パークコート渋谷大山町 ザ プラネ　その2

>>886 さん

真面目にお答えしますね。
今回、この物件を愚息娘の二人が院と大学在学中の住まい+我々夫婦の東京拠点として買い求めました。
その後は、賃貸or転売を考えていますので、風評被害は気になるところです。

この掲示板が流行ってるようなので、今更ながら来てみました。

いろいろ意見はあるようですが、なかなか良い物件のようですね。大山町にある希少物件。ハイグレード低層としては需要あるんでしょうね。パークコートのブランドがまさに相応しいですね。

もっとド派手でゴージャスにしてパークマンションブランドにするてもあったかもしれませんが、それだとこのご時世、グロス価格がかなりいきそうですね。パークコートブランドにして坪単価500万ぐらいで抑えるのも一つの戦略かと。

それにしてもほぼ売り切った今でも書き込みあるとは、人気なんですね。130邸完売ですか。ご馳走さまです。今後中古でご縁があれば。

>>887 さん

ルールを知らずに申し訳ございません。
住民版 場所がよくわかりません。

ご多忙のところ恐れ入りますが、ご誘導をお願い致します。

>>901
ごもっともです。

直接この物件と関係ないことや、細かい揚げ足取りをする人（特に無理ネガの人）がいますが、スレの閲覧者からすると、キチンとした情報が得られず迷惑ですね。

まあ私含めて閲覧者も、変な揚げ足取りはスルーしますので、あまり気になさらなくても良いとも思います。

まあ実物見たら、ハイグレードなマンションってことも分かるし、変なネガにはいちいち気にしないでも良いですよ。誰も相手にしてないだろうし。

管理者様

『三井 杭問題』のような別スレを立てていただけませんか。
個別物件のスレのはずなのに、不毛な ポジさんVSネガさん になっている気がします。
物件自体の情報交換に戻しませんか？

色んな建設的な意見があるのは良いけど、揚げ足取りや無理ネガは良くないです。
みんなで団結して、無理ネガを追い払おー。

>>906
同意です。実際に、横浜マンションの旭化成の件については、既に「☆6.三井不動産旧分譲マンション 地盤調査せず傾く」と言うスレがあるので、この手の話はこちらでお願いしたいですね。

旭化成の件は、この物件には関係ないことだし、これ以上、同種の書き込みがあったら、スレ趣旨逸脱で、掲示板の利用規約にも違反しますね。

建設的な議論が出来ない変なネガは、辞めて欲しいです。

まあこのマンションは色んな面で安心でしょう。中古価格もそれなりに上がると思いますよ。

>>901
ありがとうございます。
匿名掲示板と真面目に向き合うとなかなか疲れそうですけどね。頑張ってくださいね。

ここって検討板なんだよね。契約者は住民板にってなってるんだけど。

もうすぐ契約者の方たちは入居になるのですね。
いい感じで暮らしていけるといいのではないかしら。
最終1戸、どうなんでしょう。
流石にものすごい価格なのですけれど。。。まあデベ側をもっとゆっくり売っていくという感じなのかもしれないですねぇ。

マンション脇の路駐が目立ちますね。

最終1邸、ホームページを見たら4LDKで36900万円とありました。億ションですか。しかも3億。

最上階の角住戸なので仕方ないのかな。
ポン、と気軽に買える人が羨ましいです。

いろいろな物件を見てきて、ここは本当に完成度が高かった。
なくなってから気づきましたねー
キャンセルでてないかなー

>>922 同感です。 選択を誤ったなという感じです。 私もここの80平米台を買っておけば良かったです。
今出ているものでこれが欲しいというものが本当に無くて。 残念ではありますが、タイミングを逃すとこうなるんだという意味で良い勉強になりました。

ちなみに三井不動産レジデンシャルに関しては西原2丁目に計画あるみたいですが、どちらかというと幡ヶ谷が近く個人的にはあまり住みたい環境ではないなって感じです。

ここの警備員さんは、社宅？側のタクシー路駐を見回りしたほうがいいね。こないだ壁に立ちショ○してる人見たし。

>>922
電話してみたらいかがですか。

渋谷と言っても、JRの渋谷駅ではなく、小田急線の代々木上原駅とか京王線の笹塚駅とかの方が近いんですね。

周辺も落ち着いた雰囲気の住宅街なんですか？ここって。
されから、4LDKで36900万円なんてことも書かれていましたが、そんなにするの！？

中古出てますけどね、本当に欲しいならね。笑

私はここを買えなくて違うところを買いましたが、そこはキャンセル住戸がたまたまあって購入したので、ここも出てればいいんですけどね。
でもここは価格も高いですし、キャンセル住戸はでないか。

