プラウドシティ宮崎台　その2

>>2250
それを言ったら”マンションなんか買う時代じゃない”も正論になっちゃう（笑）

売れ行きは12月の時点ではウエストの残りが10戸位、イースト売り出し前に既に10〜15戸程度埋まってて、今から売り出しなんでしょう。
ホームページではウエストあと何戸とか出てないので、そんなに変わってないかもしれませんね。イーストはまだ完成してないですし、これから価格を微調整するのではないですか。

値引きしてでもウエストは3月までに売りたい雰囲気でしたが、3月までは厳しいのかな？
野村不動産が、ゆっくりペースでここを売っていくのか、値引きしてでも売り切るのかどちらか。私達が行った時は値引きの話も積極的にしてきたので、後者な気がしますが。

竣工前完売が当たり前だと強気だったプラウドの販売がおかしいですね。市況なのかプラウド自身の問題なのかわかりませんが、今は当たり前のように売れ残っている。販売方針を変更したみたいな事言ってますが、明らかに言い訳で、販売長引かせたくなく値引き提示しても売れてないのが現状のようです。皆さんが挙げてる良い点等を考慮しても、ここは度々指摘されてるように明らかに割高ですね。販売状況はその結果がストレートに反映されてるかと思います。

イースト脇の提供公園、思ったより広いな。ほぼ完成なのに3月まで開けないのかな？
あとイーストの駐車場、公園との絡みとか出入り口の場所なんかはベストと思うけど、入ってすぐの導入路がまず直角に曲がらないとダメで、狭く見えるんだけどどう？メルセデスのEとBMWの5とかが同時にすれ違って出入りできるかね？

アルトとｅｋワゴンなら大丈夫だよ。

昔はこの辺でも横浜ナンバーだったな。青山キラー通りに行っても相手にされるのは品川と横浜ナンバーだけだったので何故かこんな場末に住んでてもチヤホヤされて良い時代だった。今はここで意気がった外車に乗っても所詮川崎ナンバー、良くてヤーサンに間違えられる位かな。

アルトはスズキ
ｅｋワゴンは三菱
国産ですよ。

>マンション発売、24年ぶり低水準＝価格高騰で需要冷え込み―16年首都圏

ここ着工するって聴いた時耳を疑った。
なんでそんなにあせるんだろうと。
五輪後にすればゆっくりと良いものをいい値段で売れるのになあ、でもプロが考えるほうが合ってるのかな・・

結論として、プロは近隣住民よりも無知ということがわかった。
ほんと、いい土地なのに派手に失敗してくれたよ。

2月末までがお買い得っぽいですね。
買うならですけど。

そんなに慌てる必要は無いですよ。まだまだこれからです(笑)。

>>2261 匿名さん

何か控えてるんですか？？

駐車場だけで言えばイーストの対面のヴィークコート宮前平の方が高級マンションっぽい。シャッター付のスロープから入れる完全地下駐車場だし、しかも駐車場から直接マンション内に入れる。
しかしエントランスはプラウドシティ宮崎台の方が何倍も立派に見えますな。

渋谷も開発中だし、これは将来的にもいいなあ！

>>2263 匿名さん
目の前のヴィークコートは雰囲気含めて、高級感ありますよね。
このマンションも地下駐車にして中庭含めてもっと緑豊かにしてくれるランドスケープなら、この値段でも納得できたけど、ギチギチに造る余裕の無さ。
見映えを良くすりゃ小金持ちは騙せても、賢明な人は騙せない。
高値掴みと言われても仕方ない。

いつまで残ってるのかな？
中古と新築の競争になってそう。

この辺りのマンションはどこもすっきりした造形で低重心の佇まいと緑がマッチしていた。
もちろん旧三菱重工寮もその中に溶け込んでいた。
ところが今回の建物はどうだろう。この辺のコミュニティの顔になる土地を使って、玄関は立派だが、一歩見上げれば、日影規制の限界をなぞって作った凸凹の造形。はっきり言わせてもらう。建築物として、景観として馴染まない。良い場所に立つ良い物件だと思う。惜しい。

