パークコート渋谷大山町 ザ プラネ　その2

930さんのおっしゃるとおり、「モデルルーム効果、おそるべし！」ですね。
私も現地＆モデルルームには行っていたため、すごくそれを感じます。

別に悪い物件とはまったく思いませんが（ただ、あの値段で低層なのに乾式壁というのは、すごく引っかかりました）、これで1.8億とか言われると・・・。

あと、売り出し価格はいくらにでもできるので、「もうさっそく、分譲価格から1割上がった」と考えるのは早計ですよね（不動産の売却をしたことがない方だと、売り出し価格を見て、「ウチも売り出せばこのくらいで売れるんだ」と思ってしまう人も意外といらっしゃるんですよね）。

>>933
坪単価からすると今の相場では1.8億円は妥当なところでは？

販売を仲介する不動産屋もそう変な価格にはしないでしょうから。

住所書くときにザプラネって省いて書いても良いのでしょうか？
長いと書くのが面倒ですし。

平均して成約価格は売り出し価格の5パー引き。
18500×0.95=17575万円

仮に17600万円で売れたとして
仲介手数料が534万円
購入時諸費用が200万円
購入額16990万円だから完全に赤字ですね。

18000万円で売れても
仲介手数料が546万円
購入時諸費用が200万円
購入額16990万円からの利益264万円に対して税金39%がかかるので、利益は160万円ほど。
オプションとか少しでも付けていたら赤字ですね。
かといって、オプションゼロは流石に貧相ですし。。。

そうなんですよねー、購入価格プラス1割くらいで売れて、やっとトントンか少しマイナス。
2割くらい上がってくれれば、有無を言わさず「儲かったー！」と言えるんですが。
中古をウォッチングしていると、相変わらずの勘違い価格みたいなのもいまだ多いものの、ここ数週間で、「まあ、このくらいの売り出し価格なら理解できるなー」という物件が明らかに増えてきている気がします。
2件は埋まっちゃったみたいですが、ここは結構割安で、いきなり賃貸が出ましたね（賃貸が出なさそうな物件だと思っていたので意外でした）。

仲介手数料には消費税がかかることもお忘れなく。

相場からかけ離れた値段をつけている中古も散見されますが、それは相場並みの物件を安く見せかけるための
引き立て役（業界でいう　さらし物件）　それと、売却利益に対して譲渡所得もかかる場合もあるみたいですよ。

何倍も倍率がつくような人気物件じゃないと、不動産で利益を出すのは現実的ではないんですね。

へー、「さらし物件」って言うんですね。
知らなかったです。教えてくださって、ありがとうございます！

>>935
ていうかマンション名すら書く必要ないですけど。

昨今は相場からかけ離れた値段が散見されるなか、ここは新築も中古も良心的な価格設定ですね。

>935さん
マンション名は省略可能でしょう。
○丁目○番○━○○○号という風に書けば郵便物や宅配は届くと思います。
住民票は自治体によりマンション名が不要なところもありますし、
免許証はマンション名を入れるか入れないかは任意だった気がします。

売れ残り部屋、転売部屋ともなかなか買い手がつかないですね。
３ヶ月ほどさらされてから値下げかな。。。

3-4億円するプレミアム邸は流石に買う人を選ぶけど、中古で売りに出てる物件は資金さえ目処がつけば買いですな。

相変わらずここのポジさんは根拠なく意味不明ですな。

悠邸の88.26平米の東向き2LDK、管理費込35.0万円で賃貸に出ていたのがいつの間にやら契約済になっていました。
www.kokyuchintai.com/rent/rooms79974.html

販売価格は12000万円ほどだったので、表面利回りは約3.5%。
管理費＆修繕積立金＆固定資産税など考慮すると実質利回りは2%台ですね。

翠邸の3階61.46平米の2LDKなら、管理費込26.0万円で募集が出ていますよ。
www.homes.co.jp/chintai/b-1273690002242/

