福岡でお勧めの管理会社教えてください

>>684
福岡で急成長した駅前とか言う管理会社、自衛官出身の創業者馬鹿会長曰く、入居者より家主-オーナー様様だと。先般の雪害時はろくに入居者対応もせず。
オーナーお伺いの一点張りだと。本来なら入居者本意で考えるのが普通なのに、この馬鹿会長馬鹿会社馬鹿社員なにもせず。
二度とこんな糞不動産管理会社に関わりたくない！
倒産も時間の問題だろう。
福岡は気をつけんといかんばい！

福岡の警備会社系の管理会社は最高ですよ（笑）
フロントがほぼ３年で一新し、全ての事案等が心機一転一からやり直しです。
社長並びに部長以上は親会社からの天下り若しくは出向で、課長以下の社員の定年退職は皆無なんてトホホですよね！

クローバー管理ていいですか？

クローバー管理は非常に信頼できる管理会社です。
特にクローバー管理のCOMシステムは、不透明な"中間マージン"を排除した日本初のマンション管理方式です。

この管理会社非常に評判がいいので、組合に提案してもなしのつぶてです。

マージンを取らないってことは、一件あたりの売上が少ないとも言えませんか？ということは、フロント担当者の受け持つ物件数が自然と多くなり、対応が遅くなったりしないんですかね？

知恵を使えば節約は可能である。知能指数の高い社員が多いか、少ないか。
うちは、大手の管理会社の管理物件だけれども、担当の動きは三流です。
この問題は、創業当時からの癖で治りません。管理会社には優秀な人間
は集まらないのでしょう。組合がしっかり機能するしか方法はありません。

優秀な創業者が経営する管理会社を探すべきでしょう。管理の質の高い
マンションは、優秀な役員が揃っているからそれだけ管理会社も機能し易
くなるので、お互いにコスト削減を試みることから始めたい。

まず、組合が管理会社のノウハウを利用して自ら管理できる能力を養う事。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/

この管理会社の支店の件で投稿した者が大半が削除されている。
この件は、支店長Ｎ野、総務のＨ口、旧担当Ｓ村のうちの一人だが、
張本人は、総務のＨ口だと思う。この物件の担当課長のころに、
かなりの規約違反、法令違反、善管注意義務違反等に係っていた。

Ｎ野支店長は当地へ赴任直後で現場を知らない。その前前の支店長は、
現場の状況を勉強の為、現場へ赴いて管理人等と良く調査している。

当時の課長連中はほとんど定年しているが、これらの悪習慣を引き継いで
居るのがＨ口総務課長である。支店長が変わるたびに支店で何かが起こる。

現地採用のたたき上げ、能無し課長の利権争いか、？分譲マンションの
管理は危険さえ感じる管理会社です。特定の住民に対するサービス過剰。

んーびっくり
まだこのスレ存在していたんですね。
じっくり過去スレを読んでみます。

ネッツは賃貸マンションの管理会社です。
ここは分譲マンションの管理会社について語る場です。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/

７０６です。このスレに、この会社の管理物件で起こっている無責任な管理を

投稿しておりましたが、削除及び登校拒否に合っておりました。真面目な事実

に基ずく投稿でしたが削除され、登校拒否までされました。皆さんの正しい

判断で応援をお願い致します。真面目にマンション管理を考えているものです。

天神五丁目のコミュニティサービスはどうでしょうか？
現在、管理会社変更を検討しております。あまり聞かない会社ですがどなたかご存知の方がおられましたら回答いただきたいです。

<712

コミュニティサービスは、元々、ロワールマンションのブランドで分譲していた新生住宅のグループ会社です。
元々の社名は、新生ビルサービスです。新生住宅倒産後は、独自路線を歩み、現在管理数は２３４組合です。
７年前の話で古くて恐縮ですが、管理会社変更で訪問してくれた営業マンは、若いのに知識豊富なので驚きました。 その時は、安普請で有名なロワールマンショングループの管理会社と思ってましたから・・・・
マンション管理の営業部隊が、かつて福岡では最高の管理と評判だったアーサーヒューマネットのお客様相談室の7名が、ヒューマネット破綻後、相談室ごとコミュニティーサービスに移ったんです。
管理数が増えたのは、２００９年でしたかピュアドームのブランドのシックスが破綻した後、その管理を引き受けたことによるためです。ワンルームマンション管理は一般的に大変ですが、シックスは出鱈目な管理でしたから、
正常化するのに苦労したそうです。また、業容拡大の一環で、天神５丁目のイトーピア天神ビルを一棟買いしたため、負債が自己資本に比べて大幅に増えています。
管理会社を判断する基準として、私は、実際、その管理会社の管理しているマンションを訪問してみました。
ロワールマンションとピュアドームマンションとリプレースで管理を取ったマンション3件だけでしたけど。

