ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストってどうですか？

>>1039 匿名さん

これだと賃貸よりはるかにコスパもいいね！

ここはコスパがいいと証明されました。みんな買いましょう。素晴らしい物件です。絶対に損にはなりません。

>>1038 匿名さん
中古の場合、一定の金額で減価償却されるわけではありません。
築15年、25年、30年に大きく下落していきます。
そういう意味では築10年程度の物件はまだ大きな下落を経験していないと言えますね。

>>1039 匿名さん
20年間の固定資産税と管理費修繕積立金を考え、売却時の不動産屋に支払う手数料を考え、高く売るためのリフォーム代を考えるとそんなにいい話にはなりませんよ。
今時、築10年も経って水回りなどを手直しせずそのまま売ることなんて殆どありません。

確かにコスパが良すぎるからここはマジで買いだと思うね

ここは絶対に儲かる物件！
来月中に即完売です！
検討者は悩んでる間にドンドン売れてしまいます。
早く決断を！
２５年後に１８００万円で売れます！

外野では、投資話で盛り上がっていますが、ここを購入している人達は、ここを気に入って長く住み続けることを考えている、賢く、幸運に恵まれた人達が大多数だと思われますよ。明日は、いよいよ鍵引渡の日。しばらくは、引越しの車で、てんやわんやすることになりましょう。皆で協力し合って、気持ちの良い、快適なマンションライフを送れるようにして行きましょう。

たしかにリセールや資産性を考えて買えるような場所ではない。
にしてもこれだける売れ残るとは、世の中あんまり「賢く」て「幸運」な人がいないんですね。

3500万円ぐらいが最多価格帯でしょ。
最初10年間は0.4%で3500万円の借入金に対し1%最大400万の還元なので
この期間は0.6%のお金が増えちゃうね。

そんで10年おわったら500万ぐらい頭金として持っていたお金を投入しちゃうと
ローンが2000万。つまりこの時点でもローン破産の可能性０になる。
お買い得〜

いいなぁ。俺は別物件を買ってしまったからいま借入金がまだ3800万円もあるよーTpT

そろそろ褒め殺しやめないと。
二束三文の物件つかまされる被害者が更に出ちゃいますよ(￣ー￣)

>>1051 匿名さん

負け惜しみかっこ悪い

売れ残り過ぎて心配な契約者さんここは検討板ですよ。
リセールが悪すぎるのを今更気がついたんですか？
残債割れをどう処理したらいいのか契約者は住民板で対策練ってください。

>>1053 匿名さん
本当に検討してるならね。笑

レインズで成約価格がいろいろ出てきたのでSUUMOで今現在での足立区新田エリアの中古を見てみました。

レーベンリヴァーレグラセス（築8年）、レーベンスクエアリハート(築10年)ってところがいくつか出てますね。
75m2でだいたい2880万円あたりで出されてますね。平米単価が築10年前後で38万円/m2　
レインズでのそれが36-37万円/m2だったはずなのでまぁこんなもんでしょう。売り出し価格がこれで
実際の交渉等でもう少し下げて36-7万円になったという感じですね。

っとなると、20年ぐらいになると平米単価はだいたい29-30万円/m2といったところですかね。2000万前後。

で、たぶんでしかないですが築20年程度で2000万を割り込むかどうかって感じの価格になるとおそらくもうこれ以上の
築年数だと本気で「買い手がつかない可能性」を考えないといけないかなって思いますね。
不動産っておもしろいもので、買う側としては安ければ安いほどありがたいわけですが逆にあまりに安すぎると
不安が大きくなりすぎて却って売れないってことになります。築20年で2000万円前後ってのはこれは
東京23区では破格の安さ（戸建とかでいうと再建築不可、みたいな曰く物件）ぐらいの価格になってくるので
さすがにこれ以上の年数だと金額の問題以前に買い手を探すのがかなり難しそうで、3000万円で売れるとか
そういう次元じゃない話かなっておもいました。

