パークコート渋谷大山町 ザ プラネ　その2

本当に現地に行って、周囲のマンションと比較してみることをお勧めしますよ。1時間もあればできることだと思うので。
立地が付近のハイグレードマンションに劣る以上、外観の高級感というのは大事だと思いますが、プレステージとここを比較して、ここのほうが上だと思う人はいないと思います。
駅の南側でも、駅から離れているプラウド上原などは、外観はかなり高級感があって素敵です。
これから植栽等を植えてくればまた印象も多少は変わってくるかもしれないですが。

不動産協会への加盟の有無で、実際に住んだ時に何か違いはあるのですか？
純粋な質問です。

中古も幅広く見てきましたが、財閥でも中堅デベでもリセールは10%も変わらないですね。10年過ぎれば特に。

確かにプレステージと三井を比較する事自体がナンセンスです。

中小デベと財閥系を比べると、分譲時の坪単価でスタート時点で差がある上に、リセール時には、中小では分譲時と同じ水準を保つのが精一杯な一方、財閥系のハイグレードマンションでは値上がりする場合も良くあるケース。

新築時ほど詳細な情報が取りづらいリセールでは、デベと施工会社の信頼性は重要なポイントの一つです。

渋谷区内では、モリモトの他アパやオープンなど不動産協会に未加盟のデベが億ションを販売していて、好調のようです。
そのほか、戸建てからマンションにシフトしている一建設なども近い将来、高額マンションを発売しそうですね。　逆にかつて渋谷区や港区でも多数販売していた大京が、都心や城南から撤退してしまい、残念です。

マンションを観るのが好き（趣味？）なので、スレッドが盛り上がっているということもあり、試しに最寄りの代々木上原駅から現地まで歩いて行ってみました。

大山町の御屋敷街を抜けて行った高台のエリアに、突如として一際目立つ低層マンションがドーンと現れますね。低層でもこれだけ大規模だとかなり迫力ありますね。

外観の雰囲気は、なかなかどうして、私が観る分には重厚感ありますね。坪単価600なんですか？それに相応しいハイグレードな印象は充分にあると思います。専用の窯で焼いたというタイルの深みある 風合いが印象的ですね。後で調べて分かりましたが、手張りで一枚ずつ貼ってるんですね。中庭の植栽が完成して時間が経つと、マンション全体の深みが増すんですかね。

まあ中国系のファンドが買い漁っているド派手なマンションとは一線を画すため、販売と同時に瞬間蒸発したりはないでしょうが、実需を求める層には安定した人気がありそうなので、リセールバリューは底堅く安定成長するでしょう。投資目的ではなく長く住むには良い物件だと私は思いました。

実際に住まわれる方もそれなりの富裕層なんでしょうね。もっとも上を見たらキリはないですが、三井やパークコートのブランドイメージと相まって、都心近郊でそれなりのアッパー層が住む選択肢としては一考の余地はあるのかと。

ほぼ完売したあともそこそこ書き込みがあるとは、やはり底堅い人気があるようですね。

プレステージの宣伝の書き込みはバイアスかかっているため無視するとして、この物件、普通に考えたらぶっちゃけハイグレードな高級マンションってことで、何の違和感もないよ。あとは坪単価600払って買う価値を見出すかどうかの話。

第１四半期の決算も軒並み好調でした。中国経済に多少不安材料はあるものの、ギリシャ問題も大きな懸念はないため、国内の景気回復基調は暫く続くでしょう。不動産セクターは少なくともオリンピックまでは堅調でしょう。
マンションいつ買うの？今でしょう！

ここの宣伝部隊（というか一人？）って、いつも同じことばかり書いてますね。
どういう立場の人なのかすごく興味があります。

パークマンションは別格として、三井の低層ハイグレードを求めるとなると、パークコート。
ただ、パークホームズに「松竹梅」があるように、パークコートも全てが「AAA」と限らない。
この大山町。突っ込みどころは多々あれど、この売れ行きが評価の高さを示している。

