パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part16

ららぽーとの客が住民だと思い込む典型。

つまり、偏ってると思ったのは、思い込みだったと。。。
まあ、確かに住民の家族構成なんて、調べようがないわな。（笑）

>>261
年とっても豊洲に住みたいかってこと？
それは住みたい人多いんじゃない？ リタイアしたら便利で広々して気持ち良さそうな豊洲は魅力的だと思いますよ。

不安を煽りたかったんだろうけど、失敗したようだね（笑）

無理ネガすぎるでしょ。

>>261
小学校受験、中学校受験のことを考えると、引っ越した方がいいかなと思っていますが、それ以外には引っ越す必要を感じていません。

>>264
車椅子での移動は楽だね

みなさんどの程度現地に行かれたかわかりませんが、
この物件は晴海通りから離れている立地のため、かなり静かですね。この辺は評価されるポイントになるのかなー？みなさんあまり気にしないですかね。

静かというのは良いと思います。
大通りや高速の隣に住んでいますがうるさいので。

公式サイトのランドスケープの図、
緑地広場の吹き出しで病院を隠して、
悪意あるだろこれ。

周りの団地群からの子供の声は気にせずに済む程度でしょうか？

それ、山の中で暮らさない限りは無理だよ。
世田谷の一戸建てに住んでた時も、隣の子供が五月蝿くて大変だった。

隣の小学校から下校途中に、このマンションの庭で遊んで帰る子供多そう。
やだなぁ。
うるさいよ

どこに住んでも同じだよ。（笑）

無理ネガしても無駄でしょう（笑）

正直ここの購入を検討するまで5丁目の印象はあまり良い印象でなかったのですが、5丁目を一通り歩いて評価が全く変わりました。
ゆりかもめ側の5丁目の入口とも言える部分にパチンコ屋に古いマンションとJKKがあり暗い印象でそれ以上中に入る気が全く起きない場所でしたが、ネガはそこまでで、その中に入ると綺麗に舗装された道に建つのは新しいビル、学校、病院だけになりとってもいい雰囲気でした。

また、このマンションができると5丁目の真ん中を完全に歩車分離された歩道が出来上がるのも購入を決めた理由のひとつです。ここを検討されている方は1度現地の周りを一通り歩かれることをオススメします。

先週　契約したものです。
私も276さんと同じく、近くに住みながらも、今回　この周辺をはじめて歩きました。

豊洲5丁目という場所は、緑の多さ、歩道の広さ、川辺の近さ、開放感、を感じました。
豊洲の将来性、そしてなんといっても、このマンションの駅までの近さ　に　驚きました。
免震のマンションは、豊洲で　2件だけだと　担当者にお聞きしました。
目の前に総合病院、新しい小学校　このマンションでの　生活が　楽しみです。

これだけの条件がそろっているこのマンションの価値は、簡単には下がらないと思います。

私も276さんとだいたい同じ印象です。
現地に行ってみると住んでみたときをイメージできて決断の後押しになりました。

ところで現地にいってみてひとつ気づいたことがあるんですが、5丁目って電柱の地中化がされていないのですね。(病院前はされてるかな？)マンションエントランス前にも電柱があるのですが、あれはなくなって欲しいな、と思いました。

>>276, 277

全く同感です。朝・昼・夜と5丁目付近を歩いて豊洲なんてと思ってた自分をいい意味で裏切ってくれました。
都心まですぐで駅徒歩5分（実質４分）で、ここまでの環境は他にあまり見た事がありません（私の予算内でですが）。

緑・新設小学校（兼区民プール＆ジム）・開放感・水辺・２方向は歩行者専用道に囲まれ、幹線道路から100m以上離れた静けさ。眺望は高層階のみだけど、７０mの高さ制限もあり5丁目にはこれ以上高い建物は立たないとのことで中層以上だと空は広く見えます。ザ湾岸の眺望を求めない（or 飽きてしまった）層であればこれ以上ない環境だと思いました。

ブランズタワーができて西側は将来的にブロック（かなり距離はある）されますが、ここも土地仕入れが坪３００中盤？とのことで、ここらの相場も一段上がるのではと。少々高い実需向きだとは思いますが、立地が良いここなら資産性も維持しやすいかなと思い購入しました。

引き渡しまでが長いですが、、、金利が上がりすぎない事だけを願って楽しみに待ちます。

いろいろ検討もしていく中で、この物件の検討者に重要なこの物件の弱点をおさらいしましょうか。利点はＭＲで教えてもらったはずなので省略。個人個人がこういった弱点を見て利点が上回れば買うべき物件といえるんじゃないかな。

