福岡でお勧めの管理会社教えてください

　小規模集合住宅の管理組合役員です。
　現在、西鉄不動産に業務委託していますが、最初から担当者は無能、組織は無責任。「基本のキ」さえできていないため、役員就任と同時に怒りまくり、呆れ果ててています。
　管理会社の変更を総会に提案すべく、情報収集中です。皆様のお知恵をぜひとも拝借いたしたいと思います。よろしくお願いいたします。

581さん、頑張ってください。
管理会社には、あきれますが、怒っては、いえません。粛々と対応
されたほうがよいかと思います。
また、ほかの役員方とは、信頼関係をとりつつ、意見を尊重しながら進めていければよろしいかと思います。何かお仕事持ちながらだと大変でしょうが、頑張ってください。グループ会社の管理会社の、上の方は、天下りが多く、すべてとは、言いませんが、無気力な方が、多いです。上にいっても変わらない際は、変更したほうがよいかと、小規模な管理会社でも、管理組合が、しっかり監視していれば、いいですよ、管理委託費の面でも、広く選考してもよろしいか、何かありましたら、どうぞ、書き込みされれば、わたしでもほかの方でも、答えてもらえると思います。

>581さん
管理会社が何もしてくれないようなら、お金の無駄です。
早く変えた方がいいかもですね。
しかし、変えるのは不安でしょうから、新規の管理会社を
大体決めてから、そこに相談をしながら、対応策をとって
行く方がいいですよ。

そうですよね、次の管理会社も予想しながら
リプレイスしていくべきです。

何度も東福◯光が九州で一番大きいって、社員さんが書いているみたいだけど、地場企業で一番大きいの間違い？

ちなみにうちのフロントに聞いたら、東福○光はベスト5(九州での管理戸数)にも入ってないのでは？って


ちなみにベスト５わかる方教えてください。


うちの管理会社(東コ)は、上位五社に入っているみたいです。
東福◯光はもちろん入っていないみたいです。

>>586
九州管内で５,０００戸以上管理している管理会社
本社は全て福岡県内　他県の会社は、５０００戸以下

1 東福互光 17,494
2 長谷工コミュニティ九州 13,608
3 ビジネス・ワンファシリティーズ 11,804
4 日本エスエム 10,751
5 コミュニティサービス 10,490
6 総合システム管理 7,658
7 応和管理 7,348 
8 西部ガスリビング 7,145
9 西鉄不動産 6,580
10 ランドメンテナンス 6,497
11 新栄総合管理 5,657
12 ファビルス 5,545

