ザ・パークハウス 西新宿タワー60　Part10

失笑を超えて、「爆笑」の勘違い値段設定の中古物件も結構ありますよね。
いくら値引きを想定しているとしても、「何考えてんだ、これ！？」「どっからこの自信が出てくるんだよ、これ！？」みたいなものが。
個人的な感想ですが、最近だと、二子玉川の物件でそんなものが多いような気がします。
この物件は、投資用、節税用、外国人が多そうだし、竣工時に大量の賃貸が出るでしょうから、勘違い値段設定には要注意ですね。
ただ、その時に応じた適切な値段設定なら、需要は確実にあると思います。

タワーマンションで壁ビュー、10階以下はいくら安くても
出口に苦労するから手を出しちゃダメなのに、こういう勘違いな
値付けの中古が増えてきたという事は、そろそろ頭打ち。

割安だったスカイズの成約が11%-30%(最上階)。 平均で15%UP位
ここも割安だったので、景気がよければその位で、直ちに売却出来る可能性はあるね。

>>701
確かに二子玉のタワマン高すぎですね。笑
これから物件ソーシング大変でしょうが、3年後ぐらい待てば
お眼鏡にかなうタワーが購入出来るのでは。

オリンピック後まで待てる人はいいけど、今すぐ購入が必要な人には大変な時代ですね。
ここは今の相場からすれば割安だった分、たとえ不動産市場が落ちても、「完全高値掴み」の物件よりはダメージが低いでしょうね。

いつかは下がると思うけど、それがいつまでもつか。
ここは完成１年半後にオリンピックだからあまり時間がないかも。
ちなみに7000万で1割上がったとして利益700万円。
ここから初期費用350万円、仲介手数料3％231万円を引くと、利益は
700万-350万-231万=119万円
2年間寝かせてこの程度では投資には向いてないですね。

結局抽選落ち。。
三菱の中野タワー行きます。
ここと同じくらいの価格でしょうか？

400から500と言う噂が・・・

え？西新宿より中野が高いのですか？そんなものですか？

>>709
中野は高いのもありますが、
大きな再開発だと自治体からの助成金も違うのもあるのかもしれないですね。
三菱の営業もここは助成金が出てるから還元して安く出来ると言ってました。

最寄り駅が西新宿五丁目で徒歩7分という距離を考えると平均坪単価350
というのは決して安くなく、相場くらいだと思います。
貯湯ユニットと大きな柱２本分の面積で５m2くらいは損してるので、
それも考慮に入れれば割高なのではないでしょうか。

都内の価格が高騰して、ここがお手頃に感じました

たしかに一体いつになったら相場は落ち着くんでしょうね。
ここも完売ですし他は高いし悩ましい。

現実的には、西新宿8分or都庁前8分て考え方だと思うよ
ついでに、新宿地下道入り口5分て感じかな？
実際、新宿駅には17分程かかる計算だけど、歩く歩道があるのと地下道までが近いのは十分なメリット
貯湯ユニットと大きな柱分を含めても、相場より安いって感じた人は大勢いると思うよ
それに、西新宿の労働人口や便利と思う方々の関係で金額考えると割安だと思わない？
需要・メリットと金額のバランスって事
これだけの戸数が、1年もたたずに売れたのが結果を表している
今後この金額で、新築タワマン24時間管理物件はなかなか出ないと思う
かと言って、2年後に1～2割上げで売れるとも思わないけどね

>>713
オリンピック少し前から下落が始まると言われています。
今から2018が高止まりピーク価格で、その後少しづつ下落が続き、2025年には
今の3分の2くらいになっていると予想します。

これだけ人気だったら１割くらいは上がるのでは？

スミフが立つ予定の場所にあるボロボロアパートを中古で買っておけば
将来、事業協力者住戸がもらえるのでは。

手放さないもしくは既に売れているよ
ってか、遅すぎだろ

南側の三井の方なら可能性あるかもね。

>>707
制震で西松建設。駅6分 イマイチな物件をむりに買わない方がいいですよ。

そーいえば大和がこの近くでやるらしいね。いくらかな？

六本木のような地下鉄しか止まらない駅の地価が新宿のようなビッグターミナルの
地価より高い理由が分かりません

新宿駅徒歩2分くらいにタワーが建てば、今の相場なら坪700はいくでしょ。

ここが、あと5分くらい新宿寄りだったら良かったのになぁ。

>>723
住み辛いよ

>>722
ここは山の手線外側だからでは？山の手線内側で生活する分にはJRやビッグターミナルは不要ですよ。

あと5分くらい新宿寄りって
ヒルトンとかハイアットとかの場所だろ・・・
さすがに出ないし、出ても賃貸でしょ

>>723
そんな場所うるさくて住みたくない。

>>720
中野より西新宿より富久が欲しい

こんなとこに書き込んでいないでさっさと買えば
いっぱい出てるよ

>>692
団子屋は新築で移転しちゃったから戻ってこないかと。また飲み屋さんなんかは移転せず閉店だった。
金物店、米屋、西京信金はいずれも仮店舗なので戻る可能性が高いかな。
ちなみに、北側住友の物件は再開発準備組合が昔スーパーに声かけたけど芳しい回答がなかったはず。ただ、当時と比べてプラスな点としてここの60階ができたことで人口が大きく増えてる。ライフともとまちユニオンもできてるのでプラスマイナスゼロくらいかもしれないが。