賃貸も出始めましたね。向きがイマイチですが、新築に手頃に住めるのは大チャンスですね。
都心部の同価格帯マンションに比べると、やはり賃貸相場があるのか、額が手頃な気がします。
投資に向いてないほうが、永住志向の方が多くなって環境は保たれると思いますが。

中古ってここのことかな？でも築年月1年以内は新築として分類されるのではなかったかな？
パークコート渋谷大山町　ザ　プラネ 悠邸 1億8,500万円
http://www.nomu.com/mansion/1439219/
東南角16,990万円の部屋、転売ですかね。

実物見ると、天井梁の出方が結構気になるな〜。
モデルルーム効果恐るべし。これで18,500万かあ。
ベランダを開けると目の前には超豪邸が！ウーム。いいのか悪いのか。

現在の都内にしては、良心的な値付けでしょうね。

>天井梁の出方が結構気になるな〜。
無理に天井カセットエアコン付けると、このような不格好な圧迫感のある体裁になりますよね。
これなら、隅に普通のエアコンのほうがスッキリしていたかも。

>>930
分譲時から１割値上がりしてますね。まあ久々の三拍子そろったパークコート物件なだけに、これぐらいが相場なんですかね。

分譲時の価格設定は良心的でしたね。今さらですが、去年決めとけば良かったかな。。これから出て来る物件は、価格とバランス取れた物件を見つけるのはむずかしそう。

>>926
それが、環境はかなり良いんですよ。分譲時に検討しましたが、豪邸が多かった印象があります。

930さんのおっしゃるとおり、「モデルルーム効果、おそるべし！」ですね。
私も現地＆モデルルームには行っていたため、すごくそれを感じます。

別に悪い物件とはまったく思いませんが（ただ、あの値段で低層なのに乾式壁というのは、すごく引っかかりました）、これで1.8億とか言われると・・・。

あと、売り出し価格はいくらにでもできるので、「もうさっそく、分譲価格から1割上がった」と考えるのは早計ですよね（不動産の売却をしたことがない方だと、売り出し価格を見て、「ウチも売り出せばこのくらいで売れるんだ」と思ってしまう人も意外といらっしゃるんですよね）。

>>933
坪単価からすると今の相場では1.8億円は妥当なところでは？

販売を仲介する不動産屋もそう変な価格にはしないでしょうから。

住所書くときにザプラネって省いて書いても良いのでしょうか？
長いと書くのが面倒ですし。

平均して成約価格は売り出し価格の5パー引き。
18500×0.95=17575万円

仮に17600万円で売れたとして
仲介手数料が534万円
購入時諸費用が200万円
購入額16990万円だから完全に赤字ですね。

18000万円で売れても
仲介手数料が546万円
購入時諸費用が200万円
購入額16990万円からの利益264万円に対して税金39%がかかるので、利益は160万円ほど。
オプションとか少しでも付けていたら赤字ですね。
かといって、オプションゼロは流石に貧相ですし。。。

そうなんですよねー、購入価格プラス1割くらいで売れて、やっとトントンか少しマイナス。
2割くらい上がってくれれば、有無を言わさず「儲かったー！」と言えるんですが。
中古をウォッチングしていると、相変わらずの勘違い価格みたいなのもいまだ多いものの、ここ数週間で、「まあ、このくらいの売り出し価格なら理解できるなー」という物件が明らかに増えてきている気がします。
2件は埋まっちゃったみたいですが、ここは結構割安で、いきなり賃貸が出ましたね（賃貸が出なさそうな物件だと思っていたので意外でした）。

仲介手数料には消費税がかかることもお忘れなく。

相場からかけ離れた値段をつけている中古も散見されますが、それは相場並みの物件を安く見せかけるための
引き立て役（業界でいう　さらし物件）　それと、売却利益に対して譲渡所得もかかる場合もあるみたいですよ。

何倍も倍率がつくような人気物件じゃないと、不動産で利益を出すのは現実的ではないんですね。

へー、「さらし物件」って言うんですね。
知らなかったです。教えてくださって、ありがとうございます！

>>935
ていうかマンション名すら書く必要ないですけど。

昨今は相場からかけ離れた値段が散見されるなか、ここは新築も中古も良心的な価格設定ですね。

>935さん
マンション名は省略可能でしょう。
○丁目○番○━○○○号という風に書けば郵便物や宅配は届くと思います。
住民票は自治体によりマンション名が不要なところもありますし、
免許証はマンション名を入れるか入れないかは任意だった気がします。

