パークコート渋谷大山町 ザ プラネ　その2

＞現地の工事状況を見れば、コスト相応の物件とわかります。

そうなんですよね。なのに＞１９６は、
・全体的にはパークコートらしい贅を尽くした造り
・2015年の今ではこの造りでも坪600万は行くでしょうから。

と、トンチンカンな理論を展開。だから、また常連の営業さん？と言われるのですね。
迷惑なので、コスト相応のそこそこ航空路線を狙ったいつものパークコート、
それでいいじゃないですか？いくら盛ったところで、現場を見ればすぐわかりますので。

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↑航空路線→高級路線です。失礼しました。

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ものは言い様。築年数は古いけど、しぶい＝重厚感？　モダンと矛盾しない？

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>187の写真見てご覧よ。本当に中庸な平面的なデザイン。
多色使いのタイルも、なんとも安っぽい。これがパークコートの傑作の一つだと？
三井不動産は、パークマンションには麻布霞町や三田日向坂など素晴らしいのも多いのに、
パークコートだからって手抜きすぎじゃね？
ま、価格相応なのでといわれたらそれまでだけどね…苦笑

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いろいろ意見がありますね～
ただ、ぶっちゃけ売れてるから良いマンションなんでしょうね。

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なんか同じ人が連続で一生懸命にネガの投稿していますが、まあ間に受ける人はいないでしょうね。

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>>210
いい加減、落ち着けよ。

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211からの連投って必死過ぎて可哀相。何の説得力もないのにね。
センスとか言ってバカ丸出しなんだけど…

あ、自分は都心区高台の敷地120坪のささやかな一戸建て住まいなのでパークコートは一切興味なし。
息子夫婦は近くのパークマンション住まいですけどね。
パークコートってパーマンとはだいぶ差があるようで、このスレ見てビックリしました！
また、営業とも思われる連投さんのレベルの低さからも、パークコートのレベルがよく分かりました。
郊外物件は色々な意味で大変ですね。

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自分はどっちかというとここはポジティブですが、196の人の書き込みには辟易とします。わざと低レベルなポジコメしてネガを呼んでるのかと思うほど。
それとは別に驚くのは、>>218のレベルの低さ。結婚してる子供がいるほどの年齢で、よくもまあこんな子供染みた連投しますね。。世間は広い。

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>>220
同感です。

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>>222

そうですね。No.1ではないですが、ハイグレードな良いマンションであることは確かですね。

いつ買うの？今でしょう！

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パークマンションはさておき、前に歴代パークコートのランキングを付けるという書き込みがありましたが、PC大山町は歴代中でも上位の方に入るでしょうかね。

http://www.rnt.co.jp/brand/lists/15/

https://www.kencorp.co.jp/famous_property/series/park_court

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でも本当に営業や購入者がポジの書き込みをしてるんですかね。

私には普通に物件を評価しているだけの人もたくさんいるように思います。

ネガはただ反対してるだけですかね。理由は分かりませんが。パークコートのスレッドにパークマンションを出すのはどうかと思います。

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スレの随所で、歴代パークコートのランキングが登場しますが、
どれも、三井の公式な位置付けではないですよね。

株式会社R-NET
http://www.rnt.co.jp/company/

株式会社 ケン・コーポレーション
https://www.kencorp.co.jp/company/corporate.html

パークコートについての三井の公式な位置付けはこちら
http://www.31sumai.com/brand/

成長を見越して間隔を空けた植栽を現段階で評価したり、
時を経て目地が落ち着いた(その代わり植栽下部のコンクリは染みだらけ)
タイルと比較してみたり…

建物にも流行はあります。人々の価値観も時代と共に変遷するでしょう。
添付の三田綱町パークマンション。
『公営集合住宅のように見える』という方もいらっしゃるでしょう。

経年優化を標榜する三井のこと。
数年先に公式ブランドラインアップに掲載されるかもしれません。
いずれにせよ、実際の居住者の満足度と歴史が決めることでしょう。

また、それを見越して判断するのが選択眼というものではないでしょうか？

ネガティブな書込みを否定するものではありませんが、
既に契約を済ませた者として、書かせていただきました。

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パーマンとは比較にならないが、パークコートも高級路線であるのは誰も否定しないでしょ。ただここの立地はマンションより戸建がベターな場所かな。建て方も敷地一杯に立てすぎてて、周辺と近すぎだし、建物の質もかつてのパークコートレベルではないなという話でしょ。今のご時世だとコストかかりすぎてなかなかね。。。少なくともパークコートシリーズで上位にくることはないかな、平均以下だと思う、悪いけど。

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三井に限らず、財閥系の上位物件を見渡し、高額であっても高級足り得ないシロモノはあります。
かつてミドル層向けだった「パーク・ハイム」シリーズがなくなって以降、
パークホームズシリーズが“格上げ”され、ファミリーMSも質的に向上しました。
パークホームズでも、トリプルAクラスは、旧パーク・ハイムのプライスゾーンです。
パークマンションは別格として、必然的にパークコートを巡って、「高級」か否かで、
その評価を巡り、意見や見方が平行線をたどるのは仕方ないでしょう。

大山町の現地を見れば、パークホームズにあてはまらないし、
さりとてパークシティにもそぐわない。
では、パークコートとして適地かといえば……。
由緒ある大山町とパークコートブランドの融合。
その期待にこたえようとした苦心作と言えるかもしれません。

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関係のない高級物件を持ち出してこんなとこで人を攻撃する低脳はどこにでもいるし相手にしても無駄なんだけど、ここのポジさんの一部は、いちいちハイグレードとか上位とか格付けするのやめたらどうですかね。
実際に購入する人たちは、現実的な選択肢の中からベストのチョイスをして納得してるわけで、ことさらに持ち上げたり落としたりたかどうでもいいわけですよ。目的が何なのか理解しがたいですが、少しは反省したらどうですか？

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最近はもう建設的な意見は出なくなりましたね。変なポジvs.ネガな方々の、子供の喧嘩みたいなメッセージの応酬となってしまいました。ずっと拝見してきましたが、察するに、ここに登場する、変なポジｖｓネガというのは、三井の営業の方でもなければ、地域住民の方でもないと思います。大体は、この物件を買ってわくわくしている人vs.買いたかったんだけれども、経済的に見送らざるをうなかった人、ということでしょう。どっちの立場であっても、反対の立場の人に配慮したコメントをしないと、相手の感情を損ね、子供の喧嘩みたいな内容になってしまいます。不動産は、本人が気に入って、納得して買えばそれでいいのであって、一軒家がいいとか、マンションがいいとか、ここよりもどこどこの物件の方がいいとか、そんなことをいちいち言い合う必要はないのです。自分の価値観と、経済力に見合った物件を探して買えば、それでよいと思うのです。この物件に不満な方は、この物件のどこがだめか等ということを主張する必要はなく、自分が納得する物件を探して、そこで意見交換をすればよいのではないでしょうか。今はいろんな地域に、いっぱい新築マンションが出てきていますから、自分の価値観・経済力に見合った物件が見つかると思いますよ。

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私も買いたかったんですが、価格に手が届かず断念しました。良い物件だと思います。同じく買えない人が悔しがって、あること無いこと投稿したくなる気持ちも分かりますが、やはり良い物件はちゃんと評価するべきだと思います。もっとも、完璧な物件はありませんので、揚げ足を取ろうと思えばいくらでも取れちゃいますが。
このスレの投稿内容は、将来にパークコートシリーズのマンションを購入する際の参考にしたいと思います。

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>>233
おっしゃるとおりだと思います。なんでネガの人がそこまでこだわってわざわざ書き込むのかとか、同じ人が複数回投稿しているように見えたりとか不思議だったんですが、「買いたかったんだけれども、経済的に見送らざるをうなかった人」と考えると納得できますね。
ネガの発言をする割にはヤケに物件に詳しかったり、物件を現地で見ないとわからないような、事実だけど細すぎるネガティブポイントを大げさに書き込むのは、一度購入を検討した人でないとできない書き込みですね。
今後は、真剣に物件を検討する人にとって有益な情報となる書き込みを期待します。もうほとんど売れてしまって、残っているのはあと数邸ですが、しばらくしたら中古も出てくると思いますので、中古物件の購入者の人たちのことも考えましょう。

