パークコート渋谷大山町 ザ プラネ　その2

大山町周辺に住んでると思われる有名人
・K村T哉さんとK藤S香さんのビッグカップル
・作家の林MR子さん
・小林AS美さん
・I上晴美さん
・大沢Tおさん
・中田H美さん
・I田K二さん
・J内孝NRさん

私は都内の移動はもっぱら車かタクシー。メトロやJRなどの公共交通機関は久しく使っていません。

ネットの検索でやる時代なので、最寄駅まで徒歩１０分に入るかどうかが物件選びでは重要になってきますね。ネットの検索メニューでは、徒歩５分、１０分、１５分、２０分などを選ぶ場合がほとんどなので。

億を超えるマンション等のスレで、こういう所に住む人は電車に乗らないといった話をたまに目にするのですが、そういう方は子供はいないんですかね？　仮に自分が使わなくても、子供は車を持つまでは頻繁に電車を使うので、交通の便は気になると思うのですが・・

またですか。この方↑ですが、全く都内のマンションなんて買えるような層ではなく、都心にも住んでないのに、高級マンションのスレを巡回しては煽ってるだけですので、スルーでお願いします。もうすぐ自分の投稿にどういうレスがついたか見にきますので。
ほら↓

いつまでも売れ残ってるから荒らしがくるんだよね。
値引きしてもいいから早く完売させてほしい。

↑本当だ（笑)。>>656さんの予想通り>>657(＝>>655？)が来ましたね。面白すぎてスルーできず、書き込んでしまいました。。高級マンションのスレを回って、いろいろいちゃもんつけ回ってるんですね。自分が買えないからなんでしょうか。それにしてもしつこいですが、スレッドを見ている人は相手にしていないでしょう。

ちなみに、あと数邸だけ空いている部屋も買い手はいるそうですが、もうじき部屋が内覧出来るので、それまで待って部屋を見てから購入するのでしょう。

この物件に住まわれる方は、それなりの質の方なので大丈夫と思いますが、中国人が「爆買い」している都心や湾岸のタワマンではすごいことが起きているみたいです。銀座、六本木、湾岸などのエリアでは、大手デベのマンションでもこういう「爆買い物件」があるそうなので、注意が必要ですね。


湾岸タワマン　中国人居住者が友達呼び連夜のドンチャン騒ぎ
2015年7月21日 7時0分

NEWSポストセブン

　中国人観光客による家電量販店やディスカウントストアにおける「爆買い」は今やよく目にするようになったが、国内の「高級マンション」すらも物色対象となっている。それに伴い、都内の高級マンションでは中国人への不満が高まっている。
　
　購入2年目という湾岸エリアのタワーマンション住人（40代男性会社員）が顔を真っ赤にして訴える。
　
「マンション最上階に居住者専用のパーティルームがあって、中国人居住者が大勢の友達を呼び、夜な夜なドンチャン騒ぎを繰り広げている。酔っ払って大声の中国語が飛び交い、日本じゃないみたい。後片付けをせず、翌日は部屋中がゴミだらけです。マナーも悪く、ゴミを分別せず手当たり次第、敷地内に捨てていく。中には組合に払う“管理費”を無視する住人もいる」
　
　大手デベロッパーはそうした中国人の実態を「隠蔽」していると指摘するのは、『やってはいけないマンション選び』（青春出版社刊）の著者で不動産ジャーナリストの榊淳司氏だ。
　
「中国人が好んで購入するのは、銀座、六本木、湾岸など、本国で一族や友人に自慢できる有名なエリア。派手好きなお国柄のため、タワーマンションやプール付きのセレブマンションも人気がある。
　
　中国人のマンション爆買いはかなり進んでいますが、大手デベロッパーはナーバスになり、私の取材に対して中国人居住者数を明かしませんでした。情報を明らかにすることで日本人の買い手が減り、資産価値が下落することを怖れているのではないでしょうか」