売れ残り部屋、転売部屋ともなかなか買い手がつかないですね。
３ヶ月ほどさらされてから値下げかな。。。

3-4億円するプレミアム邸は流石に買う人を選ぶけど、中古で売りに出てる物件は資金さえ目処がつけば買いですな。

相変わらずここのポジさんは根拠なく意味不明ですな。

悠邸の88.26平米の東向き2LDK、管理費込35.0万円で賃貸に出ていたのがいつの間にやら契約済になっていました。
www.kokyuchintai.com/rent/rooms79974.html

販売価格は12000万円ほどだったので、表面利回りは約3.5%。
管理費＆修繕積立金＆固定資産税など考慮すると実質利回りは2%台ですね。

翠邸の3階61.46平米の2LDKなら、管理費込26.0万円で募集が出ていますよ。
www.homes.co.jp/chintai/b-1273690002242/

販売価格8270万円だったので、表面利回りは3.7%ほど。
>>948の部屋よりは若干利回りが良いです。

それにしても、月額賃料26万円で新築パークコートに住めるのはお得ですね。
見る人が見ればこの部屋の価値は分かるはず。
早晩借り手がつくことでしょう。

>>948
やはりこのクォリティーの物件が、管理費込みで３５万円とはなかなかリーズナブルですね。足が早いなー。

>>949
表面利回りが３％台とは、借り手にとって好条件ですね。数年後に中古で買ったら確実に９０００万～１億円ぐらいはするでしょう。

値段の高低はわかりませんが、歴代パークコートシリーズのなかでも上位グレードに入る物件で、大山町アドレスの大規模マンションと言うことで、かなり希少価値のある物件であることは間違いないですな。

こんなに駅から遠いのに？？？？笑

実質利回り2%台は低すぎますね。
市場の評価は残酷です。

>>952
近いか遠いかは人それぞれ

人気物件だっただけに、中古価格は上がって行くんでしょうね。そうすると賃料の利回りはさらに下りますが。。そもそも賃貸で儲けようとする人はあまりいないのかと。

徒歩10分圏内は一般的には駅チカ物件として分類されます。ネットで物件探す時も、メニューで徒歩10分以内と言う絞りこみがありますから。

代々木上原は都心で便利良いのに閑静な住環境で、大山町あたりは豪邸が立ち並び、永く住むには良いところですね。

小僧じみたド派手さはないですが、質実剛健、本物志向の人には良い物件です。

千代田線に始発で座れて都内の何処に行くにも近いのもポイント高いです。もっともここに住むクラスの人は電車にはあまり乗らないのかも知れませんが。

>>956
駅近は5分以内だよ。。

駅近と閑静な住宅街はトレードオフの場合が多いような
結局は何に重きを置くか

３つある棟の中では最も高額な悠邸の88.26平米が管理費込で月額35.0万円というのは随分安いですよね。
パークコートでこれほど低賃料の物件は他になかなか無いように思います。

価値があるなら賃料も上がってしかるべきだと思うのですが、ここまで賃料が低いのはどういった理由なのでしょうか。

徒歩10分でも坂がきついからね

駅近信者はここ見に来なくていいのにね。
ブリリア目黒でも行ってくださいね。

>>960
実際は40万円以上の価値があるから、ここは借りたもん勝ちの部屋だな。

代々木上原から徒歩9分の駅近ハイグレード物件だから、2020年までは中古価値は間違いなく緩やかに上がるな。新築で買えた人はラッキーですね。まあお金があるなら今からでも3.6億円プレミアムを買えますが。

永く住む志向のマンションについては、一般的に売買価格は高く、賃貸価格は低めにでる。ここもまさにそんな感じですね。賃貸だと割安に住めますが、今から買うとなると、人気物件なだけにそれなりの値段はするのかと。

>>966
大山町を代々木上原と捉えるとそういうコメントになるわな。
大山町に価値を見出す人にとってはどうでもいいこと。放って置きなはれ。

価値を見出だす人が少ないと価格は下がるし、多いと上がる。

悠邸以外完売なのに最近また賑わってますね、掲示板。

分譲時16990万円の悠邸東南角部屋、8.9%価格上乗せの18500万円で売りに出されてそろそろ２ヶ月ですか。
やはりまだ売れ残っているんですね。
一般的には３ヶ月売れなかったら値下げされることが多いようですが、ここはどうなるのでしょうか。

質問です。
最高額プランが売れ残っているのは何故ですか？

ここに3億6900万円出すなら他に良いマンションはいくらでもあるからね。
鳥居坂とか一番町とか。

確かに。
ここよりいい条件のところはたくさんある。

まあそうだけどね、どうせなら低層新築物件と比べてね。

確かに悠棟プレミアムの1邸以外が完売したのは凄いですね。他も1〜2億円の部屋を含め全部で130〜140邸。最安値でも8千万円ぐらいと、今の不動産市場を考慮しても、改めてパークコートブランドの底力を感じさせます。