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買いたいけど買えないっていうステレオタイプの決めつけもどうかと思いますけどね。
購入決めるまでに予算内の物件を何件も見に行きますし、好みに合わず候補から外した物件のスレでも時々見たりしますよ。
そういうときに、あまりに変なポジさんがいたら、ネガったり突っ込みたくなるひとがいても不思議ではないと思います。決めつけも百害あって一利なしでは？という一意見でした。

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>>227
なるほど。三井の公式な位置付けでは、パークコートは 「歴史ある住宅地に、本物志向の邸宅をお届けする「パークコート」シリーズ。 良好な住環境、上質なデザイン、ゆとりある専有部が確保されていることが特長です。街並みを引き立てる美しい外観と、細部にまでこだわった品質を誇ります。」 というマンションのシリーズなんですね。 特に「歴史ある住宅地」というところは、かつては徳川山と言われた大山町に良くあてはまると思います。
個人的な意見になりますが、パーマンは無理だとしても、いつかはパークコート購入をという気持ちは少しありますね。

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>>236
一通りスレを見てみました。
傍から見てると、ネガも相当変だよ。論理が全然通っていないし、どうでもいい些細なことを誇張して書きすぎでは？

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>>237
三井の公式な位置づけでは、このマンションは「都心プレミアムマンション」だそうです。
http://www.31sumai.com/theme/premium/

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>>235
中古で買ったら２割は値上がりします。いつ買うの？今でしょうー。

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なるほど。ネガ情報も事実であれば掲載OKですが、情報交換やマンションの
購入検討を阻害するような書き込みは削除の対象となると。φ(*'д'* )ﾒﾓﾒﾓ
どうしてここが荒らされるのかは解りませんが、真剣に検討している人の
邪魔はしないでいただきたいと切に願います。

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SARCASM　の投稿があるのも、注目物件故でしょう。

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いよいよ最終期最終次。営業さん、ラストスパートです！
清邸のLタイプがまたキャンセルになりましたよー。

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周辺住民の皆さま、このあたりはお店がありませんがクリーニングはどちらをお使いでしょうか？
白洋舎の配達を利用されたりするのでしょうか？

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近くにスワロークリーニングがありますよ。宅配なら最近はネットで色んなのがありますね。高級なものからリーズナブルなものまで。

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>>242
一般的に、書き込み数が多いのは人気物件である事を反映してると言えますね。好調な売り上げ実績もそれを裏付けています。

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>>245
ありがとうございます。東北沢店ですね。

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>>246
そうですね、湾岸タワマンにはpart20超えてるスレもありますよね。空前の人気といったところでしょうか？

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>>246
確かにその論理は納得できます。購入者がある程度の高額所得者に限定されるハイグレードかつ低層のマンションで、ここまでスレッドが盛り上がるのは、それだけ人気物件であることを表しているということですね。

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間もなくMRクローズ。キャンセルもあって、膠着状態かと。

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気づいたら翠邸が残り１邸になっていますね～。

億ションはまだ４邸ありますが、普通のビジネスマンが頑張って手が届く１億円以下の物件は残り１邸のみですね。それでもグロス価格は少々お高めですが。。まあクォリティを考えればこれぐらいの値段がなるのは理解はできますが。

一方で、高額な億ションについては、ローン審査が一発で通らないなどの理由でキャンセルが出るのは想定の範囲内なんでしょうね。実際に販売されるのは資金調達出来てから、ということなんでしょう。４邸あるうち３邸は先着販売中となっていますが、これらはそういう物件と見るのが妥当でしょうか。もっとも、他に購入希望者がいればやはりそちらに販売するんですかね。

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パークコートなら、キャッシュ組が多いと思っていますが、そうでもないのかしら。
三井の営業さんも提携銀行も親身になってくれます。
審査が通らないお客の書類を上げるとは思えないのですが。
キャンセル想定範囲ということもあるとは知りませんでした。

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この物件の購入者はある程度の富裕層だと思いますが、それでも億単位のキャッシュを準備できる人はそう多くないと思います。

億ションで、ローン審査関係でキャンセルが少し出るのはどの物件も同じではなかろうか。

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いずれにせよ、実質完売ですね。人気エリアで、低層ハイグレードは強いという証しなのか。
タワマンと検討層は違いだろうし、五輪ブームの湾岸とでは、住環境が比較できないし。

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皆様、家買うときって、家族構成決めてます？

我が家は、やっぱり二人は子供欲しいなと思う一方、二人目できるとは限らないし、広い部屋を買うのは、それはそれで負担なので、一人っ子なら、そんなに広くなくても良いかなと。

二人目が幸運にもできたときに、考えれば良いんですかね？

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>>255
親兄弟が泊りにこれるし収納も少ないから部屋は多めがいいです。

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お金に余裕があるのであれば、広めの部屋を買っておいた方がいいかもしれません。将来中古物件として売る際の事を考えると、今少し広いかな、と感じるくらいの物件の方が、需要があると思われるからです。人は住環境を落とすのには抵抗感があるので、どうしても、徐々にハイグレード・広い家へと需要が変化していきます。１９８７～１９９０年頃のバブルの時代では、都心のマンションでは５０m2で３ＤＫというのも多かったですが、今ではこの広さではせいぜい２ＤＫ程度にしかなりません。例えば、今７５m2として売られている間取りなら、１０年後、２０年後に中古として売る時には、８５m2くらいに需要の中心が変化している可能性があります。

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>>255
子供が二人欲しいなら、私ならその気持ちを優先しますね。
できたときに考えればいいんですよ。子供が増えるなんて何より幸せ。狭くたっていいんです。二段ベッドで。
予算が足りなきゃ都心に拘らず郊外で戸建でも建てれば。
まあ、お気づきかと思いますが、あなたの価値観で何を優先するかですよ。

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>>251
>>253
キャンセルが出たことをそんなにフォローしなくてもいいんですよ^ ^
ちなみにここ申し込みにローンの仮審査通過必要ではないですか？キャンセルはローンが理由ではないのでは？

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>>254
実質完売ってどういうことですか？
本当の人気物件は販売にこんなに時間要さないと思いますけど。。

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ほぼ売り切ってるので、実質完売と言ってもいいんじゃないでしょうか？

また、億ションが多数と言う高グロス単価でかつ投資用物件ではないので、このペースで売れれば、一般的には売れ行き好調と言えますね。

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キャンセルは、ローン審査以外の理由以外だと、物件価格の10%以上の手付金を放棄しないといけなかったはず。１億円以上するマンションでは手付金は1000万円以上。もちろんそれを放棄するっていう話も無いわけじゃないけど。。

仮審査通っても、億ションなどの高額物件では、仮審査時から本審査までの間に事情が変わる場合もあるのでは？

もし1000万円以上の手付け金を放棄してキャンセルしたなら、それはそれで景気良い話ですね。まあこの物件を購入する富裕層ならそういうこともあり得るかも。

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申し込みから本契約までの間のキャンセルの可能性がある。

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確かに、購入希望者の気が変わり契約を破棄した場合、放棄した手付金はデべにとり次の購入者を見つけるための広告費や人件費等の必要経費に充当するが、すぐに次の買い手が見つかる場合、むしろ手付放棄はデべにとりありがたいかも。

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>>262
はい、いいですよ。どうしても販売好調だとアピールしたいのね。たった8ヶ月か9ヶ月で実質完売だからね。

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ねちっこく書き込まれますね、ライバルのデべさんですか？
ソッカン狙いの価格帯の物件ではないわけだし、
よく売れてると思いませんか？

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このご時世に、竣工間近になっても完売にならず、先着順で買えちゃう人気物件があるなんて、大チャンスですね。価格帯が同程度以上のほかの物件は、大して人気でもないのに、早期に完売しちゃってる物件が多いですからね。

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傍から見ておりました。途中から議論に加わってすみません。キャンセルについてちょっと一言。

不動産業界の常識から判断すると、公式サイトで先着順販売中となっているのは、次のような物件と思われます。つまり、一旦、契約したものの、ローンの審査などの理由でキャンセルとなった。なので今は別の銀行にローンを出してもらえるか検討しており、その間はデベはほかの人には販売しない。あくまでも最初に契約した人と「先着順」で販売手続きを進めている、といううこと考えるのが普通ではないでしょうか？

この物件は大衆向けのタワマンとかではないので、一斉に募集して抽選等を行って大量に売り捌いたりとかはやらないんじゃないでしょうか。あくまでも粒の大きい高級物件で、また大規模とは言え低層物件なので、一つずつ丁寧に販売していくという、三井不動産のスタイルには、傍から見てても好感持てます。

