プラウドシティ宮崎台　その2

>>2220さんの言う通りだと思います。

永住用のマンションを二千万割高で買うかどうかの決断ですね。他のマンションも今は高いですから。宮崎台は環境良く好きです。宮崎台だと中古はいい値段では売れないからローン完済できないのは覚悟の上ですね。

いい値段、の基準が人によってまちまちのようですが、
少なくとも宮前区の駅近中古マンションは非常に需要が安定していますよ。
いい物件が割安で出ようものなら一瞬です。

宮前区の駅近中古マンションは非常に需要が安定してるから
10年後2千万安にすれば一瞬ですか。
要はローン完済できるかですね。

ネットですが、
プラウドシティ宮崎台の学区である宮前平小学校が、神奈川県で世帯年収１位となっていました・・
やっぱりすごいですね！

たまプラじゃないんですね。さすが宮前。

神奈川県で世帯年収1位のエリアなのに中古がいい値段で売れないのはなぜですか？

宮前区には大手企業の社宅が多いのでそこが平均年収を引き上げているのでは。

宮崎台の中古マンションの値段は悪くないですよ。
もちろん経年変化とともに緩やかに下がっていきますし、新築時より現在上がったのは今から数年前位のオリンピック決まる前のブランドマンションのみです。それらマンションも緩やかに下がっていくみたいですが、その値下り幅は郊外の中では緩やかと思います。
ただ、現在これだけ新築マンションが売れなくなってきているので、現在売り出し中のマンションは、数年後でも上昇の可能性は低く、頭打ちかこれを維持して、また緩やかに下がっていく可能性が高いと思ってます。
ここのマンションは他のマンションでも数部屋位しかない、坪300万円超のお部屋が多いので、そこら辺の価格帯のマンションが宮崎台駅の中古マンションで出ることは少ないというか、私はまだ見た事ありません。そういう意味ではこのマンションの真価
は(その時の時勢やマンションの価格によるのでしょうが)、その時に分かるのでしょう。
マンション買って上がる時代は短かったですね〜
また、そういう時代来るといいんですが。

賃貸で住んだらおそらく20万位しますでしょ（70㎡3LDK位で）、で、10年住んだら　20万×12ヶ月×10年＝2,400万円　だから（諸々諸経費やローン控除考えても）10年後に-2000万円なら悪くないんじゃないですかね。

あと、個人的には2000万円も下がらないと思っています。。。戦争でも起きない限り。。
選ぶ部屋にもよりますが1000万円～1500万円ダウンの覚悟で購入踏み切れば、何とかなるのではないかと。。

この物件に限った話ではないですけど。総額が低いほど値下がりリスクは減ります。
ローンは無理のない範囲で組みましょう。

>>2228
日本人の平均年収が20年間右肩下がりなので無理です。

宮崎台には住んだことはないですが、鷺沼に以前住んでいた者です。今は、高津に住んでいます。
この辺は坂が多く（宮崎台は特に多いと思うのですが）、平坦な道が多い場所に引越しをしたのが数年前です。
購入者さんに質問なのですが、坂が多いため歳をとって歩行が難しくなった時の不安とかは特にないですか？

>>2229さん、

励みになります。
諸費用も必要ですから、頭金は1000で
ローンは6000万弱で検討しています。
何とかなるということしかないのですが
何とかなりますよね。

修繕積立基金(70万)は一括で支払ったらもう後は管理費と修繕積立金だけですか？

>>2233 匿名さん

そう聞きました。

10年後マイナス2000万というのは、中古で買いたい人の願望だと思いますよ。
10年後そんな値段でこのマンションが買えるとは到底思えませんが。
宮崎台は良くなることがあっても、悪くなる要素が見あたりません。今でも十分住みやすい街ですが。
二子玉、渋谷へのアクセスの良さは間違いないです。高津区にはあまりいいイメージありません。高津？溝の口？梶ヶ谷？雰囲気がまるで違います。宮崎台からが田園都市という感じを受けます。
間違いなく二子玉 > たまプラーザですから、宮崎台より横浜側へは殆ど用がないです。

2235さん、
宮崎台は二子玉、たまプラを抜きますか。
今までの宮崎台のマンションより二千万
高く、駅近でもないですが中古下がりませんか。
とても勇気をいただきました。

二子玉とたまプラを比べると、あらゆる意味でたまプラは見劣りしますから、横浜方面は必然的に行かなくなるよねー。たまプラが商業地として大苦戦してるのもうなづけます。

>>2236 匿名さん

>>2236 匿名さん
抜くとか言ってませんよ、二子玉にアクセスいいですよとしか。
今までの宮崎台のマンションより2000万高くないですよ 。そして十分、駅近ですよ。何基準でお話しされてます？

