シティタワー池袋ウエストゲートってどうですか？Part 3

>>206

去年の優先分譲で買ってないなら、OWLも検討の余地なし。

そんな話は、リビオ板でやってチョ。
池袋　ESOLA　香屋天翔のラーメンでも見てチョ。

>210さん
206ではありませんが、それって去年のOWLの優先分譲で申込みしてなかったら、今更OWL検討しても値段上がっちゃうから意味無いって事ですか？う～ん確かにゴクレは人気あると調子に乗って価格上げてくるからな～。

そんな話は、リビオ板でやってチョ。
池袋　我家（うち）のラーメンでも見てne。

＞２０６さま
リビオ板橋は、日本一のマンションです！

梟タワーは、やはり土地柄がヤバイですよね。。

>>208>>211>>213

ラーメンの写真貼るのはウエストゲートスレだけにしてね。

山手線スレで大顰蹙かってたよ。

215さん
山手線スレの書き込みは、
スッゴい遅レスで、
わざわざシティタワー池袋の名前を出してきているので、
賛同の書き込みも含めてリビオくんだと思いますよ。

池袋　ESOLA　香屋天翔 美味しそう。ラーメン食べたい＾＾

185さん
これまでダイナミックパノラマウィンドウのお宅にお邪魔した事がなく、
また外からも見たことがないのですが、室内は、結構丸見え状態なんでしょうか？
だとしたら、低階層は要注意ですね。
それから、サイズ的に規格外となるでしょうから、カーテンも特注ですよね？
オプションで発注しない場合、インテリア店などでオーダーされているのでしょうか。
残念ながらウエストゲートは見送るつもりですが、後学の為に教えていただければと思います。

もう長年住んでいる賃貸アパートからそろそろ引越をしたいと考えて早１年。
せっかくだからマンションを購入したいと思っているのですが、なかなか
良い物件とのめぐりあえずにいます。立地・間取り・環境などメリット、
デメリットも考えつつ、やはり気になるのはタワー型マンション。
高層階なら眺めも良いでしょうし。ダイナミックパノラマウィンドウにも
憧れちゃいます。素敵ですよね。友人が一軒家に住んでいるのですが、
パノラマウィンドウなんです。リビング部分なのですが、見えてもいい設計に
してあるから(？)カーテンなど引かないなんだそうです。

ご近所マンションさん^^

ガーラ・グランディ北池袋

東武東上線「大山」駅徒歩11分
都営三田線「板橋区役所前」駅徒歩12分
JR埼京線「板橋」駅徒歩17分

13階の賃貸って決まりました？
アットホームの募集がなくなってました。22万円って結構強気でしたが瞬間蒸発でしたね。

ダイレクトパノラマウィンドウの賃貸ならば借りてもいい

ネガさんは、池袋駅から遠いのに相場より高いとかいろいろ書き込んでましたが、あっさり決まったんですね。
あの部屋って、優先分譲や第１期なら３９００万円くらいでしたっけ。かなり利回り良いスタートですね。
私は、せっかくの新築マンションだから、自分で住みますけど。

4430万円が分譲価格なので表面利回りは6％ですね
悪くない水準です

223さんと224さんではだいぶ価格が違いますね。
どっちが本当なのでしょうか？

ここってもうあと2戸を残すのみなんですねぇ。いろいろ言われながらも竣工を前に完売間近なのはすごいです。ところで明日16日には現地案内会が予定されてますが、竣工間近なマンションの中まで入って見せてもらえるんですかね？低層階だったら内装なんかも完了してそうですし、わざわざ現地に案内して外から見せても意味ないなぁと思うので、中を見せてもらえるものと思ったのですが、実際のところはどうなんでしょう。行かれた方、是非リポートお願いします。内装などの質感や雰囲気、気になります。

ここは大量に売れ残ってるなんてさんざん書き込まれていた・・しかしそれは間違っていた。

ちょっと掲示板を見ない間に、もう完売間近になっちゃったんですね。
私は早々にあきらめたんですが、たくさんのネガレスに迷っていた方もいるんじゃないかなぁ。
掲示板の情報ってやっぱり実際の状況とはリンクしないことも多いんですね。勉強になりました。
ところで、もう賃貸に出している方もいるとか。結構高い家賃なのにすぐ決まっちゃうものなんですね。
月々22万なんてとても払えません･･･。

いやいや、さんざん売れ行き良いって書き込まれていた割に、
まだ売っているの～って印象だけどねｗ

２２９さんの意見に同感です＾＾

やっぱりリビオ板橋が一番！！＾＾

いや、かなりのスピードでしょ。

なんか、アウトレットマンションみたいなＨＰだな。
とても財閥系とは思えない高級感の無さｗ

ここは駐車場部分の建築面積を消化していないので将来的に四階まで増築が出来ます。
増えた収入を管理費に充当することで概算で毎月の管理費負担をゼロにすることが出来そうです。