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価格表をHPで公表する良心的なデべだと思います、と書くと、また反論を買いそうですが。
でも、営業さんが前のめりの他の大手と、その違いはMRで比較してわかります。

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>>267
普通に考えたら良く売れていると思います。
もっとも億ションとか景気の良い話ですねー。自分もいつかはこんな立派なマンションに住んでみたいです。

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キャンセルについていろいろ書かれていますが、これまで急にキャンセルになって出てきた物件は、買い替えの条件付き契約の模様です。今住んでいる家がある期間までに、一定の価格以上で売れた場合にのみ、正式契約とするというものです。今中古売買市況も右肩上がりで来ていますので、不動産仲介委託契約である３か月間をめどとして、それまでにある価格以上で売れれば、資金が準備できるので、その場合のみ、正式契約します、というものです。ですが、結果として、期間内に、思うような値段で今住んでいるところが売れなかったので、契約を断念せざるを得なかった、ということです。やはり、一億円クラスの物件になりますと、資金の調達が上手くいかないケースがいくつか出てきてしまうというのは仕方がないようです。その意味では、いくつかキャンセルが出てくるのは想定内、と言ってよいかもしれません。この場合は、最初からそれを条件にしていますので、キャンセル料はは発生しません。ですので、１０％の手付金を払ってでのキャンセルではなく、支払った１０％の手付金は、買い主に返却されます。但し、この条件を売り手が受けるのは、売却の不動産仲介業者として三井のリハウスを使うことと、それからこれは私の憶測ですが、売りにくいと思われる部屋のみ、その条件をのんでいるのだと思います。キャンセルになって出てきているのは、皆一階部分ですので、そうではないかと思われます。人気がある部屋を、そんな条件付きで売る必要はないですからね。でももうこの時期になると、今後は、こういった事情でのキャンセルは出てこないのではないかと思われます。

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>>273
情報ありがとうございます。ようやく腑に落ちる説明が出てきました。

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いろいろ意見がありますが、一言でいうと、これだけの高額物件にもかかわらず着実に実質完売したってことなんですね。億ションがこれだけ売れているっていうことは、やっぱり世の中景気が良くなってきているんですかね。

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アベノミクスで景気が良いのもありますが、やはり大山町の邸宅街に構える希少な低層ハイグレードマンションが、もはや割安となった価格で手に入るからでしょうね。もう完売ですか、さすがですね。

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三井不動産にとっては残念かも知れませんが、仮にいま売り出したとすれば、坪単価600は固いですね。竣工前に実質完売するのも当然ででょうか？

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バルコニー内側のサッシ回りが吹き付けなんですね…
ナンデダロ？

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ここまだ売ってたんだ。三井の都心に近い物件で竣工直前まで売ってるの珍しいね。なかなか売りづらそうな間取りと値段が三戸だから竣工前完売危うしだね。

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実質完売って何その無理やり造語（笑）売却条件付きのローンアウトなんてより安い価格帯の物件のが頻度多いよ。高級物件のがキャッシュがおおいし、資金余裕があるからね。

本当の人気物件ならキャンセルに行列リストありますから、その程度で完売に影響はでないかな。竣工直前まで完売してないパークコートのが珍しい。

千代田富士見はじめ、即完多い。目黒ブリリアの例みても、高かろうが人気あれば瞬殺。三田のパーマンなんて、とんでもない値段だったけど瞬殺しましたよね。

ここは高級住宅街だけど、戸建てエリアでありランドスケープも狭めで敷地いっぱい建築で眺望もないし、パークコート買うようなマンション好き層が飛びつくような魅力までは出せなかったんだろうね。悪い物件ではないが、結果的にはちょっと中途半端だったんだろう。

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もう完売まで行っているのですか？公式サイトでは先着順表記がされていましたけれども…。
間取りも書いてありますし、キャンセルがあったという事なんでしょうか。

やはりローンの予備審査は通っても、本審査が通らないなんてこともあるという話は聞いたことがありますから、キャンセルというのは意外と出るみたいです。

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>>281
そのようですね。基本的にほぼ全て申し込みが入って、その後、>>270さんや>>273さんの言うように、一部がローンの審査や売却条件などの関係でキャンセルが入ったということらしいです。ということで、数邸のみですが残っているものがある様子。
もしキャンセルをした人が最終的に資金調達ができなかった場合は、再度売り出すことになると思います。購入を希望される方はあとはそのような物件のみですかね。
ファンド物件のようにバナナの叩き売りみたいに売るのではなく、高額物件かつ実需に基づく飼い方をするであろうこの物件の購入層を考え、三井の販売方法は、販売当初からサイトで価格を表示して、一邸ずつ丁寧に販売するという手法だったようですよ。

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>>277
やはり坪単価600ぐらいになりますか。どこも相場は上がってますね。

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今さらながらマンション探しを始めたんですが笑、ここは良い物件ですね。重厚感あって、落ち着いて長く住む派にはもってこいですね。ただもうほぼ完売しちゃったんですねー。中古は値上がりしそうですね。坪600万ですか。。もっと早く出会ってれば良かったです。
数邸だけ残ってると聞きましたが、いずれ販売されるんでしょうか？

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あれ～、Yahoo不動産での情報では、まだ３戸残っていますが、もう完売してしまったんですか？
しかしここの価格は半端なく高い。
坪６００万とはビックリです。良いところでは、もう３億超ではないですか。
これ、もし中古で出たら幾らで販売になるのだろうか。

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完売でなく、実質完売だそうですよ。初めて聞く言葉ですが。
いずれにせよ、よく売れましたね。
3.7億のプレミアム住戸ですらバルコニー戸境はペラボーなんですけどね。

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え、ここってペラボーなんですか？

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ペラボーもさることながら、バルコニーの外壁が吹き付けなのが、なんとも・・・
これも、建設コストを抑えるためのでしょうか。

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バルコニー吹付けはそんなに気にならない。
ペラボーは残念。ペラボーじゃない住戸もたくさんあったけど、残ってるのは全部ペラペラボー。
三井さん、もっとプライドを持って頑張ってね。

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色が明るいから余計に吹き付けが目立ちます。

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そう思います。民家側から回って裏手からみたら、これがパークコート？、と思いました。
ここに限らず、三井でも吹き付けの物件が目立ちます。コスト優先でしょうか。

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思ったより高級感出てないね。
プレステージや最近のグランドメゾンに負けてる。
立地もそれらより良いとは思えないし。
中古になったら、一番安くなりそう。

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なんかまた同じ人が連続して書き込みしてますね。

まあ、億単位の邸宅も含めて何だかんだで売れ行きは良かったので、それだけ評価されているということなんじゃないでしょうか。

ポジ・ネガ含めて書き込みが多いのも、人気や注目度が高いっていうことですね。

完璧なマンションはないので一箇所だけ揚げ足を取るような見方をすれば何とでも言えますが、マンション全体を落ち着いて見てみたら、立地、外装・内装、価格ともにバランスの取れた良い物件だと思いますよ。まあ中古で買う場合は値上がりするでしょうから価格面については新築で取得時に限りますが。それでももし坪600万で買えるなら、今の相場なら、このクラスの物件の単価としては妥当なところでしょうか。

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たまたま現地に行く機会がありました。今さらですが、某ビリオネアの社長が住んでいる伝統的な邸宅街なだけあって、立地は良いですね。
また、大手企業の社宅は良い土地を取得してそこに建てる事が一般的なので、社宅跡地ということは古くから人が住んでいた良い土地と言えるんでしょうね。

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ここは2回現地を見ましたが、１度目は代々木からアクセスしたところ高級住宅街感がたっぷりでございました。
ところが、2回目は笹塚からアクセスすると庶民住宅街感がたっぷりでした。
そんな立地なので、間取でごまかした数億ションの完売はしばらく時間がかかる気がします。
億ションとしては悪くないと思います。
個人的には、外観は高級な素材でシンプルな方が好きでした。

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公式サイトや前スレの写真を見ましたが、私には外壁など重厚で高級感あるように見えました。タイルは専用の窯で焼いたものを手張りで貼ってるみたいですね。
まあグロス価格がそれなりにする物件だそうなので、これぐらいのハイグレードな仕上がりになるのは、ある意味当たり前なのかも知れませんが。見た感じの印象では、坪600万円の値がつくレベレには達しているんじゃないですかね。

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↑現地をご覧になったうえ、書き込みされてはいかがですか？　机上の判断や感想ではなく。

