ザ・パークハウス 西新宿タワー60　Part10

15階くらいの南東を買った者ですが、向かいがビル群で眺望が全く抜けていません。
このような部屋ではリセール厳しいでしょうか？
坪単価は310くらいで割安感がありました。

>>801
厳しいね。叩かれるよ

南東は一番割安だったので、結構人気ありましたよね。
眺望はありませんが、そもそも高く売る必要ないので大丈夫かと思います。
12階以下はほとんど地権者住戸でした。
敬遠される10階以下で割高だった南と北西。陽当たりなしの北の方がリセールは厳しいでしょう。 南の三井、北北西の東電跡地のマンションは距離が近いので壁ビューになります。 南東の方が距離があるのでマシでしょう。

だから厳しいって。

15階はむずかしいところですね
確か25階位からそこそこ抜けたような？
それ以上なら良い値が付きそうですね

南東は隣ビルまで距離があるんで大丈夫ですよ。

そもそも、近隣の１０階建新築マンションより安いんでリセールは有利です。
おそらく南東向きというのが好結果になりますよ。

北西の低層は、遮るものが将来的にないし、庭の緑が綺麗そうなんで、４～５階あたりが人気になりそうです。

>>803南東の20階以下は相当厳しいね！人気があったって騙されてるけど、結局大した倍率催す付かなかったしね。前のビルがボロ過ぎで、普通敬遠するでしょう。

確かに南東は、距離がありますよね、しかもあまり高くないビル
南や北は殆ど距離がなく、しかもここと同じくらいの高さ
西は熱さから敬遠された感じですが、富士山も見える
東か西ってことですね

>>808
ここについては、西側が勝ち組だよ。西はモデルルームより実際に入居してから真価がわかるタイプ。次がお見合いだけど安かった東。

安心しなさい。西だろうと東だろうとここはキャピタルゲインが出るから。

前に富久中古も見てたけど、成約したのはみな広さほどほど、価格お手ごろな物件だった。特に北の低層は安かったからこの辺から決まってった。
逆に高層は価格が高めだからか全然決まってなかった。

杭の問題は旭化成建材だけにとどまらないようです。東洋テクノは大丈夫でしょうか？
情報をお持ちの方の書き込みをお願いします。

フォレストハウスや立派な庭園は住民以外の一般の人も入れるのですか？

南東低層は確か3ー4倍でした。
上層でも新宿の高層ビルでブロックされて囲まれ感はあるため、低層が人気だったのでしょう。
(アイタウンを越えてもスクエアタワー、コンシェリア、ラトゥールがあり抜けません。)
高かった中野方面の中層以上は気持ち良い景色が楽しめ、
午後の陽当たりも長いので実需なら一番良いですね。
ただし中古査定だとタワーの5階とか、北西方角は自動的に減点1になるから、
リセールはリスクあるかも。
北のワイドスパン上層、北東角部屋あたりは安かったので、結構期待できそうです。
南の上層は眺めも陽当たりも最高です。35階以下は隣が出来るまで割り切って住む感じですかね。予算に合わせて色々でした。

>>813
入って来ないでね。

>809
同意。
低層は下に公園、
中層以上は圧倒的な解放感に富士山。
超高層はどの物件でも評価されるが
低層、中層でもここは評価される。

ダメ部屋は南と北北西東電側の35階以下、全方角10階以下。

>>817
南東30階は！？

まさか１番安かった南東低層階が１番資産価値騰がる可能性が高いとは驚きました。
7000万くらいの部屋だったので、１億くらいはいくかな。
期待しています。

いくね。

>>819
自演？この展開待ってた？

これからは、湾岸だよ。

都庁展望台、パークハイアットからの眺望をしてもここの特徴は高層ビルに囲まれながらも、
南角〜南西超高層 高層ビルの迫力〜新宿中央公園と代々木公園の緑
東角〜南東超高層 南東〜北東まで2つのタワーまで抜ける高層ビルの迫力
西角〜北西中層以上 圧倒的な解放感と富士山

>> 822

もうそっちには、うまみは残ってないよ。
終わってる。

あとは下がっていくだけ。

>>813公開空地なんだから誰でも入れるに決まっているじゃない。営業さんから説明受けてないの？だとしたら酷いね。でも、現地をじっくり見てみると、それほど広いわけでもないし、中央公園の住民とか転居してきたりとかはないでしょう。近くでタバコを吸いながら、ベビーカーを押すヤンママぐらいは喜んで来そうだけどね。そのくらいはしようがないんじゃないの。

>>825
質問良く読んで。
部外者が共有部のフォレストハウスに入れるないでしょ。
まさか質問してきた本人？ ゲートに不審者が着いてきてマンション内に
入ろうとしたら、みんなで注意しましょう。

新宿駅方面 51階以上が良いかと
51階以上は天井高が高いです

>>818
前述した部屋と違い南東30階なら、階数、採光、陽当たり、前だてまでの距離に致命的な問題は無いので
ダメ部屋ではないです。実際シミュレーションで見ましたが、低層も50階も大差なかったです。