なので、「絶対に引っ越す予定はない、すみ潰す」って人は新築でも中古でもそのまますまえばいいでしょうけど
もうその場合は買い手がつかないことも視野にいれたほうがいいかもです。
逆にコスパだけを考える人は築10年のマンションを2800万円ぐらいで買うと20年後に2000万円で
売却できても800万円の減損になるため、そういうリスクを負うぐらいならここの新築を3500万でかって
10年後に2800万で売る、すると700万円の減損ですみますし新築に10年は住めましたし、売却時は
自分のマンションはまだ築10年なので築20年のマンションを売るよりもまだ買い手がつきやすいのかなって
思いましたね。中古マンションをこのエリアで買うのはちょっとリスクが高いだけな気がします。

なのでここで買うなら個人的には、
- 買うなら中古ではなく新築のほうがコスパがいい
- 買った後に売るなら買い手がつかなくなるリスクを軽減するために築10年で処分しておく
現状の市場通りなら37-8万円/m2ぐらいで処分できる可能性があるためと10年は住宅ローン減税が受けられる為
- 築10年をすぎたら売れないリスク（買い手がつかないリスク）が非常に高まりそうなのでそうなったら
もう割り切って一生すみ潰す覚悟で住まう

って方針がいいかなって思いましたがどうですかね？

暇なんだね。

たぶんここが売れると都合悪い事があるんでしょう。
対岸マンションの関係者かしら

>>1057 匿名さん
関係者も何も、竣工済みで売れ残っている事実

>1055

納得の分析です！

10年住んで売却いい方針ですね！

>>1058 匿名さん

売れ残った部屋とこれから販売する新築物件が競合するから困るんです。
しかもこっちの方が安いか、なおさら完売して欲しかったでしょう。

どっちも仲良く売れ残るだろうから、心配してもしょうがないでしょ。

ようやく第4期5次が発表、今回は6戸と少なめ。
未だにLタイプが公表されない。webに上がってないだけで実際は売られてたり？間取り図はいちおうこのスレに上がってるけど。

最終期は10月を予定。今のモデルルームはこの時だね。まぁどうせ11月とかにずれ込むんだろうけど。

現地レポートは今回で最終回とのこと。長期のレポートお疲れさまでした。
http://sonouchi.jp/fc-ojikamiya/2017/08/g4/?nolink
ゲストルームが案外安っぽいけど照明次第？
あとミニショップが無いのは消えたのかな？
それ以外はイメージ通り。
宅配ボックスが思ってたより多い。

3年くらい前に新田（三丁目）に住んでました。

このマンション、王子神谷まで徒歩15分と書いてあるけど、隅田川にかかる環七の新神谷橋を毎日歩いて渡るというのは考えられない。
歩行の場合は車道の脇にある階段を昇降しなくてはならないうえに、隅田川の上はいつも強い風が吹いていて、橋を歩いて渡るのは結構体力を使う。
だから、朝に王子神谷まで出るのなら、基本的にバスを使うことになると思う。

新田1丁目から出る都バスは王子神谷の駅前まで行くけど、環七新田に停まる国際興業バスは駅前まで行かないので注意が必要。都バスは雨の日に無茶苦茶混む。

買い物は、このマンションの立地だとぶっちゃけ不便。
新田は基本的にこのマンションの反対側にある、URの巨大賃貸マンションが並んだハートアイランド地区を中心に再開発が進んでるんで、新田で買い物をするならそっちのベルクまで行かなくちゃいけない。距離は大したことないけど、ちょっと手間だし、わざわざ環七を越えるのもね。
評判のいい歯医者やクリニックもハートアイランド地区に偏ってる。

ちなみに帰路は、都心方面から帰ってくるなら、王子から都バス（王41）に乗るのが便利だと思います。
王子が始発なので座れるし、新田1丁目までなら王子から十数分で帰ってこれます。
王子発の終バスは、深夜バスも含めると午前一時くらいまであるけど、ハートアイランド地区をぐるっと回って新田1丁目に向かうコースなので、王子1丁目に着くまでに二十分はかかるかな。

最後に、繰り返しますが新田の再開発はハートアイランド地区が中心なので、古くからの住民が多い新田3丁目〜新田1丁目にはガラの悪い住民がいます。そこはやはり足立区です。
かつて住んでいたときには、夜中に爆音を鳴らして疾走するバイクも出没したりしました。（なれれば気になりません。）

