Brillia（ブリリア）文京江戸川橋

あまりに先行きが見えなさすぎですよね。思っていたよりもトランプ効果が日本に波及するかもしれないし。
それがなければオリンピックまでは安定していたんじゃないかなと思っています。
市場がどう判断するのかっていうところですけれど、
専門家の人たちはどう見ているのでしょうね。専門家の見立て通り動くもんじゃないんですけどね...

キャンペーン実施中！

>>764 通りがかりさん

5,280万ですか…ちょっと高すぎるな。

画層のUPありがとうございます！！
100万円のキャッシュバックがあるということですので実質的な100万円値引きトイウコトニなってくるのでしょうね。
もともとの値段が高すぎたというのがここの場合はあるように感じられます。
お値段がそこそこだったらもっともっと速いスピードで売れたのではないかしら、と。

昔モデルルームに行ったら、初日から300万円打診されましたよ

でもこれ、東建ではなく転売業者なんだよね…

>>767

＞昔モデルルームに行ったら

その昔話はこのマンションのことですか？
紛らわしいですよ。

なぁーんだ。買取り業者転売転がしのチラシかぁ。

どんなに高くとも立地利便性が良ければ売れるので、
江戸川橋の水道はここの売れ行きのような評価なのですね。

よくシステムが理解できていないのですが、転売業者の出したチラシとは？
業者が605号室を買い取って販売しているんですか？
もしこの業者から購入すると、保証やアフターサービスはどうなります？
東建から購入する場合とどのような違いがありますか？

転売業者のチラシは、はっきりしたことは言えないのですが、
この業者が安くデベから卸してもらったか、それとも既にここを購入して売買契約が住んでしまったあとどうしても手放さなければならなくなった人が売っているのか（それをこの業者が仲介している）そういうことなんじゃないかなと思います。どちらかかと。
現段階では後者のほうがありえるんじゃないかな。
業者っぽい人たちは賃貸に出しているみたいですから。

まだルーバル付きのプランがあるみたいで。ってここ高いのだろうな(^_^;)

もうかなり販売が行っているかなと思ったんですが、2期の販売分が11戸先着順に。ルーバル付きのプランだけではなく、全体的に高めの設定になっているという風なのかもしれない。
最近は少し価格を下げ始めているみたいなのでこちらも新価格になってくれば話は変わるかもだけど少なくとも現状だと高く感じられてしまうのかしら。

こちらの方マンションの耐震等級っていくつなんでしょうか？

よくわからないけど４か５です。

マンションの耐震等級って、2が、最高で
普通は、1では？
3は、病院などの建物ですよね、

>>777 マンション掲示板さん

免震なら３

来世で水道マンションを卒業してくださいね。

耐震等級って２のマンションが
「学校と同じ耐震基準です！」みたいに宣伝しているのを見たことがあります。
ですので何も書かれていなければ１なんじゃないでしょうか。
耐震等級が高いと、柱が太かったりして、
室内が外から見たよりも狭いような感じがしてきてしまうと聞きます。

建築基準法に準拠して作られているので
耐震等級１でも普通に大丈夫っていう話は聞いたことがありますよ。

耐震等級なんて気にすることないですよ。
1だろうと3だろうと地震で壊れたりしませんから。

今の建築基準法に則って作ってあれば大丈夫っていう話はありますよね。
普通に作れば１なんじゃないですっけ。

ルーバル付きプラン、広くて目をやはり引きますよね。
その分お値段はやっぱりすごい
一番目玉の物件だけあって１億軽く超えてしまうということになってきてしまいますから。

完成済み物件ということですから、
確認して買う事ができる点はメリットでしょうか。

暖かくなって、ドブ川がだいぶ匂いはじめましたね。

確かに神田川は臭います。でも、渋谷川も目黒川も同じに臭いよ。

渋谷川は知らんけど、青葉台に住んでいた時、目黒川は全然匂わなかった。
嘘を平気でつくな。

都心の川は大抵匂いますね。毎日でなくとも時々は生臭いような。

江戸川橋や青葉台でくさいと言うなら港南や芝浦には住めませんね。
下流域のせいか匂いのレベルが違いますよ。

>>785 匿名さん
目黒川が臭くないって鼻おかしいんじゃないですか？耳鼻科行ったほうがいいですよ。

来世で川沿いマンションを卒業してください。

青葉台脇の目黒川では、川沿いで飯が食える。
下流は知らん。住んでから言え。

青葉台なんて田舎に住みたくないよ。

青葉台は、中目・代官・渋谷が徒歩圏だぜ！！
青葉台が田舎なら、ここら辺はどぶ川沿いのド田舎か。

目黒川もドブ川じゃん。

ここがどぶ川なら、目黒川は清流だよ。
ちゃんとした物差しを持とうね。
濁度・透視度・BODとか...

