Brillia（ブリリア）文京江戸川橋

オリンピック後で下がるところと上がるかキープするところはエリア別で別れてくるそうです。
東京の人口が増え続けてる中でなかなか土地が出てこないところにマンションが建つと需要は高くなりそう。このエリアはどうかは分からないけど

水道の辺は新宿区に近いからな、神楽坂徒歩圏内だし凄く不便ってことはない。ただ地盤のレベルがそう変わらない湾岸のタワマン買える値段ではなかなか苦戦するだろうな。

湾岸は津波があると逃げ場がないが、江戸川橋なら地震起きた後、小日向の台地に登れば津波の被害はうけない！

ここあと何戸ですか？
いつでも値引きしてますか？

>>823 匿名さん
　東京湾に巨大津波は来ないでしょ。
大地震時に小日向に登ると飛んで火にいる夏の虫ですよ。

こないだ行ったらまだ14戸くらい残ってたと思う
値引きは知らん

>>826 マンコミュファンさん

何しに行ったの？

ほすいから

実際、他より休めなのに売れ残ってるのは何故?
資産性はどうだろう

江戸川橋は最近マンションが結構建てられてしまい供給過剰なんでしょう。江戸川橋駅周りのアドレスからはやはり文京区水道が一番劣るから売れ残る。 立地、間取りが悪く価格は5年前からは考えられない急騰ですからね。しかし生前贈与がないとリーマン一馬力ではここすら買えない人が多いはず。ブラックマンデー、リーマンショッククラスからの不動産バブル崩壊まで果報は寝て待てですな。

>>830 匿名さん

他の地域に住んでますが駅から近いっていうのは絶対的な価値ですよ。文京区の地価データです。水道より公示価格が低いとこもあるよ。
https://tochidai.info/tokyo/bunkyo/
ただここは高速の真ん前というのが厳しい

>>831 マンコミュファンさん

江戸川橋物件の中では駅から遠い方じゃない？ここ。
駅近が多いから。
駅から近いというのは必ずしも絶対的な価値ではありません。馬喰町とかの徒歩1分だらけと同じように。

勤め人の現役世代なら駅近、ブルジョア層や老後のリタイア生活なら住環境の優先順位高い。となるとこの物件は江戸川橋にはエキチカ物件が多いからどっちつかずとなってしまい売れ残ってると推察。目白通り越えた先に行かないと普段の買い物もできないのは住んでみれば本当に不便なのがわかる。

東京屈指の鰻屋がご近所。中華の新雅もＢ級グルメの人気店。関口フランスパンもよろし。神楽坂のビストロも徒歩圏内。春には江戸川公園の桜。いろいろ楽しみのあるエリアです。

分かりやすいステマ乙

9時35分、部長から朝礼でゲキが飛び切羽詰まった営業マンの書き込みかな。
しかし売れ残りは営業マンのせいではない。本部の値付けミス。
立地（価値）と価格のバランスが悪いだけ。
安ければ売れない不動産はない。

小日向に住んでて毎日体育館脇の急な坂道上り下りしてた俺からすると、駅近の水道はありだと思うね。実際賃貸住宅もたくさんできてるし、貸す事も考えられる場所だと思う。水道でも1丁目になると厳しいけど

せめて新宿区の水道町ならよかったのに。目白通り渡る文京区側は本当に何にもなくて日用品、食品の買い物が不便、外食店なし、神田川の夏場の異臭、首都高速の圧迫感とわかりやすいマイナスポイントが目白押し。強みのない困った物件。

文京区の水道に何も無いってことは無いでしょう。桃太郎もhmpも有るよ。

なんとか強みを探さないと中古表記になってしまう。
山手線内側、駅徒歩5分の文京区アドレスで
高台から下ったリバーサイド、駅まで平坦。

首都高のせいかここらへん歩くと喉がイガイガするんですが、みなさん首都高は気にしてないのですか？

まぁ安ければ我慢ですよね。。子供いるとそうは言えないが。

でもいま7000万円くらいの物件しかないけど、5980万の安いとこは売れちゃったのかな?
7000で買う人がどれだけいるのか。

江戸川橋ってハザードマップ真っ青だし、高速あるし、神田川あるし、どうしてこんなに高いのかよくわからない

近住です。ネガなところもわかるけど、主要駅まで１５分～あればだいたい行けるし、徒歩圏神楽坂で遊べるし、あとは値段かな。山手線の外側より安ければみんな欲しいんじゃない。

転売だとしたら投資センスない。

入居後の売却なら街の殺風景さと買い物の不便さに半年で売却か？

管理費　18,300円／月 　高いなあ。

ttp://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQ2U3A18/

もう今は転売で高く売れるって言う感じじゃないですから、実需だったら自分が住みたいかどうかというのが重要だし、投資だったら資産価値が維持されやすいかということが大切になってくるのかも知れないですね。
ここの場合は少なくとも交通の便は良いので、その点は評価はできるのではないかしらと思います。
街としては好みはわかれるのでしょう

1800ヘーベーに900くらいの建物が地蔵通りに立ちますね、分譲ですかね？関口一丁目計画で主は伊藤忠なので、クレヴィアですかね？
結構いい立地だと思いますね。静かだし余裕を持った建て方になるんでしょうね、