雲行きが怪しい売れ行き状況
三井大規模でここ数年ではなかった一期一次での申し込み割れが発生。１０戸以上に上る申し込み割れであり偶然ではなく必然的な割れ方。ＭＲ来場者数は十分な数確保できており見送りした検討者が多かった模様。恐らく急激な値上がりに実需層がついていけなくなっている現象と思われる。一方同じく割高と評価する向きの多かった武蔵小杉の三井物件はかなり人気が高いよう。このくらい価格が上がってくると売れる物件と売れない物件の差が今後大きくなってくるかもしれないという非常に重要な減少がこの物件にて見て取れる。

豊洲全体の弱点
・液状化リスク地域（2011の震度4台で豊洲の広範囲で液状化が確認されている：中央区勝どき晴海はほぼ液状化なし。港区芝浦は液状化なし。江東区の湾岸地域はごみ埋め立てのためどうしても液状化リスクが高い。来る大地震で震度６－７クラスが来た時に浦安のように道路が波打ったり、家が傾いたりするような被害がでる可能性はある）

・汚染土壌の問題：豊洲はごみ埋め立てや嫌悪施設があった歴史から土壌汚染が昔から言われている。土壌改良などもされてはいるが深部の汚染は改善することはできないとともに大地震時に浮上してくる可能性も否定はできない。許容の問題だが、ごみの土地の上に住むと考えると検討外になる人もいるかとは思う。

・豊洲の主要中古物件の取引平均坪単価は２００台後半：地域一番はパークシティ豊洲が断然人気。次点はその希少性から今後はスカイズベイズになると思われる。中古の平均成約単価で唯一３００を超えるのがパークシティ豊洲。スカイズは今のところ平均では３００を切るレベルでパークシティとはまだ評価に差があり、最高単価は好条件の部屋で340台が一つのみ。豊洲5丁目は商業施設と反対側、また豊洲らしい綺麗でアーバンリゾート感がある場所ではないのが気がかり。裏手の中古マンションが最近坪２０４で成約するなどまだ評価が低い地域。すると物件自体、やはり割高と考える向きは多いのだろう。

・アドレスが城東江東区であること：都心に住んだことがあれば受け入れがたいかもしれない
・足立ナンバーであること：かっこ悪いというのは確かに間違いはない

物件の弱点
・外廊下：謎の外廊下ポジがいるが内廊下が人気で資産性も高いのは言うまでもない。中住戸は田の字が多いが、３ＬＤＫだと2部屋が外廊下側になることが多い。廊下に音は漏れやすいし、聞こえやすい、また気密性と断熱性が内廊下より断然劣るのは既知の話。

・低天井
・壁掛けエアコン
・行灯部屋とリビングインが多い間取り
・中住戸は典型的な田の字
・サッシュが低すぎ、解放感に乏しい
・救急病院真横という立地（救急病院横は資産価値として一般的にマイナス）
・豊洲の人気エリアと駅から逆側の立地
・5丁目の残念感
・高層以外四方お見合いビュー（豊洲物件で過去に例を見ないほど眺望条件は絶望的）
・豊洲駅の交通利便性の脆弱さ（都内地下鉄で大江戸線の次の低評価路線の有楽町のみ）
・三井のここ数年の物件の中で一番含み損リスクが高いと見る向きが多い

物件に関係なく時期的な懸念
・都内マンション相場は今がバブルピークと見る向きが多い

一期の供給数が３１３と三井の大規模マンションの出だしとしてはここ数年で最低ランクの数字かつ申し込み割れが発生。今年販売開始の都内大型物件で販売時期が近似するのは目黒のみ。いずれの物件もバブルの塔といわれるが、目黒は完全なセレブ物件であり購買層は全く被らない。完全な売り手市場でこの数字は少ないという印象。ただ、中古取引価格からすればかなり割高なこの物件の値付けからすれば日本最強の三井の販売力の底力を感じさせる。やはりマンション業界最強の三井ブランドは強い。恐らく竣工前完売には必ずもって来るだろう。

277さん、278さん契約おめでとうございます。私も昨日三井タワーで契約済ませてきました。

我が家も駅からの近さと免震が決め手になりました。ここの高さで免震構造を採用した三井に拍手を送りたいですね。ここの割高分はプライスレスの安心料と考えて踏ん切り付けました（笑）
5丁目の病院裏の水辺の景色もいい散歩道になりそうですね。

電柱は確かに私も気になりました。ここの完成と共に埋まってくれると嬉しいのですが、どうなるんでしょう？今度営業さんに聞いてみたいと思います。