素人が普通に見たら、良いマンションだと思いますよ。坪600万とか億ションとかなので、手が届く人は限られるかも知れませんが。一度住んでみたいです。
売れ行き良かったんですね。

>>304
あなたも、しっかり調べた方がいいよ。
私はプレステージの住民じゃないけど、あそこは東急不動産分譲ですよ。
中小デベではなくてまぎれもなく大手です。
上原に住んでるので、ここと両方みましたが、プレステージの方が高級感もあり立地も良いので、総合的に上だと思います。
ここでは、グランドメゾンよりも微妙です。
最近なら、パークハウスよりはこっちの方がいいですね。
しかし、周りのマンションが良いだけでここも、充分高級マンションだと思います。
しかし、坪600はきついのでわ。
近隣としてはそのくらいになってくれたらいいんですけど。

プレステージも、東急としては“高級ブランド”かもしれませんが、パークコートと比較するのはどうかと。

プレステージより三井のパークコートのほうがブランドとして上、だから比較対象にならないって、そういうの思考停止っていうんですよ。
あちらのほうが駅から近いですし、やや井の頭通り沿いに近い場所とはいえ、本当の邸宅街にある物件です。実際に足を運べば、こことは外観の高級感にかなり差があるのがわかります。ここらへんのマンションの中では立地的にはペアシティが一番いいと思いますが、あまり管理が行き届いてないようで、外観はお世辞にもいいとは言えません。

ここが悪い物件だとは思いませんが、周辺のマンションと比較してそれほど高い値段がつくほどのものとも思えないというが正直なところです。

↑
同意です。
値段が少し強き過ぎると皆さん思っているのだと思います。
しかし、これだけ売れているのだから、今はこれが相場なのかもしれませんね。
中古で築１０年未満の高級マンションでこの辺だと坪４００万はおろか３５０万に届けば良いのはこの辺りに住んでいる人なら常識です。
上で出ていた、ペアシティはすごく高級感がありますが取引されている坪単価は２００万円前後です。
中古になって坪６００万円で売れればそれは良いでしょうが、そこまで中古市場が上がっている印象はありません。
私たちが言いたいのは、買えば転売が出来るみたいなのを煽って、販売を促進するというような書き込みは良くないのでは、
という事だと思います。
誰だか分りませんが、そんな煽らなくても、ここは売れると思いますよ。
はっきりしているのは、今の状況だと坪６００万では誰も買いません。

そもそも、この辺で坪５００万以上で売るのであれば、全戸分の自走式駐車場を付けて、広さも１００㎡～にして内装グレードももっと上げるべきだと思っている人が多いと思います。
私もここがもっと良い造りであれば坪６００万円超えても良い部屋なら購入しました。
それだけ、がっかりした人が多かったのかと。
ここを見ると一昔前なら坪４００万円いかないくらいで売ったいたような造りだけどずいぶん高いから残念に思っているという事だと思います。
まとまらない文章ですいません。
長文失礼いたしました。

2014年の販売時が坪500万弱、中古相場は今後の相場によるでしょう。オリンピックまでは緩やかに上昇するでしょうか？

仕様については、限りなくパーマンに近いパークコート、というのが専門家の見方の様です。

「パークコート渋谷大山町」 低層住宅街の大規模 単価は470万円
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/1650-470

　建物は3棟構成。「悠邸」は全51戸のうち50戸が億ション。インテリアを担当した三井デザインテック・小野京子氏の3億6,900万円のモデルルーム提案が圧巻。リビングドアなどはオークの名栗仕上げ。玄関エントランスとモダンな「Chashitsu」ドアには天然石をスライスし、金や銀の箔を挟み込んだものを採用。幽玄な世界を演出しているのが目を引く。その他建具・面材にも自然石や突き板を多用しており、設備仕様レベルは「パークマンション」とそん色ない。

最も高額な部屋をオプションを駆使して飾り立ててもパークマンションには及ばない、ということを身内的な方すら認めてしまっているわけですね。
少し残念な感じです。。。

>>317
なるほど。もちろん、三井の中でのブランドのラインナップの整合性もあるから、パーマンとパークコートが逆転することは無いでしょうが、幅あるパークコートのレンジの中では限りなくパーマン寄りと言う風に素直に受け取りました。

