パークコート渋谷大山町 ザ プラネ　その2

てか、竣工直前なのにまだ完売してないパークコートは久々に見た。実質完売だの、キャンセルがどうだのチョロまかした言い訳が目立つがキャンセルなんてどの物件でも同じですから。大した戸数もないのにまだ3個もあるのは、竣工前完売は無理そう。他のパークコートは竣工1年か遅くとも半年前には完売してるから、担当者も多少焦ってるんでしょう。売れ行き関係なく、三井のお盆2週間休みは全物件適応だしね。

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ふつうのサラリーマンにとっては、ここは一生のうち住めるかどうかのハイグレードな高級マンションですね。いつか住んでみたいです。

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>>371
講談社発行「東京土地のグランプリ」の記事ありがとうございます。いろいろと納得させられる記事が多いですね。

同じ講談社発行「東京土地のグランプリ」からの抜粋です。

「例えば一部の高級住宅地では完全に売り手市場になってきました。その典型が渋谷区の大山町や上原2丁目周辺。全国的な知名度は高くないものの古くからのお屋敷町で、最寄りの代々木上原駅からはやや距離がある分静かで緑も豊富な非の打ち所がない住宅地です。タワーや大規模物件が建たないため、一般的に注目されることはあまりありませんが、売り出されるマンションはどれも高級感の漂う瀟洒なものばかりで、あっという間に売れていきます。」

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大山町から羽田へのアクセスは、車を使ったらすぐですよ。一泊旅行とかなら車で行って羽田に停めると駐車料金もかからないし、電車やバスで重い荷物を運ぶ必要もないし便利ですよ。

長期でも安い駐車場があるので、羽田も成田も私はアクセスはもっぱら車派です。

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池田山も景観は良いと思いますが、海までの距離が近いことと、標高が低いことが気になります。

あまり気にしてもしょうがないですが、東京湾に地震が起きたら津波の影響を受けるのでしょうか？

また、詳しくは知らないのですが、池田山はむかしの埋立地だったりしますか？だとすると、関東圏内で地震が起きた時の液状化なども気になります。今後30年以内に関東圏内に地震が起きる可能性はかなり高いですから。

やはり何十年も住むところなので、地盤がしっかりした内陸の高台にある古くからの住宅街、というのが私のマンション選びの条件です。

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>>389
羽田は都内なら高速使えば、それほど遠いとこないから条件としては普通では。

港区は品川、泉岳寺、浜松町に徒歩かタクシーワンメーターか千円以内だからアクセスする人多い。楽だし遅延がまずないからね。車もここよりよっぽど近いが、モノレールと京急のが全然便利だよ。代々木上原だと、銀座、有楽町、東京駅、六本木、恵比寿、品川あたりに行きづらいかな。戸建てなら悪くないがマンションならやはり港区のが私は良いと思う。

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やっぱりどうせランキングを見るなら「最高級住宅地」という切り口で見てみましょう。

大山町は１６位ですね。まあまずまずといったところじゃないでしょうか。麻布や広尾はもちろん上位に来ていますが、大山町も同じく「最高級住宅地」と言って良いと思います。

また、「最高級」という意味では、三田とか白金台は入っていないですね。港区でも最高級なのは麻布エリアぐらいかと。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/268465/1

東京土地のグランプリ　2012─2013版
最高級住宅地TOP３０
１位・南麻布４丁目（港区）　広尾駅　http://binged.it/QAyuoJ
２位・田園調布３丁目（大田区）　田園調布駅　http://binged.it/Mz9i00
３位・成城６丁目（世田谷区）　成城学園前駅
４位・広尾２丁目（渋谷区）　恵比寿駅
５位・山手町（横浜市中区）　元町・中華街駅
６位・本駒込６丁目（文京区）　駒込駅
７位・南麻布５丁目（港区）　広尾駅　http://binged.it/Onjtq0
８位・松涛１丁目（渋谷区）　渋谷駅　http://binged.it/OPKBhI
９位・元麻布２丁目（港区）　麻布十番駅　http://binged.it/PCoCG8
10位・小坪３丁目（逗子市）　逗子駅
11位・一番町（千代田区）　半蔵門駅　http://binged.it/MzVgZm
12位・自由が丘３丁目（目黒区）　自由が丘駅　http://binged.it/Mz9i00
13位・東五反田５丁目（品川区）　五反田駅
14位・三番町（千代田区）　半蔵門駅　http://binged.it/MzVgZm
15位・下落合２丁目（新宿区）　目白駅
16位・大山町（渋谷区）　代々木上原駅
17位・八雲４丁目（目黒区）　都立大学駅
18位・田園調布２丁目（大田区）　田園調布駅　http://binged.it/Mz9i00
19位・元麻布３丁目（港区）　麻布十番駅　http://binged.it/PCoCG8
20位・関口２丁目（文京区）　江戸川橋駅
21位・西麻布４丁目（港区）　広尾駅　http://binged.it/Onjtq0
22位・永福３丁目（杉並区）　西永福駅
23位・吉祥寺南町３丁目（武蔵野市）　吉祥寺駅
24位・市谷砂土原町３丁目（新宿区）　市ヶ谷駅　http://binged.it/OCsgoi
25位・青葉台２丁目（目黒区）　中目黒駅
26位・瀬田１丁目（世田谷区）　二子玉川駅　http://binged.it/Mz8JDp
27位・上大崎２丁目（品川区）　目黒駅
28位・石神井町６丁目（練馬区）　石神井公園駅
29位・東五反田３丁目（品川区）　五反田駅
30位・駒込４丁目（豊島区）　巣鴨駅