コミュニティーサービスは、コンサルを主体とした管理会社。
優秀なスタッフが揃っている。基幹事務には頼れると思う。

コミュニティーサービス 久々にサイトをみたら、修繕工事業者を公募していますね。
好感度高いです(´◉◞౪◟◉)

以下、コミュニティーサービスのトップページから転載

マンションの修繕管理

駐車場改修工事施工業者募集
締め切り08／02発注者ソピア友泉亭公園管理組合所在地福岡市城南区友泉亭１－３０
既存駐車場概要
対象敷地面積386.32㎡（車路部を含む）駐車場形態地下1段地上２段昇降横行機械式駐車場（Ａ区：７連20パレット、Ｂ区８連23パレット）
工事概要
内容既存Ａ区Ｂ区機械式駐車機解体撤去工事、Ａ区平置駐車場化工事、境界フェンス撤去再構築工事、豪雨対策工事工期平成28年12月5日～平成28年2月28日予定
見積参加要綱
募集条件①福岡市内及び近隣市町に本支店営業所があること。
②資本金1,000万円以上。
③直近２期とも当期利益が赤字でないこと。
④申込会社自体または親会社等関連会社が民事再生法、倒産の申請をしていないこと。
⑤直近２期とも売上高が1億円以上あること。
⑥建築一式又は土木一式の建設業登録を行っていること。
⑦経営規模等評価申請しており、結果通知書内のＹ点（経営状況点）が600点以上であること。
⑧当該本支店営業所における機械式駐車場撤去・平置駐車場変更工事又は類似工事の実績があること。
⑨過去に国土交通省のネガティブ情報掲載されていないこと。
⑩過去に管理組合または管理会社と係争、和議等したことがないこと。
提出書類一式①見積参加申込書
②会社案内
③会社決算書直近２期分
④直近２期の経営規模等評価通知書（写）各１部ずつ
※①は指定書式。
　指定書式は下記ホームページからダウンロードして使用のこと
申込提出方法提出書類一式を下記提出先に平成28年8月2日(火)午後17時迄必着で簡易書留郵送または宅配便で提出すること。（持ち込み禁止）
ダウンロード見積参加申込書(PDF)
見積参加申込書(DOC)

提出先・問い合わせ先

〒810-0001福岡県福岡市中央区天神5丁目10番11号
株式会社コミュニティサービス 設計事業部 西野宛
Tel:092-781-7737 Fax:092-781-7757

http://www.community-service.co.jp/syuzen/index.html

コンサル業務が主体と見ます。真面目な管理が目に付きます。

何処の管理会社でも丸投げでは同じことです
常に対処することが必要ですが　回り持ちの理事長では無理でしょう
福管連から理事長を派遣させるという方法や独自に依頼することを考えましょう

第三者管理者制度ですか。詳しく教えて下さい。

<717

近くのマンション管理組合で福岡マンション管理組合連合会に理事長を派遣してもらったら、
理事長に就任したマンション管理士、すぐ自分の仲の良いマンション管理会社へ管理委託先を変更しました。
次のマンション管理組合でも同じことを繰り返してます。
まあマンション管理士の収入源の一番大きいのは、管理会社変更による新しい管理会社からの手数料(概ね月額管理委託費の3か月分)ですからしょうがないんですかね。

７１９さんの言う事は事実でしょう。但しこれでは信じる者がいなく、
暗中模索のままで先に進みません。複数の管理士、弁護士、組合連合会、
等々を、相談項目を絞って、複数回別々に相談してみることです。

自分の経験と、知識を相手方の回答を照合して、自分なりに、どちらが
正しいかを判断してみてください。相手を頼らずに回答を導けるように
なります。

但し、相談する時は、証拠となる。規約、委託契約書。総会議案書、
議事録、重要事項説明書、等々を、密かに携帯して、信用できると
見た時は、公開して相談するとよいでしょう。