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>>297
坪600万円なんて、夢見すぎ。
ここより立地も物も良いディアナコート上原が坪380万円くらいで出てるけどもう、3ヵ月売れてない。
この前決まったザ・コート上原も坪350くらい。
プレステージも坪400越えると動かないよ。
もう、この辺りに10年以上住んでるけど、バブルっても誰も買わないよ。
ここはスケール感もあってハイグレード物件としては悪くないと思うけど、営業さんならもっと周辺の相場は勉強しないとね。笑

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失礼ながら、不動産協会に加盟していない会社が分譲した物件と、三井を比べるのは無理があると思いますよ。　　立地はいいのかもしれませんが。

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本当に現地に行って、周囲のマンションと比較してみることをお勧めしますよ。1時間もあればできることだと思うので。
立地が付近のハイグレードマンションに劣る以上、外観の高級感というのは大事だと思いますが、プレステージとここを比較して、ここのほうが上だと思う人はいないと思います。
駅の南側でも、駅から離れているプラウド上原などは、外観はかなり高級感があって素敵です。
これから植栽等を植えてくればまた印象も多少は変わってくるかもしれないですが。

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不動産協会への加盟の有無で、実際に住んだ時に何か違いはあるのですか？
純粋な質問です。

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中古も幅広く見てきましたが、財閥でも中堅デベでもリセールは10%も変わらないですね。10年過ぎれば特に。

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確かにプレステージと三井を比較する事自体がナンセンスです。

中小デベと財閥系を比べると、分譲時の坪単価でスタート時点で差がある上に、リセール時には、中小では分譲時と同じ水準を保つのが精一杯な一方、財閥系のハイグレードマンションでは値上がりする場合も良くあるケース。

新築時ほど詳細な情報が取りづらいリセールでは、デベと施工会社の信頼性は重要なポイントの一つです。

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渋谷区内では、モリモトの他アパやオープンなど不動産協会に未加盟のデベが億ションを販売していて、好調のようです。
そのほか、戸建てからマンションにシフトしている一建設なども近い将来、高額マンションを発売しそうですね。　逆にかつて渋谷区や港区でも多数販売していた大京が、都心や城南から撤退してしまい、残念です。

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マンションを観るのが好き（趣味？）なので、スレッドが盛り上がっているということもあり、試しに最寄りの代々木上原駅から現地まで歩いて行ってみました。

大山町の御屋敷街を抜けて行った高台のエリアに、突如として一際目立つ低層マンションがドーンと現れますね。低層でもこれだけ大規模だとかなり迫力ありますね。

外観の雰囲気は、なかなかどうして、私が観る分には重厚感ありますね。坪単価600なんですか？それに相応しいハイグレードな印象は充分にあると思います。専用の窯で焼いたというタイルの深みある 風合いが印象的ですね。後で調べて分かりましたが、手張りで一枚ずつ貼ってるんですね。中庭の植栽が完成して時間が経つと、マンション全体の深みが増すんですかね。

まあ中国系のファンドが買い漁っているド派手なマンションとは一線を画すため、販売と同時に瞬間蒸発したりはないでしょうが、実需を求める層には安定した人気がありそうなので、リセールバリューは底堅く安定成長するでしょう。投資目的ではなく長く住むには良い物件だと私は思いました。

実際に住まわれる方もそれなりの富裕層なんでしょうね。もっとも上を見たらキリはないですが、三井やパークコートのブランドイメージと相まって、都心近郊でそれなりのアッパー層が住む選択肢としては一考の余地はあるのかと。

ほぼ完売したあともそこそこ書き込みがあるとは、やはり底堅い人気があるようですね。

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プレステージの宣伝の書き込みはバイアスかかっているため無視するとして、この物件、普通に考えたらぶっちゃけハイグレードな高級マンションってことで、何の違和感もないよ。あとは坪単価600払って買う価値を見出すかどうかの話。

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第１四半期の決算も軒並み好調でした。中国経済に多少不安材料はあるものの、ギリシャ問題も大きな懸念はないため、国内の景気回復基調は暫く続くでしょう。不動産セクターは少なくともオリンピックまでは堅調でしょう。
マンションいつ買うの？今でしょう！

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ここの宣伝部隊（というか一人？）って、いつも同じことばかり書いてますね。
どういう立場の人なのかすごく興味があります。

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パークマンションは別格として、三井の低層ハイグレードを求めるとなると、パークコート。
ただ、パークホームズに「松竹梅」があるように、パークコートも全てが「AAA」と限らない。
この大山町。突っ込みどころは多々あれど、この売れ行きが評価の高さを示している。

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素人が普通に見たら、良いマンションだと思いますよ。坪600万とか億ションとかなので、手が届く人は限られるかも知れませんが。一度住んでみたいです。
売れ行き良かったんですね。

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>>304
あなたも、しっかり調べた方がいいよ。
私はプレステージの住民じゃないけど、あそこは東急不動産分譲ですよ。
中小デベではなくてまぎれもなく大手です。
上原に住んでるので、ここと両方みましたが、プレステージの方が高級感もあり立地も良いので、総合的に上だと思います。
ここでは、グランドメゾンよりも微妙です。
最近なら、パークハウスよりはこっちの方がいいですね。
しかし、周りのマンションが良いだけでここも、充分高級マンションだと思います。
しかし、坪600はきついのでわ。
近隣としてはそのくらいになってくれたらいいんですけど。

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プレステージも、東急としては“高級ブランド”かもしれませんが、パークコートと比較するのはどうかと。

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プレステージより三井のパークコートのほうがブランドとして上、だから比較対象にならないって、そういうの思考停止っていうんですよ。
あちらのほうが駅から近いですし、やや井の頭通り沿いに近い場所とはいえ、本当の邸宅街にある物件です。実際に足を運べば、こことは外観の高級感にかなり差があるのがわかります。ここらへんのマンションの中では立地的にはペアシティが一番いいと思いますが、あまり管理が行き届いてないようで、外観はお世辞にもいいとは言えません。

ここが悪い物件だとは思いませんが、周辺のマンションと比較してそれほど高い値段がつくほどのものとも思えないというが正直なところです。

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↑
同意です。
値段が少し強き過ぎると皆さん思っているのだと思います。
しかし、これだけ売れているのだから、今はこれが相場なのかもしれませんね。
中古で築１０年未満の高級マンションでこの辺だと坪４００万はおろか３５０万に届けば良いのはこの辺りに住んでいる人なら常識です。
上で出ていた、ペアシティはすごく高級感がありますが取引されている坪単価は２００万円前後です。
中古になって坪６００万円で売れればそれは良いでしょうが、そこまで中古市場が上がっている印象はありません。
私たちが言いたいのは、買えば転売が出来るみたいなのを煽って、販売を促進するというような書き込みは良くないのでは、
という事だと思います。
誰だか分りませんが、そんな煽らなくても、ここは売れると思いますよ。
はっきりしているのは、今の状況だと坪６００万では誰も買いません。

そもそも、この辺で坪５００万以上で売るのであれば、全戸分の自走式駐車場を付けて、広さも１００㎡～にして内装グレードももっと上げるべきだと思っている人が多いと思います。
私もここがもっと良い造りであれば坪６００万円超えても良い部屋なら購入しました。
それだけ、がっかりした人が多かったのかと。
ここを見ると一昔前なら坪４００万円いかないくらいで売ったいたような造りだけどずいぶん高いから残念に思っているという事だと思います。
まとまらない文章ですいません。
長文失礼いたしました。

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2014年の販売時が坪500万弱、中古相場は今後の相場によるでしょう。オリンピックまでは緩やかに上昇するでしょうか？

仕様については、限りなくパーマンに近いパークコート、というのが専門家の見方の様です。

「パークコート渋谷大山町」 低層住宅街の大規模 単価は470万円
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/1650-470

　建物は3棟構成。「悠邸」は全51戸のうち50戸が億ション。インテリアを担当した三井デザインテック・小野京子氏の3億6,900万円のモデルルーム提案が圧巻。リビングドアなどはオークの名栗仕上げ。玄関エントランスとモダンな「Chashitsu」ドアには天然石をスライスし、金や銀の箔を挟み込んだものを採用。幽玄な世界を演出しているのが目を引く。その他建具・面材にも自然石や突き板を多用しており、設備仕様レベルは「パークマンション」とそん色ない。

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最も高額な部屋をオプションを駆使して飾り立ててもパークマンションには及ばない、ということを身内的な方すら認めてしまっているわけですね。
少し残念な感じです。。。