ブランドに加え、代々木上原の駅力、大山町などの伝統的邸宅街への人気回帰を感じさせる物件でした。

ローンは35年ローンが良いですか？

単価がかなり高額なハイグレードマンションなのに売れ行きが良かったことからしてもそうなんですが、悠邸プレミア物件の一つ以外はやはり完売しましたね。

その後も書き込みが続くとは、この物件の人気を裏付けていますね。

やはり久々の本格派パークコートだからでしょうか。

この物件よく知らないけど、成金じゃなく本当のアッパークラスが住む本格派のマンションっていう雰囲気だな。

>>977
ローンはとりあえず35年にしておいて、お金がある時に繰上返済するのが無難。

この物件の様に資産価値が保てると銀行が評価する物件なら、35年ローンも比較的簡単に審査通るでしょう。もっとも借りる人の資力が一番のポイントですが。

今のご時世、高級マンションに住みたいなら、ここはバランスが取れてると言う意味で良いかも。

ド派手さはないが、質実剛健と言う感じですな。

なかなか高級そうな物件で。。庶民には手が届かないけど。

もっと派手な感じになるのかなと思ったのですが、この辺りの雰囲気に合わせてきたのかしら。いいことだと思います。中身もきちんとというふうなのならば、需要は出てくるのかしらというふうに思いました。

もう販売はあと１戸ということ。需要はあるのではないかと思いますが、少し待たないとならないかもしれないです。

質実剛健、本物志向、と言う言葉がしっくりくる物件ですね。

中古価格は緩やかに上昇して行くでしょう。

この度、「キャンセル住戸」として２邸をご案内させていただける運びとなりましたため、ここにご案内申し上げます。
なお、先着順での販売となりますため、万一ご成約の際は予めご容赦願います。


１．清邸２０３号室（清邸Ｃタイプ）

販売価格：７，９８０万円（税込）
専有面積：６７．４６平米
バルコニー面積：１７．１９平米
間数：２ＬＤＫ＋ＳＩＣ＋ＷＩＣ
階数：２階
方位：西向き

２．悠邸１０４号室（悠邸Ｊタイプ）

販売価格：１２，２３０万円（税込）
専有面積：９０．９１平米
バルコニー面積：１４．９４平米
間数：３ＬＤＫ＋ＳＩＣ＋ＷＩＣ
階数：１階
方位：南向き

それはどこからの情報ですか？

>>986
私も案内をメールでもらいました。キャンセル住戸発生は事実みたいですね。

パークコート赤坂檜町のスレで、いまだ売れ残ってる渋谷大山町はパークコートの恥さらしと書かれてて笑いそうになりました。くだらないことでプライドなのか優越感なのか持ちたがる人がいるものだなあと。

パークコートで竣工後に売れ残りがいくつもあるのは珍しいですからね。
それにしても安い！
坪391万でパークコートが買えるとは！
転売するだけで利益が出そうなのになんでキャンセルしたんだろう。

買い替えできなかったとか…かな

今販売しているのってキャンセル住戸オンリーなのかな。
990さんが書いていますが、買い換えしようとして今の住居が売れなかったとかそういう可能性が高いのかもしれないですね。
そちらがどうにかならないと、資金計画的にはかなり厳しくなってきますもの。
Xタイプ、いいプランなのにキャンセルなのでもったいないなーと思いつつ、すぐに買い手がつくかななんて思っていたりもします。

>>991
985の２タイプがキャンセルでしょ
ｘタイプは売れ残りじゃないの？

このマンション、キャピタルゲイン出るの？

>>993
前コメントにもありましたが、諸費用を考慮すると微妙な気がします。

中古で出てますが苦戦してますね。
どの駅からも遠いですし夜暗い場所ですからね。

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_15433103/
http://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_113/pj_85588887/

売り出してから３ヶ月、完全に売れ残ってますね。。

>>996
9330万の方は新着となってますが…これも3ヶ月売れ残りなんですか？

実物見ちゃうと買う気が失せるのでしょう。
青田売り成功。

>>997
こちらは最近のようですね。
購入金額に一割ぐらい上乗せしてるようです。
諸費用と仲介手数料を差し引いたら、利益は結構減りますね。

普通であれば南向きが好まれるのでしょうが、こちらは違うようですね。圧迫感ありますからね。
悠邸の中古2件は、そんなことも関係してるのですかね。