ザ・パークハウス小日向ってどうですか？

>897

なるほど、都内のマンション価格がどんどん上がっているのに、今売り出されているブリリア大和郷も、売れてしまったブリリア小日向も、あまり値は上がっていないですね。

今はタワマン全盛の時代であり、一低住にひかれる人が少数派ということでしょう。大地震が東京に起これば、一低住の人気が高まるのかもしれません。

他のエリアじゃ12年も経ったマンションじゃダダ下がりだよね。それでも高値を維持してるのは小日向というか一種低層が強いってことなんだろう。

900は東京都の大気環境の環境基準の達成率を知らんのかね。
クルマの性能アップは凄いよ。
換気や通気さえ良ければ、トンネル内でも気分悪くない。
小石川は白山と違って、沿道のノッポなビルが遮蔽して50mも離れれば騒音なんかめったに気にならない。あと、白山四丁目は駅まで遠いし坂道だし。

>>902　

ブリリア小日向91.45㎡（最上階）は、坪396万、グロス10950万の値をつけて売ろうとしていますが、
売れたのですかね！？　値引き交渉入るでしょうから、売れたとしてももっと下でしょう。

ブリリア大和郷は、築7年ですが、広さが70㎡程度しかないためか、坪369万、グロス6850万で
売出中です。

これが文京区憧れの一種低層の所詮現実です。
70㎡程度の部屋が多いこのマンションの行く末は察しがつきますね。

そうですね。かなり年季の入った中古が高値で出されてる事実。これが現実でしょうかね。
やっぱ小日向はいいねと思います。

高値で出すのは自由だけど、その値段で売れたわけじゃないからさ（笑）
ブリリア小日向は、小日向エリアでは上位のマンション。
それでいて売出価格は300万台、それが現実だよ君。

築年数経ってもそんだけ維持できるのでしたら、同じ小日向のここも安泰ですわ。

ブリリア小日向は、2丁目久世山。
敷地が南北に長い、ゴミ置場、1丁目の
こことは比較にならない。

ネガさんのおかげで図らずも一種低層が強いって証明されたな()

現在新築換算ならブリリアは最上階、90平米以上、2丁目だから500万はするだろう。
だから、２割以上は下がっていると考えるべき。
小日向では、最高クラスのスペックで。
極小部屋のここは、10年後きびしいわ。

ブリリア小日向含めこの辺は資産価値的には安泰そうですね。

小数意見をありがとうございました。

１０年落ちの中古でその価格で出してるんなら大したもんだな。
中古だから多少値引きしたとしてもかなり高価格ですし。
アンチ活動家さんが嫉妬するのも分かるわ。

>>913
新築換算価格から、２割以上下がってるのは、まあ都心としては、普通でしょう。
値もちいいとは、いえないわな。

ブリリア欲しけれ、みんな情報をクローズして、とっとと買いに行くのに、からかわれてるじゃん。
１割引きで収まれば良いけどね。
２路線5分以内の5年選手のMは、昨年、３割アップで売れたけど。
毎回、オーム返しで小日向安泰だわ。
俺が言っとく。

マジレスすると金持ちは匿名掲示板でネガ活動に精を出したりしない。
そんなことしても意味ないから。よってネガの言ってることにあんまり説得力はない。
ただの妬み僻みと考えられます。

一生懸命ぽじってるあなたって。
ここと同じ金額のマンション住んでるけどな、
思い込みハゲシイタイプやね。
小日向最上級でも２割以上落ちなんだから、
比較すれば、こちらが更に下がるのは必然やない。

やっぱ小日向に限らず低層物件は強いですね。マンション乱立エリアの物件は軒並み低評価ですが
それらと比べると安心感ありますね。

タワマンに奪われてるでしょ、現実を
直視せよ。

　ここは、四畳半がマストみたいですね。
竣工写真に立派な青空駐車場と近隣が集うゴミ捨て場が写ってませんが、今度私が撮影してご紹介差し上げます。
　私は90ぐらいの２億ションを想定してたし、屋内駐車場じゃないとクラシックカーが痛むので撤退しました。

ネガティブなコメントされている方はリセールの確かな湾岸のタワマンでも買うほうが幸せ人気なれるのに何故粘着しているのでしょうか？文京区の教育環境をとりたい奥様と意見の相違があり、小日向のマンションを諦めさせられない鬱憤を晴らすという感じですかね？？いまはむしろ豊洲の小学校が競争激しくていいと思いますよ！

>>903
小石川4丁目と白山4丁目の両方に住んだことありますが、どちらも春日通り/白山通りの影響はあまり気にならないです。両者とも意外なほど夜は静かですし。都心の近くにしては貴重な静けさと思うほどです。生活利便性で言えば小石川が良いですね。以上の内容はあまり小日向のマンションと関係ない話ですが、小日向もさらに静かで良いところと思います。

