなると散々書いて、それより少し安く売り出し、安いと思わせる。
マンション業者はこういう意地汚いやり方をいつもやるんですよ。

>>1289 匿名さん
知ってても買う層は一定数いるよ。

>>1283 匿名さん
豊洲が坪単価450万とか、一戸も売れないんじゃ無い？w
三井の駅近免震でさえ竣工後売残り確実な情勢かつ、
スカイズ、ベイズの大量中古在庫価格駄々下がりなのに。

>>1289 匿名さん
250〜300ぐらいじゃないですかね。
有明は交通の便が弱点だから、それ以上だと難しいでしょうね。

>>1283 匿名さん
なんて物件？！>450物件

>>1278 匿名さん
ネットで自分で調べて商業施設の総床面積見て。

そんなに安くなりますかね。
最低でも300は超えるでしょう。
住友なので350や400行くんじゃないでしょうか。

倒産物件の築10年超えた物件ですら坪単価250万超えてるのに、なぜ新築のトリプルタワー、しかも大規模複合開発物件が安く買えると思ったんでしょうか。

普通に考えても最低でも350万超えだと思いますね。住友不動産は高めに出して長期間かけて売り出すことを考えれば、400もあり得る話だと思いますよ。

スミフは地域で一番の価格で売り出す。
しかし、一番質の良いものを作り、強烈な営業で売る体制。坪単価400の物を作って強力に売る。
4年かけて販売する。

おそらくオリンピックで景気良くして、それに乗じて売る気だと思いますよ。

購入者はオリンピック価格でも買える人。
おそらくですが、一般のサラリーマンは相手にしません。外国人も含めて富裕層になると思われます。

軽井沢の占有単価坪280万円のマンションが飛ぶように売れてるんやって。
また、横須賀の坪300万新築マンションも即完したって。

この状況で坪単価300以下はあり得ないことを分からないなら、不動さんのセンス無いよ。

>>1292 匿名さん
あなたにとっては難しいでしょうねぇ。