個人的にはこの物件は間違いないと思っていますが。
そんなに値崩れするとお思いでしたら、中古をお待ちになればいいんじゃないですかね。

>>2235 匿名さん
いやいや溝の口や高津もいいところだと思いますよ。二子玉川は高津のほうが近いんですから。

結局、何を優先するかですよ。
宮崎台は確かに坂が多いという気はしますが、環境がよいし、田園都市という感じがします。
一方、溝の口や高津は利便性の高いエリアですが、環境にやや不安がある。まあ、言うほど環境は悪くはないという気はしますがね。
結局、価値観の違いです。みんな自分たちが住んでる場所が一番だと思いたいだけですよ。

>>2238

駅近っていうのはフロントだろ。
このマンションは宮崎台と宮前平の間の単に線路近マンション。

>>2240 匿名さん

>>2240 匿名さん
そうですね
線路近マンションの事はお忘れ下さい。

真面目に検討されてる方の邪魔かと。

>>2234 eマンションさん

ありがとうございます。

>>2241
反応しないのが一番

>>2241さん

あまりむきになられないほうが検討には良いと思います。

フロントは正真正銘の駅近マンションですが
シティも充分徒歩圏のマンションです。
深夜は電車も通らないので音も大丈夫ですし
宮崎台は住環境、学校など良い環境です。
要はマンションの検討はご自身が慎重に判断されることですから
感情的になるのはマイナスしかないと思います。

今のところ売れ行きはどんな感じなのでしょうか？
住環境はよく、マンション自体も素敵だとは思いますが、ご時世柄、若干高値なのは否めないので、きちんと売りさばかれるのかが不安要素ですかね。

学区かな！あと緑の多い環境。この雰囲気で都内探したら世田谷とか文京区になっちゃうから億はいくね。

道も広いしいいですよね！

都内のマンションじゃ車持つのしんどいじゃん。

車なんて持つような時代じゃないよ。

>>2250
それを言ったら”マンションなんか買う時代じゃない”も正論になっちゃう（笑）

売れ行きは12月の時点ではウエストの残りが10戸位、イースト売り出し前に既に10〜15戸程度埋まってて、今から売り出しなんでしょう。
ホームページではウエストあと何戸とか出てないので、そんなに変わってないかもしれませんね。イーストはまだ完成してないですし、これから価格を微調整するのではないですか。

値引きしてでもウエストは3月までに売りたい雰囲気でしたが、3月までは厳しいのかな？
野村不動産が、ゆっくりペースでここを売っていくのか、値引きしてでも売り切るのかどちらか。私達が行った時は値引きの話も積極的にしてきたので、後者な気がしますが。

竣工前完売が当たり前だと強気だったプラウドの販売がおかしいですね。市況なのかプラウド自身の問題なのかわかりませんが、今は当たり前のように売れ残っている。販売方針を変更したみたいな事言ってますが、明らかに言い訳で、販売長引かせたくなく値引き提示しても売れてないのが現状のようです。皆さんが挙げてる良い点等を考慮しても、ここは度々指摘されてるように明らかに割高ですね。販売状況はその結果がストレートに反映されてるかと思います。

イースト脇の提供公園、思ったより広いな。ほぼ完成なのに3月まで開けないのかな？
あとイーストの駐車場、公園との絡みとか出入り口の場所なんかはベストと思うけど、入ってすぐの導入路がまず直角に曲がらないとダメで、狭く見えるんだけどどう？メルセデスのEとBMWの5とかが同時にすれ違って出入りできるかね？

アルトとｅｋワゴンなら大丈夫だよ。

昔はこの辺でも横浜ナンバーだったな。青山キラー通りに行っても相手にされるのは品川と横浜ナンバーだけだったので何故かこんな場末に住んでてもチヤホヤされて良い時代だった。今はここで意気がった外車に乗っても所詮川崎ナンバー、良くてヤーサンに間違えられる位かな。

アルトはスズキ
ｅｋワゴンは三菱
国産ですよ。

>マンション発売、24年ぶり低水準＝価格高騰で需要冷え込み―16年首都圏

ここ着工するって聴いた時耳を疑った。
なんでそんなにあせるんだろうと。
五輪後にすればゆっくりと良いものをいい値段で売れるのになあ、でもプロが考えるほうが合ってるのかな・・