ちなみに、全国ランキング５０位は
50 スカイサービス（東京） 20,200

確か九州内では

一位 穴吹ハウジング 3万戸超
二位 東急コミュ二ティー 2.5〜3万戸
三位 合人社 2万〜2.5万戸

クローバー管理が悪いって話は消された？

東福互光さんが、委託費は安く、工事とかも強引には勧めてこないし
無難なんじゃないかな。
うちのそこを使っているけど、しっかりやってくれてるよ。

＞５８６
＞何度も東福◯光が九州で一番大きいって、社員さんが書いているみたいだけど、地場企業で一番大きいの間違い？

　東福互光が九州で一番大きい＝地場企業で一番管理戸数が多い　との意味で間違いではないのでは

＞ちなみにうちのフロントに聞いたら、東福○光はベスト5(九州での管理戸数)にも入ってないのでは？って

　５８７，５８８さんの通りだとするろ４番目と推測できます。

＞ちなみにベスト５わかる方教えてください。

　管理会社では、地区別の管理実績を公表していません。マンション管理業協会に問い合わせてみたら

　以前、東急コミュニティーはホームページには、九州支店の管理実績を掲載していました。
　

>591
マンション管理業協会で検索すれば、すぐ出てきますよ。

うちのマンションは東福さんに清掃などを委託しているようですが、
だったら管理会社を東福に変えた方がいいってことになりますか？

九州では、1位穴吹ハウジングサービス。2位東急コミュニティ。3位合人社計画研究所。4位日本ハウズィング5位住友不動産？コミュニティサービス？みたいよ。

>593
東福互光は確かに管理委託費は安いよね。
派手さはないけど、しっかりやってくれてるよ。

大手はやめときましょう

>>596
その理由と根拠を述べて下さい。

大手は損益分岐点が高い　社員は惰性に流れる　やる気の在る社員は其れに満足せず独立開業を志す
大手の管理会社の朝礼でも覗けばこりゃいかんと感じるでしょう

http://www.968kanri.co.jp/images/feature/imgSystem02.png

必見

概して、大手は委託費が高い。

＞まんかんし様

クローバー管理のホームページ見ました。

東京支店開設、桜坂に自社ビル取得、会社が伸びているんですね。

多くの管理会社員に見て欲しいのは理念です
大手の宿命として自社の利益を追求し其れが組合からの信頼を損なう事に気づき乍も
大手であるが故に止める事が出来ない自縄自縛の状況に陥っています
大手を避けましょうという理由です

>>602
ここは、東福○光とクロー○ー管理の関係者がコマーシャルをする場のようですね。

管理戸数が多いとこって、吸収合併で数が倍増したってことでしょ。
　吸収合併無しで増加しているとこがいいのでは
ランキングはあまり意味ないかも？

なるほどね。

九州でナンバー１の管理会社といったら、東福互光でしょう。

そこは、九州の会社で一番大きな管理会社ということですよね。

うちはそこをつかっているけど、真面目な管理会社ですよ。
工事とかを積極的に奨めたり、受注したりはしませんからね。
管理会社以外の相見積に対しても何の支障もありません。

ちょっとおとなしすぎて、物足りない感じは受けますが。

＞６１０　ちょっとおとなしすぎて、物足りない感じは受けますが。

ほんとおとなしいですねえ。
以前、東福さんに、管理委託契約相見積を依頼したんですが、現管理会社とは取引関係は一切無いが
見積辞退を要請されたので、同じマンション管理業協会所属会社とういうことを配慮して辞退します・・だって
新規開拓専任の営業マンなのにノルマ無いのかよって思いました。

>>611
ついに、談合体質を露呈しましたね。

>>608
九州で一番大きな管理会社は、あなぶきハウジングみたいよ。　　　　　　　　

うちのマンション最近ク◯ー◯ー管理に変わりましたが、怪しすぎて信用ならない…大丈夫かな…反対みのらず…
とりあえず期待しないで生活するけど

ここの意見からして、マンション管理戸数で九州で選ぶなら、あなぶきハウジングが良さそうですね…

そのエリアの管理棟数も大事ですが

全国区＝しっかりしているが委託費が高いイメージです。

これで安けりゃ文句なし、ただしG社は選考から除きます。

＞６１６

そりゃ、建物にゴキブリ入れちゃだめでしょう

＞６１６

穴から吹きでものは・・・・・・

全国区じゃなかった・・中四国九州一部兵庫県じゃあ西日本地区ともいえんがな

地場企業で選ぶなら、東◯互光とクロー◯ー以外が良さそうね

全国規模で選ぶなら

財閥系もしくは管理棟数が多い会社➕委託費の妥当性

こんな感じでしょうか

全国規模で選ぶ必然性は皆無だ　この業界は規模が大きくなる程顧客サービスは低下する

自分のマンションは自分で管理する気概が必要。
管理会社はよきパートナーの位置付けで良い。

管理会社にはマンション管理士有資格者は履いて捨てる程いる。
マンションに住んでいる住民及び区分所有者や管理会社の社員は
殆どの人間がマンションの管理は勉強している。
マンション管理士は相談相手か話し相手の位置付けで士業としては成り立たない。
自分のマンションを自分たちで守りたいならマンション管理士にチャレンジする事は多いに進めたい。
定年後の職探しの資格者は、とてもじゃないが役に立たない。