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>>317
なるほど。もちろん、三井の中でのブランドのラインナップの整合性もあるから、パーマンとパークコートが逆転することは無いでしょうが、幅あるパークコートのレンジの中では限りなくパーマン寄りと言う風に素直に受け取りました。

とするとやはり、今後の相場上昇を折り込めば、坪単価500〜600万円が妥当なところでしょうか。

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>318
そう揚げ足を取りなさんな。>317さんが言いたいのは、この物件はプレステージとかと比較するんじゃなくって、よりグレートが近いパーマンと比較する方が意味ある議論が出来る、って言うことでは？専門家もそうしてるとの事だし。

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伝統ある邸宅街の立地、そして大山町の御屋敷に調和する格式の高さが売りだそうです。

http://www.37sumai.com/article/1582

――外観デザインでもこだわりが随所に施されていると伺いました。
3棟の外観はそれぞれ異なるデザインですが、敷地内のいくつかの視点で見た時に統一感を感じられるように設計されています。例えば正面エントランスや中庭から見た時、向かい合った建物の角に同じ色のタイルを使用するなど、デザインに連続性を見つけられるような工夫を施しました。また、大山町の邸宅にも負けないような圧倒的な存在感を出すため、格式高いデザインを意識しました。

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このエリアの住民の方にとっては、この物件の中庭の植栽が時が経つとともに深みを増して行くのが楽しみでしょうね。

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>>317のリンクのサイトの玉川上水の紅葉の写真は綺麗ですね。中庭の植栽も紅葉するんですかね。

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玉川上水は花見の時期の桜も綺麗です。

そう言えば中庭の植栽にも桜がありましたね。

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３１７
あんな記事、三井が高い広告料払って書かせてるんだからよく書いて当たり前。
パークマンションに住んでるけど、ここはパークマンションと全然違うよ。
パークマンションにある設備のジャクソンのジェットバス、全熱交換器、全室カセットエアコン、ミーレのコンベックション、全居室に床暖房などここにはついてないし。
共用部も、地下駐車場が全戸数分以上あるし、玄関ドア一つとっても全然違う
ここはハイグレードなのかもしれないけど、私にはなんかお化粧したファミリーマンションに見えたけど・・・
一度高級マンション見てみたら？
私が住んでる白金のパークマンションはここと値段同じくらいだったけど、設備や造りは全然違う。
値段だけ上がって造りはお金かけないで売れるんだろうから、デべも儲かってしょうがないだろうね。
ここが、パークマンションと同じようなつくりっていうのはただの広告でしょ。
最近売れたパークコート赤坂桜坂や少し昔に売れたパークコート三番町の方がよっぽどハイクオリティです。
それでもパークマンションの方が良いです。
ここは悪いマンションではないけど最高級マンションとは比べられないと思います。

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誰も数億円するパークマンションと同じとは言ってないよ。
パークコートの中では比較的高級な内装、外観も光井デザインの格式ある風合い、などパークマンションにより近いパークコートと言っているだけです。
今販売している、アッパーミドル〜富裕層向けのマンションの中では良い選択肢なのでは？もっとも売れ行き良いため、ほぼ売れてしまっていますが。

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ミーレのコンベックションは30万円ぐらいでしょうか？
http://www.ntec.tv/other/aeg_cooking.html

キッチンをリフォームしてミーレを入れて、バスルームにジャクソン入れたらパーマンみたいになりますか？

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>327
頑張れば近い感じにはなると思うよ。

もっとも、悠邸プレミアムでは色々カスタマイズ出来たみたいだから、考えようによっては既製品のパーマン買うより、自分のニーズに合ったハイグレードマンションが手に入れられるのかも。

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坪600万が妥当とか、夢を見るのは自由ですが多少は現実も見た方がいいですよ。
現状、坪415万の部屋すら売れ残っているのに。

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好調に売れたのは坪500万円弱の物件ですかね。2014年価格なので、 オリンピックまでに相場が２割上がれば坪600万円も圏内でしょうか。

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マンションブランドをグレート順に並べてみました。上を見たらキリないので、パーマンで打ち止めにしてます。また、同じブランドでも物件によってグレート感は様々ですが、かなり単純化しています。

ディアコート＜プレステージ＜パークホームズ＝ブリリア＜プラウド＝パークタワー＝パークハウス＜パークコート＜パークマンション

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>>331

パークシティはどこに入りますか？

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お盆休みが明けたとたん、怒涛の投稿の嵐。
裏を返せば、業界関係者やMSオタクが、こぞって・・・
それにしても、331さんの格付け、何だこりゃって感じですね

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専門家の意見だとか、特注のタイルだとか、三井のパークコートのブランドだとか、、営業の戦略としては、顧客を思考停止させたもん勝ちなんでしょうけど、そういうやり方は誠実ではないと思いますよ。
実際に現地を見た上で、立地的にも外観的にも、プレステージよりこの物件のほうが上だと言ってる人が一人もいない時点で、この物件の実力が知れてると思いますけどね。内装はいくらでもリフォームできますが、立地と外観、共有施設は変えようがないですから。
いいマンションができれば周辺の土地の価値も上がりますから、自分としてもいい物件ができるに越したことないと思ってましたが、今の様子からして、坪600万はいくらなんでも高すぎると思いますよ。

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アベノミクスで株価が３年で３倍になったんだから、５〜６年で不動産が２割ぐらい上がってもおかしくはない。
もっとも、上がるのはデベや施工会社が一流の物件が中心になると思うけど。

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>>332
プラウド＝パークタワー＝パークハウス=パークシティ

どうでしょうか？

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プレステージは、三井住友建設でしょ。まあ、フツー。

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>>336
同感です。今日発表の4-6月期のGDP成長率も、全体ではマイナスになったものの住宅投資は1.6%のプラスでしたね。

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>337
なるほど。合わせるとこう言うことでしょうか？

ディアコート＜プレステージ＜パークホームズ＝ブリリア＜プラウド＝パークタワー＝パークハウス=パークシティ＜パークコート＜パークマンション

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パークハウスはピンからキリまであるから、あまり単純化出来ないと思います。

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プラウドもピンキリ。ブリリアって、なんかの間違い？

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>>336
不動産相場が２割上がると言うのは、PC大山町で言うと、坪500万×1.2＝坪600万と言う計算で良いんでしょうか？

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>>342
ブリリアは東京建物でしょ？

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>>341、>>342

こんなとこですかね。

ディアコート＜プレステージ＜パークホームズ＝ブリリア＝プラウド下＝パークハウス下＜プラウド上＝パークタワー＝パークハウス中=パークシティ＜パークハウス上＝パークコート＜パークマンション

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>>338
そうですね。三井住友建設は大手ゼネコンですが、大林組の様にスーパーゼネコンではないですね。

ゼネコンランキング
http://xn--tckr5czi.net/job/uriage.html

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デベロッパーの売り上げランキングも見つけました。あくまでも売り上げですが。

http://magazine.jobrass.com/131

1位）三井不動産：⒈3兆円
2位）三菱地所：1兆円
3位）住友不動産：6,886億円
4位）東急不動産：5,568億円
5位）レオパレス21：4,594億円

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>345
ランキング盛り上がってますね。マンションブランドについてはこんなランキングもあります。2010年のものですが。
https://www.sumai-surfin.com/producer/press_101008.php

ランキングの際には、評価のある物件数が10以上のブランドに限定し、民事再生や破綻した企業のものを除いている。
結果は、
１位パークシティ、
２位パークコート、
３位パークタワーで
ベスト３を三井不動産レジデンシャルが独占した。（ちなみに、同社のパークホームズは１５位、最高位ブランドのパークマンションとコンパクトタイプのパークリュクスは物件数が１０件に満たなかった）。

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>>334
その例えはわかりやすい。優勝も間近？野村監督のID野球も及ばずか。

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現状だとモデルルームも閉めてしまっているし、建物内モデルルームが出来るまでは何も受付的な事はしていないという感じなんでしょうか。
9月から営業活動再開、ということなんで。
あまり売り急いでいないのかなぁという印象。
実際の部屋を見れば、という事なんだろうなと思いました。

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>>350
そうですね。三井からしたらもう売り切ったと言うことなのでしょう。

