Brillia（ブリリア）文京江戸川橋

首都高真横で神田川沿いという立地はなかなか厳しいかもしれない。
首都高だけでなくその下を通る目白通りの交通量も多いのでダブルの騒音は覚悟が必要。
並びにある物件は中古でよく出るけどなかなか売れずに苦戦しているイメージです。
そのぶん文京区としては抑えた価格になるかもね。

パークハウスは苦戦中だから、さらに厳しいね。駅距離は同じだけど排ガスや騒音は雲泥の差だろう。

値段で勝負するしかない立地ですね。
ある意味楽しみでもあります。

3LDK全戸南向きってつまりは首都高＆目白通り向きということね
しかもアドレスが水道となるとパークハウスよりかなり下げないときついんでは

なんで3LDK中心にしたんだろう。ここはDINKS、単身者向けでしょう。この環境で子育ては虐待に近い。

準工業地域に住みたいですか？桃太郎の近くに住みたいですか？

桃太郎はとっくに引き払って今は託児所が入ってるよ

このあたり、意外とおいしそうな隠れ家が結構ありますね…

ん？桃太郎の転居先をご存知無い？

さずがにこの辺りは供給過多でしょ。
同じ水道アドレスのパークハウスもまだまだ余ってるんでしょ？
なんでこのタイミングでだすんだ？？

公式サイトが場所を隠しまくりだな
現地案内図を載せられないほどひどい立地

ん？これ見つからなかった？

http://www.bunkyo-e95.jp/map/index.html

ほとんどのマンションのサイトでは現地案内図って物件概要の隣にあるか
少なくともメインメニューから見れるのが普通でしょ

mapを見るのにわざわざ後のほうの小っちゃなリンクからじゃないと見れなくしてるよね

ウケル

確かにそうですね…
しかも、現地案内図では首都高とは分からず、まるで緑道みたいに表現されてます。

現地知っている人だとすぐに気が付くとは思います。
あまりこの辺りの事を知らないでだと、首都高が近くにあるっていうのは気が付きにくいかな。
都内は首都高がかなり張り巡らされているので、
ある程度は仕方がないという風に割り切るカンジかなぁと。
ただ首都高との間になにも建物がないので、
音の軽減はあまりないのかなぁとは思います。

江戸川橋の人気なところって都心なのに地蔵通り商店街周辺の下町感とか、
神楽坂まで歩いてすぐで遊びにも便利なところだと思うんだけど、
この立地だとパークハウス同様中途半端でその楽しさを享受しにくいかなと思う。
駅から目白通りや神田川を渡った水道地区は雰囲気が全く変わるんんだよね。

>>17
具体的にはどんな雰囲気になるのでしょうか。

首都高が高さが結構あって圧迫感があるし
小日向の南端に寺と墓地が並んでいてそこから高台になるので
水道は墓場と高速に挟まれた川沿いの低地って感じがより強調されてると思う

神田川って言ってもコンクリートで固められた単なる溝だしね

3LDK中心で95戸って
大丈夫？　そんなに売れんの？

ブリリアじゃそうそう安売りもしないだろうしねぇ。
時代が違うとはいえこの並びのグランスイートは激安だったな。

デザイナーの方は最近だとコノエ代官山なども手がけてる著名な方らしいですね。
私にはデザインの善し悪しはあまり分かりませんが、どうなんでしょうね？
白色は首都高の粉塵で汚れそうなので、あえて汚れが目立たないような茶色したのかなと勘繰ってみたり...

内廊下と外廊下ぎあわさったマンションなんですか？間取りを見ただけではよくわからないですが、BMタイプは共用廊下がわの部屋に窓がありますね。
デザインはなんか古臭く感じます。
そしてバルコニーが狭すぎやしませんか？
洗濯物は首都高のせいで外に干せないの前提ですかね？
パークハウスがバルコニーの広さをうたっているのにここの売りはなんなのでしょうか？明らかにDINKSやシングル向けにすればいいのに。ルーフバルコニーがついた部屋は間取り的には素敵ですが、高速のせいで台無しですね。
ここいくらで売るのか。坪320越えて出すなら売れ残り必至かとおもうんですけどね。