※週刊ポスト2015年7月31日号

>>659

不動産ジャーナリストの榊淳司氏と言えば、中国系ファンドに支えられた3Aエリア（赤坂、青山、麻布）のミニバブル状態に警笛を鳴らしている人ですね。最近の雲行き怪しい中国経済の動向次第では、ファンドが売りに出る動きにも要注意だそうです。

またいずれにしても、2019年には投資用マンションの売りが多く出ると予想されるそうですね。日本の税制ではマンション取得後5年経つと売却時の税率が低くなるそうですが、2012～2013年に大量取得（＝「爆買い」対象となった）されたマンションについては、5年超の2019年には税率も低くなり、オリンピック前に売り抜ける投資家が多いと予想されるとのことです。

ファンドの「爆買い」によって瞬間蒸発した都心・湾岸エリアのマンションは、注意が必要です。その点、ここは実需に裏づけされていて、高所得者が長く住むことが予想されるので、大丈夫そうですね。

>>654
数億円の億ションでは、子供もおベンツで送り迎え付きなので、大丈夫ですよ！

数億円する物件を130邸近く売りさばいた三井の顧客基盤はすごいですね。決して強引な売り方はせず、価格もHPで開示するなど好感持てるやり方で丁寧に売ってるにも関わらず、ほぼ全て売りさばいたのは流石です。立地や物件の質はもちろん良いですが、三井のブランドイメージや優良な顧客基盤が効いているんでしょうね。

そして立地については、現地に行けばわかりますが、代々木上原の駅から大山町の御屋敷街を通っていくと、突如と大規模な高級低層マンションがドーンと現れて迫力あります。さすが国際的に有名デザイナー光井ならではの重厚感ある概観のデザインです。なんでも、隣接する大山町の御屋敷とマッチするようにデザインしたとのことです。もっとも、ネガの人が細かく色々指摘している、ように東京三菱銀行や日生の社宅にも一部接していますが、他の面は御屋敷街とも面しており、アドレス通り実際の現地の雰囲気は大山町の高級住宅街の雰囲気と私は感じました。

またまた（一人の？）ネガさんがしつこく投稿をしていますが、暑い夏も終わりつつあるので、熱い議論もノーサイドにしましょう！

>>664
大山町の日本生命の社宅と言えば、建物の前の平置き駐車場に、ベンツやBMWなどの高級外車がズラリと並んでいますね。給料良いんでしょうか。大山町の雰囲気にはピッタリですが。。

＞６６４

この人ずっと同じ内容で書いてるのバレバレなの気づいてないんでしょうか？謎の「強引な売り方はせず、（中略）、好感の持てる売り方で丁寧に売ってるにも関わらずほぼ全て売りさばいたのはさすがです」。１０回以上同じこと書いてますよこの人(笑)。１邸ずつ丁寧に好感の持てる売り方でって、、あんた営業現場にずっと張り付いて見てたのかよ！ドモホルンリンクルの再春館製薬かって突っ込みたい(笑)

三井は別にこの物件に限らず他のデベの売り方からと比較したらとても良心的だと思いますしそれはMR結構回ったことがある人ならだれでも持つ感想では。この物件だけドモホルンリンクル売りはしてないと思いますよ。

また三井は組織的ステマはしないのは有名です。社内で公然と禁止されているのかは不明ですが。でもこのドモホルンリンクル主張の人は明らかなステマ風ですよね。三井の仕業ではないはずですからおかしいなと物件概要をみたらやっぱり。

高級物件では無理な営業的ポジりはいらないと思いますよ。竣工後内容が価格に見合うと３人が判断すれば完売できるわけですから。安っぽい繰り返しポジは逆効果だからやめましょう。スレなんて検討者に任せておけばいいんです。ネガ情報をここで拾っているのですから。ポジ情報は現地で十分。