とするとやはり、今後の相場上昇を折り込めば、坪単価500〜600万円が妥当なところでしょうか。

>318
そう揚げ足を取りなさんな。>317さんが言いたいのは、この物件はプレステージとかと比較するんじゃなくって、よりグレートが近いパーマンと比較する方が意味ある議論が出来る、って言うことでは？専門家もそうしてるとの事だし。

伝統ある邸宅街の立地、そして大山町の御屋敷に調和する格式の高さが売りだそうです。

http://www.37sumai.com/article/1582

――外観デザインでもこだわりが随所に施されていると伺いました。
3棟の外観はそれぞれ異なるデザインですが、敷地内のいくつかの視点で見た時に統一感を感じられるように設計されています。例えば正面エントランスや中庭から見た時、向かい合った建物の角に同じ色のタイルを使用するなど、デザインに連続性を見つけられるような工夫を施しました。また、大山町の邸宅にも負けないような圧倒的な存在感を出すため、格式高いデザインを意識しました。

このエリアの住民の方にとっては、この物件の中庭の植栽が時が経つとともに深みを増して行くのが楽しみでしょうね。

>>317のリンクのサイトの玉川上水の紅葉の写真は綺麗ですね。中庭の植栽も紅葉するんですかね。

玉川上水は花見の時期の桜も綺麗です。

そう言えば中庭の植栽にも桜がありましたね。

３１７
あんな記事、三井が高い広告料払って書かせてるんだからよく書いて当たり前。
パークマンションに住んでるけど、ここはパークマンションと全然違うよ。
パークマンションにある設備のジャクソンのジェットバス、全熱交換器、全室カセットエアコン、ミーレのコンベックション、全居室に床暖房などここにはついてないし。
共用部も、地下駐車場が全戸数分以上あるし、玄関ドア一つとっても全然違う
ここはハイグレードなのかもしれないけど、私にはなんかお化粧したファミリーマンションに見えたけど・・・
一度高級マンション見てみたら？
私が住んでる白金のパークマンションはここと値段同じくらいだったけど、設備や造りは全然違う。
値段だけ上がって造りはお金かけないで売れるんだろうから、デべも儲かってしょうがないだろうね。
ここが、パークマンションと同じようなつくりっていうのはただの広告でしょ。
最近売れたパークコート赤坂桜坂や少し昔に売れたパークコート三番町の方がよっぽどハイクオリティです。
それでもパークマンションの方が良いです。
ここは悪いマンションではないけど最高級マンションとは比べられないと思います。

誰も数億円するパークマンションと同じとは言ってないよ。
パークコートの中では比較的高級な内装、外観も光井デザインの格式ある風合い、などパークマンションにより近いパークコートと言っているだけです。
今販売している、アッパーミドル〜富裕層向けのマンションの中では良い選択肢なのでは？もっとも売れ行き良いため、ほぼ売れてしまっていますが。

ミーレのコンベックションは30万円ぐらいでしょうか？
http://www.ntec.tv/other/aeg_cooking.html

キッチンをリフォームしてミーレを入れて、バスルームにジャクソン入れたらパーマンみたいになりますか？

>327
頑張れば近い感じにはなると思うよ。

もっとも、悠邸プレミアムでは色々カスタマイズ出来たみたいだから、考えようによっては既製品のパーマン買うより、自分のニーズに合ったハイグレードマンションが手に入れられるのかも。

坪600万が妥当とか、夢を見るのは自由ですが多少は現実も見た方がいいですよ。
現状、坪415万の部屋すら売れ残っているのに。

好調に売れたのは坪500万円弱の物件ですかね。2014年価格なので、 オリンピックまでに相場が２割上がれば坪600万円も圏内でしょうか。

マンションブランドをグレート順に並べてみました。上を見たらキリないので、パーマンで打ち止めにしてます。また、同じブランドでも物件によってグレート感は様々ですが、かなり単純化しています。