残りは数邸ありますが、そのうちほとんどは、一旦申し込みが入ってから、申込者が資金繰り出来ずキャンセルとなった物件。おそらく今は申込者が引き続き金策を続けていて、資金繰りが出来るまで三井が待ってるのでしょう。なので、他の買い手を探して売ってしまおう、という強引な手法ではなく、あくまでも一邸、一邸、丁寧に売ると言う販売方針なんでしょうね。だからモデルルームもクローズしたのでしょう。

ただ、その後状況が変わったり、条件と交渉次第では売ってもらえるかも知れないので、購入を希望するのであれば直接三井に相談してみてはいかがですか？今の相場なら、数年後に中古で買うと間違いなく20%は値上がりしますから。

いつ買うの？今でしょうー。

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>>325
白金台 Ⅳ or Ⅴ ？
ラリックやホフマン 共有部の調度品には、お金が掛かってますね。
一方で、かつてのパークマンションは芸能人やスポーツ選手は、お断りでした。
白金台って、芸能人やスポーツ選手が多く住む地位。
ⅣにしてもⅤにしても、ポリ箱を建てるスペースが在りませんので、
永田町関連のセンセイにも不向きです。

こと左様に、パーマンですら立地のよって商品特性を変えているのに、
上目線から？他地域のパークコートを引合に出すことに何の意味があるのでしょうか？

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>>352
Vの方です。あなた、随分詳しいから三井の営業かなにか分からないけど、失礼な人ね。
モデルルーム見て感じた事を書いちゃいけないのですか？
私達はあなた方から何億もする物件を買ってまた、買う事を検討しているんですよ。
ネガティブな事もひっくるめて検討すのが普通だと思います。
貴方は私に反論するような事を書いた所で販売に必死になっているとか、苦戦しているのではないかと、お客様に捉えられると思いません？
営業されるにしても、もう少しお考えになった方がよろしいですよ。
私も住んでるマンションが築10年近くなって古くなってきたので、買い換えを考えていたのですが、ここにはしないと思います。
人間は生活水準を落とすのが厳しいように新しくても、今のマンションよりグレードが、低い所には行きたくないので。

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付け加えますが、ジャクソンや、キッチンを、リフォームしても高級マンションにはなれません。
ここはそれらをリフォームした所でパークマンションのような仕上がりにはならないと思います。
そもそもの作りがファミリー向けっぽい感じなので。

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>>354
3億もするファミリーマンションなんつないでしょ？だからここは一般的にはそれなりに格式高いハイグレードマンションだよ。

それと、>>327、>>328は半分冗談で書き込んでるんだから、それに対してマジレスしないこと。>>326の言うように誰もパーマンと同じとは言ってないんだから。パークコートの中では上位に入り、限りなくパーマンに近いって言うのがみんなの総意だよ。

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まあ売れ行き良かったから、それなりの人気物件なのかと。それは誰もが認めること。
確かに、光井氏デザインの重厚感ある外壁などを見ると、購買意欲がそそられますね。

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結局ランキングはこんな感じで落ち着いたんでしょうか？
ディアコート＜プレステージ＜パークホームズ＝ブリリア＝プラウド下＝パークハウス下＜プラウド上＝パークタワー＝パークハウス中=パークシティ＜パークハウス上＝パークコート＜パークマンション

PC大山町は、限りなくパーマン寄りのグレードということは、最後の不等号が限りなく等号に近いって事ですね。

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上の不等式も良いけど、下の方程式は合ってますか？

パークコート＋ミーレ＋ジャクソン＝パークマンション

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>>355
そういうのやめませんか。みんなの総意ではないですから。
どうしてもパークコートの中で上位に入れたい人がいますね。
契約者の多くはそんなこと考えてないし、ランク付けになど興味ないと思いますけど。
パーマンとは仕様の面でかけ離れてるのは事実でしょう。私は予算的にパーマンなど無理です。今の市場は実需購入者にとって厳しいですからね。

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>>358
あってません。
全熱交換器や建具の上質感、フローリング、壁紙、間取り、共用部など全て治さないと無理でしょう。
パークマンションや森ビルのヒルズやフォレセーヌ、ザハウス南麻布、などを見てみれば分かるでしょう。

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>>357
もう、下らなくて恥ずかしいです。
ここがパークコートの最上位とかそんな事気にして契約したんじゃなくてここが気に入ったからほとんどじゃないでしょうか。
ここを、決めるに当たって見に行った赤坂桜坂のパークコートの方が普通に、高級感がありました。買えませんが。
なので、ここが上位とは思えないし、以前検討してたプラウド南麻布やパークハウス広尾羽沢よりもグレードは下だと思います。
それでも、気に入ったからいいんです。
グレードは良いにこしたことありませんが、格とかブランドとかそんなつまらない事で住まいを、決める人はいないのでわ。
私はここが自分のライフスタイルに合うと思ったので契約しました。もっと前向きな話をしましょう！

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>>353
横から失礼しますが、白金台にお住まいの方が大山町を本気で検討ですか？
あんな郊外地をですか？
ネタかと思いましたが、築10年で買い替えということなら、例えば三田日向坂のパークマンションや、
もう少し待っていま建設中の三田綱町ガーデンフォレスト、あたりを検討しませんか？
ちょっと高すぎるかな？にしても、大山町は都落ち感が大きいので違和感がありましたので書きました。

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>>362
三田綱町ガーデンフォレストとは、どこの物件でしょうか？

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ちょっとした間違いなんだから察してよ。パークマンション三田綱町ザ・フォレストのことでしょ。

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パークマンションを買うような層が、ここを検討はしないだろうね。
都心ではないから資産価値は低いし、中古に出たら坪600万とか言い続けている関係者がいるが、
根拠の無い下らない推論に過ぎない。周辺中古は350万程度と散々書かれてもいるし。
その程度の土地柄であるということだし、おまけに建物グレードも大したことないとすると、
この立地が相当気に入った人でないと、将来的にその価値は維持できないだろうね。
それが、山手線外側エリアの限界であり現実。数字（価格）は残酷なまでに正直だ。

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なんだかんだ、よく売れましたね

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個人的なパークコートの理想イメージは・・・


東横線最寄り駅からフラットで７分
第一種低層住居専用地域
総戸数９４戸
中庭などガーデン設計が充実
施工スーゼネ
ヨーロッパ調のシンプル＆モダン建築

リーマンには中古でも手が届かないけど

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値段的な格としてはともかく、白金台より大山町のほうが住環境はずっと上だと思うけどね。
あっちは低層地域じゃないから景観に統一感がないし、マンションが多くてお屋敷も少ない。
まーここは大山町でも外れのほうで第一種低層じゃないところの物件ですが。

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>>362
普通に白金とか高輪からこっち来る人もいるでしょ。
我が家もそうだし。
そんな、断定的に決めつけるのは止めませんか？
私達もこっちの方が住環境が良いと思って移りました。
価値観は人それぞれです。
批判などしない方が良いですよ。

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勘弁してください。白金台や高輪なんて前々良くないよ。交通の便も悪いし。マイナーな駅しかない。しかもみんなタワーマンションでしょ。おのぼりさんとか成金の多くは麻布や白金台近辺住みたがるんだよね。育ちの良い人達はかえって上原とか大山町好みますよ。間違いなく住居環境がベターだから。サラリーマンにとってここは充分高級物件だよ。完成してないけど途中経過の外観だって良いほう。お金持ちはここ見て偉そうに批判してないで5億でも１０億でもだして自分で家たてたほうが良いのでは。こだわり多そうですから。ここがファミリーマンションとかグレードが低いとか言える異常な感覚を持っている人々が羨ましい。自分もそんなこと言えるぐらいお金持ちになりたい。お金あってもそんな下らないこと言わないですけどね。

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>白金台や高輪なんて前々良くないよ。
全然では？少し落ち着いて書いてくださいよ（笑）

>間違いなく住居環境がベターだから。
あなたが、実際に麻布や白金にお住まいになったことがあるのか不明ですが、
それなら客観的に、信頼性のあるプロの目からはどう映るのか参考にされては？

講談社発行「東京土地のグランプリ」23区3132町丁目から選出。
トップ10は以下の通り。

1.港区南麻布４丁目
2.大田区田園調布３丁目
3.渋谷区松濤１丁目
4.世田谷区成城６丁目
5.文京区本駒込６丁目
6.港区南麻布５丁目
7.品川区東五反田５丁目
8.目黒区青葉台２丁目
9.渋谷区広尾２丁目
10.文京区関口２丁目