わたしの経験を一言、相談後、管理会社の宣伝広告のチラシ及びマン
ション管理新聞の写しが、マンションの全員のポストに投函された事
があります。こうゆう事はあってはなりません。よって、マンション
管理士と組合連合会の信用ができないのです。

しかし、すべてのマンション管理士が信用できないわけではありません。

定年退職者で、年金で生活しているマンション管理士なら生活にさほど
困らない管理士には相談しても、大体信用できると思います。

マンション管理士はボランテァです。気楽に同じ問題を、複数のマンシ
ョン管理士、弁護士に相談する事をお勧めいたします。

>>719

組合が支払う金額が重要です
増えるようであれば集会で反対されます
理事長が独断で管理会社を変更できる筈はありません
他の経費も削減するでしょう

本物のマンション管理士は。業者（管理会社含む）の斡旋はしない。

ここら辺は。見抜いて相談する事。特定の管理会社の肩を持つのは

アウト。特に大手の肩を持つ管理士は要注意。宣伝マンにすぎない。

従来の管理会社は理事会の無知をいいことに組合の管理費及び積立金を自己の利益の源泉としか思考してこなかった
其れでは幾ら資金が在っても足りない

最初は管理費の削減から
①管理会社とメンテナンス業者との各種契約を　
組合と業者との契約へ変更する

内の過去の理事長は、契約に、如何にも工事の発注及び見積書の
受付窓口を管理会社にしている。業者曰く、管理会社が協力的で
仕事がやり易くて、助かると、べた褒め。中間を抜かれている。

過去の賢い理事長は、受付は理事長で、管理員にも秘密に処理、

大規模修繕などは管理会社の見積もりより５割も安く。１億３千
万円位の節約をした。塗料も良質で１０年を経ても、退色しない。

マンションは、一言で優秀な理事長次第。管理会社では無い。
管理会社は使うものである。バカな理事長は管理会社の悪い
提案に反論する能力がない。そのうち、ズッコケるマンション
である。

ふむ

マンション管理士がボランティアなら、弁護士、公認会計士、税理士、社会保険労務士、宅建士など士業はすべてボランティア、人類皆ボランティア。

>>721

資料や議事録を見せてもらいましが、管理規約を逸脱することなく
理事会で提案，決議を取り、管理会社変更においても各社に提案書を提出させ
管理基準を決定してから、再度、管理委託見積書を提出させ、４社による説明会を開催し
臨時総会を開催して、懇意の管理会社へ変更を誘導しております。
まあ私としてはゴキブリ社や尻噴社等の管理組合を食い物にする管理会社を選択しなかった
だけでも良かったと思いますし、竣工から32年、他の管理会社から見積もりをとらず、
理事長を派遣してもらうという自治権を放棄したような組合には、いい人が来てくれた
と感謝しております。

コミュニティサービスの管理物件では、5年程前に理事長による積立金横領事件があった筈です
管理体制が不十分だったのでは？

残念ながらあまり好印象は受けませんね…
現在の管理体制は存じませんが…

コミュニティーサービスが横領したわけではないでしょ。
大手の東急コミュニティーなどは再三横領事件を犯している。

自分の経験談ですが、住んでいるマンションの組合運営がおかしいと感じた時
具体的には、掲示板に本来ならば総会決議を受けなければ、いけない事を理事会決議しましたと書かれていたので、理事会議事録の閲覧を請求したところ、管理会社からは一カ月以上音沙汰が無く、理事長宅を訪問したところ組合設立以来、理事会議事録は作成していないことが判明しました。
どう対処したら良いか分からず、ネットで検索し６社ほどお客様相談室にメールしました。翌日、応和管理さんとアーサーヒューマネットさん担当者より回答があり随分と参考になりました。
まず区分所有者の立場では、管理会社の対応は芳しくないから、組合を正常化したいなら、次の総会前に理事に立候補して理事会でも理事長に立候補して理事長になることを勧められました。
善意の第三者が管理組合のサポートをしてくれれば、幸いですが、そういうことはまずありえません。
まず、自分で管理組合運営を学ぶことからはじめましょう。