>>1063 通りがかりさん

ベルクはとても遠いと思います。

なんだかんだ言って結局は買いなんですよね
この値段ぐらいが23区の下限でしょ
これが買えない人は区外に行くしかない。
区外で仕事も生活圏も賄える人はいいが区内に来る人はまさに出稼ぎみたいになるしね
23区は重要すぎ。

23区が最後のプライドらしいが23区でも実質徒歩20分では何の意味もない。23区かどうかではなく駅距離が大事。横浜市、川崎市、浦安市、市川市、和光市、浦和市の徒歩5分以内に全く敵わないだろ。

>>1066
わかってないねー。千葉県？神奈川県？埼玉県？ありえません（笑）

足立区はもっとあり得ません。
実質徒歩20分はもはや徒歩圏ではありません。

>>1067 匿名さん
1066さんも1067さんもどっちも合ってるんだよ。
23区で手頃にマンション買いたいならここいいし、千葉埼玉でもいい人は他買えばいいし。
そもそもここの掲示板で千葉埼玉の方がいいとか足立区ありえないとか言ってる人は他の業者なんだから。

本当に千葉埼玉の方がいいとか足立区ありえないなら、ここ検討してないし、このスレに来る必要ないでしょ。

>>1069

そうなんですよね。足立区がありえないって言いながらここにくる時点で価格帯はここしか買えないわけで（笑）
もしくはそれすらも買えないかもしれないですね。
なので、いずれの場合にしてもここにいる時点で足立区をディスる資格もないのが確定しちゃってます。

外の土地からここに来るのはやはりいろいろ難しいと思いました。もともとこの界隈に居住している人が、その流れで購入するのが１番スムーズですね。眺望やお値段はとても魅力的でした。結局予算700万円アップのマンションを購入しました。

>>1071 匿名さん
参考にしたいんですがここより700万アップするだけで、買えるマンションってどこのですか？

世の中には生活環境を犠牲にしてでも住所に東京都の文字がほしい人が結構いるんだよ。

>>1073 匿名さん
どちらも必要ですよ。
あと東京都だけではなく特別行政区まではマストです。東京都でも特別行政区以外は見てませんから

初期費用に含まれる「ローン斡旋事務手数料」に関して、

不動産側と割引交渉された方いますでしょうか？

>>1075
今の時代にそんなものを払う人バカはいません。自分でやるといって代行手数料無しにしましょう

王子神谷から徒歩15分ということは、バスに頼る物件であり、バス代はバカにならないほど高い！通勤している人は、バス代を支給してもらえるけど、それ以外の方の交通費は全て実費！
王子神谷や王子まで自転車も使えるが、雨降ったとき、どうなることやら、、
徒歩15分も橋越えたり、環状7越えたりしないと行けないのが最大のデメリット！

車所有した場合は、駐車場が平地でもトータルのランニングコストが厳しい

>>1077 通りがかりさん
で、おすすめのマンションは？

環７越えがさも大仕事みたいに言ってる人が数人居るけど、他の道路で信号渡るのと何が違うの？
都内の道路事情なんてどこでも一緒でしょうよ。

>>1079 これから引っ越しさん
隅田川にかかる新神谷橋を超えるという事では？
橋は風強いし雨の日は悲惨

>>1080匿名さん
橋より都心のビル群のある方が風は強いし雨の日はもっと悲惨だよ。

>>1076 匿名さん
自分でやると言ってもナントカ手数料を請求すると契約書に書かれてます。

>>1082 匿名さん
ナントカ手数料なら払うしかないね

>>1081 匿名さん
そう思うけど、関係ない話だね

>>1079ですが、
>>1077さんは「橋を渡ったり、環7越えたり」と言ってるので
>>1080さんの言う「環7越え」=「橋を渡る」ではないことが明確かと。
橋は風も強いし雨も大変なんてのも、道路と同じく他の橋だって同じことでしょう？