>>729
富久は高杉。

>>728
同意。地所さんの御苑前も注目してます。

富久高いか？
値段より間取りと収納の無さで、家族に却下されたよ
どうせ10年おきには買いかえるのだから、どうにでもなると思うのだがしょうがない

地所さんの御苑前は、半年ほど前に大よその値段を聞いて家族大賛成
取り敢えず抽選は参加予定

>>730
金物屋、米屋、信金なんて戻ってこられてもまったく用無しなんだけど。
価値を下げないで欲しい。

>>733
半年前におおよその値段開示なんてあるのでしょうか？
今別マンション(こちらは既に販売中)と御苑前でまさに悩んでおりまして、よろしければ教えて頂けないでしょうか？

富久の中古あの寝ぼけた値付けで買う人おるんかいな

>>735
資料請求しとけばそのうち送ってくるよ。

>>734
米屋の俺をバカにするな(; ･`д･´)

２年後仮に不動産価格が暴落してたら、手付放棄すれば大損害は免れますか？
あくまで最悪の場合を想定しての話です。

>>735
あくまで大よそのオフレコ
見学に行った地所マンの坪比較で教えてくれたよ

どの辺りで幾らまで出せるかはっきり言って
比較検討マンションに御苑最寄り出すと
たぶん教えてくれると思うよ
後はあなたの話術かな？

>>734 得体の知れないものが入るより、米屋、信金とかの方が健全で良ろしい！昨今、接骨院なんかが暴力団のフロント企業であったりするわけだから、少なくともその心配ない。それに、そもそもここは下町なんだよ。期待し過ぎてはいけないと思うぞ。日本人にとって最も重要な食物はお米だよ、ありがたい話じゃないか。資産価値に影響なんかあるはずがないだろう！

自分が楽しく住めればいいじゃない
資産価値なんか気にしてたら窮屈だよ
不動産バブルがピークの今買ったのだから値上がりなんて期待しちゃダメだよ

やっぱり、今、不動産バブルですよね？

>>734
富久のイトーヨーカドーに、セブンイレブン、クリニックとは比較にならないですね。タワーマンションのイメージ、利便性ってのも地権者は考えないのかね。

>>742
問題はいつピークアウトするか。

>>743
まだまだ5合目くらいでしょうね。オリンピック前にピークアウトしても、谷は今の水準より高いところにあると見てる。
金利も安いし、買うなら早い方がいいよ。

>>746
同感！金利安い、まだいけますね

高止まりしているという噂も聞きますが、まだ騰がりますかね？
潮目は変わって売れなくなってきているけど、デベはそれを隠して高値で売っているという記事もありました。

＞＞７４４
イトーヨーカドーやセブンイレブン等とは比較にならないって、たかがヨーカードー、コンビニじゃないですか。都心のタワーマンションの敷地内施設としてそんなにイメージアップが図れているとは到底思えませんが・・・。もちろん便利であることは認めますが、西新宿タワーの場合は近くには元町ユニオンもありますし、ライフだってありますから別にマンション内にスーパーが入らなくても全く問題ないんですよ。購入できてラッキー～って、つくづく思います！2年後が本当に楽しみです！

たしかに、イトーヨーカドー・セブンイレブン・クリニックって、イメージアップにはつながらないな
しかも近隣にあるからね
スーパーやコンビニの近隣に住んでた友人の話だと、コンビニは夜中煩い＆タバコの煙
スーパーは、においと虫でさんざんだったって言ってた
上層階なら関係ない気もするけどね
どのみち一度外に出なくてはなのだから、ここではなく近隣の方が嬉しい

食品関係だったら、虫の来ないようなカフェとかの方が嬉しい

>>750
富久のヨーカドーは高級路線で100万円を超えるワインも売っていましたよ。あとフルーツも高級。この前行ってみたけど、かなり良い印象でした。安っぽいスーパーなら入らない方がいいけど、ある程度の規模の高級路線スーパーはプラス評価で良いかと。。

ボーリング場とかバッティングセンターとは入って欲しいね

>>751 でも所詮ヨーカドー（笑）そんなこと言ったらドンキだってブランド物置いてるよ。

>>751
そえはそれでいらないな～
何に使うの？
特に果物は、ネットで十分
高級路線と言っても段々落ちてくるところが多いのと、裏はね
結局近隣に入ってくれる方が嬉しい