>>2266 匿名さん

いやそうは仰いますけど、青雲寮は最後は刑務所みたいで浮いてましたよ(笑)。
プラウドに建て替わって良かったです。
三菱グループのパークハウスなら余裕持って建てただろう、はタラレバでしょうね、入札結果が全てです。

確かに入札結果が全てでしたね。この土地にしちゃ身分不相応な高値で入札した結果が現在のプラウドの販売状況だものね。売れないもの。

購入検討者からすると、変に安くされて、誰でも買えるマンションになっても困る。

>>2267
そうですか。それはそうですね。
宮前平中前の土地もこの先プラウドシーズンにするのかシティになるのかはわからないが
是非あそこのなだらかな勾配を利してゆったりとした田園的景観にしてもらいたいものです。

この物件もさすがの価格帯だけあって見かける方は大人しそうな方々ばかりで嬉しく思っています。

ここのポジは面白いね。渋谷、二子玉はマブダチ。(そんな事言ったら同じ事言えるマンションは星の数ほどあるのに--)見てこんなに高かったの。(高くは見えないのに--騙されたんじゃないの。) 自分に自信がなくてこんな事言う人いるよね。やっぱり自信が無いマンションなのかな。

ハハハ。
ネガも確証のない憶測と流言ばっかし。
でももうこの板も要らんだろ。

宮崎台よく知る人からすれば中古になれば
すぐに二千万はへこむマンション。でもいいんですよ、
二子玉なんか買えないし、永住なんだから。
環境優先、学校優先です。

学校優先で買っちゃってもし子供が楽しくない学校生活だったらどうするのですか？

宮崎台の駅近マンションなんて、珍しくはない。
宮崎台のマンションを全て引っくるめれば2千万落ちるマンションも多いかもしれない。
ただ、ブランドマンションっていくつあります？大規模っていくつあります？
中古市場はここが重要です。
名前のよくわからんマンション、見栄も晴れないマンション、しかも小規模だったら、それは間違いなく落ちますよ。
そういう意味で一番危ないのはプレシスでしょうね。

クリオ、プラウドあたりは盤石ですか。
ミオカステーロやパークハウスも大丈夫そうですね。

何だか金額をあーだこーだ話している人がいますので、調べた事を話します。
宮崎台から鷺沼の中古の値段は
1.ブランズマンション(7つのメジャー会社)の築10年前後で、徒歩10分以内ならば売り出し価格(成約価格は不明のため)は坪200万円中盤です。
例えばプラウド宮崎台なども、直近では売り出し価格はその辺です。
もちろん、方角や階数で値段は変わりますが、70m2中盤位なら、おおよそ5000万円後半から6000万円といった所です。
ここは条件が良い所は坪300万円位します。つまり相場よりも2割程高めなので、2000万円下がる可能性は全然あります。
もちろんパンダ部屋みたいに価格を抑えてある部屋ならば、良い取引ができると思いますが、中古になった際に競合する他のブランドマンションよりも割高となり、結果的に下げる可能性はあるでしょう。
2.駅近、大規模、学区などを話題となりますが、駅近に関しては徒歩6分なのでマンションとしては近くはないでしょう。どちらかというと普通。
大規模に関しては宮崎台や宮前平にはありませんので、優位に働くと思います。例えば鷺沼にドレッセ鷺沼プライムフォレストという400弱の鷺沼駅から徒歩9分で、共用部分よりしっかり造ってあるマンションがあります。ここは新築時よりやや高めに売れているようです。坪200万円中盤位で取引されてます。
学区に関しては確かに良いので、そこを気にいる人は多いのでプラスに働くと思いますが、このマンションじゃないと入らない訳ではありません。

個人としては、このマンションの多くのお部屋特に坪300万円を超える部屋に関しては厳しいと言わざるおえない。というか高値掴みと言われても仕方ない。大規模、学区などが良いからと言っても、他のマンションを見ても、2割増しになる訳では無いので、中古の時は厳しいと思われます。
そうでないお部屋は大きく逸脱していないので、そこそこな値段で取引されると思います。