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>>391
品川、泉岳寺、浜松町あたりは地震が来たら液状化するし、津波が来たら一発で終わりだから住みたくないです。

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>>393
情弱すぎでしょ。週刊大衆とかバイブルにしてそう。

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>>391
港区でも三田とか高輪あたりの庶民的なマンションはいかがなものかと。田の字のタワマンはいやだし。実際に行ってみるとわかるけど、三田や高輪あたりは緑も少ないし、小さなビルばかりで住環境としてはあまり良くないかと。首都高の排気ガスも気になるし。

大山町だけを押すわけではないけど、緑があって住みやすく地盤も安定している、それでいて都心へのアクセスも便利、周りも高級物件や御屋敷ばかり。住宅街としてはそういう条件を満たすところが一流・超一流と言えるのではないでしょうか。

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こんなランキングも見つけました。

http://palatial-residence.seesaa.net/article/410838567.html

基準は次のとおり。特に洗練されたハイソな地区を抽出するそうです。
・世間的なブランドイメージの高さ
・区画あたりの土地面積
・豪邸と呼べる住宅の数
・土地の由緒正しさ

ちなみに渋谷区についてはこんな記述があります。
「☆渋谷区
・松濤1丁目
ここは説明不要かもしれません。
由緒ある土地に数々の豪邸が並んでいます。

・広尾2丁目
・西原&大山町の徳川山エリア
知名度は低めですが超実力派と言えるエリアですよ。」

そして結局、東京都内の高級住宅街ランキングは

1位 渋谷区松濤1丁目
2位 大田区田園調布3～4丁目
3位 文京区本駒込6丁目
4位 渋谷区広尾2丁目
5位 世田谷区成城6丁目

とのことです。麻布、白金台、池田山、大山町ともトップ５入りはなりませんでしたが、高級住宅街として高評価のようです。

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>麻布、白金台、池田山、大山町ともトップ５入りはなりませんでしたが、
しれっと、郊外の大山町を並列で入れないように！郊外は郊外。地歴も浅いし。
池田山とか江戸時代1600年からだからね。

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>大山町だけを押すわけではないけど、緑があって住みやすく地盤も安定している、それでいて都心へのアクセスも便利、周りも高級物件や御屋敷ばかり。住宅街としてはそういう条件を満たすところが一流・超一流と言えるのではないでしょうか。

「都心へのアクセスも便利」ではなくて、都心部にあることに意味がある。郊外なんてどこも一緒なんだから。
郊外の大山町は成城などと一緒だよ。

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>>395
完全に三田、高輪住んだことないし全く知らないのがわかる。すくなくともこの辺より緑も公園も多いですよ。小さなビルって駅前商店街の話でしょ。住宅街の景観は三田も高輪も低層です。いずれも高輪台地で代々木上原より地盤が緩いということはあり得ません。ちなみに昨年ここと同時期に売り出した三田のパークマンションは坪単価倍くらいだったけど昨年中に瞬殺してますよ。