23区内の新築マンションなんて今はどこも5000万超えが当たり前の状況なのにこの安さは別格でしょ。

>>1086

駅から遠いしなんちゃって23区だし河川に挟まれたヤバい低地だし土地代なんて激安なんだからあたりまえでしょ

>>1077 通りがかりさん

通勤・通学で王子神谷までバスを使うなら通勤・通学定期があるから、料金は気にしなくていいでしょ。

ちなみに新田に住むなら都バスの定期は持っておいたほうがいいです。
都バスの場合、定期は区間にかかわらずどこでも使えるので、とても便利。
池袋や北千住にも定期で一本で行けます。（ただし多少時間がかかる）
ただ、新田から赤羽に行く都バスはないし、西新井方面のもほとんどないから、そっち方面だと国際興業バスを使わないといけないですね。

なんだかんだまったり住まわせてもらってますよ。
静かだし今のところ良い感じ！
室内はダンボールだらけだけどね。

>>1087
安くて当たり前「だから」で選んでる人に対して無意味な論争を持ち込もうとしてることにそろそろ気づいていただきたいのです。

過去レス見れば分かるけど
ネガティブレスしてる人って
何度もお同じことしか書いてないんだよね。川、交通の便、足立区、の繰り返し。
通りすがりなんて名ばかりの執着野郎達ですね。

もうその話はお腹いっぱいなので
【本物の検討者】としては本当に住んでる方達の本音のが聞きたいですね。

>>1082 匿名さん

>>1082 匿名さん
自分で必要な書類を用意して直接銀行と住宅ローン契約しても「事務代行手数料は必ずいただきます」と言われましたよ。
代行する事務作業なんて全くなくて、せいぜい銀行からかかってくる問い合わせ電話の応対をする程度だと思いますけど。
そもそもローン組めないと買えない客を相手にするなら、そんな対応当たり前だろって感じですが、どのデベでも慣習で搾取する決まりなんですかね。

>>1092匿名さん
商売だから違法でないものは色々な名目を付けて取得するやり方はどこの企業も同じである。

物件金額に比べると少額に見えてしまう心理につけ込んだ、セコいぼったくりですね。

ごめんなさい >>1062 でミニショップ無くなったのかな？って書きましたがちゃんとあるようです。
http://img01.suumo.com/jj/resizeImage?src=gazo%2Fbukken%2F030%2FN00100...

>>1095 周辺住民さん

ありますよ。
引越し作業中はファミマより使わせてもらいました。

周辺環境がしっかりと整っているので、快適に生活する事が出来そうなイメージが強いです。しかし、駅からの距離が遠いということで、通勤がある方に取っては多少辛いかもしれませんね。

通勤ですが、意外と余裕です。
王子神谷駅まで自分なりの近道見つければ１５分で着きます。
南北線ですが6時20くらいまでに乗れば座れます
職場は神奈川ですがわりと普通に通勤できてます

>>1098 あさん

えっ！？
職場が神奈川なのにココ買ったのですか！？

地縁組織の方では…

>>1099 匿名さん

地縁組織？ってのはよくわからないですけど、地元でしかも結婚したのでここにしました！
ドアツードア1時間半ですがわりといけます

布団や掛け物がベランダに普通に干されてるのを見てると団地みたいだね。

近道ですか？教えて下さいよ

近道というか普通かもしれないですけどこのルートなら王子神谷駅まで１５分くらいですね

私の足が遅いので…「あ」さんの教えて下さったルートで20分かかってしまいました（汗）。

>>1103 匿名さん
共用廊下に物を置く行為やベランダの手すりに布団を干す行為はマンション管理規約で禁止されてますよね？

以前に中国人に注意を促した人に
なかに擁護する人いましたが、やはりという感じ。
マンション内を歩いていても
大きな声でしゃべりながら歩いて、挨拶しても黙ってます。
隣に住んでる人これから大変ですよ。
管理人さんが注意しても、都合が悪くなると日本語わかりませんですよ。

>>1107

他の掲示板でも見たような気が・・・。共用廊下に自転車など置いてある人多いんでしょうか。

避難経路だったりするので禁止されていることが多いはずです。その場合は管理組合から注意してもらえると思いますので・・・。

>>大きな声でしゃべりながら歩いて、挨拶しても黙ってます。

日本人でもいますよ。
注意したら「子供がやってることなのでわかりません」と言われたことがあります。どうすればいいんでしょうね。何回も注意するしかないんでしょうか。