>233さん

増築するならエコポイントを考えて屋根に太陽光発電を入れたらいいでしょうね。

って、増築はできないでしょ、さすがに。

隣のマンションとまた揉めますよ。

234さん

隣のマンションとは揉めてないですよ。
まったく問題ないとのことです

営業の書き込みが多そうですね。

>235さん

じゃあ、もともと４階の駐車場計画を２階にしたのはなぜ？

前にさんざん出た話題なので、いい加減うんざりなネタですが（笑）

住民運動の成果です。

これのことかな

「高松２丁目住環境を守る会」

http://www.geocities.jp/club_1950s/hmp/hmp.htm

２３５さんではないですが、
２３９さんのサイトによると、
近隣住民に配慮した結果、
４階の一部分を削減することとしたようです。

でも、実際には、駐車場は２階建てです。

契約者の利用状況を勘案して、自主的に計画縮小したんですかね？

まぁ引き渡し後は、デペでなく管理組合が決めることなので・・
いずれは増築もありえるかも。

契約者ですが近隣住民との問題は重要事項説明も含めて説明はありませんでした。
仮に近隣住民からの反対で縮小し容積率を消化できない場合、購入者に説明する義務があるのでは？
過去の判例でも似たような事例があり、業者に賠償を命令が出ていたと記憶しています。

ローンであっぷあっぷするのに増築などできるわけない。
4/5の賛成なんて不可能でしょう。

>342
君の勘違いは以下の2点。
（1）駐車場は、容積率の対象外。仮に容積率を消化しきれていなくても重要事項にその旨、記載がれば無問題。
（2）容積率を消化していないために、住友不が本来得られるはずの利益を得られなかった場合、説明を要求できるのは、住友不の株主だ。マンション購入者ではない。住友に文句を言いたければ、住友不の株を買ってからにするんだね。

えっ？駐車場料金はマンション管理組合のものでしょ？

＞342
違うだろ。そんな説明誰に聞いたんだ。君の思いこみだろ。

まあ、実際に実現できるかはともかくとして、
駐車場を増築して管理組合の収入を増やす
(＝管理費又は修繕積立金を引き下げる)
選択肢があるというのはメリットなんじゃないの？

多くのタワマンは、
タワー式駐車場で、
敷地にも余裕が無く、
駐車場増築が不可能なんだから。

近隣住民の同意をえられれば増築できる可能性はあるだろうが反対運動で2階建てにしたんだから管理組合の勝手にはできないだろうね。
近隣住民と住友不動産の間に、増築しない旨の覚書等があると思うよ。

↑そんなのあるわけないじゃん（笑）

駐車場については、
駐車場増築不可の覚書や合意を管理組合が引き継がなきゃならない旨の説明が無いことを考えると、
法的には、増築は可能と考えるのが自然だな。

過去、(２階建てへの縮小ではなく)４階部分の一部縮小で近隣住民さんと折り合ったようだけど、
増築には近隣住民さんのご理解を得ながら進めるべきだとは思うけど。

仲良くするのが一番！＾＾

駐車場は容積不参入の特例かあり現時点ではそれを消化していないと言う意味ですよ！
地域住民との協定事項があれば契約者はそれを引き継ぐのが当たり前です。
その説明がなければ制約はないと考えるのが自然です。