久しぶりにこのスレ見たけど、２ちゃん常連者が異動してきたのかな？
６２３さんの意見に賛成！

管理会社もデベロッパーと共倒れする事があるから経営状態が健全で大きな管理会社が安心かも。

デベロッパーの子会社の管理会社は、
親会社が倒産すれば転ける場合が多い。
そうでない、しっかりした処もあるから、
探す努力を怠ってはいけない。
また、ここに登場する幾つかの独立系の会社の中にも
玉石混淆で、傷を持つ会社も混ざっているようです。
（なお、ここで言う「傷」とは、
屑社員のことで、会社そのものではありません。）
管理会社は、管理の内容が良くて当然で、
普通の管理では委託料金の値下げ対象になる場合もあり大変です。
管理組合は自己責任でしっかりした管理会社を探してください。

デベロッパーの子会社の管理会社とは、
東急コミュニティーはそうですか？
他も教えて下さい。大和ライフは，大和ハウス、
関和管理は、積水ハウス。等々ですか？

№614さま
クロー〇ー管理って、どの辺が、あやしいのですか？

いくらか内情を知っている人間ですが私見を。

おそらくは、どの管理会社にしても、担当者の当たり外れが大きい。
この管理会社だから大丈夫ということはありません。

1担当者に1物件ということは、よほどの大型物件でなければありえない。
ということは、管理組合が何も言わないところは、比較的ほったらかしか、新人を担当させる。

要求水準が高い、問題を抱えている、クレーマーがいる・・・
そういった物件は能力が高い人が担当する。

あと、それなりに大型の物件は利益が大きいので、それなりの人が担当する。

ですから、管理会社変更を検討する前に、管理組合側がちゃんと管理会社を使えているかを精査すべきであると思います。

あくまでも決定権は管理組合にあるのですから、少々変なことであっても管理会社は従わざるをえません。
例えば区分所有法に違反していたり、管理規約に違反していたりしても、管理会社にはどうしもようないことも多い。
正論で物議をかもしても、管理会社に得することはあんまりありませんし。

総会決議か、理事会決議か、理事長決議か・・・という線引きは曖昧。
強弁に理事長から指示された場合、拒否するのは困難です。

例えば、国土交通省やマンション管理センターに相談した時に言われることは決まっています。
「区分所有法や規約に違反しているからといって、ただちにそれがおかしいとは言えません。大事なのは、皆さんで話し合われることです。」というような感じですね。

フロントマンや清掃員が最低限の仕事ができているか？よく考える必要があります。
駄目そうなら、何度か担当を変更してもらうといいでしょう。
おそらく、何度目かの担当変更で、社内的にちゃんとした人を担当させるはずです。

それでも駄目な時に、管理会社を変更でしょうか。


重要なことは、「駄目な管理会社」と思っている管理組合の方々が、ちゃんと管理委託契約に基づいた業務を要求しているかどうかです。
　・未収金の対応→管理会社は一定期間、契約に定められた督促をすれば良いです。長期未収は、管理組合の責任です。
　・迷惑行為→管理会社は中止を勧告すれば足り、実際に中止させることを要しません。
　・住民間のトラブル→そもそも管理組合の業務ですらありません。本来、管理会社は無関係です。
　・総会→管理会社がやり玉にあげられる事が多いですが、報告義務を負っているのは管理者です。管理会社が糾弾されるのは筋違いです。
　・清掃→日常清掃は、普通は壁なんかは含まれません。仕様外の要求をするのは筋違いです。
　・無闇な打ち合わせ→どれだけ打ち合わせても、管理会社に決定権はありません。時間を取られる物件には、あんまり関わらないようにするものです。


だいたい、いい管理組合というのは、フロントマンに契約以上の業務をしようという気にさせるような所です。
悪い管理組合は、ほったらかしか、契約外の業務でフロントマンをこき使う所。
契約外の業務でも、管理組合の言いなりで動くようなフロントマンは、かえてもらった方が無難かもしれません。

契約内のことをちゃんとやって、契約外のことはちゃんと契約外と言った上で、できる限り手伝いましょうと言ってくれるフロントマンは、ちゃんとした人だと思いますね。
仕事ができないフロントマンほど、契約外のことで振り回されているイメージです。
管理組合役員の小間使いになっているパターンですね。