江戸の時代は、皆、この川の水を飲んでたんだよ。このマンションあたりに住んでいた人はこの川の浚渫をまかされていたそうです。

最近江戸川橋に越してきた者です。
普通に生活するには神田川沿いは問題ないと思います。
綺麗ですし。
物件価格も安いし嬉しいです。

>>796 匿名さん
神田川が綺麗って眼がおかしいんじないですか？
眼医者行った方が良いですよ。

江戸川橋公園のあたりは川辺に桜の木があって雰囲気良いですよ。ただこのマンションの辺りは桜の木を切って高速道路にしてしまったので殺風景なんだよね。

ランニングが趣味なので近くの公園でのランニングスペースが欲しい。。
江戸川橋公園の桜を見に行きましたが、道がボコボコしてて細いので走るのは危ないですよね。
エリアとしては悪くないんですけどね〜

>>799
公園の対岸に歩道があるからそこを走るといいよ
実は桜もそっちの方がよく見える

この辺りは決して環境良くはないけど、都心部（皇居を中心として）に近くて手の届くところというと良いのではないでしょうか。後は四ツ谷三丁目のほうぐらいかなぁ。

5月末に111号室が6990万から5980万に大幅値下げしてましたが、そこはすぐ売れたようですね。
少しずつマンション不況が来て安くなればいいですが。

マンション不況が来たら今持っているマンションも値下がりして自分の資産が目減りすること。家屋敷を売って老人ホームに入ろうとしても入れないお年寄りも増えるってこと。経済が軟調になりデフレーションが起きると賃金が下方硬直性を持つ給与所得者は一時的な交易条件の改善で利益を得るが、彼らが売っているサービスや製品も売れなくなることで一周ぐるっと回って自分のボーナスや職を失うこととなる。

この物件は高速前でも窓を閉めれば気にならないのでお得ですね。
川の氾濫も数十年に1度の事を言っても仕方ないですし、リセールバリューもあると思います。

竣工半年で14部屋も残ってる時点でもうダメかという気はしてる

江戸川橋頑張れよ…

小日向ハウスも完成売りでダメダメだったし、インペも実質は完全に入居者いないから気にすんなよ。

>>808 匿名さん

それらの物件とこの物件は坪単価全然違うけど。

このエリア、今後もマンション出るのかな？他に予定あったら更に厳しいね

すぐそばで建築中です。お手頃価格で文京区に住みたい人にはおすすめですよ。

>>808 匿名さん

そこいらの物件は値付けのミスやだから
あんまり参考にならんね。適正なら売れる物件やエリアだろうし。

建築中とはどこの事でしょうか

>>809 匿名さん
>>812 匿名さん
水害リスクじゃなくて、小日向や千石は火事になったら消化が大変で焼け野原の可能性もあるから、安くしないと売れないですよね。
日常、配送車やゴミ収集車クラスでも対応している方々が不憫です。

>>813

鰻屋石ばしの近くに古久根建設が分譲を建築中です。その他にも近所で賃貸物件を作っているよ。

もっと住む人が増えて飲食店が増えてほしいです。川を渡らずにいろいろ選べるといいのに。最近、串カツ田中ができました。この物件隣接の居酒屋いずみは酒場放浪記で何度か取材されています。

>>814 匿名さん
そうですね。千石や小日向なみの値段でこの物件も売れたらいいですね。

この価格出すなら他にいいとこありそうだな

文京区水道エリアに住んでしまうとサクッと食べられる飲食店が皆無なので住みにくい。
江戸川橋地蔵通り商店街に行っても飲食店は微妙だし。
江戸川橋駅は池袋に戻るか飯田橋乗換えしないと主要な街にも行けず微妙。
その割りに文京区だからマンション価格もそれなり。
アクセスと価格のバランス考えたら無理に山手線内側の江戸川橋より要町の方が便利かも。
あちらなら副都心線で池袋、新宿、原宿、渋谷、横浜も一本だし。
近隣なら水道１丁目の飯田橋最寄りの中古マンションの方がまだ便利かも。
飯田橋駅は５路線乗り入れだからどこに行くのも便利だろう。

建築中から隣のビルが建築反対の垂れ幕をこれみよがしに下げていて金要求されてたんだろうし
解決金がマンション価格に上乗せされてるかも。
間取りも微妙なマンションですし敢えて買わなくてもと思ってしまう。