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やっぱり都心へのアクセスが良く便利なのにのに、低層物件が多く住みやすいのが魅力ですね。

http://zuuonline.com/archives/11902
名士が好み、移り住む本物の邸宅地　渋谷区大山町の魅力とは？

緑が溢れる一方で贅沢な邸宅が並ぶ

　渋谷区というとスクランブル交差点がある渋谷駅周辺のにぎやかさをイメージされる方も少なくはないと思いますが、代々木公園や明治神宮を有する渋谷区は東京23区内でも緑地面積はトップクラスとなっています。つまり、都市機能として申し分がないうえに、自然も豊かなエリアだということになります。さらには千代田区、港区と比較した場合に低層住居専用地域が圧倒的に多いことが特徴でもあります。つまり、高層ビルなどの建設が規制されているエリアが多いということです。驚くべきことは北部では平均敷地面積が264㎡と松濤と並んで広大な独立住宅が多いということです。そのため、どっしりとした住宅が建ち並び、その街の風格を醸し出しています。大山町は日本でも有数の商業施設を近隣に備えた緑あふれる高級邸宅地ともいえるのです。家々には必ずと言っていいほど、緑が備わっており、また井の頭通りの街路樹も季節を感じさせてくれます。
　また、大山町を歩いてみると分かりますが区画割や道路幅が統一されており、町並みが整っている印象を受けます。大きな邸宅と整えられた町並みが大山町の価値の裏付けの1つとなっていることは間違いありません。徳川山分譲地、前だけ分譲地、徳川亭跡地分譲地など、辺りにまとまった土地が分譲され、同時期にこれらと同規模の宅地開発が進められてきたことによるものでしょうか。細分化されていない土地が贅沢な町並みを作り出しており、喧騒感を生み出していないのです。

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>397
五反田の近くの池田山には住みたくないです。液状化も心配だし。どっちにしても、池田山の宣伝はほかのスレッドでやってください。

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>>399
成金や中国系ファンドが買ってるんでしょ？

それと、パーマンとの比較はもうやめませんか？

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>>399
住んだことあるけど、三田や高輪はコンクリートジャングルだよ。もちろん場所にもよるけど。一般的には、鉛筆ビルが多く、首都高や道幅の大きい車道に囲まれているイメージ。また、三田は平坦なエリアだけど埋立地なのかな？そしたら地盤の強弱も気になるところ。

住むなら緑に恵まれた、幹線道路や高速から一歩奥に入った御屋敷街が良いです。また、地盤のしっかりした高台が良いです。

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ランキング好きだね。高級住宅街に住んだこともない雑誌記者のランキングなんてなんの整合性もないし、意味ないよ。こういうランキングが沢山の人に見てもらうため郊外地区がたくさん並ぶよね。真実のランキングなら都心三区と恵比寿、代官山、松涛くらいしか載らないよ。成城、田園調布とか郊外は昭和の話で論外。今は人気は都心一極集中。面白みのない傾向だが、人口減少の今後はより顕著になると思いますよ。

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>>399

ちゃんと港区のハザードマップをチェックしたほうが良いよ。
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...

このマップによると、三田の一帯は、次の二つのどれかだよ。
・赤色：液状化の可能性が高い…埋立地や盛土地形のため液状化の可能性が非常に高い。
または過去に液状化したところ
・黄色：液状化の可能性がある…低地や盛土地形で、地下水位が高いところでは液状化の可能性が高い。

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>三田や高輪あたりは緑も少ないし、
嘘ばっかは止めなよ。三田綱町エリアはこんなに緑豊かですが・・

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三田のパーマンからの景色です。
大山町のここは建物の前はすぐ道路でしょ？
植樹というレベルではなく、こういう緑に囲まれた環境がいいよね。
三田は買い物も便利ですよ。

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ここは大山町アドレスですが、笹塚臭が強い外れなので話がややこしいと思います。
ランク好きの皆様がとりあげる文京区の本駒込６丁目や関口２丁目もアドレスは同じでも一歩踏み違えると別世界の雰囲気にさまよいます。
他の地区も同じでしょう。
世界の富豪がポケットマニーで集うビバリーヒルズの一等地の街並みは圧巻で別次元ですね。

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>>405さんも>>406さんのハザードマップをチェックして、三田エリアの液状化の度合いをチェックしたほうが良いですよ。

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>>405
三田のマンションに殺到したのは中国系ファンドとかなので、日本では地震の多く、場所によっては液状化するとか、どこが埋立地だとか、そいういうことを知らない人たちなのではないでしょうか？

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・都内で億ションの多いエリア
　上から順に、閑静な戸建て中心エリア→マンション中心のアクティブエリアへ。

・お屋敷街（閑静）
大和郷（本駒込6）
松濤
城南五山エリア（池田山、島津山、御殿山など）
高輪
白金（2・4・6丁目高台エリア）
代官山エリア（南平台、鉢山町、猿楽町など）
番町エリア（特に一番町、三番町）
三田の一部（特に2丁目）
白金台の一部　＊この辺りからマンション中心（アクティブ）
恵比寿の一部
広尾（特に2・3丁目）
麻布エリア（元麻布、南麻布中心）
赤坂
南青山