文京区の中古平米単価75万くらいですからブリリアはそれを大きく上回ってますね
他のエリアと比べてもかなりの高単価

だからブリリアは最上階の90㎡越えの部屋。しかも小日向でも一番いいところ。
文京区全体の築何十年の物件まで含めた平均と比較して高いなんて、ばかげている。

実際築年数の経った小日向の一種低層が高値で売りに出されてるますからね

ここのマンションの場所からは遠いですが、公示価格が出たんで調べたら、小日向、水道に負けてますね。
過去のデータですが、このサイトにも載ってますが、やっぱり駅近で便利な場所の方が価値が高いんですね。
http://toushi.homes.co.jp/owner/tokyo/city130105/chika17047.html

高台って喜んでますが、水道に比べると高台なだけであって、四丁目や小石川と比べると坂下ですから。

いやいや、その水道より価値が低いんだって。
公示価格見てみてよ。

小日向の物件が高値で取引されてるのを見るとやっぱマンションは需要と供給なんだなって思う。
一種低層は少ないですしね。

まあ、利便性は水道の方が上だしね。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/tochi/tochihyojunkakaku.html

小日向の需要は根強いですからね。マンションの数が多い場所よりは価値は安定してますね。

>>934
本当だ、これはびっくり…

相対的に見ると駅近だったり一低マンションだったりみたいな物件が強いんだろうな
まぁほんとあとは数のバランスですかね。

小日向が水道以下の価値ってかなり驚いたよ。しかも二丁目は鳩山会館の裏で坂もあるけど閑静な住宅街って感じで大きな家も多いし。

あと江戸川橋駅前のごちゃごちゃしたところにある関口一丁目も関口二丁目とかより場所によって高いのも驚いた。やっぱり駅近の方が価値が高いんだね。

こういう風にきちんと数字で価値を示してくれると納得。他の地域は結構納得できる価格だね。

環境を好む方で文京区自体一定の人気ありますが一種低層マンションだとさらに限られてきますからね。そういう部分で人気なのでしょうね。

ヒント 容積率 バカ過ぎるだろう 笑

マンションはやっぱ供給状態で価値が変わってくる。小日向の物件が強いのにはそういう部分が大きい

①此処は３階 迄しか建てられない。②此処は12階迄建てられる。②12階建てられるから土地価格も高いし資産も上←頭悪すぎるだろ❗(12階建築できるから土地価格が高いのは当たり前,しかし戸当たりの土地持ち分はかなり低い)
頭悪すぎるので固定資産税算定基準勉強した方が良いよ 笑

そんなレベルの低い底辺ネガより、秋に販売される三井の小日向2丁目の定期借地はバカ高い気がするね。定期借地だと500万坪×75%＝375万坪が本来の常識なんだろうけど。最近の定期借地の流れを見ると所有権マンションの90%以上なんて言うのも有るみたいだし下手したら此処のパークハウスよりも定期借地なのに高いぞ。なんて事もあり得るかもしれないね。

>>944
都心の1種低層マンションは面積にも寄るが固定資産税は一般的なマンションより遥かに高いのが常識。ましてや小日向2丁目や関口2丁目の豪邸は当然の事。賃料50万～70万クラスのマンションだと固定資産税は半端ない金額でしょう。150坪クラスの戸建だと相続税、固定資産税が子供が負担出来なくて売却するケースも有るらしいね。

ヒルズ目白坂なんて築15年なのにいまだに新築時より高いよね。ブリリア小日向もそう。地域のランドマーク的な物件かどうかで将来は決まるね。

このエリアのマンションは高値で取引されてますからね。やはり引き合いが強いのでしょうね。
他の競合物件がいっぱいのマンション乱立エリアだとまた厳しいのでしょうが。。

ちなみに白山４丁目の公示価格は容積１５０％で７０．５万／㎡

関口２丁目の公示価格は容積１５０％で７６．６万／㎡

小日向２丁目の公示価格は容積１５０％で５９．８万／㎡


マンション査定で



パークハウス白山御殿町　白山4丁目　4,458〜9,945万円（59.17㎡〜108.19㎡）

築１６年　坪２８３万

https://www.ieshil.com/buildings/57932/


ヒルズ目白坂　関口2丁目　5,345〜14,427万円（65.5㎡〜133.51㎡）

築１５年　坪３２７万

https://www.ieshil.com/buildings/58361/


ブリリア小日向　小日向2丁目　10,950万円（91.45㎡）

築１２年　坪３９５万

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_86216030/



結論

ブリリア小日向＞ヒルズ目白坂＞パークハウス白山御殿町



1種低層の億ション買うなら今やで。

小日向強しだなぁ

>>951
自分じゃ勝てないと親分（二丁目)出して比較ですか。
その親分も400切ってますが。
兄弟分のシティハウスとの比較が妥当だよ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/592874/
ここは南側以外は目が当てられない価格。
南側ですら小石川の高台じゃ、ありふれた価格。
ここの東西の10年後は、350に迫るんじゃないの。