ディアコート＜プレステージ＜パークホームズ＝ブリリア＜プラウド＝パークタワー＝パークハウス＜パークコート＜パークマンション

>>331

パークシティはどこに入りますか？

お盆休みが明けたとたん、怒涛の投稿の嵐。
裏を返せば、業界関係者やMSオタクが、こぞって・・・
それにしても、331さんの格付け、何だこりゃって感じですね

専門家の意見だとか、特注のタイルだとか、三井のパークコートのブランドだとか、、営業の戦略としては、顧客を思考停止させたもん勝ちなんでしょうけど、そういうやり方は誠実ではないと思いますよ。
実際に現地を見た上で、立地的にも外観的にも、プレステージよりこの物件のほうが上だと言ってる人が一人もいない時点で、この物件の実力が知れてると思いますけどね。内装はいくらでもリフォームできますが、立地と外観、共有施設は変えようがないですから。
いいマンションができれば周辺の土地の価値も上がりますから、自分としてもいい物件ができるに越したことないと思ってましたが、今の様子からして、坪600万はいくらなんでも高すぎると思いますよ。

アベノミクスで株価が３年で３倍になったんだから、５〜６年で不動産が２割ぐらい上がってもおかしくはない。
もっとも、上がるのはデベや施工会社が一流の物件が中心になると思うけど。

>>332
プラウド＝パークタワー＝パークハウス=パークシティ

どうでしょうか？

プレステージは、三井住友建設でしょ。まあ、フツー。

>>336
同感です。今日発表の4-6月期のGDP成長率も、全体ではマイナスになったものの住宅投資は1.6%のプラスでしたね。

>337
なるほど。合わせるとこう言うことでしょうか？

ディアコート＜プレステージ＜パークホームズ＝ブリリア＜プラウド＝パークタワー＝パークハウス=パークシティ＜パークコート＜パークマンション

パークハウスはピンからキリまであるから、あまり単純化出来ないと思います。

プラウドもピンキリ。ブリリアって、なんかの間違い？

>>336
不動産相場が２割上がると言うのは、PC大山町で言うと、坪500万×1.2＝坪600万と言う計算で良いんでしょうか？

>>342
ブリリアは東京建物でしょ？

>>341、>>342

こんなとこですかね。

ディアコート＜プレステージ＜パークホームズ＝ブリリア＝プラウド下＝パークハウス下＜プラウド上＝パークタワー＝パークハウス中=パークシティ＜パークハウス上＝パークコート＜パークマンション

>>338
そうですね。三井住友建設は大手ゼネコンですが、大林組の様にスーパーゼネコンではないですね。

ゼネコンランキング
http://xn--tckr5czi.net/job/uriage.html

デベロッパーの売り上げランキングも見つけました。あくまでも売り上げですが。

http://magazine.jobrass.com/131

1位）三井不動産：⒈3兆円
2位）三菱地所：1兆円
3位）住友不動産：6,886億円
4位）東急不動産：5,568億円
5位）レオパレス21：4,594億円

>345
ランキング盛り上がってますね。マンションブランドについてはこんなランキングもあります。2010年のものですが。
https://www.sumai-surfin.com/producer/press_101008.php

ランキングの際には、評価のある物件数が10以上のブランドに限定し、民事再生や破綻した企業のものを除いている。
結果は、
１位パークシティ、
２位パークコート、
３位パークタワーで
ベスト３を三井不動産レジデンシャルが独占した。（ちなみに、同社のパークホームズは１５位、最高位ブランドのパークマンションとコンパクトタイプのパークリュクスは物件数が１０件に満たなかった）。

>>334
その例えはわかりやすい。優勝も間近？野村監督のID野球も及ばずか。

現状だとモデルルームも閉めてしまっているし、建物内モデルルームが出来るまでは何も受付的な事はしていないという感じなんでしょうか。
9月から営業活動再開、ということなんで。
あまり売り急いでいないのかなぁという印象。
実際の部屋を見れば、という事なんだろうなと思いました。