西新宿は良いところなので胸を張りましょ〜

5年以内に40店舗閉鎖を発表しているヨーカードーを過大評価しすぎですよ。

１、２階で何店舗入るんでしたっけ？

>>756
イオンと違ってすぐに撤退しますからねー

んでこのマンションは坪400
近くまで値上がりますかね？

タワーって維持費高いから、世間で言う高給取りしか買えない。
安サラリーマンや派遣には、一生縁の無い場所だね。

>>759
大江戸線最寄り駅の制震マンションが400で売れるわけ無いでしょ

店舗が何入るのかまだ決まってないのでしょうか。住民の希望はスーパー、コンビニが多いと聞きましたが。

>>761
え？大江戸線最寄りならたくさんあるだろ？麻布十番しかり。田舎の人？

割安感あったのはあったけど、人気の地域ではない。話題性と価格勝負で無理した値付けをしなかったデベの勝ちだな。

富久は販売当時坪300〜350くらいが今では400〜450
西新宿周辺の中古でも数年前300弱だったのが今は400で売っても売れてる。その金額で1人欲しい人がいればその物件は売れる。
このマンションは今の相場なら350〜380で売るくらいの価値はある。結局、需給の関係と完成した時の相場次第。

>>763
都心の麻布十番持ち出すとかさすがに。。ここは港区ではないし、山手線外の西新宿5丁目だよ。

西新宿アドレスはすべて山手線外なのに何言ってるの？

米屋は再開発組合の理事長で、前の淀橋町会中だよ。

ここの住所は淀橋会館があった場所になるんじゃない？
二番目の地権者だし(一番の地権者はフジタ)

団子屋は借地たったから店舗の権利は無理でしょ。

ちなみに淀橋会館の住所は西新宿５ー４ー７
同じ住所で８軒くらいあったし。

淀橋会館＝淀橋町会ね。

借地じゃなかった商店は、十二社通りの金物屋、写真屋、靴屋、雑貨屋、薬屋。 商店街の通りの米屋、スーパー、居酒屋だけだよ。

一番の地権者は、フジタ→ゴールドマンサックス→三井不動産

>>768復活があってよし。町らしくなっていいじゃないか！そんな下町タワーマンションがあってもいいと思うぞ。

>>765
そんな儲かるかな〜

そりゃそうだな

何年か住んで売る時に、その期間の賃貸代凹む程度で売れれば十分なんだけど

>>771
いやいやこの立地なら少なく見ても、ズバリ坪450万は固いじゃろ！それが都心の物件というものよ。

>>762
コンビニはあり得るけど、細切れな店舗レイアウトなのでスーパーはきついんじゃないかな。
米屋さんは再開発組合のトップだし、今も営業中なので戻ってくるかも。

米屋さんはいらないな～
そこそこ年収ある人なら、ふるさと納税と優待でさ

>>769

ここのマンションの敷地の一番の地権者は三井不動産なの？
三菱じゃなくて？

なぜ三井がここを分譲しなかったんだろう。
地権者さん教えてください。

ぶっちゃけ＠500いってもおかしくないと思うのは私だけでしょうか

>>775
都心？ここって山手線外新宿区の限りなく中野区よりのギリギリなんだけど

>>780
うん、あなただけですよ(^^)

500は厳しいけど坪450近くまでは上がるんじゃない？

三井と住友の価格と売れ行き次第でしょう
400超えだろうから、楽しみだね

>>783
富久の坪単価超えられるわけないじゃん。
はっきりいって、400超えられないでしょ。周辺の成約事例ちゃんとみればわかるよ。

>>785
富久が500を超えていく可能性が出てきてるからここも行くかも

>>786
富久500超えの成約事例のソースちょうだい？
勘違い価格で売り出したけどそこまで高値では成約してませんが

>>781

都庁がすぐそばなんだから、どう考えたって都心だろ。

そんなこと言ったら中央区の隅田川そばはすぐ江東区だぞ。

だいたいが、八重洲から日本橋だって、山手線外だぞ。

都心とか山手線内側どうかと言うより、今後の開発と人気度合いだよ
地価が高かったところでも上昇率が停滞しているところもある
地価が低かったところでも上昇率が高いところもある
23区の地価上昇率調べたことあればわかると思うよ
表参道とか赤坂とか特殊な地域を除いては、時勢による人気投票のようなもの
山手線内側とか都心とか言っている人は
下がりにくい＝上がり易いと錯覚してるだけ

>>787
可能性があるとしか書いてないけど、日本語読めない人？

>>791
比較してるのがここの中古価格なので、引き渡し後の話だし…

悩ましいマンションだな

政府はインフレ希望、目標GDP600兆円。
為替ターゲットは140円以上はマストって事。
不動産が一番敏感に反応するんで今から
3-4割は上昇してもビックリしないね。

>>794
3割ー4割は下昇してもビックリしないでね

>>795
下昇→下降

ここが3割ー4割下降だったら、両親と義両親用に追加したいくらいなんだけど
はっきり言って4割下降だったら、甥や姪にも買ってあげたい

買えた人は上がってほしいと思い、買えなかった人は下がってほしいと思うのは人の常であります。その前提に日頃の行いが悪い人はやはり抽選にも漏れてしまい、後ろ向きな発言をしてまた日頃の行いを悪くしてしまうのであります。
結局議論しても双方の意見は折り合わないのですから相手にするだけ無駄無駄。時の経過を待たずして結果はでないのであります。

>>790
山の手線内側は便利だよ

便利とは？
人それぞれ定義が違うので意味の無い事を