ザ・パークハウス 西新宿タワー60　Part10

南の景色もイイよね。

建物好きなので良い感じ
湾岸にも住居もあるけど、ここはここ
正しいとか正しくないとかに関係ない事なのに、人の価値観に難癖付ける人が一番低俗だと思う

>>928
この写真は上空から撮り過ぎだと思いますよ。
土地の標高が30mなので、高度の設定は50階で130mです。
一番最初の東の中層の写真が30階相当。
東にいたっては上を買う意味はあまりない。

南の高層の公園ビューは最高だよね。ただ公園見えない中層じゃいみないけど。南もタワマンいつか建つから中層まではお見合いになるけど。東側は近所のビルしか見えなくてお世辞にも素敵ですねとはいえないかな。

>>920
はい。 素直に認めます。眺望はさほど気にしてません。
中野側も汚いです。
でも購入理由は以下の通りです。
値段が安かった事、新宿は何でも揃っていて便利。 ウッディなホテルライクの共有部、再開発1番手物件、建物はペンシルだが緑溢れる公開空地を合わせると敷地が1.5ヘクタール。 湾岸より値崩れリスクが低い。

>>934
ここは眺望とペンシルによる間取りの残念さ、大量の中国人、台湾人入居者と交通の便が悪いことを除けばいい物件だよね。7年くらいで後発の再開発が全て終わって値段もあがるかも。投資にはいいんじゃないかな？まぁその期間ここに住む実需で考えるとゾッとするけど。

南向き80D1,E1は中央公園は見えますか？

書き忘れました、50階以上です。

購入者ならシュミレーション見たでしょ。
一番良い方角ですね。羨ましいです。

>>934
このエリアの再開発一番手はアトラスタワーか、アイタウンだと思いますが。
アイタウンはその後が全然続かなかったけど、アトラス以降はコンシェリア西新宿、セントラルパークラトゥール新宿、パークハウス新宿タワー、ラトゥール新宿グランド、ここ、西新宿五丁目北地区、西新宿6丁目西第5地区、西新宿五丁目中央南地区と数年おきに開発が続く感じ。

>>932土地の標高が30mなので、高度の設定は50階で130m

ここの高さは、高さ208.97mなので50階で170ⅿ程になるよね
他よりここの方が40ｍも低いって意味？

>>935
ここの中国人や台湾人の方は他と違って、
実需が多いんですよ。 日本に長くお住まいで
日本で事業されている富裕層の方々です。
なのでそれほど心配してません。
日本人にはそれほど人気ないけど、
向こうの方々にとって、新宿はブランドみたいですね。
今後人口も減っていくので人気マンションと売れ残りマンション
の二極化が進んでいきます。
ここもパーフェクトではないですが、なんの変哲もない小規模マンションなどには、それこそ怖くて手が出せません。
多少高くてもやはり話題性があり、即日完売になる大型物件を選ばないとダメです。住みにくければすぐ売却すればいい事です。 人気の高い大型物件っていうのは、中古でも住みたい人が必ずいますから。

>>940

Googleアースの高度の設定

>>941
新宿あたりで商売してる中国人、台湾人がどういう人種か、わからないのはおめでたいね。契約者ならガラのよろしくない中国系の人達をモデルルームで見てないの？まだ投資用に買ってくれた方がマシ。 ここは水商売関係で買ってる人多いよ。賃貸もそういう部屋が多くなると思う。
近くのマンションみたいにオレオレ詐欺の本部や殺人事件の現場にならないといいね。

眺望を気にされている方が多いですが、タワーに住んだことのある身としては、風の方が気になります。高層階は遮るものがないと、風がすごいです。つられて音も。眺望はなれますが、風はなれなかったです。台風の時は怖い。ここはビル風どうなるんでしょうね

>>932
コンシェリアの44階をみると150m設定だったのに、ここの50階で130m設定って、おかしくない？

土地の標高、この高度設定機能で考慮必要なの？

高度調べてみたけど、近隣とは数メートルしか違わない
新宿方面で一番高い場所と比べても15ｍ程
つまり50階で新宿方面の一番高いところとの差が155ｍ
近隣のコンシェリアあたりと比べる165ｍくらいの設定になるよ