街並み、生活のしやすさ、交通利便性、災害安全度、教育環境、住民の収所得レベルなど、
様々な見地から総合的に判断した、権威ある講談社出版の書籍です。
大山町はトップ10には入ってきませんね。それが現実では？
あなた個人の意見は理解できますが、ここの営業さんなのか、だいぶバイアスが掛かって主観的過ぎます。
このような客観的なデータとの参照をされたほうがいいかと思いますよ。

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>育ちの良い人達はかえって上原とか大山町好みますよ。
田舎・郊外志向の方はそうなのでしょうか？
昔からの東京住まいなら、山手南側の高台が最高と考えますよ。
池田山、島津山、御殿山などの城南五山など。知名度は全国的には高くないので、
ネームバリューなど見栄で住む人は少ないでしょうし、本当に良質な邸宅街ですよね。

郊外の大山町は、そこそこの住宅街ですが松濤には遥かに劣り、>371に見られるように、
池田山は7位にランクインしていますが、大山町は見当たりませんね。
現実をよく認識されたほうがいいかと思いますよ。

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>>368

このスレって、いかにも営業さんのポジスレばかりで辟易ですね。
本気で書いているのか、ただの無知なのか。
例えば、うちは大山町より都心に近く便利なエリアですが、第一種低層住居専用地域で統一感ありますよ。
ご参考まで街並み写真アップします。もっとよく勉強されて下さい。

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個人的に土地に興味があり、東京土地のグランプリに掲載されている住宅街をほぼ全部周った事がある上でここら近辺に住んでいますが、白金や白金台はこことは比較対象として適切じゃないと思うんですよね。

代々木上原を選ぶ人は、都心に近く第一種低層で、閑静で良好な住宅街、かつ交通の便が良いというところに惹かれて住んでいる方が多いと思います。港区で第一種低層は高輪の一部だけですから、それだけでも選択肢から外れます。白金や白金台も、三光坂のあたりはズバ抜けて豪邸街だと思いますが、それ以外はそれほど良い住環境だとは思えません。その雑誌でもそれほど評価はされていませんよね。

もしここと比較するのであれば、都心に近く邸宅街として開発された東五反田、松濤、青葉台などになるのではないでしょうか。池田山なども素晴らしい住宅街だとは思いましたが、個人的に五反田駅周辺の環境が好きになれずこちらを選びました。また松濤と比較するとさすがに格が落ちると思いますが、それでも派手すぎず落ち着いた住宅が多いのもまた、大山町の良さだと思っています。

横から失礼しました。

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>373
そこって池田山ですよね？さすが素晴らしい街並みですね。
それに新幹線や羽田空港を使うことが少しでもある人は、やっぱ大山町は不便だよねぇ。
代々木上原ってただの郊外だし、それなら代官山のほうが邸宅街とマンション両方高レベルだし、
レストランにショップに住んでても楽しいと思うな。横からでした。

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確かに上原は羽田へのアクセスは悪いですね。
でも新幹線は千代田線で二重橋駅まで行けば、地下で東京駅と直結しているので不便は全くないですよ。
港区の比較的後発にできた地下鉄駅は、地下深いところを走っているケースが多いので、逆にこっちのほうが便利だったりします。

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講談社の「東京土地のグランプリ」を出すまでなく、
そこのトップ10などの横綱クラスを出す必要もないです。
大山町はいい住宅街だと思いますが、せいぜい関脇クラスかな。
もっと分かりやすいリスト他サイトに出てましたよ。なかなか良く出来てる。

都内高級住宅地ランキング一覧：

Ｓ　　　番町、元麻布
ＡＡＡ　松濤＆神山町、白金（三光坂）、麻布永坂町、南麻布、東五反田（池田山、島津山）
　　　　
ＡＡ　　赤坂、六本木（鳥居坂、三河台）青葉台、代官山＆南平台、南青山、西麻布、
　　　　白金台、上大崎（長者丸、花房山）広尾、本駒込（大和郷）、田園調布、成城

Ａ　　　北青山、神宮前、高輪、三田（港区）、砂土原町、若宮町、下落合、大山町＆西原、
　　　　西片、関口、北品川（御殿山）上目黒（諏訪山）、市ヶ谷、小石川、小日向、本郷、
　　　　目白台、洗足、等々力、山王、玉川田園調布、上野毛、常盤台、石神井町

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やっぱりあなたたち田舎者だね。374さんの言う通りだよ。下から有名私立とかいっているとお金持ちの多くは山手線外の高級住宅街に住んでいるんだよ。代々政治家の人や官僚も好んでそういう場所に住んでいるよ。麻布とか白金好きな奴らは外資系やITで成り上がった人が多い。しかも殆どタワーマンションでしょ。元麻布ぐらいだから一戸建てがたっている良い住宅街は。池田山とか花房山もいいけど五反田の近くには住みたくないしね。品川区とか絶対に嫌。代々木上原が不便とか言っているのは本当に田舎者だね。田舎者はランキングに頼らないと自分で判断できないんだね。背伸びしないで現実をみなよ。大山町は凄くよい住宅街だしこの価格帯で低層マンション買えるんならかなり良い物件でしょ。同じ値段出して白金台や高輪近辺のタワーマンションは買いたくない。そういうセンスの良い成金じゃない人達がこの物件買うんだよ。

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>>372
あなたが認識してください。プロの人たちで育ちのよいかたいます?東京に住んでいて大山町を郊外呼ばわりするのは田舎者ですよ。良識ある方たちはそんなこと言わないですから。普通は閑静な住宅街を好みますよ。基本車で行動するし。多分あなた公立育ちだね。だからランキングとか持ち出したり山手線内とかどうでもよい区分けしちゃうんだね。

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>>373
だからいくら払えば家買えるんだここに。というか今売っているのか?買えもしない人様の家写真にアップしても仕方ないだろ。

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>>376
羽田までタクシーだから山手通りから高速のって。電車で行かないでしょ。本当に地理わかってる?

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>377　番町が住宅街だと思ってる時点であり得ないと思うんですが・・・　東京来たことあります？

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麻布、広尾、十番、三田、白金台、白金高輪あたりにじっくり住んだことあれば、大山町が便利だと思う人はいないと思う。十分落ち着いた環境だし、教育環境はずば抜けてるし、本当に美味しい店は港区に集中してるし、実は緑も公園も多い。超都心からすれば大山町は郊外扱いなのは間違いない。ただ、隠居気味の大企業の社長さんが一戸建て建てるにはこことか、成城あたりの場所はいいかも。

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高級住宅地の意見応酬で盛り上がりたいなら、別の掲示板を立てたら、どうですか？

もう完売も同然だし、物件の価値はわかる人にはわかるわけだから。

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>>371のランキングでは、やはり白金台や高輪はベスト１０には入っていないですね。

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てか、竣工直前なのにまだ完売してないパークコートは久々に見た。実質完売だの、キャンセルがどうだのチョロまかした言い訳が目立つがキャンセルなんてどの物件でも同じですから。大した戸数もないのにまだ3個もあるのは、竣工前完売は無理そう。他のパークコートは竣工1年か遅くとも半年前には完売してるから、担当者も多少焦ってるんでしょう。売れ行き関係なく、三井のお盆2週間休みは全物件適応だしね。

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ふつうのサラリーマンにとっては、ここは一生のうち住めるかどうかのハイグレードな高級マンションですね。いつか住んでみたいです。

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>>371
講談社発行「東京土地のグランプリ」の記事ありがとうございます。いろいろと納得させられる記事が多いですね。

同じ講談社発行「東京土地のグランプリ」からの抜粋です。

「例えば一部の高級住宅地では完全に売り手市場になってきました。その典型が渋谷区の大山町や上原2丁目周辺。全国的な知名度は高くないものの古くからのお屋敷町で、最寄りの代々木上原駅からはやや距離がある分静かで緑も豊富な非の打ち所がない住宅地です。タワーや大規模物件が建たないため、一般的に注目されることはあまりありませんが、売り出されるマンションはどれも高級感の漂う瀟洒なものばかりで、あっという間に売れていきます。」

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大山町から羽田へのアクセスは、車を使ったらすぐですよ。一泊旅行とかなら車で行って羽田に停めると駐車料金もかからないし、電車やバスで重い荷物を運ぶ必要もないし便利ですよ。

長期でも安い駐車場があるので、羽田も成田も私はアクセスはもっぱら車派です。

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池田山も景観は良いと思いますが、海までの距離が近いことと、標高が低いことが気になります。