昨年のミッドレジデンス文京並みの価格であって欲しいけどね。
あっちは首都高から１本入っているし住所も関口だったからこっちより条件良かったけど、かなり安かったから早々に完売していた。

>>24

さすがにその比較は無いね。ブランドの魅力は24さん自身が感じているでしょ。

ブランドっていったって財閥系じゃないし東京建物と新日鉄じゃそれほど変わらないでしょ。立地で劣るここが坪330になるようなら、ミッドレジデンス文京のお得さが余計に際立つね。というより都心物件の値上がりもそこまできたかという感じだが、今買わなきゃもっと上がってしまうのではという不安もある。

ん？安田財閥ご存知無い？

東京建物が財閥系でないという者がいるとは。書き込むなら少しは勉強したほうがよい。

ネガティブ意見ばかりになっているからちょっと良い意見を。
長年このあたりに住んでいるけれど江戸川橋周辺は本当に生活しやすいですよ。
日常の買い物はもちろん、神楽坂まで行かなくても気の利いた飲食店が坂下のこの近辺にも充実していて、
都心なのに気取っていない雰囲気が良いと思う。
そろそろこのあたりの分譲を買おうと探しているところなのでここも注目しています。

ホントバルコニーが狭いですね…
しかも、両サイドが内側向きの室外機置き場です。

メジャーセブンとは、大手不動産会社7社
住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井不動産、三菱地所...

最近は大京の影が薄くなってるな。
湾岸では大京以外のメジャーセブンが組んで分譲したりしてる。

大京は都心区や城南や中央線の南では分譲してませんね。　　かつては、供給量ナンバー１だったのに。　　今は郊外や地方にシフトしています。　　かつての大京を知っている者として、淋しい限りです。　　代わりに台頭してきたのが、不動産協会未加盟のカタカナの新興デべです。　　あえて、社名は書きませんが。　　江戸川橋といえば、トーハンを思い出します。

メジャーセブンというのは財閥でない（歴史の無い）大京が財閥の仲間になりたいと思って音頭取って造り出した宣伝方法ですね。

最近の江戸川橋周辺の物件立地は新宿中里町とか文京水道とか以前からすると少し劣るような気がしますが、現実には350〜360前後でオーベル神楽坂も完売。バークハウスも順調に販売している事を鑑みると350〜400ぐらいを予想。

>>33
詳細お願いします。

ザ・パークハウスで良ければ絶対そっちにするべき。少なくとも静かだから。

ここは早めに現地見に行って検討したほうがいい
高速と目白通りの車の音が常に「ゴーーッ」としていて、わざわざ住むところじゃない

裏からの完成図はいらないから、南側の完成図を見せてほしいです。

現地案内図が物件概要の隣からも見れるようになったｗ

北西側からの完成図がCGで出てるけど
北西側の凹んだ部分には隣のマンションがはまってるから、あの外観をそのまま見ることはないんだよね

高速道路があろうとなかろうと影響の少ない1階2階を選ぶのが賢明か？
通勤利便性は申し分ないですね。

正直、湾岸よりもこういう所の方がずっと好きですわ。
後は高速道路とお付き合いできるかどうか。それにつきる。

現地周辺は意外とお店も多いですよ。

アクセスがいいので出張が多い方にも空港まで行くのに便利なんですね
環境的には単身者向きだなと思いました
子育て環境としては都心すぎるかなと思いましたが、お子さんが高校生くらいなら丁度好さそうかな

資料が手拭いにつつまれてきた笑
エコカラットみたいな通常オプションのものをいくつか無料でつけますよーてのか売りらしい。
逆に考えると価格は安くはならないだろうね。

書き込みがどん詰まりですね…
盛り上がらないにもほどがあるでしょ…

嵐に占領されて、まともな議論ができないのも困りますが、盛り上がらないのも淋しいものです。　　ブリリア目黒タワーとえらい違いですなあ。

事前案内会は9月頭だって
資料請求すれば案内来るよ

外観はレンガ調の作りで目立ちそうですから、すぐわかりそう
階段のようになっているので角部屋だとルーバルありなので家族にはいいかな
真ん中の部屋だとバルコニーが狭いのが難点です
ルーバルがある間取りは相当高いのかしら？