まあ、中古の話や資産性などの話は、まずは売り切ってからですが。マンションが売れなくなってきているので、いつになる事やら。

個人的には、パーク系、シティ系、プラウド、ブリリアは盤石だと思います。
ブランド力は低下しているとは感じますが、よくわからないマンションよりは良いですよね。

>>2278

勉強不足では。
パークハウスは旧Towa系は庶民マンション。プラウドもピンキリ。
クリオは安定してブランド力ありますね。

ク、クリオ(笑)

クリオはないでしょ。

同じ大規模でも、ドレッセ鷺沼プライムフォレストは、こちらよりも共用部は良いですし、建物の造りもゆったりしてますよね。
中古をみると、徒歩9分とは言え鷺沼なのに、向こうは新築でも中古でも高くないから、こっちがいかに高いのか分かりますよね。こっちが向こうの値段位の中古になったら、値引きしないで買った人は阿鼻叫喚ですね〜
向こうはドレッセで、こっちはプラウドシティとかいう野村信者がいるかもしれませんが(笑)

徒歩9分と6分は相当違いますよ。
不動産のこと、全然知らないね。

しかもここを鷺沼って言ってよいのか…立地悪いですよ。見に行けばわかりますけど…この辺から土地代ガクッと下がりますからね

ドレッセ鷺沼の杜は駅からやはり遠いです。バスもないし。気にならないという意見もありますが東名が近すぎます。鷺沼なら再開発でできる駅直結マンションが気になります。

このプラウドは線路脇、駅距離、駐車場など施設の格からするとオハナクラスと聞きました。

鷺沼のあそこの物件？
生活利便施設が周辺に極度に少ない、クルマで通る道ってイメージ

>>2286 匿名さん

オハナ！
同意。

オハナとは比べようのない仕様なのは一目瞭然ですね。競合他社と思われる人からのネガティブコメントが目立ちますが、それほど注目される物件です。田園都市線でこれだけ駅近かつ大規模の物件は希少ですので、価格は高いですけど、良い物件だと思います。

3月末引渡し条件で交渉すれば、決算から見る在庫状況とかみればこの物件値引きしそうですよね。2月中旬から3月頭までが勝負。
客も営業も。
オハナクラスとは言わないけど、他のプラウドからすると、「比べないでくれ」と言われそうなのも想定されますよね。
プラウド六本木もプラウド。
ここもプラウド。
パークマンション、パークコート、パークホームズみたいにわかれば良いんですけど、郊外のオハナかそれ以上のプラウドか、、
本件は下から数えた方が早いプラウドなきがします。

>>2289 匿名さん

まあそうむきにならなくても。
検討にはいろんな意見聞きたいもんです。

田園都市線ってやっぱり不便だよ。東京、品川、新宿、池袋方面にはストレートに出られないし、その上、混み過ぎですぐに止まってしまう。ガラも言うほど良くなくなってきた。最近も溝ノ口で降りた乗客の喧嘩で各駅で大混雑引き起こしていたし。宮崎台辺りだと更にその田園都市線が止まるとすぐに陸の孤島状態になってしまうので更に不便。

まぁ…別段持ち上げる必要も全然無いんだが、
野村の中で日建ハウジングシステムに設計を
頼むのは、社内でも最上級グレードの物件だけ。
オハナ云々いう輩はなんなんだろな(笑)？
↓
https://www.nikken-hs.co.jp/ja/projects

> 野村の中で、、、設計を頼むのは、社内でも

"社内でも"って、下手打って。
あんた注意しないとばればれだよ。

>>2293 匿名さん

業者さん！
お仕事お疲れ様です！

>>2295 匿名さん
仮に書き込みが業者であったとしても、事実は事実。素人のわけわからん書き込みよりはよっ為になる。

>>2296

あかんって。
何考えてんの、あんた。
「事実は事実。」って自分で認めて。
怒られるよ、ボスに。まったく。

>>2295 匿名さん

俺2293本人。
単なる近隣住民。
だから別に持ち上げる必要はない。

実につまらんが、ここがオハナクラス云々の奴らは反論できんだろう(笑)
ちょっと調べればわかるのにね。

なんかこの板、2ちゃんねるみたいですね。
幼稚な掛け合いばかりで建設的な意見交換が全くできていない。

結局、幼稚な難癖つけてる人にはこの物件の本当の魅力はわからないんですよ。柔らかく言うと、合わないって事です。
そんな人でも、兎に角、気になる物件ってすごいと思います。
別に業者さんが書き込んで下さっても、情報としてありがたいです。感情的な根拠のないものは困りますが。