安さゆえの、、、ルール守らなそうな人にマンション売らなきゃいいのに！

>>1110 通りがかりさん

そんなのに売ってもまだ売り切れない。デベは断る理由ないしね〜。

ようやく未公開だったＬタイプが発表されましたよ！
夜見ると暗くなってる17,18号の2列が最終期に発売されるようです。
https://smp.suumo.jp/mansion/tokyo/sc_121/pj_67714321/rooms/

共用施設の中に保育施設が入るようですが、認可保育園ですか？
開園はいつ頃になりますでしょう？
敷地から、保育園の規模はどれくらいになりそうです？
受入人数や開園時間など、まだ全くの白紙の状態なのでしょうか。

それってここで知らない他人に聞くレベルと分量の話じゃないでしょ。普通はそういうことしないよ。

>>1113
いまだに情報無いですね。

区の公式ページを見てみましたが新田の名前は入ってませんでした。
『足立区 平成30年4月開設予定の保育施設』
https://www.city.adachi.tokyo.jp/kodomo-seibi/hoikushisetsuseibi.html

ちなみに広さは１住戸分の面積なので受け入れ人数は少ないはずです。
開所時期は今年の春頃聞いた話だと2018年4月を予定してるとのことでした。

>>1113 匿名さん
この前区の人が説明を聞きに来ていたので、来月以降に情報が載ると思います。
本当に少人数だと思います。平米数的に一人当たりの平米数が少なすぎるので。

>>1114 匿名さん

なんで？

赤羽体育館横の工事ってみなさん
なんだと思いますか？
個人的に橋ができたらすごく
有難いなと！

>>1118 匿名さん
公園ですよ〜。
あそこ裏道で結構クルマ通るから子供飛び出したりしたら危ないんですけどね。

橋は本当にできてほしいですね。
どうにかならないですかね

保育施設は小規模であれば、都市型保育園と言われる民間の施設でしょうか・・・
そうであれば料金が割高になるので公立・認可に入れなかった場合に
一時的に利用するような施設になるのかもしれません。
事前に登録すれば時間単位で預かってくれる一時保育もあるので、急な用事や
リフレッシュ目的で便利に使えるのではないでしょうか。

足立区に聞きましたら認可の小規模とのことです。
新田エリアは比較的待機児童少ないですが、
民間ではないので競争率が高くなるかもしれませんね。

ＴＯ：ＡＬＬ
ちょっと聞きたいですが
メールボックスのパスワードを忘れたので
初期化の方法を教えていただけませんか？

>>1123 匿名さん
こちらは検討板なので書くならせめて住民板の方へ。そもそもセキュリティーに関わる話はこういった掲示板に安易に書かない。

まずは管理会社の京阪カインドに電話してみましょう。

確かに。
掲示板だとまずいでしょうから、
管理会社に聞いたりしたほうがいいですよ。
メニュープランとノーマルプランが掲載されていたんですが、どこがどう違うのかよくわからないな。収納が違ったり、細かいところが異なっていたりするのでしょうか。
メニュープラン４ということなんで、
ほかにもプランがあるんか。

>>1125 匿名さん
ＬＤの隣の和室をどうするか何パターンかあるみたいです。
畳敷きをフローリングに変えて洋室にしたり、仕切りを無くして2LDKにしたり。
その場合、布団の押入れはクローゼットになり、ふすまは洋室に合った間仕切りになったりしますが、プランのカスタマイズは工事の初期段階でしか受け付けてなかったので、今からの変更は出来ないんじゃないかな？

1126さん、詳しくありがとうございます。
もう今からだと時期的に大胆なカスタマイズにはできない、ということになってもおかしくないですね。
和室って今時のライフスタイルだと
あまり必要ないと感じる人もいるかもしれないんで、フローリング変更される方はそこそこいらっしゃったかもです。