>>667
もっともですね。

>ポジ情報は現地で十分。
その通りですね。物件見ればその良さは一目でわかると言う事ですね。

まあ、ネガの投稿があまりに理不尽、ウソだったり細かい揚げ足取りだったりするので、何か言いたくなるポジの気持ちも分かりますが。

ただ検討者も無理ネガは間に受けないだろうし、物件の良さは現地でモノを見れば分かるので、ネガにはスルーするのが得策ですね。

現地見にいきました。静かでいいとこですね。外観は場所により結構印象違いますね。
南側住戸のバルコニーが全体的に残念、東向きはなかなか良いかと思いました。
残り住戸はなかなか売れないかも？

この様な伝統的な邸宅街にある、実需に裏付けされているマンションは、中国系ファンドに爆買されて瞬間蒸発したり、価格が1.5倍になったりという派手な動きは無いですが、堅実な値動きとなりそうですね。また、古くから人が住んでいる堅牢な地盤の土地と言うのも評価ポイントの一つになるでしょう。

例え中国経済の先行きに不透明感が出てきても、また東京に直下型の地震が来たりしても、大きな影響は受けないでしょう。

投機目的で買うなら、リスクを取って中国系ファンドが好む派手めの物件を買って短期で売り抜けるのも手だと思いますが、実際に長く住むとなると、いざと言う時に安全かどうかが、マンションの資産性にとっては重要ですね。

マンション選びで重要なのは、一流の不動産会社とゼネコンの組み合わせであることはもちろんとして、一流のデザイナーを起用していることもポイントの一つでしょう。
例えば、マンションの外観の印象はひとそれぞれの好みによるところもありますが、一流デザイナーのデザインであれば、ある程度万人受けするものですし、どなたにも一定の評価は得られるでしょう。もちろん、それでも細かい事を言っていろいろとケチをつける人も中にはいますが、そういう人は物件を評価をする前にご自分のセンスを見つめ直した方が良いかも知れません。
まあ、一流の関係者が関与したて建設されたマンションは、どんなに揚げ足を取ったとしても、見る人が見れば品質の良さは明らかになるでしょう。

エンブレム問題で「一流デザイナー」の肩書がいかに脆いものか、わかりましたよね。
「一流デザイナーだから良いはず！嫌いな人はセンスない！」と言い張るのは少々大人気ない気がします。

それとも釣りでしたか？
スルーすればいいと思いつつ、耐性がないので反応してしまいました。

一流とかブランドとか盲目的に信じる人の気が知れないけど、本人がそれで満足なら良いことですね。

自分の感性に自信がないのは、どうしようもないですね。
振り回されることなく、自信もてばいいんですよ。
結局、好みでしよ。
いいデザイナーが、いい製品ですとは限らない。

>>672
エンブレムとはちょっと違うでしょ。
彼はデザイナーというよりコーディネーター的なポジション。
それに、ちゃんと真面目にやっているデザイナーに失礼。

財閥系はなんだんだで高額物件でも売っちゃうんですね。外資も台頭し、一般の業界再編も進んでいるため、○○系という時代ではないですが、不動産業界ではまだまだ日本人の財閥志向は健在ですな。

現地見ましたが売れ残りの部屋はちょっと厳しいですね。
降りました。

閑静な住宅街にある低層マンションでも、話題性のある大規模物件だと投稿が多いですねー。完璧なマンションなど無いので、賛否両論あるのは当然ですが、色々意見があることは人気の現れですかね。特に、揚げ足取りのような同じような内容の無理ネガが散見されるのは、妬みからか来るものなのか分かりませんが、わざわざ繰り返し同じネガを書き込むこと自体が、人気物件であることの裏返しと思いました。