でもこういう人が入ってこないと掲示板があまり更新されないので良いかもしれませんね！
結局はデベの思う壺なのかもしれません。

>>2298匿名さん

すみませんが検討にならないので、もう出ないでいただけますか。

価格高いものの他も高値止まりなので環境、路線重視で検討しています。けっこうためになる情報が得られありがたかったのですが、変な流れになり迷惑です。

(笑)。
じゃあネガがライバル業者じゃないと
誰が証明するんだか(笑)。
オハナと言ってた反省マダー？
まぁどうでも良いわ。
近隣住民だし、近隣に一棟収益物件を持っている。
だから近隣にキレイな建物ができるのが純粋に嬉しい。
最近は入居者さんも皆ストリートビューで
物件の周辺チェックするからな(笑)。

設計会社良いところかもしれないですけど、単に規模がデカイからやってる位でしょう。そりゃ50戸クラスで、良い設計会社使ってればグレード高いとか、仕様頑張ってるとか言えますけど、単に設計フィーのグロス価格がデカイから、受けてくれるんでしょ。

>>2305さん

感情的になると皆さんに気の毒と思われるだけですよ。それよりも近隣住民さんなら収益物件とか無理されないで周辺のユータカラヤ買い物事情とか書かれる方が良いかと。

>>2305 匿名さん

本当に近隣住民でこの辺の価値上げたいなら、あなたの投稿逆効果ですよ。土地柄の悪さを想像されてしまいます。

>>2307 匿名さん

別段信じなくても結構です。
どのみち匿名掲示板では証明のしようがない。証明して物件とか入居者さんの車にイタズラされるのもイヤだし。

こことは関係なく、僅かだが嫌がらせがあり、所轄警察に重点パトロールして貰ったこともある。
総じて治安は良いが、どこにでもおかしな輩はいる(笑)

公園の話、イーストの駐車場入口が狭い話、ヴィークコートの駐車場の話、ポジでもネガでも根拠ない話を揶揄してるのはだいたい俺。
ちなラウンジ談笑爺の命名も俺。

だんだんこの辺りのイメージが悪くなっていく、、、

別に良いんじゃない(笑)。
県内最高の所得水準の学区といっても、
人間社会は天国じゃないんだから、そういう人もいる。

タワマンで聞く内部差別よりまだましかも、
ホントかどうか知らないけど。

賃貸の入居者さんはこの板は見ないだろうし、
見てもなんとも思わんでしょ(笑)。
街並みがキレイになるのは悪くないよ。

>>2311 匿名さん
あんた必死過ぎ(笑)。

駅を降りて少し坂になった緑の多い宮崎台の環境が好きでしたが
この2309俺おじさんで印象が悪くなりました。

何があったかしらんが成仏してね。
管理人さん、今後この人のIPから投稿あったらすぐに削除してあげてください。

あ、2309さんのことです。

そりゃ申し訳ない。
でもどうしようもないね。
いい加減な発言を揶揄するのは
それなりに面白かったけど、

サラリーマン大家なのは会社でも
公にしてないのに思わず話しちゃった。

まぁもう発言しませんからご安心を。

>>2293 匿名さん
でも、なんで中庭に駐車場作ったんでしょうね。全体的にもっと余裕をもって作れば良さが出たのに

駐車場を地下に出来なかったのは貨物線の関係なんですかね。
せっかくシティの大規模なのに、ホント作りがちょっともったいない感じですよね。

10年後に近くにリニアも通るからね。その関係かな。

このあたりは普通に長方形をトントンと直角に置いてる建物ばっかりなので
このイーストだけ高さもデコボコで方向も斜めにいろんな方角に向いているという。。
イーストをウエストに高さと方向揃えて建ててたら、もっと言えば間に駐車場ではなく緑を入れれば
普通にビンテージの資格ありのマンションで高値でも買いたい人が沿線から集まってきたのにね。