７２９さんのマンションは理事への立候補できるからまだましです。

私のマンションでは、規約にある立候補制を廃止した。しかも特別

決議なので、賛成票が大幅に少ないので、欠席者（、委任状、議決

権行使書未提出者）を理事長に一任した事にして、賛成票に投じ

理事の立候補制の規約を廃止した。これが問題になっている。当時

理事長曰く、管理会社東急コミュニティーのアドバイスで可決した。

と言っている。この問題は、この規約の廃止と、理事の定員の変更と

からめて、無効であるとの意見が出て、組合員の立候補を認める動き

が出ている。管理会社は、共謀してこの規約を廃止した当時の理事を

動かして、守備を固めている。管理会社に不利な組合員の立候補をさ

せない為の規約の廃止と変更だったことにきずく組合員が増えている

ことです。これまでの工事費等の無駄使等が指摘され出した。立候補

制が復活するとマンション管理士等を含めた建築、設備関係、会計等

のプロが立ちあがる事が内定しているようです。分譲マンションの

管理の在り方の、良い見本になる事を期待している。

>730

私なら民事訴訟をおこしますけど

白紙委任状はやめましょう
馬鹿な理事長が管理会社のおだてにのり積立金を無駄遣いします
是が管理会社の利益の源泉

>>728 匿名さん

理事長に通帳、印鑑の両方を預けていたという時点できちんと管理出来ていなかったのでは…と思われますが…
管理会社自体が横領事件を起こすのは論外です

>733

意外と通帳と印鑑を両方保管している管理組合多いですよ

その逆もある。

通帳と印鑑

両方ともマンション管理人が持っていた例もありますねえ。

管理会社は、度重なる横領に対して、横領を防ぐよう配慮してますが、

フロント、管理人が誘惑に負けないシステムを構築するしかないでしょうね。

フロントの場合は、未収金回収時に多額の現金を受領することが多いし、かといって滞納者に
管理組合口座に振込入金をお願いしたいところですが、本当に入金するか信頼できないし。

管理人さんも外来者用の駐車場代金がだいたい現金受け渡しが多いので、つい使い込んだり
して、まあ口座振替にすればよいだけの話ですが。

現金を取り扱わないようにすればいいのですが、それはそれで手間暇かかりますよね。

まあ手間暇を惜しまず、不正を防止することですね

収支報告の収支出項目明細を精査しましょう。大規模マンションは
チビリちびり、横領されていますよ。理事長と担当は解っているが
組合員は、収支報告の収支出項目明細で推測できる。理事になった
時に、推測を立証すれば良い。

大手の（財閥系三井、三菱、住友、除く）管理会社とマンション管理士会
所属のマンション管理士３名による。規約の変更についての説明会に出席
しましたら、一言でいうと、区分所有法３１条を無視した説明にびっくり
しました。つまり、賛成票が４分の３以上に達しない時は、欠席者（棄権）
を理事長に一任して賛成票に投じれば、規約の変更の案は可決される旨の
説明でした。これなら、理事長次第で何でも可決される事になります。

いかがでしょうか。こんな、管理士及び管理会社は実名を公表してはいけ
ないでしょうか。？

マンション管理の会計帳簿は、第１回の定期総会の会計報告を

基に精査してごらんなさい。怪しい金銭の収支が見えてきます。

大手の管理会社の担当が、小修繕費等を通じて少額の着服の疑

いが、見えてきます。組合室からは見積書等の保管はない場合

が多い。管理会社に情報を伝えたら、担当は遠方へ島流しされ

た。この他多くの事が発覚している。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/

こちらもご検討下さい。

ステップアップという管理会社だけはやめた方がいいですよー

築25年、ワンルーム72戸のいわゆる投資用マンションの理事長してます。
こちらもデベロッパー系から始まり、ワンクッション置いて、自分が中古で購入、理事長になってから管理会社を変更しました。

小さなとこですが、クローバー管理という独立系の会社です。自分がいい加減な方なのですが、自分の目からは法令遵守はきちんとしてると思います。もう少し適当でいいんじゃないかとこちらは思いますが、会社組織なので仕方ないかという感じです。

清掃、点検、その他いくつか付き合いのある業者の出入りはあるようですが、口コミ等こちらの希望で業者を連れて来ても文句はいいませんし、余計なことはせず、サポートに回る姿勢で業務をしてくれてます。

完璧ということはないですが、当面はこちらにお世話になろうかと思っています。

参考になれば幸いです。