中古だと他のタワーも検討対象になるので、わざわざ10階以下を
選ぶ人っていうのは極端に減ります。 不動産屋も成約しにくいのを知っているので積極的に販売してくれません。だから庭が見える北西でもリスクあります。 インターネットではその良さは伝わりませんから、検討者の内覧に結びつきません。

何期で購入されてますか？
2期で数十万、最終期だと1割ほど値上りしてるので南東でも割安感は薄れています。
よってお買い得度は一概には言えません。

また最終期で最も売りにくい南の低層が残っていましたが、勇者が購入して無事に完売になりました。

819です。
１億で売りに出したとして大体どのくらいの期間で成約するものですか？
マンション売るの初めてなのでどんなものか教えてください。

>>829
マジでレスするとさなら、たぶん暫くほっとかれる。
で、3か月位したら内見もないしそろそろ値下げしましょうって言われる。それでも、9000万くらいならまた3か月放置。
8000万前半に下げてようやく内見がちらほらって感じかと。
2年後にもっと景気が良くなってれば、1億もあり得ないとは言わないが、まぁ、ほぼあり得ないでしょう。

キャピタルゲインは出るけど１割～２割増しが限界でしょ。

一割から二割に同意。 7000万で700から1400万UP。
ここから経費、税金を引いた金額が手残りです。
最悪300万は儲かるかも。
でも上手く行けば数年家賃ただで住める。 こっちの方が大きいです。
月額30万の部屋に、月々5万位のランニングコストだけで、
住めるのはありがたいです。
将来の条件悪いのに割高なダメ部屋を買ってしまうと、
購入時8000で売却が6000になる事もあり、完全に
負けです。

デベの値付けとしては、あらかじめマンションが隣接して建つのが分かっているので悩んだと思いますが、この市況のおかげで高値で出してみたら売れてしまい
ました。
中古だと壁ビューマンションがいくらで成約しているのか、
注視していきたいですね。

http://www.nomu.com/mansion/1415968/
富久クロス隣のローレルコート
70平米 5980万 結構、苦戦していますね。

富久みると小ぶりな部屋の方が売れ行きいいみたい。やはり新宿という土地柄、ここも小ぶりな2Lくらいが正解だったのかもしれません。

未入居売却の方が多いのかな？

>>834
そんなに安いなら、今なら金利も安いしいいかも。一階に生協入って便利だし。

>>826よく読んでも庭園にも触れてるじゃない（笑）そんなに上から言わないでね。

どの部屋だろうと損はしない物件だろうね。もう完売だから言うけど。

買い値の1.5倍で売れると思います。

>>846
そんな物件がどこにある？笑

1.2倍くらいが御の字。

フランスのテロで、ちょっと怖くなったわ。外国人の非居住率、このマンションどのくらいになるんだろう。

ついに完売されたようですね。あっと言う間に売れてしまった感じで、購入者の私たちとしてはとても嬉しいことではありますが、知人を介していろいろと情報収集をしてみると、やはり相当の数のアジア系外国人の方々が買われているようです。いずれにしても、入居すればすぐわかることなので、今から心構えをしていかなければと思いますし、より良いマンションにして行く為にも、管理組合としてできることを入居後早急に考えて行く必要があるのではないでしょうか。

民泊は禁止にしないと

国も推進していることですし、新宿はホテルも少なく民泊にはちょうど良いマンションかと思います。

杭は大丈夫なのか。ここの杭工事は騒動前だから丁寧に検査してないだろう多分。

>>853
心配ですよね。
三菱の正式なコメントがほしい。

そんなに慌てなくても
そのうち出てくるでしょう
出来上がるまでまだ2年
NGなら建て直してくれるでしょ！

2年は長いね。一体どんな市況になってますかね。

>>852
絶対反対! でも、今思えば契約前ここは大丈夫か確認したところ、担当の方がairbnbをご存じなかったので、少し不安ではあります。

三菱中野タワーは坪450目指すらしいよ。適性？

>>858
中野で坪450は強気だな。

御苑のスレによると御苑は坪700らしい。

適正かどうかはともかく、周囲が高ければ高いほど三井住友も高くなり
ここも値上がりが期待できる

坪700は凄いですね。けど売れちゃうのかな。

>>856
東京オリンピックまでは上昇が続くとみています
政府が景気の腰折れを許さないでしょう

>>862
中野が450を狙うなら、今回の御苑は800近くを狙うんじゃない⁈今なら行けちゃうんじゃない。

>>858
ほんとかいな。誰が買うのやら

>>864
いくら何でも800では買えるのは富裕層に限定される
逆に富裕層は御苑を選ばないのではないか
駅には近いが、地所の立ち退き交渉の失敗でビルが外観を邪魔している
上昇相場が続くはいいことだけど