そうそう。余裕が欲しいね。エントランスよりそっちに力を入れて作って欲しかった。

ほんとにね。まあ中で暮らし始めれば全く気にならなく要素なんだけど
資産価値を考えると将来的にも希少性を感じさせる部分がもう少し欲しかったかなと。

2322

気になるでしょ

フロントグリルやドア開閉の重厚感内装、乗り心地、テクノロジーの活用の面では最高だが、ボディからリアにかけての造形に惜しいところがあってイマイチブレイクしなかった輸入ファミリーSUVって感じですかね。
下取りに過度な期待をせず長く乗るつもりで中身にお金を払える人にはいい買い物だと思います。見てくれよりも車の中で快適なのが何よりと考える人もいるでしょう。住めばここら辺の環境の良さもわかります。

>>2325 匿名さん

その事件いつですか？？

ガード下は梶が谷トンネル、
ライフは鷺沼です。
ごっちゃになってますね。笑
でもまぁ、探せばどのエリアも何かしらあるでしょうね。

2325さんのこと。

二子玉川や代官山でも変な輩はいるし、犯罪発生率で見ないと無意味。

イーストも小出しに売ってるのをみると、市況は厳しいんでしょうね。

話を急に変えますが、学区とは気にされるものなんですか？
私も中学受験組ですが、親は学区を気にした事は無いと言っており、私も子供に荒れた小学校で無ければ、何処でも良いかなと思ってます。
宮前平小学校が良い良いとしきりに言いますが、中学受験で凄い所に行く割合が高いのですか？調べる限りは其処まででも無い気がします。
あと、ここの地区は世帯年収とかも言う人いますが、そういう事を考えた事ないので、世帯年収とかを気にする人が多いマンションと思うと、下品に感じます。平均年収に達している、達していないに関わらず、他の検討中のマンションと比較して、このマンションの掲示板では特別意識を持った人が多いんですか？

>>2331 マンション検討中さん
宮前平小、のんびりしていて普通の良い学校です。と言っているのに、営業の方でしょうね、私立並みに良いとか、小学校上げされてるのって。
近隣の小学校に比べると、私立に行く子が少ないのです。最近は少し増えたようですが。だからのんびりしています。
平均年収云々とかってゆーのも営業の方だと思います。学年2、3クラスしかないので数名が億とか数千万稼ぐ方がいれば、平均年収なんてすぐ上がるし。宮前平小学区に住んでますが、至って普通の方が多いです。

>>2332 名無しさん

その通りだと思います。宮前平小学校は普通の小学校です。落ち着いていて良い学校とは思いますが。
だいたい中学校受験組なら学区の重要性や同じ環境でないと子供の受験への取り組みも厳しくなる状況を分かっているはずです。もしくはほんとに中学校受験に無知なのか…。
収入が同じならお付き合いも楽だし、価値観が同じ人が多いことはお受験の相談や情報交換にも役立つのではないでしょうか。

このあたりは中学受験に向いた小学校、向いてない小学校という区別自体がそもそも無意味です。
学校では特に受験指導はしませんし、受験に対する理解の大小もありません。
駅から遠く離れたネットでは決して名前が出てこない学校のほうが男女御三家に多く行った年も最近だけで2回もあります。
宮前平小学校は荒れた感じは全くしませんのでオススメできますが、結局どの学校に行かれても正解だと思います。
唯一帰国子女の方は富士見台・土橋エリアに集中するのでその点では違いがありますが、だから中学受験に有利というわけでもありません。

あれから業者風のポジ書込みがパッタリ無くなりましたね。ここの営業酷いもん。

ウエストコートは完売しましたか？

>>2336 匿名さん

まだですよ。
値引きしている最中と思われます。

>>2334
どこの学校なんですか？

>>2337
デフレですね。

高くなり過ぎただけ。もう、無理な高値で土地を仕込んでいるデべはいない。

>>2340 匿名さん

週間ダイヤモンドの記事にも出てますね。新築マンションが売れないとの記事なのですが、プラウド六郷土手のモデルルーム訪問をベースに書かれてます。やはり無理した高値でグリコ工場の跡地を仕入れたのが主要因のようです。プラウドはどこでも同じような事して同じような状況に陥っているんですね。