なので増築は出来るのです

増築しようにもセキュリティの問題があるから住人が同意しないだろ？

契約者です。
色々貴重な情報ありがとうございました。
管理組合が立ちあがったら議題の一つとして検討してもらいます。

＞２４６
＞２４９

http://www.geocities.jp/club_1950s/hmp/hmp.htm

>>254
検討したところで増築できませんよ。
許可下りませんから。

254です。

反論する方がいるのには不思議ですね。
住民にとってメリットがありそうな話なので検討すると言っているだけなのですが…

建築基準法には延べ床の1/5までは容積不算入ができる規定があるのでそれを適用することで
許可は下りますよ。

近隣住民との話し合いの件はすみふから説明を受けていないので何とも言えないですが、住民として
継承すべき内容であれば、当然説明があるはずです。

>>257:契約済みさん

事実を無視して、自分の一方的な考えをひたすら書き込む…
以前からいる方じゃないですかね。スルーがよろしいかと。

駐車場増築により、毎月の管理費が、最大半分まで下がる可能性があるのであれば、住民や管理組合で熟考すべき論点だと思います。

---

(参考)これまでの発言

●池袋まで歩くと４０分かかる

●排気塔が目の前にある

●優先分譲は存在しない

●値上げはあり得ない

●山手通りの歩道整備は不可能

●モデルルームでは売れているように見せかけているだけ。ここは不人気売れ残り物件

●隠し在庫があるので最終期前に大量の先着順住戸が放出される

●(前向きな)書き込みは、すみふの営業

●近隣住民との覚書があるので駐車場増築は不可能

●駐車場を増築しようとしても許可が下りない

将来、増設すれば管理組合の収入が増えますね。

駐車場の増築により毎月の管理費が下がる可能性って
あるのでしょうか。むしろ駐車場使用料金(22,500円～36,000円)の方が
少し下がるとかなら考えられるのかなって思うのですが。
もちろん最大半分も管理費が下がるっていうなら
それはそれで、言うことないですけど！それにしても、
総戸数173戸に対し、駐車台数129台って少ないですよね。
近隣に借りられるような駐車場ってあるのでしょうか。
その場合敷地内駐車場より月額料金が高くなる可能性もあると考えるべきですよね。

そもそも今の駐車場って埋まってるの？空いてるんなら増築なんて無意味ですよね。

駐車場は埋まらないでしょ？

住宅ローン組んでて車のローンも組める（契約できる）人はそんなにいないでしょ。
現在、車を所持してる人は少ないと思うけどね。

心配いらん。
都心もしくは都心近辺の物件で駐車場が埋まるのは極端に駐車場が少ない物件か世帯数の少ない低層高級物件だけだよ。
ここは100台も埋まらないと思う。
そのうち駐車場収入が足らずに管理費値上げの噂が出るよ。
駐車場収入は大体8割見込みくらいで試算しているんじゃない？

安い土地に建ててる割には管理費高いんじゃない？
板橋区役所前の方が地価が高いんでしょ？

↑そう板橋区役所前が一番！最高！＾＾

いやあ駐車場増築の件勉強になりました。

ネガさんがいると、知見のある方との議論が盛り上がって、論点が煮詰まっていくので大変ありがたいです。

他の契約者さんもこのスレを見ていて、今後、管理組合で議論できるといいなと思います。

そんな増築計画なんて、議論するだけ無駄。
ありえないってことは、初めから判ってるじゃん。ｗ

ちなみに駐車場の台数は68台しかないですよ
増築して129台です

　後々このようなこともできるので管理費がただになるかもしれませんよ？とすみふ営業が買い煽ってるだけに見えるが？

↑
残り１戸なのに、すみふがそんな事するわけないじゃん。

というより、将来的に駐車場増築により管理費等が引き下げになる可能性がありますってだけで、マンション選ぶおめでたい奴なんていないだろ(笑)

なんか、駐車場の話なんかどーでもいい

もう検討版は用済みなんじゃない？

あとは、購入者だけで…

駐車場ネタ長っ！！

233さん
失礼ながら、私も269さんと同じように
単なる営業トークのように感じられました。
反対運動の件もありますし、実際問題、
駐車場増築は実現不可能だと思いますよ。

ところで、月末の土日(30、31日)は現地案内会があるんですね。
現在申し込めるのはキャンセル待ち住戸のみですが、
最後の最後までイベントが予定されているんですねー。
はなからダメ元なので気が楽ですし、現地をじっくりと見る
良いチャンスかもしれないので行ってみようかな。

築３０年の大規模マンションですが、立体駐車場は何回か増築しましたよ。
自分は免許ないので全く必要ないのでうが、総会議案にのった時点で９９％通過してしまう感じでした。

へーなるほど。大規模マンションでも駐車場の増築って可能なんですね。
でもその場合、増築工事の間の臨時駐車場とかできるのでしょうか？
でないと、工事中とかって車置けないような気がしますけど。
でも今この近辺の駐車場は埋まる心配がないようなので
増築も関係ない話かもしれないですけど。