結論として、プロは近隣住民よりも無知ということがわかった。
ほんと、いい土地なのに派手に失敗してくれたよ。

2月末までがお買い得っぽいですね。
買うならですけど。

そんなに慌てる必要は無いですよ。まだまだこれからです(笑)。

>>2261 匿名さん

何か控えてるんですか？？

駐車場だけで言えばイーストの対面のヴィークコート宮前平の方が高級マンションっぽい。シャッター付のスロープから入れる完全地下駐車場だし、しかも駐車場から直接マンション内に入れる。
しかしエントランスはプラウドシティ宮崎台の方が何倍も立派に見えますな。

渋谷も開発中だし、これは将来的にもいいなあ！

>>2263 匿名さん
目の前のヴィークコートは雰囲気含めて、高級感ありますよね。
このマンションも地下駐車にして中庭含めてもっと緑豊かにしてくれるランドスケープなら、この値段でも納得できたけど、ギチギチに造る余裕の無さ。
見映えを良くすりゃ小金持ちは騙せても、賢明な人は騙せない。
高値掴みと言われても仕方ない。

いつまで残ってるのかな？
中古と新築の競争になってそう。

この辺りのマンションはどこもすっきりした造形で低重心の佇まいと緑がマッチしていた。
もちろん旧三菱重工寮もその中に溶け込んでいた。
ところが今回の建物はどうだろう。この辺のコミュニティの顔になる土地を使って、玄関は立派だが、一歩見上げれば、日影規制の限界をなぞって作った凸凹の造形。はっきり言わせてもらう。建築物として、景観として馴染まない。良い場所に立つ良い物件だと思う。惜しい。

>>2266 匿名さん

いやそうは仰いますけど、青雲寮は最後は刑務所みたいで浮いてましたよ(笑)。
プラウドに建て替わって良かったです。
三菱グループのパークハウスなら余裕持って建てただろう、はタラレバでしょうね、入札結果が全てです。

確かに入札結果が全てでしたね。この土地にしちゃ身分不相応な高値で入札した結果が現在のプラウドの販売状況だものね。売れないもの。

購入検討者からすると、変に安くされて、誰でも買えるマンションになっても困る。

>>2267
そうですか。それはそうですね。
宮前平中前の土地もこの先プラウドシーズンにするのかシティになるのかはわからないが
是非あそこのなだらかな勾配を利してゆったりとした田園的景観にしてもらいたいものです。

この物件もさすがの価格帯だけあって見かける方は大人しそうな方々ばかりで嬉しく思っています。

ここのポジは面白いね。渋谷、二子玉はマブダチ。(そんな事言ったら同じ事言えるマンションは星の数ほどあるのに--)見てこんなに高かったの。(高くは見えないのに--騙されたんじゃないの。) 自分に自信がなくてこんな事言う人いるよね。やっぱり自信が無いマンションなのかな。

ハハハ。
ネガも確証のない憶測と流言ばっかし。
でももうこの板も要らんだろ。

宮崎台よく知る人からすれば中古になれば
すぐに二千万はへこむマンション。でもいいんですよ、
二子玉なんか買えないし、永住なんだから。
環境優先、学校優先です。

学校優先で買っちゃってもし子供が楽しくない学校生活だったらどうするのですか？

宮崎台の駅近マンションなんて、珍しくはない。
宮崎台のマンションを全て引っくるめれば2千万落ちるマンションも多いかもしれない。
ただ、ブランドマンションっていくつあります？大規模っていくつあります？
中古市場はここが重要です。
名前のよくわからんマンション、見栄も晴れないマンション、しかも小規模だったら、それは間違いなく落ちますよ。
そういう意味で一番危ないのはプレシスでしょうね。

クリオ、プラウドあたりは盤石ですか。
ミオカステーロやパークハウスも大丈夫そうですね。

何だか金額をあーだこーだ話している人がいますので、調べた事を話します。
宮崎台から鷺沼の中古の値段は
1.ブランズマンション(7つのメジャー会社)の築10年前後で、徒歩10分以内ならば売り出し価格(成約価格は不明のため)は坪200万円中盤です。
例えばプラウド宮崎台なども、直近では売り出し価格はその辺です。
もちろん、方角や階数で値段は変わりますが、70m2中盤位なら、おおよそ5000万円後半から6000万円といった所です。
ここは条件が良い所は坪300万円位します。つまり相場よりも2割程高めなので、2000万円下がる可能性は全然あります。
もちろんパンダ部屋みたいに価格を抑えてある部屋ならば、良い取引ができると思いますが、中古になった際に競合する他のブランドマンションよりも割高となり、結果的に下げる可能性はあるでしょう。
2.駅近、大規模、学区などを話題となりますが、駅近に関しては徒歩6分なのでマンションとしては近くはないでしょう。どちらかというと普通。
大規模に関しては宮崎台や宮前平にはありませんので、優位に働くと思います。例えば鷺沼にドレッセ鷺沼プライムフォレストという400弱の鷺沼駅から徒歩9分で、共用部分よりしっかり造ってあるマンションがあります。ここは新築時よりやや高めに売れているようです。坪200万円中盤位で取引されてます。
学区に関しては確かに良いので、そこを気にいる人は多いのでプラスに働くと思いますが、このマンションじゃないと入らない訳ではありません。