＜６３０　デベロッパーの子会社の管理会社は、 親会社が倒産すれば転ける場合が多い。

デベロッパーが倒産して、連鎖倒産した管理会社ありましたっけ？？？？

具体的に教えてくださいませんか。

よろしくお願いします。

だいたいいい管理組合というのは、フロントマンに契約以上の業務をしようという気にさせるような所です。

これって、腰抜け管理組合の典型例ですね。組合員は管理会社に頼り過ぎると、良いことはない。
もっと前向きに、自分のマンションは自分たちで、守る意気込みを持ちたいものです。
細かい事は言いたくありません。管理会社に　甘い組合と見ぬかれていませんか、？
時代は契約以上の管理をするのは、管理会社として、当たり前です。元々契約自体が甘いです。

契約以上の管理をするのは当たり前というのは、確かにそうですね。
これは、マンション管理に限らず、昨今の世の流れ。日本の悪い所でもありますが。

問題は、どの方向に契約以上のことを求めるのか。
度を超していないか。
そういう所だと思います。

こぶりなマンションだと、もともと見込める利益はたかが知れています。
管理委託費の金額は大きいように見えて、意外と結構な割合が清掃員とか管理員の人件費で消えてたりして。

定例理事会が土日、平日の夜に打ち合わせ、急な呼び出し・・・
などなど、たかがそれぐらいのことで、採算が合わなくなるような物件もあります。
そうすると、当たり前ですけど、工事で余計に利益をのせたり、できるだけ手を抜いたりするようになります。
これは企業である以上、致し方ない。

何しろ、管理委託費以上に働かせるかどうかは、管理組合側にかかっています。
1件だけ担当しているわけではないですから、当然に要求が多いところに手を掛けます。
要求が少ないところはほったらかし。
なぜなら、ほったらかしにしていたところで、いきなり壁が壊れたり、天井が落ちてきたりはしないのですから。

ほったらかしにはしたくないけど、ほったらかし。
なぜなら、いくつか物件を担当していると、要求が多い管理組合が1つはあるからです。

>>637
新築が増えてないみたいだし、契約解除も出てるみたい。　　　　　　　　　　母体は大きいけど企業の成長はそこまで伸びてないかも。

>>632
クロー○ー管理に管理会社を変える方向で進んでるけど…。こんな小さい会社で本当に大丈夫なのだろうか？

福岡に在住です。合人社のサービスを受けている方、若しくはサービスを受けた方に伺いします？合人社はどうですか？

合＊社は委託費を安くして、工事のマージンで稼ぐ会社です。
翌年の総会資料を見てびっくりするかも。
でも、積立金がなくなれば、手を引いてくれます。
まれに、積立金の値上げを承認する組合もあります。
そうなると、蟻地獄です。

＞６３９さん
何を心配しているんですか？
マンション管理なんて、サルでもできます。

委託費がやすすぎると、上のような心配がありますが。
安すぎるかどうかは
１．地域（東京ｏｒそれ以外）
２．管理員の勤務時間（住込みか否かも）
３．清掃員の数と勤務時間
４．理事会の開催頻度（月一開催か否か）
５．戸数
これだけわかれば大体わかります。
適正価格をお教えしますよ。

高い委託費で、工事のマージンを、中抜きされるよりはましでしょう。

合＊社の中抜きは、ハンパないっすよ
なんせ、ゼネコンの１．５倍の見積もりっすから
ひっしこいて、他社見積もりを排斥するんすから

>>643
東急コミュニティも負けてないよ！　　業者は、泣かされるけど東急は売上タップリ!!

自分の管理組合が隙だらけで、機能してないこと自慢をしなくてもいいよ。
うちはチェックが厳しいから、はなっからおかしな金額を提示してこない。

管理会社の変更を検討中です。

長谷工コミュニティー九州さんってどうですか？
元丸美の引き受け先って聞きましたので不安があります。
納得のサービスを受けれるでしょうか？
体験されている方教えて下さい。