案内会前から営業電話きたぞ
反応が鈍い？

現地を見に行ったけど、やっぱり高速が気になって断念。
ここが動き始めてから、パークハウス文京江戸川橋が急に売れ始めたそうだ。

目白通りを渡った山吹町でダイワハウスが70戸オーバー、トヨタレンタリース跡地で三菱地所が100戸オーバー、三菱地所が後楽2丁目で中高層、客層が違いますが小日向で三井不動産が定期借地で大型高級物件と秋口から来年春にかけてこの周辺は賑やかになりそうですね。

>>51
トヨタレンタカーの跡地ってどの辺りですか？

山吹町298です。多分神楽坂最寄り物件なんですかね。

あんまり人気ないんですかね
事前案内会のダイレクトメールがしょっちゅうきます

立地的に移動が多い方であれば、この条件は本当に良い、という感じがしました。
周囲の環境も悪くないですし、値段的に折り合いがつくかどうか、ということではないでしょうか。
個人的には、物件のクオリティなどにも納得しているところがあるのですが、いかがでしょうか。

近隣のパークハウスも当初は、下馬評がかなり低かったですが、現実には坪350万～360万で2月ぐらいからの実質販売で105戸が概ね販売終了してますから、財閥系大型物件という事で本格的に販売開始されれば、パークハウスよりやや高値で売れると思いますよ。茗荷谷周辺物件は駅から遠くて小規模物件ですからね。駅9分以上の小規模物件は苦戦すると思いますよ。

ここは茗荷谷では無く最寄り江戸川橋。
そしてパークハウスと違うのが閑静と言えない首都高目の前物件。
高ければ売れないでしょう。
江戸川橋もバブルなんですかね？
いいところだとは思いますが坪300でも高いと言われていた３年前。
坪350が相場になるんですか？

3時46分にレスって何者？

2014年前後でクリオが330万、プラウドが340万、インプレストが330万。
2015年はパークハウスが350万、オーベルが360万。
坪300万って時代錯誤ですか？

>>59
57は3年前って書いてるけどちゃんと読んでからレスしたら？

深夜に何回ネガを書き込んでも大手の物件は安くならない。

難関大学のネガをかきこんでも、やさしくならないのと同じですな。

高級住宅地っていう感じではないけれど、でもこの辺りで全体的に価格が上がっているのかなぁという感じなのか…
オリンピック効果？？
いずれにせよ、数年前と相場を比較してもという状況だとは思います。
本当に買い時が難しいですねぇ・・・

>>63

ここは住宅地ですらなく準工業地域ですね。

そうか準工業地域という事はクレヴィア文京小石川のように高額物件になると言うことかな。

エントランスアプローチも長いしスケールメリットのある物件ですねぇ。

時代の流れかもしれませんが、住友や高級物件にはこの色のタイルが多いですなぁ
。

ストリートビューで見ると工事現場の隣のマンションに垂れ幕がかかっていて
「工事〜の補償をしろ」「近隣への迷惑工事絶対反対」などと読めますが、
これは当物件へ対してのものですかね？あまり良い気持はしませんね。

北側の半分以上と西側はお見合い、南は薄汚れ感が強い首都高に加えて騒音もあるでしょうし
環境的には短所が目立ちますね。山の手線内側で文京区アドレス、
かつ駅近ですが正直微妙ですね・・・単価にもよると思いますが。
これなら確かに多少遠くなってもパークハウスを選ぶ人が多いかもしれないですね。

モデルルーム結構混んでるね。

一部のマンション評論家さんが、駅からの距離が重要だと盛んに主張しているせいか、駅からの距離に必要以上にこだわる人が増えてきたように感じます。　　確かに、少し郊外に行けば（例えば世田谷や杉並）そうかもしれませんが、当物件のように山手線内側の物件なら、むしろ駅近よりも環境に重点を置いて選んだほうがいいと思います。　　もちろん個人の価値観によりますが。