販売価格8270万円だったので、表面利回りは3.7%ほど。
>>948の部屋よりは若干利回りが良いです。

それにしても、月額賃料26万円で新築パークコートに住めるのはお得ですね。
見る人が見ればこの部屋の価値は分かるはず。
早晩借り手がつくことでしょう。

>>948
やはりこのクォリティーの物件が、管理費込みで３５万円とはなかなかリーズナブルですね。足が早いなー。

>>949
表面利回りが３％台とは、借り手にとって好条件ですね。数年後に中古で買ったら確実に９０００万～１億円ぐらいはするでしょう。

値段の高低はわかりませんが、歴代パークコートシリーズのなかでも上位グレードに入る物件で、大山町アドレスの大規模マンションと言うことで、かなり希少価値のある物件であることは間違いないですな。

こんなに駅から遠いのに？？？？笑

実質利回り2%台は低すぎますね。
市場の評価は残酷です。

>>952
近いか遠いかは人それぞれ

人気物件だっただけに、中古価格は上がって行くんでしょうね。そうすると賃料の利回りはさらに下りますが。。そもそも賃貸で儲けようとする人はあまりいないのかと。

徒歩10分圏内は一般的には駅チカ物件として分類されます。ネットで物件探す時も、メニューで徒歩10分以内と言う絞りこみがありますから。

代々木上原は都心で便利良いのに閑静な住環境で、大山町あたりは豪邸が立ち並び、永く住むには良いところですね。

小僧じみたド派手さはないですが、質実剛健、本物志向の人には良い物件です。

千代田線に始発で座れて都内の何処に行くにも近いのもポイント高いです。もっともここに住むクラスの人は電車にはあまり乗らないのかも知れませんが。

>>956
駅近は5分以内だよ。。

駅近と閑静な住宅街はトレードオフの場合が多いような
結局は何に重きを置くか

３つある棟の中では最も高額な悠邸の88.26平米が管理費込で月額35.0万円というのは随分安いですよね。
パークコートでこれほど低賃料の物件は他になかなか無いように思います。

価値があるなら賃料も上がってしかるべきだと思うのですが、ここまで賃料が低いのはどういった理由なのでしょうか。

徒歩10分でも坂がきついからね

駅近信者はここ見に来なくていいのにね。
ブリリア目黒でも行ってくださいね。

>>960
実際は40万円以上の価値があるから、ここは借りたもん勝ちの部屋だな。

代々木上原から徒歩9分の駅近ハイグレード物件だから、2020年までは中古価値は間違いなく緩やかに上がるな。新築で買えた人はラッキーですね。まあお金があるなら今からでも3.6億円プレミアムを買えますが。

永く住む志向のマンションについては、一般的に売買価格は高く、賃貸価格は低めにでる。ここもまさにそんな感じですね。賃貸だと割安に住めますが、今から買うとなると、人気物件なだけにそれなりの値段はするのかと。

>>966
大山町を代々木上原と捉えるとそういうコメントになるわな。
大山町に価値を見出す人にとってはどうでもいいこと。放って置きなはれ。

価値を見出だす人が少ないと価格は下がるし、多いと上がる。

悠邸以外完売なのに最近また賑わってますね、掲示板。

分譲時16990万円の悠邸東南角部屋、8.9%価格上乗せの18500万円で売りに出されてそろそろ２ヶ月ですか。
やはりまだ売れ残っているんですね。
一般的には３ヶ月売れなかったら値下げされることが多いようですが、ここはどうなるのでしょうか。

質問です。
最高額プランが売れ残っているのは何故ですか？

ここに3億6900万円出すなら他に良いマンションはいくらでもあるからね。
鳥居坂とか一番町とか。

確かに。
ここよりいい条件のところはたくさんある。

まあそうだけどね、どうせなら低層新築物件と比べてね。

確かに悠棟プレミアムの1邸以外が完売したのは凄いですね。他も1〜2億円の部屋を含め全部で130〜140邸。最安値でも8千万円ぐらいと、今の不動産市場を考慮しても、改めてパークコートブランドの底力を感じさせます。