873さん

建ぺい率50%という事ですか？
マンションにしてはゆとりありますね。
きっと真っ直ぐに高く建てるのでしょう。
どんな計画か見てみたいものです。

>>848 匿名さん

ホントですね。ここの光陽社？と天野ビルのとこだと思いますよ。

地蔵通りのこのマンションはイトーヨーカ堂が下駄ばきになるって本当？

あー、ヨーカ堂の噂ってここのこと？
でも建ぺい50だとすると店舗として小さいね。
マルエツ程度の大きさなのかな。

以下の建設データバンクに詳細出てるけど、用途が共同住宅のみだから店舗はないと思うよ。
ここにデータが表示されてるなら確認申請も降りてると予測。
であれば図面も仕上がってるはず。

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=42862

なんか、賃貸みたいな話も聞いたよ。

今の利回りで賃貸にわざわざすると思えないけど

>>844
確かにそう思うところもありますが、山の手線内側のうえに比較的お買い得なのにまだ完売しないっていうことは、まぁやっぱり何か売れにくい要素があるんでしょうね。

魅力的な建物じゃない…
どこか優ってるところが欲しいのよ…
緑とかアプローチとか玄関とかどれも標準的で面白くなくて安さだけでは欲しいとはなかなか言えないんだよなぁ
売れないなら安さで勝負するしかないだろうけど

都心6区のマンションは新築、中古に限らず2010年～2014年までに駅徒歩１０分以内で買ってさえいれば現在は5％～30％の含み益が出ている。
しかし今から買うと含み益どころかおそらく二度とその値段での買い手は現れなくなるだろう。
前回長野オリンピックにおいては開催の１年前に不動産価格はピークアウトしている。
今回は2019年がピークなのか？未来は誰にもわからないが既に中古マンション市場は値下げが相次いでいる。
新築マンション価格のピークアウトの予兆であると判断する。
あと半年もすれば新築表記もできなくなるような物件を現在の高騰しきった市況で買うのは躊躇するなあ。

市場価格の大いなる変動のタイミングはオリンピックよりもその後の2022年問題の方だと私は最近思います。
理由は、生産緑地法による固定資産税が安く済む農地が首都圏で大量に眠っているのですが、その期限が2022年と決まっており、それまでに行政が買い占めない限り、農地として維持ができなくなります。つまり農地だった土地を大量に放出せざるを得ない状況が生まれます。
とすると建築市場も活発化することも充分考えられますが、下手すれば供給過多により、土地価格が安く手に入り、マンションが実際に販売する2024年頃には一気に安く供給される場合も考えられます。
オリンピック後は堅調にキープし、2022年頃からじわじわと市場価格が下がり始めるのかなと勝手な推測です。
生産緑地法による農地が少ないエリアでは新たに土地は出にくいので新築マンションの価格はキープするんじゃないかと思います。

一階は地権者？

ここ売れ行きどんな感じですか？

もうちょいで新築として売れなくなる部屋が大量に余ってますね
まぁ、高速道路沿いでこの価格だとまぁ仕方ないわな
値上がりも止まってるし焦って買う人もいない

近所に住んでたがタクシー移動なら便利。腐っても山手線内側だからどこも近い。
しかし生活するには江戸川橋商店街も微妙だし、駅も１路線しかないし、川沿い、高速沿いだし、
文京区水道はほんとに何にも無くて不便。価格が2011年並に戻らないと完売はできないでしょう。
アベノミクスで土地価格上昇、震災・オリンピック特需で建築資材高騰、人件費高騰とトリプルパンチの現在の不動産市況下であるかここで日銀が金融緩和の出口戦略に触れ始めたらどうなるだろうか。
長期金利が一気に上昇しこの価格帯では買えない人がほとんどになり需給の悪化から不動産バブル崩壊と読む。
現在の低金利なら正社員ダブルインカムでここは買えない価格ではないが今は安易に手を出す時期ではない。

確かに江戸川橋の商店街は微妙ですね。でも飲食店などは神楽坂から比べると単価が安いです。ただ数も少ないし特別美味しいところもありませんが。ここを基準に出かけるには都内の繁華街やオフィス街はどこも近いですよ。

需給が一致する坪単価なら完売になる。
現在の坪320～はまだ高い。
坪単価250なら不便な町だが我慢して買ってもいい。
外観もダサイが安ければ我慢。

地蔵通り商店街からちょっと入ったところには、東京版ミシュランに出たこともある、バンディエラがありますよ。浪花屋の鯛焼きもなかなかGOOD。最近は、江戸川橋周辺の所得層が上がったためか、いい店が増えています。

このマンションを購入された方々も
他の周辺マンションを購入された方々も
一戸建てや賃貸住まいの方々も、
周辺の事業所などに勤務されている方々も、
皆で地蔵通り商店街を盛り立てて行きましょう！
ニーズに対応した店が少しずつ増えていくと思いますよ！

あの商店街はそれぞれが地主でずっとあそこで細々と商売してるだけだから
需要がある店を経営しようとか向上心は無いだろう。

地蔵通りも良いけれど、こちらに一番近いのは小桜橋商店街です。これがまたせつないんだな。

確かに、夜8時になるとほとんどの店が閉まってるし。

ここってなんでこんなにお安いのでしょう？

低地&首都高前だからですよ。