>>1127 匿名さん
既に入居しているものですが、
私も購入した時は、選択期間が過ぎて和室スタイルでした。
和室は畳や床の間や木の材質が異なり
高値感を出す為にしたらしいのですが
今は床の間もなく、畳も安めなので
価値感は同じになりましたね。
以前の賃貸住居も同じような造りだったのでカーペットを引いて洋室として使用したように今回も同じ使い方にしました。フローリングに変えるにはさらにお金と期間がかかるので、何年後に考える事にしました。
ニトリでカーペットを購入したら、寸法を合わせたような、ピッタリサイズでした。押し入れや仕切り戸はあまり違和感がないのですか、バルコニーの
仕切りがリビングと一体感がなく、あれって思える位ですよ。
もうなれました。
私の所では、最初リビングのカーペットを考えましたが。床暖房と広く感じるようにカーペット無しにしました。
広く感じますよ。
床暖房も今は使い初めですが、聞く所によるとエアコンは必要ない位との事と知人から聞きました。
後は押し入は予備の布団入れとか工夫してます。
何か参考になればと思いまして。

>>1128 入居者さん
オプションで床暖房選べたのかー（><
見落としてました。温水式は無理なので電気式だとは思いますが、寒くなってきたので付けておけば、と後悔。

ところで公式では新しいモデルルーム公開してますね。
http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/shinden319/modelroom/
見晴らし良いし、カラフルな壁紙装備でタイミングが合うんだったら申し込みたいな、なんてちょっと思いました。

>>1129 周辺住民さん
話の内容がよく理解できないのですが、既に購入済みなのか
検討中なのか？
周辺住民になってるし？

>>1129 周辺住民さん
他の人の発言を別のサイトへ移動せよとか、マンションの情報がびっくりする位詳しいのは何故？
周辺住民ならそこまでの内容になる？
あなたは何者？
マンション関係者なんですか？
サクラなんですか？

床暖房だと、空気自体は温まらないから、エアコンも併用しないといけないということを聞いたことがあるのですが…真冬、どうやって過ごしていけるのか、ですね。冷たい空気は下に降りてきますし、足元があたたかければ、あまり気にならないのかもしれない可能性もありますね。

>1134

>床暖房だと、空気自体は温まらないから、エアコンも併用しないといけない

それは熱量の小さな電気式の床暖です。少なくとも(気密性の高い)マンションでガスの温水式ならば床暖のみで部屋中ポカポカですよ。MAXにすると汗かくレベルです。

エアコンによってカビやハウスダストを巻き散らすこともありませんし、電気代に比べガスの方が安く、空気も乾燥し辛いので一度経験してしまうと「マンション+ガス式の床暖」は必須条件になるかと思います。

ようやく公式にLタイプの間取りが出ましたね
柱とキッチンのPSの食い込み具合が、他のタイプよりも大きいのが引っかかります。値段次第で妥協できるなら有りかな

結構柱とパイプスペース気になりますよね…間取りに大きく影響しているような気がします
外に出したほうがスッキリするけれど、建物の規模とかが関係してそれが出来ないんでしょうか…

床暖房、今時のものだとエアコン併用しなくても大丈夫なんですか。それだったら光熱費的にも良さそうな気がしました。

>>1137 匿名さん
共用廊下側の柱をアウトフレームしないのはコストダウンのためですよ。廊下は一定の幅を確保しなければいけないため、柱を共用部に出すとその分建築面積が増えるのです。都心部の敷地が狭い物件は設計が難しいため専有部に食い込んでいる物件は多々ありますが、郊外のこれくらい広大な敷地の物件で専有部に食い込んでいるのはコストダウン以外の理由はありません。そして、それが長谷工物件の特徴です。郊外の安めの物件はほとんどこのような作りですね。

北区　新田橋架け替え　18年度仮橋設置
http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/171117500072.html

ようやく工事するみたい。当初予定から１年延びたね。

新田橋の架け替えもいいですが

新神谷橋どうにかなんないですかね。
30キロある電動自転車＆子供を押してあの橋の階段登るの辛い…
もし倒れたら…と不安な気持ちであそこを通っています…。

元から住んでる一丁目の方々は慣れっこなんでしょうか…？
お年寄りだってかなりつらいはずです。
かといって新田橋まで行くのも…。

一丁目全体で問題にすべきことだと思うんですが…。
今まで一度も話に出ないんでしょうか？