>>936
50階以上なら見えるよ
でも三井がここの45階ほどまでになる可能性が高いので、ちょい微妙になるかも

>>947

(^^)ありがとうございます！

少し心配してます。

>>941私たちは正反対の説明を受けましたよ。それにモデルルームには、日本語を全く理解していない感じの人たちがたくさんいて、明らかに日本に住んでいる中国人には見えませんでしたよ。買ってしまったことだし、私たちはあまり気にしていなかったので、どうでもいいことですが、割安感を持って日本の不動産を買い漁っている外国人の方の大半が投資であることは紛れもない事実だと思いますよ。

西新宿は地盤が堅いから、杭の施工などはあまり問題にならない、ということで良いんでしょうか？

>>950 ６０mの杭を打っているんだから、そんなに固い地盤ではないでしょう。通りを隔てた新宿駅方面の西新宿は、直接基礎が多いと聞いていますから。

私がモデルルームに行った時も、仲介業者と来ている外国人が何人かいました。明らかに日本語が堪能とは言えない感じでしたね。

>>941
941さんは誰に聞いたの？
私もモデルルームで通訳付きの中国系の人達をみて、営業さんに聞いたら、台湾あたりから投資用で買う人が多いって言ってたけど。

>>953
営業さんです。
実際外国人の方々とも何回かお会いしましたが、日本語堪能で実需の方々でしたよ。
契約会には通訳というより、日本の不動産ブローカーが同席していました。 非居住者は必ず日本に居住する代理人をたてる様、三菱が求めているそうです。

もちろん投資用の買いも多いですよ。
外国人所有比率はトータル2割なんですから。
ここだって世帯年収は1500万以上がメインです。
日本人だけではとても吸収できません。

>>946
近隣との「標高」ですとそんな差ありますね。ただGoogle Earthの場合「高度」を設定するので、どこの場所でも地表からの高さです。

ここの場所をそのまま最高層だと200〜209mくらいで見ればいいと思います。

ここはほんとに外国人2割に抑えられてるんですか？
目黒は6割が外国人らしいですが。
開けてみたら半分以上外国人とかないでしょうね。。。

目黒って結局外国人に人気あったんですね？

海外で場所だけは知名度ないから不人気かと思ってた。

こことは利害関係にない（販売競合とはみなしにくい）物件の営業さんから、ここは3割が外国人というのが業界では通説だと2回ほど聞きました。
ネガのつもりもありませんし、あくまで聞いた話ですので、お気に障る方がいらしたらすいません。

三菱は台湾の信義房屋不動産と販売提携してますから。

>>956
夜景が綺麗そうですね。
本当に買って良かったです。

昨日夜に新宿に行ったついでに建築現場に行ってみました。
感想は週末だからかビルの電気もほとんど消えててかなりもの寂しい感じでした。昼間とまた違った雰囲気でした。
おそらく両方にビルが建つまではもの寂しい雰囲気が続くのかな。まだオフィスビル街の雰囲気しかなかったのでこれからどう変化するのかは楽しみ半分不安半分ですかね。

ペンシルとはいえ都内最高階数、希少な内陸タワーなので資産価値は維持できると思います。
ただ２年後にはマンションバブルは確実に終わっているでしょう。
２割増し以上で売却できる可能性はほぼないと思います。

業界の通説なんていい加減なことを書き込んだのですか？
ただのネガですね
とは言うものの、もし購入客の3割が海外だとしても、全体では2割になりますね

>>956
グーグルアースが地表からの高さなのでしたら、部屋の高さ＝グーグルの高さになるのではないでしょうか？
標高に関係なく地表からの高さと言う事でしょうから、そのままマンションの階の高さになると思います。
標高1000ｍの地点に100ｍのマンション建てたら最高層からの景色は100ｍで良いってことですよね。
-900ｍにはなりませんよね？