高く買って高く売るのはいいけど、去年の頭から市況が変わり、高いので手が出せない人が多くなり売れなくなりましたね。野村の方式は2年前までは良かったのでしょうが、もう限界なんでしょう。

イーストも小出しで売っており、今回は15戸のみか・・・
ほとんど竣工したのに小出しにしか出せないほど、見込めないのか。

他のプラウドシティも阿佐ヶ谷と六郷土手と比較のため見に行った。
阿佐ヶ谷のスケール感は良かったが、ここはそれが無い。棟間が近いし、緑もウエストは殆ど無いし、イーストもわずか。
六郷土手は駅から遠すぎた。ここもウエストの奥の方からだと、駅まで10分近くかかるからね。
仕様は他と比較しても変わらない。

ということで私は他を探すことにしました。

子供を電車とバスの博物館に連れて行くついでに町並みを見学しに見に行きましたが、
坂がすごいですね。
多少の坂道なら…と思いましたが、毎日なら大変だなと思います。

昨日は駅前で大抽選会をしていましたが、あまりにも虚しい感じでした。
（参加している人がいなくて）

私は検討対象から外します。

将来のことはわからない、が前提ですけど大事なマンションの資産価値で考えるとココは悪くないと思ってしまいます。
おそらく単純な駅別のデータだけを見ると宮崎台は人気駅ではないので築年数が重なる程に値下率がひどくみえるでしょう。なぜならばココのエリアは住宅街で供給数も多く、駅近等の条件を無視しているから。＋人気駅でもないですしね。
確かに坪単価が飛躍的に高い物件は避けた方が無難ですが、都心や武蔵小杉程に割高ではないはず。特に武蔵小杉は明らかに今後の人口減少は抜きにしてもタワマンが多すぎるので供給過剰ですし、築年数が経った古いタワマン群に魅力はなくなると思います。
田園都市は、駅近、大規模、ブランドが少ないのは事実。競合はその時点で減ります。
坂の問題も指摘されますが、宮前平よりは緩やかですし、日本全体は高齢化するし、宮前区も同様ですが、川崎市の中では小さい子供が多いエリアなので、歩けない程の高齢者が対象とはならないと思うので問題ないかと思います。
隣の宮前平も綺麗になるし、鷺沼は再開発されるし、たまプラ、二子玉は近く、渋谷も再開発される。総合的に考えて悪くはないかなと思っています。勿論、たまプラの駅近、大規模、ブランドが最強だとは思いますが…

>>2344 匿名さん

営業の方は大変ですね。
もっと第三者に見える書き方しないと、上司の評価落ちますよ。

消去法でこちらの物件を購入しようと思っています。他に新築でいい物件が見つからないので。
ザパークハウス宮前平は、定価借地権の物件。
サンクレイドル宮前平は、1LDKからある物件。
ブランズ宮崎台プレイスは高圧線がある。等々。

他にいい物件ありますか？色々見ましたが、結局ここかなと思ってしまいます。

今売り止めの宮崎台フロントが、もうすぐ販売再開になると思いますよ。まだ30戸くらいは残ってるはず。宮崎台駅徒歩2分。まあ高いですが、全戸南向きで、シティの南向きの部屋と比べてもそんなに坪単価は変わらなかったはず(上層階は別にして)少なくとも一期までは。。。販売再開の今後はわからないですけど。

>>2347 マンション検討中さん

ありがとうございます。
元々のフロントの価格帯を知らないのですが、7000出したらそれなりの部屋がありますか？

>>2348 匿名さん

売り止め前の価格そのままであれば、その金額だと70平米ちょっとの部屋で、9階〜10階くらいまではいけるんじゃないですかね。もともと部屋の間取りプランが少ないんですよ。

フロントは大規模ではないため、ゲストルームやパーティルームはありませんが、室内の仕様はシティよりも大分上かと。
7000万あれば、残っているほとんどの部屋が買えると思いますよ！