あまり気にしてもしょうがないですが、東京湾に地震が起きたら津波の影響を受けるのでしょうか？

また、詳しくは知らないのですが、池田山はむかしの埋立地だったりしますか？だとすると、関東圏内で地震が起きた時の液状化なども気になります。今後30年以内に関東圏内に地震が起きる可能性はかなり高いですから。

やはり何十年も住むところなので、地盤がしっかりした内陸の高台にある古くからの住宅街、というのが私のマンション選びの条件です。

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>>389
羽田は都内なら高速使えば、それほど遠いとこないから条件としては普通では。

港区は品川、泉岳寺、浜松町に徒歩かタクシーワンメーターか千円以内だからアクセスする人多い。楽だし遅延がまずないからね。車もここよりよっぽど近いが、モノレールと京急のが全然便利だよ。代々木上原だと、銀座、有楽町、東京駅、六本木、恵比寿、品川あたりに行きづらいかな。戸建てなら悪くないがマンションならやはり港区のが私は良いと思う。

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やっぱりどうせランキングを見るなら「最高級住宅地」という切り口で見てみましょう。

大山町は１６位ですね。まあまずまずといったところじゃないでしょうか。麻布や広尾はもちろん上位に来ていますが、大山町も同じく「最高級住宅地」と言って良いと思います。

また、「最高級」という意味では、三田とか白金台は入っていないですね。港区でも最高級なのは麻布エリアぐらいかと。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/268465/1

東京土地のグランプリ　2012─2013版
最高級住宅地TOP３０
１位・南麻布４丁目（港区）　広尾駅　http://binged.it/QAyuoJ
２位・田園調布３丁目（大田区）　田園調布駅　http://binged.it/Mz9i00
３位・成城６丁目（世田谷区）　成城学園前駅
４位・広尾２丁目（渋谷区）　恵比寿駅
５位・山手町（横浜市中区）　元町・中華街駅
６位・本駒込６丁目（文京区）　駒込駅
７位・南麻布５丁目（港区）　広尾駅　http://binged.it/Onjtq0
８位・松涛１丁目（渋谷区）　渋谷駅　http://binged.it/OPKBhI
９位・元麻布２丁目（港区）　麻布十番駅　http://binged.it/PCoCG8
10位・小坪３丁目（逗子市）　逗子駅
11位・一番町（千代田区）　半蔵門駅　http://binged.it/MzVgZm
12位・自由が丘３丁目（目黒区）　自由が丘駅　http://binged.it/Mz9i00
13位・東五反田５丁目（品川区）　五反田駅
14位・三番町（千代田区）　半蔵門駅　http://binged.it/MzVgZm
15位・下落合２丁目（新宿区）　目白駅
16位・大山町（渋谷区）　代々木上原駅
17位・八雲４丁目（目黒区）　都立大学駅
18位・田園調布２丁目（大田区）　田園調布駅　http://binged.it/Mz9i00
19位・元麻布３丁目（港区）　麻布十番駅　http://binged.it/PCoCG8
20位・関口２丁目（文京区）　江戸川橋駅
21位・西麻布４丁目（港区）　広尾駅　http://binged.it/Onjtq0
22位・永福３丁目（杉並区）　西永福駅
23位・吉祥寺南町３丁目（武蔵野市）　吉祥寺駅
24位・市谷砂土原町３丁目（新宿区）　市ヶ谷駅　http://binged.it/OCsgoi
25位・青葉台２丁目（目黒区）　中目黒駅
26位・瀬田１丁目（世田谷区）　二子玉川駅　http://binged.it/Mz8JDp
27位・上大崎２丁目（品川区）　目黒駅
28位・石神井町６丁目（練馬区）　石神井公園駅
29位・東五反田３丁目（品川区）　五反田駅
30位・駒込４丁目（豊島区）　巣鴨駅

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>>391
品川、泉岳寺、浜松町あたりは地震が来たら液状化するし、津波が来たら一発で終わりだから住みたくないです。

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>>393
情弱すぎでしょ。週刊大衆とかバイブルにしてそう。

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>>391
港区でも三田とか高輪あたりの庶民的なマンションはいかがなものかと。田の字のタワマンはいやだし。実際に行ってみるとわかるけど、三田や高輪あたりは緑も少ないし、小さなビルばかりで住環境としてはあまり良くないかと。首都高の排気ガスも気になるし。

大山町だけを押すわけではないけど、緑があって住みやすく地盤も安定している、それでいて都心へのアクセスも便利、周りも高級物件や御屋敷ばかり。住宅街としてはそういう条件を満たすところが一流・超一流と言えるのではないでしょうか。

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こんなランキングも見つけました。

http://palatial-residence.seesaa.net/article/410838567.html

基準は次のとおり。特に洗練されたハイソな地区を抽出するそうです。
・世間的なブランドイメージの高さ
・区画あたりの土地面積
・豪邸と呼べる住宅の数
・土地の由緒正しさ

ちなみに渋谷区についてはこんな記述があります。
「☆渋谷区
・松濤1丁目
ここは説明不要かもしれません。
由緒ある土地に数々の豪邸が並んでいます。

・広尾2丁目
・西原&大山町の徳川山エリア
知名度は低めですが超実力派と言えるエリアですよ。」

そして結局、東京都内の高級住宅街ランキングは

1位 渋谷区松濤1丁目
2位 大田区田園調布3～4丁目
3位 文京区本駒込6丁目
4位 渋谷区広尾2丁目
5位 世田谷区成城6丁目

とのことです。麻布、白金台、池田山、大山町ともトップ５入りはなりませんでしたが、高級住宅街として高評価のようです。

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>麻布、白金台、池田山、大山町ともトップ５入りはなりませんでしたが、
しれっと、郊外の大山町を並列で入れないように！郊外は郊外。地歴も浅いし。
池田山とか江戸時代1600年からだからね。

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>大山町だけを押すわけではないけど、緑があって住みやすく地盤も安定している、それでいて都心へのアクセスも便利、周りも高級物件や御屋敷ばかり。住宅街としてはそういう条件を満たすところが一流・超一流と言えるのではないでしょうか。

「都心へのアクセスも便利」ではなくて、都心部にあることに意味がある。郊外なんてどこも一緒なんだから。
郊外の大山町は成城などと一緒だよ。

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>>395
完全に三田、高輪住んだことないし全く知らないのがわかる。すくなくともこの辺より緑も公園も多いですよ。小さなビルって駅前商店街の話でしょ。住宅街の景観は三田も高輪も低層です。いずれも高輪台地で代々木上原より地盤が緩いということはあり得ません。ちなみに昨年ここと同時期に売り出した三田のパークマンションは坪単価倍くらいだったけど昨年中に瞬殺してますよ。

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やっぱり都心へのアクセスが良く便利なのにのに、低層物件が多く住みやすいのが魅力ですね。

http://zuuonline.com/archives/11902
名士が好み、移り住む本物の邸宅地　渋谷区大山町の魅力とは？

緑が溢れる一方で贅沢な邸宅が並ぶ

　渋谷区というとスクランブル交差点がある渋谷駅周辺のにぎやかさをイメージされる方も少なくはないと思いますが、代々木公園や明治神宮を有する渋谷区は東京23区内でも緑地面積はトップクラスとなっています。つまり、都市機能として申し分がないうえに、自然も豊かなエリアだということになります。さらには千代田区、港区と比較した場合に低層住居専用地域が圧倒的に多いことが特徴でもあります。つまり、高層ビルなどの建設が規制されているエリアが多いということです。驚くべきことは北部では平均敷地面積が264㎡と松濤と並んで広大な独立住宅が多いということです。そのため、どっしりとした住宅が建ち並び、その街の風格を醸し出しています。大山町は日本でも有数の商業施設を近隣に備えた緑あふれる高級邸宅地ともいえるのです。家々には必ずと言っていいほど、緑が備わっており、また井の頭通りの街路樹も季節を感じさせてくれます。
　また、大山町を歩いてみると分かりますが区画割や道路幅が統一されており、町並みが整っている印象を受けます。大きな邸宅と整えられた町並みが大山町の価値の裏付けの1つとなっていることは間違いありません。徳川山分譲地、前だけ分譲地、徳川亭跡地分譲地など、辺りにまとまった土地が分譲され、同時期にこれらと同規模の宅地開発が進められてきたことによるものでしょうか。細分化されていない土地が贅沢な町並みを作り出しており、喧騒感を生み出していないのです。

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