>274さん
現在申し込めるのはキャンセル待ち住戸だけなんですか？
ホームページを見たら販売戸数が2戸ってなってたので…
キャンセル分でしょうか。

植栽され良い感じになってきましたね！
近くで見るとデカイです。

相変わらず完売できませんね。本当は何戸残ってるんでしょう？

そうですね。5割位売れてまだ、殆ど売れ残ってるのでは？

あと1戸で完売です。

キャンセル待ち受付８戸ってこと？ずいぶん長く受付してない？
システムがよくわからん

竣工・引き渡しを控えたこの時期だと、
ローンキャンセルになる住戸もあるかもね。

２ＬＤＫ３千万円台後半〜
の物件のローンが組めない人は、
そうはいないと思うけど。

普通は、銀行のローン借り審査を受けますよね。
この時期でローン・キャンセルって・・・何があったんでしょうね。

３千万後半～の２ＬＤＫは、すぐ売れちゃうんじゃないですかね。

２０年の年収でローン仮審査通過
↓
２１年は年収激減又はリストラ
↓
ローン本審査落選

外資系、証券会社、自営業の人等だったらあるかもね。

2馬力でローン組んでたが離婚、協議中とかの可能性もある。

家の売却理由の中で離婚による財産分与の割合は高い。

買換え特約付きローンで物件が売れずキャンセルってこともないかな？

なるほどー。
二馬力で、三千何百万円の物件がやっとの方だと、
一馬力では、千葉や埼玉のマンションも買えないなあ。
妻子ある身としては、
不幸にしてそういう理由でキャンセルになられる方には、
心から同情します。。。

分譲と賃貸では仕様が違いますね。
当然といえば当然ですが。

新店オープン！
シティタワーから徒歩2分です。おいしかったですよ。

豪腕味噌 ザ・マグナムハウス 板橋区南町16-2 岩間ビル1F
http://r.tabelog.com/tokyo/A1322/A132202/13102290/dtlratings/

売れ残った3LDKの間取りは酷いな

ここが残りわずかなのはわかりますが・・・。
やはり、掲示板のような場所では残り戸数に関する情報が錯綜していて、
どれが本当かわからないですね。
280さんのおっしゃっている残り1戸が正解なのかしら？
せっかく公式のブログがあるんだから、そういった
情報もこまめに更新して公開してくれればいいのに。
あまりに更新が滞っているもんだから、契約者板で近所の店舗情報を
貼ってくれてる人がいますよ(笑)。

>>291さん

確かに、残り戸数をブログで公開してくれたら、検討者にとってはありがたいですが、
残念ながらそのような不動産屋さんは皆無で、モデルルームに行って、自分自身で情報を獲得するしかありません。

見た感じ1戸以上は売れ残ってそう

ホームページの間取りが、Gタイプ　一戸だけになりましたね。

約7000万かぁ。いいなぁ～

高松の77㎡で7000万円は高すぎる
5000万円ぐらいが適正じゃないの？

最後の一戸注目ですな

南西の角住戸、26階で6750万円。
ここはどのタイプもこじんまりとした部屋の間取りですよね。
寝室が4畳半だったり。
Gはリビングと洋室2部屋の窓が全てダイナミックパノラマウィンドウなのは
日中とても明るくてよさそうですね。

ところで、修繕積立金が現在4190円ですが、将来的に結構あがっちゃいますよね。
大規模修繕を計画しているので当然といえば当然ですが、20年後は
月々32000円を超えて支払う計算になりそうなので計画的にいかなければ。

>298さん

マンションにお詳しそうな方とお見受けしました。
修繕積立金って、普通年々上がっていくという点は、常識だと思うのですが、「結構」ということは、他と比べて上昇度合いや上昇後の水準が高いということですかね！？
逆に、修繕積立金が少なくて済むお勧めの物件はありますか？

洋室３の壁をぶち抜きたいですね、キャンセル待ちが復活してます

私ならリビングダイニングとキッチン間に扉付けて、洋室３をダイニングにするかな？
Ｇタイプは使いづらそうな間取りだよね。

もともと洋室３とキッチンをブチ抜いて、リビングダイニングキッチンで20畳の
MENUタイプってのもありましたよね。

MENUプランってモデルルームの間取り？
シティタワーで、角部屋総ダイレクトウィンドウの２０畳ＬＤＫだったら、まずまずの高級物件なんじゃないの？
同じような間取りを大崎で買えば、億近くなるし。
それが、埋立地の豊洲と同じくらいの坪単価で買えるんだから、そのうち売れるでしょ。

何だか良く分からない営業トークですね…。

モデルルームと同じ間取りなら現物をイメージしやすいから先に売れるのが普通。
それが売れ残るってのは変な間取りなのか割高なのかということになると考えるが…

はいはい。
ご苦労さまです。

「住んでよかった街ランキング」池袋３位

１位（１位）　吉祥寺
２位（９位）　中野
３位（11位）　池袋　★
４位（ － ）　赤羽
５位（５位）　中目黒
６位（ － ）　蒲田
７位（15位）　三軒茶屋
８位（３位）　下北沢
９位（16位）　高円寺
１０位（－）　阿佐ヶ谷

（）内は「住みたい街ランキング」

http://www.kadokawa.co.jp/mag/tw/index.html

>>283
外資系や証券の人間は君みたいにギリギリローン組んで家買わない。何の優越感だ。外資系など一生入れそうもない安給サラリーマンが。