坪400と聞いても驚かない時代になりましたね。昔は坪300超えたら高いと思いましたが。

御苑が800なら富久は500でここは400くらいはいくんじゃない？

>>867
いまは京都や名古屋で坪３００万円を超える時代ですね…

国交省は、杭打ち業界に対して19日までに報告書の提出を求めている
ここが引っかからなければいいが、どうでしょうか

相場が反転しましたね。
中古価格が大きく下落しています。
地所さんは一番高値のいい時に売り抜きましたね。

>871
ソースくださる？

うちは長く住むつもりで購入したので、それほど値上がりを期待しているわけではないですが、なんか建築偽装やら、価格の上がり過ぎとかで、そろそろマンションブームも終わりそうな感じですね。

ここから1〜2程度上がって、10年後くらいから徐々に下がっていく感じですね。

>>874
何で10年後に下がるの？どんな理由？

>>874
上がってほしいとは思いますが、２割なんてもう夢のまた夢という雰囲気になりつつありますね。私たちは子供がいないので、嫌な場所ではないですが、ファミリーには敬遠されても不思議はない所ですしね。あとはたくさんの賃貸が出てくるでしょうから、夜のご商売やアジア系の方、もちろんヤ○ザさん達がお住まいにならないことを祈るばかりです。

私は871さんではないですが下のリンク参考までに、去年の記事ですが割と的を得た意見だと思います

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20140928/ecn140928083000...

相続税改正で中古ダボつく→価格下落という流れはあると思います。
また中古市場か活性化すると今度は新築が売れなくなるでしょうね。

>>877
有名な榊淳司先生じゃあーりませんか！笑
こんなの信用したらダメダメ

これからどんどん中古の売りが増えるってことか..なるほどですな

http://diamond.jp/articles/-/68102

ピークは2015年らしいですね

オリンピック需要も終わって、中古余りが起これば価格的には下がる要素しかないね。
その中でいかに下がらないエリアを見つけるかということですな。駅近がやっぱマスト条件かな

2020年から東京の人口も減少に転じます。中古でも人気のあるなしで、価格に差がついていくでしょう。オリンピックの終わる2021年がターニングポイントだと個人的に思っています

>>881そうですよね。うちは夫の勤務先が近いので便利なのですが、電車通勤の方は駅まで結構距離がありますから、大変だと思いますよ。

先のことはわからないけどしばらくは多少上下しながら横ばいでしょうね。

個人的には下がると嬉しい
買い増しできる

買い増し？ 笑
資金に余裕があるなら、複数申し込みしていたでしょ。
ここのスレは契約者より、ファンが
多いですね。
駅から遠いのとエレベーターが少ないのが悩ましいですが、人気の高いマンションで良かったです。

エレベーター少ないんですか？
私はオール電化と部屋にすっぽり入り込んでいる柱が気になりました。

多いとは言えませんが、利用時間が重ならなければ問題ないのと
ここは、お仕事9-5時の方が多くはないかな
その時間帯活動でない人には全く関係ないですね
オール電化は、高齢者には人気ですよ

火を使わないから高齢者には安全だけど、ガス併用マンションでもIHクッキングヒーターは簡単に設置できるんだよね
オール電化のメリットってなんだろうね？

自宅仕事で一日中エアコンいれっぱの友人が、オール電化にしたらずいぶん料金が減ったと言ってた
災害の時に不便？て聞いたら、今はガスも停電で使用不可だから同じだって
反対にガスのメリットは何だろう？

地方の戸建てで割高プロパンからオール電化とかならメリットあるかもね

都内のマンションでエコキュートに場所取られて、高価な機器の交換費用、劇的に変わらない光熱費
とか考えるとお金の面でのメリットはさほどないかな、ただ災害時の復旧はガスよりも確実に早いし
エコキュートの中にはたくさんの水も貯蓄されてるのでいざという時には安心

ガス、電気どちらも一長一短だと感じます。

>>888階段が非常時以外使えないとなると、少なくとも低層用エレベーターは激混みじゃないですかね。せめて非常用エレベーターを使わせてほしいものですよね。

エレベーター何台あるんですか？

確かに階段が非常時以外使えないので、低層階は出勤時間とか激混みかもね
でも中層階はそれほどでもなく、上層階に至っては空いてると思うよ
部屋数も上層に従って少ないし、定時の仕事の方も少ないと思う

普段使用可は低層中層高層各２基合計６基ですよ

ここは階級制度があり、
約、低層270戸に一基、中層150戸に一基、
高層80戸に一基ぐらいの割合になっています。

タワーだと普通100から150戸に一基あたりなんで、低層は非常用が使えないと本当に死活問題です。

え！階段使えないの？
東側で景色期待できないから低層でも中層でもと思って
階段で上り下りできる階にしたし、担当の人にもそう話したのに…

階段使用のつもりで低層も検討したのですが
担当者さんが非常時のみと言われたのでやめましたよ
それと東側は中層なら抜けるし、高層なら景色はまあまあですよ

階段は閉まってるわけじゃないだろうし、
使いたければ別に使えると思います。
非常用エレベーターって
6基以外にもありませんでしたっけ？
それを低層(3-26階)は利用させてもらいたいです。 管理規約に盛り込みましょう。