個人としては、このマンションの多くのお部屋特に坪300万円を超える部屋に関しては厳しいと言わざるおえない。というか高値掴みと言われても仕方ない。大規模、学区などが良いからと言っても、他のマンションを見ても、2割増しになる訳では無いので、中古の時は厳しいと思われます。
そうでないお部屋は大きく逸脱していないので、そこそこな値段で取引されると思います。

まあ、中古の話や資産性などの話は、まずは売り切ってからですが。マンションが売れなくなってきているので、いつになる事やら。

個人的には、パーク系、シティ系、プラウド、ブリリアは盤石だと思います。
ブランド力は低下しているとは感じますが、よくわからないマンションよりは良いですよね。

>>2278

勉強不足では。
パークハウスは旧Towa系は庶民マンション。プラウドもピンキリ。
クリオは安定してブランド力ありますね。

ク、クリオ(笑)

クリオはないでしょ。

同じ大規模でも、ドレッセ鷺沼プライムフォレストは、こちらよりも共用部は良いですし、建物の造りもゆったりしてますよね。
中古をみると、徒歩9分とは言え鷺沼なのに、向こうは新築でも中古でも高くないから、こっちがいかに高いのか分かりますよね。こっちが向こうの値段位の中古になったら、値引きしないで買った人は阿鼻叫喚ですね〜
向こうはドレッセで、こっちはプラウドシティとかいう野村信者がいるかもしれませんが(笑)

徒歩9分と6分は相当違いますよ。
不動産のこと、全然知らないね。

しかもここを鷺沼って言ってよいのか…立地悪いですよ。見に行けばわかりますけど…この辺から土地代ガクッと下がりますからね

ドレッセ鷺沼の杜は駅からやはり遠いです。バスもないし。気にならないという意見もありますが東名が近すぎます。鷺沼なら再開発でできる駅直結マンションが気になります。

このプラウドは線路脇、駅距離、駐車場など施設の格からするとオハナクラスと聞きました。

鷺沼のあそこの物件？
生活利便施設が周辺に極度に少ない、クルマで通る道ってイメージ

>>2286 匿名さん

オハナ！
同意。

オハナとは比べようのない仕様なのは一目瞭然ですね。競合他社と思われる人からのネガティブコメントが目立ちますが、それほど注目される物件です。田園都市線でこれだけ駅近かつ大規模の物件は希少ですので、価格は高いですけど、良い物件だと思います。

3月末引渡し条件で交渉すれば、決算から見る在庫状況とかみればこの物件値引きしそうですよね。2月中旬から3月頭までが勝負。
客も営業も。
オハナクラスとは言わないけど、他のプラウドからすると、「比べないでくれ」と言われそうなのも想定されますよね。
プラウド六本木もプラウド。
ここもプラウド。
パークマンション、パークコート、パークホームズみたいにわかれば良いんですけど、郊外のオハナかそれ以上のプラウドか、、
本件は下から数えた方が早いプラウドなきがします。

>>2289 匿名さん

まあそうむきにならなくても。
検討にはいろんな意見聞きたいもんです。

田園都市線ってやっぱり不便だよ。東京、品川、新宿、池袋方面にはストレートに出られないし、その上、混み過ぎですぐに止まってしまう。ガラも言うほど良くなくなってきた。最近も溝ノ口で降りた乗客の喧嘩で各駅で大混雑引き起こしていたし。宮崎台辺りだと更にその田園都市線が止まるとすぐに陸の孤島状態になってしまうので更に不便。

まぁ…別段持ち上げる必要も全然無いんだが、
野村の中で日建ハウジングシステムに設計を
頼むのは、社内でも最上級グレードの物件だけ。
オハナ云々いう輩はなんなんだろな(笑)？
↓
https://www.nikken-hs.co.jp/ja/projects