ブランドに加え、代々木上原の駅力、大山町などの伝統的邸宅街への人気回帰を感じさせる物件でした。

ローンは35年ローンが良いですか？

単価がかなり高額なハイグレードマンションなのに売れ行きが良かったことからしてもそうなんですが、悠邸プレミア物件の一つ以外はやはり完売しましたね。

その後も書き込みが続くとは、この物件の人気を裏付けていますね。

やはり久々の本格派パークコートだからでしょうか。

この物件よく知らないけど、成金じゃなく本当のアッパークラスが住む本格派のマンションっていう雰囲気だな。

>>977
ローンはとりあえず35年にしておいて、お金がある時に繰上返済するのが無難。

この物件の様に資産価値が保てると銀行が評価する物件なら、35年ローンも比較的簡単に審査通るでしょう。もっとも借りる人の資力が一番のポイントですが。

今のご時世、高級マンションに住みたいなら、ここはバランスが取れてると言う意味で良いかも。

ド派手さはないが、質実剛健と言う感じですな。

なかなか高級そうな物件で。。庶民には手が届かないけど。

もっと派手な感じになるのかなと思ったのですが、この辺りの雰囲気に合わせてきたのかしら。いいことだと思います。中身もきちんとというふうなのならば、需要は出てくるのかしらというふうに思いました。

もう販売はあと１戸ということ。需要はあるのではないかと思いますが、少し待たないとならないかもしれないです。

質実剛健、本物志向、と言う言葉がしっくりくる物件ですね。

中古価格は緩やかに上昇して行くでしょう。

この度、「キャンセル住戸」として２邸をご案内させていただける運びとなりましたため、ここにご案内申し上げます。
なお、先着順での販売となりますため、万一ご成約の際は予めご容赦願います。


１．清邸２０３号室（清邸Ｃタイプ）

販売価格：７，９８０万円（税込）
専有面積：６７．４６平米
バルコニー面積：１７．１９平米
間数：２ＬＤＫ＋ＳＩＣ＋ＷＩＣ
階数：２階
方位：西向き

２．悠邸１０４号室（悠邸Ｊタイプ）

販売価格：１２，２３０万円（税込）
専有面積：９０．９１平米
バルコニー面積：１４．９４平米
間数：３ＬＤＫ＋ＳＩＣ＋ＷＩＣ
階数：１階
方位：南向き

それはどこからの情報ですか？

>>986
私も案内をメールでもらいました。キャンセル住戸発生は事実みたいですね。

パークコート赤坂檜町のスレで、いまだ売れ残ってる渋谷大山町はパークコートの恥さらしと書かれてて笑いそうになりました。くだらないことでプライドなのか優越感なのか持ちたがる人がいるものだなあと。

パークコートで竣工後に売れ残りがいくつもあるのは珍しいですからね。
それにしても安い！
坪391万でパークコートが買えるとは！
転売するだけで利益が出そうなのになんでキャンセルしたんだろう。

買い替えできなかったとか…かな

今販売しているのってキャンセル住戸オンリーなのかな。
990さんが書いていますが、買い換えしようとして今の住居が売れなかったとかそういう可能性が高いのかもしれないですね。
そちらがどうにかならないと、資金計画的にはかなり厳しくなってきますもの。
Xタイプ、いいプランなのにキャンセルなのでもったいないなーと思いつつ、すぐに買い手がつくかななんて思っていたりもします。

>>991
985の２タイプがキャンセルでしょ
ｘタイプは売れ残りじゃないの？

このマンション、キャピタルゲイン出るの？

>>993
前コメントにもありましたが、諸費用を考慮すると微妙な気がします。

中古で出てますが苦戦してますね。
どの駅からも遠いですし夜暗い場所ですからね。

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_15433103/
http://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_113/pj_85588887/