普通に考えたら、無名の人がデザインしているよりも、有名デザイナーがデザインした方が良いものになると思う。当たり前か。。

もし自分が買うとしたら、無名デザイナーと有名デザイナーのマンションで同じ値段だったら、間違いなく後者を選ぶと思う。

>>687
何でも、賛辞でなければネガっていったら
掲示板の意味ないよね。

公式ＨＰの写真が新しくなりましたね。

>689
意義のある掲示板にするためにも、投稿する時は他の人の書き込みもきちんと読んだほうが良いですよ。>687さんはネガを否定しているわけではなく、「ポジとネガ含めて活発な議論があるのは、物件が人気であることを裏付けてますね」と言っているのだと思います。

特に無理なネガが多いのは、良い物件なだけに何かと揚げ足を取ってケチを付けたくなる、つまり、それだけ羨ましがられるほど物件が良いものであることの裏返し、と言っているのではないでしょうか？ちなみに、私もそう思います。

大山町には世界的な大富豪が多く住むと聞きますが、どんな邸宅に住んでいるのかすごく興味があります。

>>690
新しくなった外観の写真、重厚感あってカッコいいですね。

重厚感がある仕上がりとなっているのは、専用の窯で焼いたタイルを一枚一枚手張りしてるため、自然な趣が出ていることも理由のようです。大山町の豪邸に溶け込む外観んする、というのがこのマンションのコンセプトのようですね。

現地を通る機会がありましたが、街並みがまさに閑静な高級住宅街という感じですね。普段は都心で働いてるので、オフの日はこのような閑静な邸宅街でエネルギーをチャージするという生活を望む人の気持ちも分かる気がしました。豪邸も多いですね。

ここのポジさんは特徴ある同じ内容を何度も何度も書くので面白いですね。
どんな人なのか興味すら湧いてきます。

契約者の皆さんは内覧会楽しみですね〜

ポジもネガも繰り返しが多いよ。

ただポジの言ってることは理解できる範囲だけど、ネガのは単なるイチャモンというか揚げ足取りというか、的を得てないものが多いな。

パークコートというと、六本木一丁目や麻布十番のタワマンなどのイメージがありましたが、低層もどっしりしてて良いですね。

茨城の洪水を見てると、天災のリスクって気になりますね。マンションや（特に）一戸建てを買う場合は、立地的に地震や洪水にも強いエリアを選ぶのが重要ですね。内陸の地盤の高い高台、というのは一つの選択肢でしょうか。

>703

それが一つの選択肢だと思います。関東大震災でもほとんど影響を受けなかったという堅牢な土地です。

外人や日本人のセレブが集まる土地です。資金的にはどこにでも住むことの出来る大富豪が自宅の場所としてを選ぶ基準は、伝統的な邸宅街ということに加えて、いざという時の安全性というものがあります。

ちなみに世界的大富豪の100億円御殿は大山町にあります。
http://blog.livedoor.jp/rbkyn844/archives/4848656.html

８０００万円から数億までの高額物件が130邸もありましたが、なんだかんだでよく売れましたね

久しぶりの投稿です。
待ちに待ったモデルルームがついに再開しましたね。９８パーセントは売れてしまい、あと３邸しかありません。いつ買うの？今でしょー！

やはりいい物件は値段がある程度したとしても、売れゆきに陰りがないということには驚きました。
このあたりは、マンションを購入する方の価値観次第ということろでしょうか。
９８％も売れているということは、それだけ支持されているということですね。

でも、パークコートが竣工時まで売れ残っているのは珍しいことですよね？
坪450万なんて、かなりお安いと思うのですが。
何か事情があるのでしょうか。

>待ちに待ったモデルルームがついに再開しましたね。

普通は売れ残ることないので、
再開なんてないんですけどね。。。

１億円弱から４億円弱までと、今回は粒が大きい物件のため、納得の行った人に買ってもらうという販売姿勢だからだと思います。

あくまでも、チャイナファンドが爆買いするような物件と違い、それなりの層からの実需を狙った物件のため、購入層も選ばれるからでしょう。

湾岸エリアや都心の一部のチャイナファンド物件では、販売時には売り切ったものの、そもそもの購入者が転売目的の仕入れによる買いで、販売後にすぐに転売するもののなかなか買い手がつかず、大型のタワマンではゴーストタウン化しているところもあると聞きます。入居してみると、売れたはずの物件にほとんど人が入っていない、というようなこともあるようです。