>>646
工事は、かなり熱心に進めてきます。

テレビCMはよくしてますが経営状態は、かなりよく無いみたいです。

だから工事に熱心なのでしょうね。

>>646

管理はしっかりしてますよ。

管理会社変更する際、かなり安めに見積もりをするそうですから、儲け損なった分
管理受託後、修繕工事等で取り戻すとの評判です。

まあ、日本ハウズイングとか合人社など独立系でリプレイスをするところは、そんなもんです。

>637さん
うちも東福互光さんですが、良くやってもらってます。
工事や点検についても、積極的にやることもしませんし、別に
管理会社を通さなくても何もいいません。
委託費が安いのが特徴ですが、人材については、当たり外れが
大きいようです。
もし、担当のフロントが悪ければ、理事会が本社に連絡すれば
交替してくれます。
総体的には、良心的な会社といえるでしょう。

北九州での話ですが、以前理事をしていたときに担当されていた方が、
独立されて新北九州コミュニティって会社を立ち上げられたようです。
とても責任感のある熱心な方でしたよ。

応和管理ほどずさんな管理の所はありません！！
対応も最悪。

どのようなずさんな管理かを具体的に教えてください。

>>649

あまり管理内容は良く無いみたいですよ。

近くのマンションも前に他の会社に変えたみたいですし。

受け持ちのマンションもドンドン減って右肩下がりって聞きましたが。　

くだらない！

Ｇ人社福岡の管理人を１６年していた方の投稿を見ました。
福岡の欄に具体的に投稿できませんか。私はＧ人社関係ではありません。
管理員経験者が、マンションの実体は、一番理解できていると思います。
貴重な意見を、お願い致します。中古マンションを購入予定のものです。
管理員に合って今のところ、野村が一番良かったです、Ｇ人社は厳しかったです。
東急はべらべらしゃべり過ぎで要領がよすぎる感じでした。その他は後日投稿します。

>653
嘘の情報はいけませんよ。
うちは、東福互光さんに管理をおねがいしてますが、面倒見のいい
管理会社ですよ。
管理棟数が減っているという情報ですが、どこで調べたのですか。
私が、今調べてみましたら、管理棟数は、Ｈ２４　３９６棟、Ｈ２５　４０２棟
Ｈ２６　４１棟と毎年増えていますよ。
「マンション管理業協会会員」で検索してみてください。

Ｈ２６は４１０棟の間違いでした。

やはり倒伏が、九州では一番評判が良いようですね。

>>658
社員さんが書き込むのは、いかがなものか。

社員ではありません。

>>656
マンション管理業協会会員のページみました。

記載の通り、棟数は増えてるみたい。
ただ、営業損益と経常損益は、年々かなり下がってました。

仕事は増えてるのに利益がドンドン下がるってどういう状況？！

◯福◯光は管理員さんに任せすぎ。担当者のおじさん、全然使えない。何回言ってもダメダメ…管理会社変わらんかなぁ

管理員を交替させようと思えば、理事会から
管理会社に申し出れば変えてくれるよ。
但し、住民には、その管理員のファンもいるからね。
そこは注意しとかないといけない。

スレ主さんは、このスレを立てて６～７年になりますね。
まだ、理事長をしていらっしゃいますか。？
管理会社はどうなりましたか。管理に真剣な
理事長さんと、お見受けしました。近況をお知らせください。

管理会社の利益が下がるのは
解約もしくは減額された時
キックバックがもらえない
とか思われるんでしょうが

実は人件費が一番大きいです
賃金下げれば利益は出ますよ

管理員任せにせず事務所員が応対する管理会社

地場に基盤のない鉄道会社の孫？ひ孫？会社を使う時点でどうにかしてます

コミュニティ○ービス管理マンションにお住まいの方おられたら評判を教えてください
社名を聞かないので小さな管理会社だと思うのですが

>>673
新築の供給もなく解約も出ているようなので、右肩下がりの会社のようですよ。

>>674
ありがとうございます。
そうなんですね。
過去に理事長が積立金横領していたり…管理体制に問題のある会社のようですね。

管理会社をこちらに変更しようかと検討していましたが、辞めようと思います。

理事長が横領できるだけで、明らかにダメ管理会社です

理事長が金銭を引き出すことができる時点で
印鑑と通帳の分別保管ができていないですから
なんの仕事もしていません