ブリリア小日向の押しが凄いですね。
もしや、売主さんですか？笑
私は新築派なので、築14年も経ってる古い物件に興味ありません。
１億も出して古いの買ってもね…

行き着くとこは結局一種低層は希少ってことだな。

自称 小石川アドレスの高台でありふれた価格←小石川高台アドレスに賃料50万以上オンリーのマンションなんかあったっけ？

土地の価格とかよりも出回る数やなんかの方がマンションの価値保つ要素なのかもね

ブリリア小日向はこんなところでステマしてるくらいだから、販売が順調では無いんだろうね。
最上階の120平米もずっと売れて無かったし。その最上階120平米の部屋のレインズでの成約11000万円程だったし。それが、90平米くらいで１億じゃね、強気通り超してこちらに流れるでしょ。
普通に高すぎ。

都合の悪いことはステマということになるらしい。

レインズってお前業者かよ。

此処でネガトライアングルを整理
①神楽坂最高です説②市ヶ谷最高です説③大和郷最高です説④小日向は2丁目に価値があって1丁目は価値が無いです説⑤タワーマンションは最高です説⑥小石川播磨坂は最高です説⑦水道より小日向は価値が無いです説⑧小日向の土地は下がってる説⑨ブリリア小日向はやっぱり駄目だ説←今ここ

小日向のネタの範囲は凄いね。失笑

ネガはもっとあったと思うけど
ご近所のゴミ捨て場の横やん
青空駐車場ですやん
眺望あかんやん
マス層ですやん
Ｆが通るには狭すぎるやん
駅まで迷路で坂ですやん
高齢化して学力低下してますやん
南北に細長いですやん
などなど

一方のポシは以下の一点張り
一低住希少ですやん

1種低層稀少ですやんに1票。

ネガさんが粘着する人気、結局売れてる、周辺物件含め高評価。結局立地の希少性が占める割合でかいから
多少のデメリットは気にならないのでしょうね。

>>961
ブリリア小日向さんはここを検討してるんですか？
自分の家を高く売却したいのは、分かりますが、ここはこの物件を検討する場ですので、お引き取り下さい。笑

ブリリアもそうだが小日向はやっぱ価値的に安心だよな

一種低層は朝ごはん食べるときに小鳥のさえずりが聞こえてくるんやでえ。

他の物件と比較して、価格ということは大きなポイントだと感じます。
このあたりは、よく検討をしていないと、なかなか判断できないところではないでしょうか。
人によって重視するところも違うため、本当にむずかしいところだと思います。

>>951
小日向2丁目でも公示価格の地点とブリリア小日向の地点では、土地の価格が全然違います。路線価を見てください。他の二つのマンションの場所よりも土地の価格はずっと上です。
マンション価格が高いのは当然です。
よく調べてから書いてください。

路線価は次のページを見てください。
このマンションが建つ地点と、小日向2丁目、
その中でも久世山の周辺、そして大和郷など見比べると良いと思います。
客観的な評価が分かります。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h27/tokyo/tokyo/prices/d26303fr.htm

>>934
公示価格の評価地点は少ないので、小日向の方が水道よりも安いとはなりません。
路線価では、そのマンションの建つ地点の土地の評価が分かります。それで比較するようにしてください。

　路線価オタクが出ていましたが、銀座の2500万円/ｍ2アップあたりのマンションが一番上等かってはなし。
Ｍは路線価よりグロスとか重要だし、いろいろ複雑だよ。
　ここはマス御用達なので、管理費ケチで青空駐車場だし...戦略がマス層向き。
青空駐車場にした理由は、もっとあるが勉強してね。

訳の分からないのが出て来ると予想して来ましたが、早速出てきましたね。
私が投稿したのは、公示価格しか知らない人たちが、あまりに多いから。
実際にマンションの建つ場所の地価を評価できないで、どうするのですか？基本中の基本ですよ。そのような反応をして恥ずかしくないのですか？
まず路線価図の見方でも覚えてください。