> 野村の中で、、、設計を頼むのは、社内でも

"社内でも"って、下手打って。
あんた注意しないとばればれだよ。

>>2293 匿名さん

業者さん！
お仕事お疲れ様です！

>>2295 匿名さん
仮に書き込みが業者であったとしても、事実は事実。素人のわけわからん書き込みよりはよっ為になる。

>>2296

あかんって。
何考えてんの、あんた。
「事実は事実。」って自分で認めて。
怒られるよ、ボスに。まったく。

>>2295 匿名さん

俺2293本人。
単なる近隣住民。
だから別に持ち上げる必要はない。

実につまらんが、ここがオハナクラス云々の奴らは反論できんだろう(笑)
ちょっと調べればわかるのにね。

なんかこの板、2ちゃんねるみたいですね。
幼稚な掛け合いばかりで建設的な意見交換が全くできていない。

結局、幼稚な難癖つけてる人にはこの物件の本当の魅力はわからないんですよ。柔らかく言うと、合わないって事です。
そんな人でも、兎に角、気になる物件ってすごいと思います。
別に業者さんが書き込んで下さっても、情報としてありがたいです。感情的な根拠のないものは困りますが。

でもこういう人が入ってこないと掲示板があまり更新されないので良いかもしれませんね！
結局はデベの思う壺なのかもしれません。

>>2298匿名さん

すみませんが検討にならないので、もう出ないでいただけますか。

価格高いものの他も高値止まりなので環境、路線重視で検討しています。けっこうためになる情報が得られありがたかったのですが、変な流れになり迷惑です。

(笑)。
じゃあネガがライバル業者じゃないと
誰が証明するんだか(笑)。
オハナと言ってた反省マダー？
まぁどうでも良いわ。
近隣住民だし、近隣に一棟収益物件を持っている。
だから近隣にキレイな建物ができるのが純粋に嬉しい。
最近は入居者さんも皆ストリートビューで
物件の周辺チェックするからな(笑)。

設計会社良いところかもしれないですけど、単に規模がデカイからやってる位でしょう。そりゃ50戸クラスで、良い設計会社使ってればグレード高いとか、仕様頑張ってるとか言えますけど、単に設計フィーのグロス価格がデカイから、受けてくれるんでしょ。

>>2305さん

感情的になると皆さんに気の毒と思われるだけですよ。それよりも近隣住民さんなら収益物件とか無理されないで周辺のユータカラヤ買い物事情とか書かれる方が良いかと。

>>2305 匿名さん

本当に近隣住民でこの辺の価値上げたいなら、あなたの投稿逆効果ですよ。土地柄の悪さを想像されてしまいます。

>>2307 匿名さん

別段信じなくても結構です。
どのみち匿名掲示板では証明のしようがない。証明して物件とか入居者さんの車にイタズラされるのもイヤだし。

こことは関係なく、僅かだが嫌がらせがあり、所轄警察に重点パトロールして貰ったこともある。
総じて治安は良いが、どこにでもおかしな輩はいる(笑)

公園の話、イーストの駐車場入口が狭い話、ヴィークコートの駐車場の話、ポジでもネガでも根拠ない話を揶揄してるのはだいたい俺。
ちなラウンジ談笑爺の命名も俺。

だんだんこの辺りのイメージが悪くなっていく、、、

別に良いんじゃない(笑)。
県内最高の所得水準の学区といっても、
人間社会は天国じゃないんだから、そういう人もいる。

タワマンで聞く内部差別よりまだましかも、
ホントかどうか知らないけど。

賃貸の入居者さんはこの板は見ないだろうし、
見てもなんとも思わんでしょ(笑)。
街並みがキレイになるのは悪くないよ。

>>2311 匿名さん
あんた必死過ぎ(笑)。

駅を降りて少し坂になった緑の多い宮崎台の環境が好きでしたが
この2309俺おじさんで印象が悪くなりました。

何があったかしらんが成仏してね。
管理人さん、今後この人のIPから投稿あったらすぐに削除してあげてください。

あ、2309さんのことです。

そりゃ申し訳ない。
でもどうしようもないね。
いい加減な発言を揶揄するのは
それなりに面白かったけど、

サラリーマン大家なのは会社でも
公にしてないのに思わず話しちゃった。

まぁもう発言しませんからご安心を。

>>2293 匿名さん
でも、なんで中庭に駐車場作ったんでしょうね。全体的にもっと余裕をもって作れば良さが出たのに

駐車場を地下に出来なかったのは貨物線の関係なんですかね。
せっかくシティの大規模なのに、ホント作りがちょっともったいない感じですよね。

10年後に近くにリニアも通るからね。その関係かな。

このあたりは普通に長方形をトントンと直角に置いてる建物ばっかりなので
このイーストだけ高さもデコボコで方向も斜めにいろんな方角に向いているという。。
イーストをウエストに高さと方向揃えて建ててたら、もっと言えば間に駐車場ではなく緑を入れれば
普通にビンテージの資格ありのマンションで高値でも買いたい人が沿線から集まってきたのにね。