今買ったらオリンピック後に売ると大損だろうね、、
一生住みたいマンションならいいが。

オリンピック後で下がるところと上がるかキープするところはエリア別で別れてくるそうです。
東京の人口が増え続けてる中でなかなか土地が出てこないところにマンションが建つと需要は高くなりそう。このエリアはどうかは分からないけど

水道の辺は新宿区に近いからな、神楽坂徒歩圏内だし凄く不便ってことはない。ただ地盤のレベルがそう変わらない湾岸のタワマン買える値段ではなかなか苦戦するだろうな。

湾岸は津波があると逃げ場がないが、江戸川橋なら地震起きた後、小日向の台地に登れば津波の被害はうけない！

ここあと何戸ですか？
いつでも値引きしてますか？

>>823 匿名さん
　東京湾に巨大津波は来ないでしょ。
大地震時に小日向に登ると飛んで火にいる夏の虫ですよ。

こないだ行ったらまだ14戸くらい残ってたと思う
値引きは知らん

>>826 マンコミュファンさん

何しに行ったの？

ほすいから

実際、他より休めなのに売れ残ってるのは何故?
資産性はどうだろう

江戸川橋は最近マンションが結構建てられてしまい供給過剰なんでしょう。江戸川橋駅周りのアドレスからはやはり文京区水道が一番劣るから売れ残る。 立地、間取りが悪く価格は5年前からは考えられない急騰ですからね。しかし生前贈与がないとリーマン一馬力ではここすら買えない人が多いはず。ブラックマンデー、リーマンショッククラスからの不動産バブル崩壊まで果報は寝て待てですな。

>>830 匿名さん

他の地域に住んでますが駅から近いっていうのは絶対的な価値ですよ。文京区の地価データです。水道より公示価格が低いとこもあるよ。
https://tochidai.info/tokyo/bunkyo/
ただここは高速の真ん前というのが厳しい

>>831 マンコミュファンさん

江戸川橋物件の中では駅から遠い方じゃない？ここ。
駅近が多いから。
駅から近いというのは必ずしも絶対的な価値ではありません。馬喰町とかの徒歩1分だらけと同じように。

勤め人の現役世代なら駅近、ブルジョア層や老後のリタイア生活なら住環境の優先順位高い。となるとこの物件は江戸川橋にはエキチカ物件が多いからどっちつかずとなってしまい売れ残ってると推察。目白通り越えた先に行かないと普段の買い物もできないのは住んでみれば本当に不便なのがわかる。

東京屈指の鰻屋がご近所。中華の新雅もＢ級グルメの人気店。関口フランスパンもよろし。神楽坂のビストロも徒歩圏内。春には江戸川公園の桜。いろいろ楽しみのあるエリアです。

分かりやすいステマ乙

9時35分、部長から朝礼でゲキが飛び切羽詰まった営業マンの書き込みかな。
しかし売れ残りは営業マンのせいではない。本部の値付けミス。
立地（価値）と価格のバランスが悪いだけ。
安ければ売れない不動産はない。

小日向に住んでて毎日体育館脇の急な坂道上り下りしてた俺からすると、駅近の水道はありだと思うね。実際賃貸住宅もたくさんできてるし、貸す事も考えられる場所だと思う。水道でも1丁目になると厳しいけど

せめて新宿区の水道町ならよかったのに。目白通り渡る文京区側は本当に何にもなくて日用品、食品の買い物が不便、外食店なし、神田川の夏場の異臭、首都高速の圧迫感とわかりやすいマイナスポイントが目白押し。強みのない困った物件。

文京区の水道に何も無いってことは無いでしょう。桃太郎もhmpも有るよ。

なんとか強みを探さないと中古表記になってしまう。
山手線内側、駅徒歩5分の文京区アドレスで
高台から下ったリバーサイド、駅まで平坦。

首都高のせいかここらへん歩くと喉がイガイガするんですが、みなさん首都高は気にしてないのですか？

まぁ安ければ我慢ですよね。。子供いるとそうは言えないが。

でもいま7000万円くらいの物件しかないけど、5980万の安いとこは売れちゃったのかな?
7000で買う人がどれだけいるのか。

江戸川橋ってハザードマップ真っ青だし、高速あるし、神田川あるし、どうしてこんなに高いのかよくわからない

近住です。ネガなところもわかるけど、主要駅まで１５分～あればだいたい行けるし、徒歩圏神楽坂で遊べるし、あとは値段かな。山手線の外側より安ければみんな欲しいんじゃない。

転売だとしたら投資センスない。

入居後の売却なら街の殺風景さと買い物の不便さに半年で売却か？

管理費　18,300円／月 　高いなあ。

ttp://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQ2U3A18/

もう今は転売で高く売れるって言う感じじゃないですから、実需だったら自分が住みたいかどうかというのが重要だし、投資だったら資産価値が維持されやすいかということが大切になってくるのかも知れないですね。
ここの場合は少なくとも交通の便は良いので、その点は評価はできるのではないかしらと思います。
街としては好みはわかれるのでしょう