PC大山町はそのような物件とは違い、購入層もアッパーミドルからアッパー層も限られ、良いクラスの人たちに着実に販売されてたようです。そういう意味で、PC大山町の９８パーセントの販売実績は驚くべき良い数字だと思います。この高い販売率の理由としては、もちろん不動産市況が活況だからということもありますが、ファンド物件と比べて実需物権は市況や景気の影響をあまり受けないことを考慮すると、やはり一番の理由は物件や立地の良さなんだと思います。また、伝統的な御屋敷街にあるハイグレード低層物件、ということで希少性があることも人気の理由でしょうね。

新築時は坪500万円で、現時点では98%売れ、再開後のモデルルームも予約が満員御礼となっていくことから完売も近いと思いますが、中古になると、もし不動産市場と連動して20%価格が上がるとすると、坪600万円ぐらいが妥当な線になるでしょうか？

確かにあと３邸のみでかつ満員御礼入ってしまっていますね。このマンション気に入っているのですが、販売に気づくのが遅かったせいでちょっと買い時を逃した感があります。無理に残った３邸から選ぶよりも（プレミアムを抜かすと実質は残り２低なので）、２割り増しの坪６００万円でも良いので、今後３年ぐらいかけて、気に入った間取りの物件が中古で出てきたときに買うという風に考えが変わりつつあります。

>713
実際は坪５００万円近いと思いますが、それでもバカ高い目黒のタワマンよりも、この物件の高いクォリティを考えると価格面でもかなりお得な感じがします。９８パーセントという高い販売実績はあったものの１００パーセントとなっていない理由は>>715さんの仰る通りですが、残り２パーセントはまさに穴場物件と言えます。これは買いでしょう。いつ買うの？今でしょうー！

>716
中古が出るまで待って、坪６００万円で買ってもよいですが、間取りさえなんとか気に入れば新築残り３邸から買うという選択肢が一番賢いと思います。いつ買うの？今でしょうー！

>>712

確かに９８パーセントは高い数字ですね。野村みたいにアクセク営業しなくても、優良顧客が向こうから買いに来てくれる、そいういう支持層がいるのが三井不動産のアセットでしょう。実際の住民の方もそのようなハイグレードな人たちなのでしょうね。

ただ、営業力と言う意味では、どんな難有り物件でも販売してしまう屈強の野村の営業マンの方に軍配はあがるでしょうか？三井不動産は、あくまでも、三井のブランドやネットワークを通じて取得できる立地や物件の良さに依存していますね。さらに優良顧客を囲い込んでいるのも強みの一つかと。そういう意味で、９８パーセントという高い販売実績は、不動産会社の営業力で成し遂げたというよりは、市況の良い中で殿様商売をしていたら自然と売れてしまったと言う数字ですね（笑）まあ、どんな素人が営業したとしても、PC大山町の様なハイグレードマンションがこの価格で売られていたら、ある程度不動産の知識があるなら誰でも即買いするかと（笑）

ま、買う人たちからしたら殿様商売で信頼できる三井から買う方が、屈強の野村の営業マンから買うより安心なのかも知れませんが。

竣工後も投稿が活発ですね～。やはり人気や話題性の裏づけなんでしょうか。

ところで、契約者の皆さんは幹事会社のアート引越しセンター使いますか？

あんまり待ちすぎるとオリンピックの前には坪７００万円ぐらいになったりしないですかね？

今後もそうそうでないであろうパークマンションレベルのパークコートですから、坪600でも700でも、気に入る部屋が中古で出てくるのをじっくり待つというのもありかもしれませんね。