あれ？大山町は郊外だから圏外だって・・汗

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私の中の三田のイメージです。

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>414
残念でした。もっと東京を勉強して下さいね。

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>>406
情報ありがとうございます。こんな情報が港区から出てるんですね。
確かに見たエリアは黄色と赤で染まっていますね。

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三田の宣伝やパーマンの宣伝はこのスレッドではやめませんか？

三田のパーマンから見た景色の写真を貼り付けられてもこまります。ほかのスレッドにでもはりつけてください。

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>>411
違うよ（笑）購入者は都心三区のパーマンなどの高級マンションを渡り歩いている文句なしのセレブさん達。あのクラスになるとガチセレブなのでマンコミュもみない、だからスレは全く盛り上がらない。全然宣伝せずも、ランドスケープの素晴らしさで瞬殺。

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>>414
なるほど。やはりコンクリートジャングルですね。私はこういうのが三田だと思っていました。

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>>411
なるほど。中国系ファンドなんですね。そういえばこんな記事も見つけました。パーマンがどうのこうのということではなく、高額マンション一般に言えることが書いてあります。記事によると、代々木上原などの静かな住宅地には大丈夫そうですね。

中国人が爆買いするタワーマンション　資産価値下がるリスク
http://www.news-postseven.com/archives/20150505_318932.html

「高額マンションの需要を下支えているのは、中国など東アジア系の外国人です。大手デベロッパー関係者から、「あのマンションは3割が外国人だ」といった話を聞くこともよくあります。また一部の新聞報道によると、大手業者が全住戸の半分以上を中国人に売ってしまった大型タワーマンションの存在を指摘しています。」

「外国人が購入していると思われるマンションは、新宿や池袋、六本木といった外国人にも有名なエリアや、東京オリンピックが開催される湾岸エリアが多く、広尾や代々木上原といった静かな住宅地は好まれていません。また、建物の外観が派手なタワーマンションに多く入居する傾向があります。」

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>>419
これ国道1号（桜田通り）だね。国の根幹道路を擁し利便性は抜群。
しかし、そこから数分歩けば>407のような1万坪を超える緑を湛えるエリアがある。
それが東京という都市の醍醐味だろうね。大山町のようなただの郊外とは違う。
更に、綱町三井倶楽部など、歴史的建造物も多い。ちなみに開東閣も近い。

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最近、港区には中国の方や韓国の方が増えてきているそうです。もちろん、色んな国の方々が住むのは良いことですが、閑静な住宅外ではあまりこのようなことは起きていないようですね。

http://www.city.minato.tokyo.jp/kouhou/kuse/koho/minato2014/201409/201...
では、どの国籍の人が一番多いのでしょうか。区内には126カ国以上の人が住んでおり、1番多いのは韓国人で3,533人、次いで米国人3,342人、3番目は中国人3,103人です。国連加盟国が195カ国なので、6割以上の国の人が港区内に住んでいることになります。
東京オリンピック・パラリンピック競技大会が開かれる2020年には、もっと大勢の外国人が区内に住んでいるかもしれませんね。

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>>422
で、パークコートでこの数年見なかった竣工前売れ残りがいま現実となるわけね。なるほど。

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>>423
あの写真は三田だよ。細かい言い訳はしない方が、見ている人の気持ちは良いよ。それと三田の宣伝はこのスレではやめましょう。

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この三田納涼カーニバルの写真は、三田何丁目で撮った写真でしょうか？

三田の中にもいろいろあると思いますが、なんとなく三田っていうとこのような写真をイメージします。

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>>427
三田のイメージが良くわかりました。左に曲がると五反田、まっすぐ進むと赤羽橋なんですね。

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高輪、三田、白金台と元麻布や広尾と一緒にするなよ。同じ港区でも全然違うよ。上原や大山町の住居環境の方が全然良いだろ。千代田線は便利だぞ。

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>>424
なるほど。港区には中国の方や韓国の方が増えてきてるんですね。白人だけではなく、中国や韓国の方も増えて国際的になっていいことですね。一方、代々木上原には伝統的に白人の方が多いですね。

こんなツイートを見つけました。

http://togetter.com/li/395345
三田を普通にいつも通り歩いてたら、你是中国人吗？って訊かれて（おい俺そんなに中国人に見えるのかよ）、我是日本的、って答えたら、「俺の職探しに付き合ってくれ」って言われて、重慶出身の男の職探しに20分少々付き合ってあげた。

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>>431
千代田線便利とかウケるな。まあそのレベルでいいならいいんじゃない。

空前の売れ残り早く売れるといいね。

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>>432
三田ですよ。少なくとも三田のイメージ通りの写真です。それと、>>427は三田何丁目ですか？

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