>>973
なぜ関係のない銀座の話が出て来るのかな。
もしかして購入者で、ここの土地の場所が大したことがないとバレるのが、嫌なのかな。

散々土地の価格がって言ってたのに今度は土地の価格は重要じゃないとか言ってることが支離滅裂で何の説得力もないんだよね
ここのネガさんは。。ただ貶したいだけというね。ボロが出まくりで笑えますが

>>976
誰が土地の価格が重要じゃないと言っているのですか？
重要だからこそ路線価を見れと言っているのですよ。

そんで路線価見ると何が分かるの？

路線価気にするなら容積率や建ぺい率も一緒に見ないと土地の価値は分からないよね。

それが小さいほどゆとりがある環境の高級住宅地とチヤホヤされるわけですし。

本当に知識が無いよネガさんは過去の事を必死にGoogle検索して書き込むのが趣味の人なんでしょう。根拠無し。知識無し。

>>977

973で路線価よりグロスとネガさんが言ってますのでそう思っただけです。

>>979
それはもちろんです。容積率等は当然考慮しなければなりません。
ただ、公示価格は評価地点が限られるから、その地点以外の価格はわからない。
路線価だとそのようなことはない。
公示価格の評価地点、このマンションが建つ場所、小日向2丁目の定期借地権のマンションが建つ場所、ブリリア小日向等が建つ久世山、全ての場所の土地の価格が分かる。
だから路線価を見れと言っているのです。
何も知らない人は、まずは実際の路線価図を見てください。

>>981
それは失礼しました。

路線価が高くて建築費が安い時代の中古マンションと路線価が安くて建築費の高い新築マンションの比較を永遠に語る暇人。しかし路線価の高い中古マンションを買う金は無し。

この物件のエリアもなかなか評価高いということ。

タワマンの 資産価値が維持されるようになり、富裕層のタワマン人気が低下してる。
価値下げるのが目的だったのにぃ。

一方、ここは資産価値を何がなんでも維持したいマス層。
タワマンを買いあさっていた富裕層は、利便性と眺望を重視するから、一低住には見向きもしないので今後もニーズが厳しいだろう。
完成売りなのに、売れ行きがとまってる。

１低の需要はあんまりものが出ないこともあって根強いよ。タワーとは全然違うもの。

　資産価値が下がって欲しい富裕層（ただし、利回りが良いタワマン）
　資産価値を絶対維持したいマス層（ただし、利回りがダメな一低住）

　インぺやパークコート渋谷大山町にしろ、一住低は厳しいね。

インペリアルなんてすみふだからでしょう、別に一低関係ない。
大山町も早期に売れて残りは高額１戸のみ、ここもまぁ売れ行きは良いですからね。
なんだかんだで需要はあるのでしょう、ネガさんも盛況ですしね。気になって仕方がないようで。

>>988
富裕層って湾岸のタワマンは投資対象としか見てなくて、実際に住むのは3Aやそれこそ大山町だったりするのでは？

知ってる不動産業者は皆戸建てか低層マンションだなあ。やっぱ自分の敷地面積を計算するとタワマン買えないよね（笑）マンションでも最低１０坪は欲しいよね。

播磨坂のサクラが満開になると、毎年、小石川の高台でよかったと思う。

>>992
ですね。土曜くらいが満開かな。このマンションから徒歩5分くらいですね。

でも播磨坂沿いだけには住みたくない
この時期毎晩うるさくて寝られないんだよね

播磨坂沿いのふるーいマンションに住んでますが
さすがに２２時以降は静かだと思いますよ
ちょうど今、の時間帯はさすがに賑わってますが、まぁ今だけなんで。
マンションの位置と階数にもよるのかな

東京の都心の中でも、住み易い静かなところがありますね。

まあ日常の生活の中での賑わい程度なら問題は無いでしょう。
それが耐えられないような騒々しさがあるなら別ですが。
こういうところに住む場合は多少の覚悟も必要かな？

日経に文京区のマンション問題が載ってましたね。小日向住環境のフェイスブックにも載っているかな。

>>984
これは面白い投稿が。
マンションは、人が住んだ途端に中古になるということをご存知ないらしい。
中古になれば、建築費が高かろうが安かろうが、全く価格に関係なし。結局は、周りの中古物件との相対評価により、価格が決まって行く。
知識が無く、見たくない現実から目を背ける。
悲しいものですね。

相対評価だから供給が少ないとこ選んでおけば資産的には安心だよね
そういう点でこの辺は希少だよね。

ジョバンニ・シドッティの遺骨とほぼ断定される！
という世界的ニュースがもたらされました。

TBSニュース
「東京・文京区のマンション建設予定地で江戸時代のものとみられる人骨が見つかり、鑑定の結果、１８世紀のイタリア人宣教師の遺骨とみられることがわかりました。」

http://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye2740965.html