>>932の土地の標高が30mなので、高度の設定は50階で130mです。
は間違いで、50階は170ⅿでＯＫですかね。

>>965
956は、その通り部屋の高さ＝グーグルの高さと言っていますね。

そうですね。
ちょっと勘違いしました。
画像が191ｍで文章が「最高層だと200〜209m」になっていましたので。
申し訳ありません。

富久クロス中古価格

その2

>>969
いくらで売りに出そうと自由なんだけど、富久クロスの成約事例は平米130万円程度だから、高層とはいえ吹っ掛け過ぎ感有るなぁ。

低層階はm2単価100ちょっとで成約してますね。
最上階角部屋は買い値も高かったんじゃないかな。

かなり乗せすぎですが、我々にとって
は富久に市場を牽引してもらうのは
は良い事です。
ここを買えずに富久の中古を狙っていた方は、残念ですが安くは出てこないでしょう。

西新宿は高級賃貸がダブついてますが、分譲タワーはそれほど多くありません。
その中でここは一番の規模ですから、
将来的に中古需要はあります。
(高級賃貸の方が近所で購入するからです。 尚、ここは賃貸で長く回しても採算とれません。)
また後発が出てきても、価格面、規模面からにそれ程不利にならないと考えています。 とりあえず購入してもリスクは低く、多少の値上がりは期待できるはずです。 資金面で買えなかった方はネガる傾向がありますね。

>>972
市況が同じなら、という前提はあるが後発再開発が出ることはプラス。それはどこの再開発エリアでも基本的に同じかと。
先発で不便に耐えつつキャピタルゲイン目指すか、ここのように後発で最初から便利を目指すかは個人の好み。
このエリアも再開発でマルエツ（2010.4）、もとまちユニオン（2011.9）、ライフ（2013.12）と、続々オープンするまで、買い物はコンビニかデパ地下まで行くしかない、という悲しいエリアだったわけで。
ライフは再開発物件ではないけど、住友があの辺買い占めてたので一部の買収に失敗し店舗に転換したと思われる。

最上階の角部屋でもオールリビングインで行燈部屋ありって、凄まじいですね。。。

ライフは坂がキツく使えません。
隣の住友にスーパーが入るのは、すでに
確定しているそうですから、
着工が待ち遠しい。
いまは日曜に店が閉まってしまい不便なので、
この物件にはコンビニと軽食が食べれる喫茶店を入れて欲しいです。入居者や周りの住民も喜びます。
再開発組合の方に頑張って欲しいです。

>>975
確定してませんよ。
北地区の再開発準備組合が、昔ヒアリングと称して色んなスーパーに声をかけたものの、前向きな答えはなくほぼゼロ回答でした。
さらに、一般論として、小規模スーパーは以下の点を重視して出店しますので、北側は競合が厳し過ぎます。

1.半径500メートル圏に競合がいないか、存在しても店舗が古く競争上優位なこと
2.上記圏内で概ね3000世帯程度が生活してること
3.上記を満たすなら、半径1キロ圏に1万世帯程度が生活してること

ただヒアリングしていた当時と違ってこの建物が先に出来る事が確定してるので、北側再開発と合わせれば約2000世帯になるので、時期が明確になれば、厳しいけどあえて勝負する会社が出てくる可能性はあるかと、思います。

中央南地区の説明会あったみたいですね。

160m(級?)、43階マンション、商業施設、保育所付の可能性とか。

以前からの話と変わらずでしょうか？

うちは昔は三平ストアでずっと買い物してたけどな
その後は丸正、今のローソンストア100の場所も昔はまいばすけっとだったし
今の方が便利だけどそこまで難儀はしてなかった。

>>978
まぁ慣れちゃえばそんなもんです。
でも、新規に検討する層からしたら、最寄りスーパーが大久保駅近くの丸正ってかなりきついですよ。
単身者とか旦那さんはそういうの気にしない人も少なく無いですけど。