>715
>大型のタワマンではゴーストタウン化しているところもあると聞きます。

具体的に、どこのタワマンがゴースト化していますか？

どちらかというと、
山手線外の郊外で、
しかも駅から10分も歩く遠いマンションの方が、
ゴースト化しているマンションは圧倒的に多いですけどね。

>>724

具体的に言うと、ゴーストと言うか、チャイナタウン化については、湾岸エリアのタワマンなどになると思います。

例えば>>420さんも引用していますが、下のような記事の通り、新宿や池袋、六本木といった外国人にも有名なエリア、そして、湾岸エリアにこのようなチャイナタウン化するマンションが多いとのことです。

PC大山町は住民の方の質も良いので大丈夫だと思います。


中国人が爆買いするタワーマンション　資産価値下がるリスク
http://www.news-postseven.com/archives/20150505_318932.html

「高額マンションの需要を下支えているのは、中国など東アジア系の外国人です。大手デベロッパー関係者から、「あのマンションは3割が外国人だ」といった話を聞くこともよくあります。また一部の新聞報道によると、大手業者が全住戸の半分以上を中国人に売ってしまった大型タワーマンションの存在を指摘しています。」

「外国人が購入していると思われるマンションは、新宿や池袋、六本木といった外国人にも有名なエリアや、東京オリンピックが開催される湾岸エリアが多く、広尾や代々木上原といった静かな住宅地は好まれていません。また、建物の外観が派手なタワーマンションに多く入居する傾向があります。」

>>729
「タワマンのゴーストタウン化」にかなりこだわっていますねー。

↓このサイトはどうでしょうか？具体名が無いからダメですかね？個人的には地震や液状化のリスクがあるタワマンには住みたくないですが。

「ゴーストタウン化するタワーマンション」
http://ameblo.jp/27092709/entry-10894748194.html
とあるタワーマンションがゴーストタウン化しているらしい。今後、入居者が減り続けるゴーストタウン化するタワーマンションが増えるとの予測もある。（後略）

この価格高騰の折に坪450万の部屋すらいまだに売れ残ってるんですか。
竣工時に売れ残るなんて、パークコートクラスでは極めて珍しいですね。
高くて売れないならまだしも、こんなに安いのに売れないのは何か訳があるのではと思ってしまう。

と思ってみたら、低層マンションにもかかわらずペラボー、バルコニーは吹き付け、敷地ギリギリの余裕ない設計、低い天井高。
やっぱりといった感じ。
これでパークコート上位とは悪い冗談でしょうか。

営業か契約者か分かりませんが、坪600〜700の価値があるって連呼するのはいくらなんでも虚しいですよ。
それなら450でご自分で買って600で売ればいかがでしょう。

新築時が坪５００万円で、そこから数年後にもし２０％相場が上がったら５００×１．２＝坪６００万円になる、と言っているだけなの様に見えるので、もっともと言えばもっとものように思うんだけど、何かおかしいのかな？

いろいろ議論があるのは注目度がある証拠として、個人的には中庭の植栽が育っていくのが楽しみです。

重厚感のあるタイルと中庭の植栽が相まって、数年後に植栽の深みが増してきた頃にはマンション全体の雰囲気も一層良くなりそうですね。坪６００万とか７００万円という話も変ではないように見えます。

吹き付けもペラボーも低天井もシート床も、建築費高騰中だから仕方ないでしょう。
このご時世、どの物件も似たりよったりです。
むしろ三井はこの価格でよく頑張ったと思います。
くだらないポジとネガの応酬はもうやめにしましょう。

坪700万の価値があるとか極端な話もやめませんか？
坪450万の部屋が竣工した今でも売れ残ってるんですよ？

そういう無理なことを書くからネガが寄ってくるということに気付きましょうよ。

>>747
新築時坪単価５００万×１．２＝坪６００万円っていう単純な算数の話でしょ？ポジとかネガとかでは無くこの数式事態は正しいよ。