1800ヘーベーに900くらいの建物が地蔵通りに立ちますね、分譲ですかね？関口一丁目計画で主は伊藤忠なので、クレヴィアですかね？
結構いい立地だと思いますね。静かだし余裕を持った建て方になるんでしょうね、

873さん

建ぺい率50%という事ですか？
マンションにしてはゆとりありますね。
きっと真っ直ぐに高く建てるのでしょう。
どんな計画か見てみたいものです。

>>848 匿名さん

ホントですね。ここの光陽社？と天野ビルのとこだと思いますよ。

地蔵通りのこのマンションはイトーヨーカ堂が下駄ばきになるって本当？

あー、ヨーカ堂の噂ってここのこと？
でも建ぺい50だとすると店舗として小さいね。
マルエツ程度の大きさなのかな。

以下の建設データバンクに詳細出てるけど、用途が共同住宅のみだから店舗はないと思うよ。
ここにデータが表示されてるなら確認申請も降りてると予測。
であれば図面も仕上がってるはず。

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=42862

なんか、賃貸みたいな話も聞いたよ。

今の利回りで賃貸にわざわざすると思えないけど

>>844
確かにそう思うところもありますが、山の手線内側のうえに比較的お買い得なのにまだ完売しないっていうことは、まぁやっぱり何か売れにくい要素があるんでしょうね。

魅力的な建物じゃない…
どこか優ってるところが欲しいのよ…
緑とかアプローチとか玄関とかどれも標準的で面白くなくて安さだけでは欲しいとはなかなか言えないんだよなぁ
売れないなら安さで勝負するしかないだろうけど

都心6区のマンションは新築、中古に限らず2010年～2014年までに駅徒歩１０分以内で買ってさえいれば現在は5％～30％の含み益が出ている。
しかし今から買うと含み益どころかおそらく二度とその値段での買い手は現れなくなるだろう。
前回長野オリンピックにおいては開催の１年前に不動産価格はピークアウトしている。
今回は2019年がピークなのか？未来は誰にもわからないが既に中古マンション市場は値下げが相次いでいる。
新築マンション価格のピークアウトの予兆であると判断する。
あと半年もすれば新築表記もできなくなるような物件を現在の高騰しきった市況で買うのは躊躇するなあ。

市場価格の大いなる変動のタイミングはオリンピックよりもその後の2022年問題の方だと私は最近思います。
理由は、生産緑地法による固定資産税が安く済む農地が首都圏で大量に眠っているのですが、その期限が2022年と決まっており、それまでに行政が買い占めない限り、農地として維持ができなくなります。つまり農地だった土地を大量に放出せざるを得ない状況が生まれます。
とすると建築市場も活発化することも充分考えられますが、下手すれば供給過多により、土地価格が安く手に入り、マンションが実際に販売する2024年頃には一気に安く供給される場合も考えられます。
オリンピック後は堅調にキープし、2022年頃からじわじわと市場価格が下がり始めるのかなと勝手な推測です。
生産緑地法による農地が少ないエリアでは新たに土地は出にくいので新築マンションの価格はキープするんじゃないかと思います。

一階は地権者？

ここ売れ行きどんな感じですか？

もうちょいで新築として売れなくなる部屋が大量に余ってますね
まぁ、高速道路沿いでこの価格だとまぁ仕方ないわな
値上がりも止まってるし焦って買う人もいない

近所に住んでたがタクシー移動なら便利。腐っても山手線内側だからどこも近い。
しかし生活するには江戸川橋商店街も微妙だし、駅も１路線しかないし、川沿い、高速沿いだし、
文京区水道はほんとに何にも無くて不便。価格が2011年並に戻らないと完売はできないでしょう。
アベノミクスで土地価格上昇、震災・オリンピック特需で建築資材高騰、人件費高騰とトリプルパンチの現在の不動産市況下であるかここで日銀が金融緩和の出口戦略に触れ始めたらどうなるだろうか。
長期金利が一気に上昇しこの価格帯では買えない人がほとんどになり需給の悪化から不動産バブル崩壊と読む。
現在の低金利なら正社員ダブルインカムでここは買えない価格ではないが今は安易に手を出す時期ではない。

確かに江戸川橋の商店街は微妙ですね。でも飲食店などは神楽坂から比べると単価が安いです。ただ数も少ないし特別美味しいところもありませんが。ここを基準に出かけるには都内の繁華街やオフィス街はどこも近いですよ。