まあ確かに、つまるところは価値観だとは思います。
地歴とか山手線の内とか外とかに拘る人は拘りますが、
食事して寝起きしてと日々の生活を営むのに線路の内か外かが関係するわけもありませんし。
駅歩の時間はハッキリとした数字としてアピールできるものですから
重要ということなんでしょう。周辺施設などもそうですね。
雰囲気が良いとかなどの漠然とした「環境の良さ」はデータとしては
なかなか伝わりにくいものですからね。

環境重視なら高速至近のこの物件は選ばれませんね。

68さん
googleのストリートビューは撮影時期がどのくらい前か分かりませんが、
現在の状態はどうなっているのでしょう？
今も変わらず垂れ幕がかかり反対運動が続いているのですか？
※個人的にはマンションがマンション建設の反対はどうなのかと首を傾げるところです。

※73
現地は職場も含め生活圏ではないので今どうなっているのかは分かりません。
仰るとおり、マンションがマンションに環境上の理由で反対するのはおかしいと思いますね、
そのマンションだって周囲に迷惑を掛けながら作られたわけですしね。
もしかしたら周囲の低層戸建てが垂れ幕の場所として借りているだけかもしれませんが。

先週通りかかった者ですが、垂れ幕ははずれていました。

神楽坂エリアが高すぎるからここに期待。マンションなんて値段で選ぶべき。高台とか立地なんて関係ない買えなきゃしょうがないし、賃貸にナアナアで住み続けるより買ったほうがまし。

同じ値段なら高速の前より少し郊外で閑静なところのほうがいい
子供とか喘息やアトピーになっちゃうよ
シングルやDINKSはまだいいけどね

文京区と新宿区だと同じ値段の閑静なところは無いから、板橋区とか豊島区に買うということ？

>>78
パークハウスあるよ

準工業地域の低地でも良いなら何の問題もありませんね。

今考えれば安かったになればいいけど、中国崩壊間近の今高値掴みしないといいけどね。
デベロッパーも馬鹿じゃないからオリンピックも見越しての値付けでこれ以上高くなるとは思えないのだが。

確かに高値掴みになるかもねー。
世の中の動きを読んで堅実冷静に判断するのは大事だと思う。
でもオリンピックが終わってから、景気が悪くなってからと機会を伺い過ぎてると、5年6年すぐ経つよ。
元気で充実してる時期の5年って決して短くはないからね。

ここの資産価値は難しい。
グランスイートと比べれば割高だし。

パークハウスの上層階もそれなりの値段ですし、上層階の価格はそれなりでしょうね。。

72平米だったら7階以上がいいわね。バルコニーがもう少し広かったらよかったけど。

トランクルームが設置されているのは便利そうですね。駐車場が少し足りないかな。

95戸中19台分の駐車場だと、少ないなという印象は受けます。
ただこちらは駅までかなり近い場所ですので、希望者が全体の何割いるのだろう…というのはあります。
持たない人の割合もそれなりにあるのでは？
とは言え19世帯以上の人は車を持っていそうな感じもしますけれど。
敷地的にどうしようもなかったんでしょう。

ハザードマップを見ますと、青色の中にありますね！水害のリスクについては、どうなんでしょうか？

3階以上にしとけば大丈夫。

規模が大きい物件は、修繕等の事を考えるとなにかと安心ですよね。クレヴィアも駅から近くてなかなか良いのですがちょっと物件が小ぶりかなと。後は駅から遠い物件ばかりで検討除外ですね。

マンションは基本的に１００世帯前後が理想と言われていますからねぇ。超一等地物件を除いて小規模物件は中小零細売主が多いようですからねぇ。

１回倒産した事があるような不動産会社からマンション買うのは危険。

BRrの間取りは良いね。エントランスアプローチも長くてデザインも良い。

江戸川橋に以前からボルダリングの店舗があるのは知ってましたが、現地のすぐそばだったのね。

此処のすぐ横の鰻の石ばしは最高よね。ミシュラン1つ星の名店。ランチはまだやってるのかしら。

ミシュランと言えば地蔵通りのバンディエラのパスタもお薦めですよ。

関口パン本店のクロワッサンブレッドもなかなかよ。最近だと牛込神楽坂のメゾンカイザーかしら、東池袋のサンシャインにもあるけど。

石ばしはランチ3200円でやってますよ。天保六年（1835年）創業の老舗中の老舗ですからね。