売り出してから３ヶ月、完全に売れ残ってますね。。

>>996
9330万の方は新着となってますが…これも3ヶ月売れ残りなんですか？

実物見ちゃうと買う気が失せるのでしょう。
青田売り成功。

>>997
こちらは最近のようですね。
購入金額に一割ぐらい上乗せしてるようです。
諸費用と仲介手数料を差し引いたら、利益は結構減りますね。

普通であれば南向きが好まれるのでしょうが、こちらは違うようですね。圧迫感ありますからね。
悠邸の中古2件は、そんなことも関係してるのですかね。

確かにいい物件だと思いますが、8000万でこの物件を買ったとしても化ける物件ではなさそうですね。

圧迫感と言えば、今キャンセルで出ている清邸も目の前が戸建です。

8000万が9000万になる可能性はどうなんでしょ？しかも一階というより半地下？

そういえば、中古になったら2割は上がると書きまくってた常連ポジさん、いまは何処。

半地下の部屋、植栽の影響もあって余計に暗いです。
そもそも、個数を増やすために詰め込んだから、全体的に天井高も低いんですよ。

一階は、まずいですかね。。。。

まずいでしょ。9300万で売れるのかね。

一階の時点で中古査定時にマイナススタートですよ。
更に半地下ですからね。

一階は家族持ちに根強い需要があるので、引き合いはあるはずなんですけどね。半地下は微妙かな。

ここ、このところの株価下落を見ていると、一番高い時期の購入になってしまったんでしょうね。

今の株価の動きは気にはなりますが、どういう動きになるのかもちょっと興味深い。

それと関係が有るのか無いのか分らないですが、マンションも一番の買い時はいつだったのでしょうね。
一番安く買える時期は、資金的な体力も無い時だからね～。

とすると二階の部屋でも一階に近い高さなんだよね。微妙だね。

なんだかまた無理ネガさん1人2人の連続書き込みが目立ってますね。自作自演は掲示板の利用規約に反するので辞めましょう。何となくどう言う人か想像つきますね。

これだけ人気物件だったので、イチャもん付けたくなる気は分からないでもないですが。。

まあ、このタイミングでこれだけの書き込みがあるとは、それだけ話題性のある物件と言うことですね。久々のパークコートはひとまず大成功と言うことでしょうか。

この物件の良いとこは、住んでる人のクォリティーが良さそうなところ。三井らしい上品な層が似合いそう。まぁ想像ですが。

>>1012
まあいいじゃないですか。ひとまず大成功とか言っちゃうと、またネガさん喜びますよ。何度同じようなやり取りするんでしょうかね。。まあ暇つぶしなんでしょうけど。

お暇なネガさん、連続投稿お疲れ様でした。

そもそもここを投資用に購入した人いるの？どう考えても実需用のマンションだと思うのですが。

>>1016
たくさん賃貸出てますけど。

>>989
１．清邸２０３号室（清邸Ｃタイプ） は、この物件唯一、隣の一戸建てに近い距離で面している清邸西側の物件だからこの坪単価かな。隣の距離を気にしない人にとっては、この坪単価でこれだけのハイグレードなパークコートが手に入るのでお買い得かな。

それ以外の部屋は坪単価500万円以上。このご時世、クォリティーを考えると妥当な坪単価でしょう。

>1017
たくさん？２戸くらいしか見当たらないけど。

>1018
その部屋、リセール考えるとどうなのでしょうか？

ここに住む人の大半は実需に基づいているなでしょう。賃貸組もいるようだけど少数かな。この点、派手なだけで安っぽいタワマンとは一線を画し、質実剛健の本格的な低層マンションの様に見えます。と書くとまた少数の特定のネガさんを刺激するのかな？

賃貸は少数なんですか？けっこう出てた気がするんですが

>>1021
そりゃタワマンよりはいいよ
てかタワマン買う層とここ買う層は別でしょ

賃料高いけど借り手いるの？

>>1022
賃貸はネットで2件ぐらいしか見たことない。

>>1024
まあ高級物件ですからね。それなりの値段はしますよ。

>>1025
翠邸だけでもいま出てるの2件より多いよ。
それに、借り手が決まったら掲載終了するんですよ。累計10件は超えてるはず。

>>1021
質実剛健とかフワッとした事言いたがるのがここの無理ポジさんの特徴ですもんね。

>>1020
どうだろうね。売れるとは思いますけどね。

>>1027
借り手が決まったら掲載終了ではなく、期間中に決まらない場合も掲載終了になります？

>>1030
何が言いたいのかね。