プラウドシティ宮崎台　その2

>2164
リニアはもっと南だから問題無いかと。
問題はイースト下の貨物線トンネルですよ。浅いし基幹線なので、何らかの影響が出る可能性が否定出来ない。

でも、今までも何十年と社宅が建っていて大丈夫だった訳ですよね…

私も貨物線が気になり、不安を営業さんに話したら野村が変な土地を買う訳ないですよ。他からも人気のあった土地ですし、造りもプロが考えていますので大丈夫ですよ。と言ってくれました。

でもウエストは通ってないので気になるならこちらをとの事。
万が一、イーストに何かあった場合はウエストにも何かしら影響が出るのでしょうか。

景観上ありえないくらい上下左右ギッチギチに建てて置きながら
さらにその周囲、地下に問題があると嘆かれる
どこまで自分勝手な新参者なんですか

儲けしか考えてないな！

買えない＊＊＊の遠吠え

確かに。

基本的に悪口だけ言ってる人は買えない人か業者。

>>2186 匿名さん

不動産会社に限らず、すべての会社がそう

買えないアンド買わない負け◯です。
他の人が良い悪い所で言い合っているのは、
良い所・・・見栄え、宮崎台で最も大きい、宮崎台付近では初めてのプラウドシティ、教育環境に良い学区、住民コミュニティなど
悪い所・・・高い値段、駅からの距離、シティを謳ってるのにギチギチの間取り、マンションの最も売りの棟は線路際、近くに土砂災害危険区域、真下に貨物線など

マンションは立地が全てと考える私からすると、駅力や徒歩6分で、いくらシティとは言え貧弱なスケールなどを考えると、やはり購入後に他マンションと比較して売れなくて、価格を下げる羽目になると想像して、買わない負け◯になりました。他の人は、ここはシティだし、価値が落ちにくいと考えている人もいるみたいなので、どちらになるかは情勢やその時次第なんでしょうが。

このエリア、このマンションに高くても価値を見出す人は元々このエリアに住んでいる人が大半です。このエリア、特に宮崎台についてはエリア外にお住まいの方々には良さが見えづらいように感じます。
何十年後か売りに出すとして、このエリアの人口が現在のように2%程度でも増加していれば、このエリアの方々には極端な低価格になることなく売却できるのではないでしょうか。
一応、神奈川県の学区では小中学校ともに最も平均年収が高いエリアのようなので。

>>2192 匿名さん

なるほど、私は他の土地から来たので高く感じていたのですね。結局、私達は賃貸です。
でも、他の中古はここより安く買えているのが多いはずなので、中古になった時に価格も抑えてだせるのに、ここは少し割高になってしまいますよね。その価値が駅からの距離やシティとしてのスケール感にないと思ってしまいやめました。
まあ、中古になった時に、ここが他の中古マンションや一戸建ての価格含めて宮崎台の値段を吊り上げてくれるのが一番な気がしますが。

同条件の中古マンションの売買履歴がないのでその辺は難しいですね。
まずまず駅近で、これだけの敷地の大手デベマンションって田園都市区域では初めてですからね。

逆に値上がりするかもしれません！
買っておけば良かったと思う時が来るかもしれませんね。

>>2195

究極の素人。

永住目的の人にとっては、転売メリットはあまり関係ないのでは？

子育て世代で永住出来る人ってどんな会社に勤務してるのだろう? 大多数の人は国内外問わず転勤、社内移動を繰り返しキャリア積んでいくと思うのだが。時々、永住目的だから将来どんなことになろうと関係無いとの投稿見るたびに不思議に思うし、住むところだけのために一生の行動を制限されても良いのだろうかとも思ってしまうのは私だけだろうか?

転勤の有無を含め、いろんな会社、いろんな職種がある。
人によって価値観はそれぞれだが、家に関して言えば、そこに住みたいか住みたくないかが最も大事だと思うのは私だけだろうか。
転売メリットが目的なら、株でもやったら？

>>2196 匿名さん
そういう貴方はどこのプロの方なんですか？
プロが書き込んでるんですか？

むしろ転勤があるから、永住できるエリアに家を買うケースが多いのでは？
転勤によって家族を振り回せないし、万が一のための家族への備えになるし、低金利で早いうちから購入した方がリスクは少ないと思います。
現在転売メリットがありそうなマンションは都心一等地くらいなので、普通は資産価値は下がるのが前提だと考えると、下がりづらいエリアで最悪売却してもローンが残らないだけの頭金があれば良いと思います。
また転勤がある職業ほど、借上社宅制度が充実した会社が多いので、自らの住まいのコストは少なく、賃貸に出すことで利回りはある程度担保できるのでは？

そうだね。ここのマンションであれば頭金2千万円~3千万円程度あれば最悪売却しなければならなくなった場合、ローンの返済は可能かな。

大きい頭金を損することも大丈夫とは、さすがお金持ちの住むマンションですね。
そんな人達と一緒のコミュニティはちょっと・・・

売り切ってもいないのに値上がりを期待する人もいるし・・・

それとも業者さん？

大丈夫という話ではないでしょう。
家賃が月10万だとしても10年で1200万ですよ。
20万なら2400万です。
このマンションが10年後1000万下がったとしても損失は同程度なんですよ。
今は変動で年利0.5%程度で、それに10年間はローン減税で年1%戻るので、利回り0.5%です。勿論、計算は単純化してますが。
また5年間は固定資産税は半額ですしね。
大したことないですよ。

> このマンションが10年後1000万下がったとしても損失は同程度なんですよ。

宮崎台知らない人ですね。
宮崎台で10年後1000万下がるだけですむとは。
実態を知らない人。

>>2205 匿名さん
あなたがね。
購入価格によるから一概に言えないんですよ。単なる一例でしょ。本質をみなさいよ。

必死で擁護してるのは、野◯不動産？それとも高値掴みして慌ててる住民？

私はこの付近に昔から住んでる住人なので、前の人も言っていたように、このマンションが宮崎台全体の価格を上げてくれればいいです。
まあ、ここの完成物件見学や付近を歩いてみて、それは難しそうですが・・・
普通の徒歩6分の線路隣のマンションと同じ経過ですかね。
そうすると、笑えるくらい高値掴みですが。それに気付いた売主が必死で、ここはシティだからとか言ってるんでしょうか？

南向きは高値掴みだと思うが、西向き東向きはだ5500から6000万で買えてるからそこまでの損はしないかもね。

過剰な損得勘定をする方とか、物件のセンスの良さ(勿論問題もたくさんありますが…)が、わからない人が検討をとりやめてくれれば、益々いいマンションになるんじゃないですかね。

私立並みの素晴らしい学区の小学校、中学校になるので子供のために投資したと思えば安いものです。楽しい学校生活になればと思います。また同じレベルの居住者の方が話も合いますし安心します。

逆に、必死で批判してるのは、買えない人？それとも安○給で慌ててる近隣住民？

どこがどのように下がっているのか根拠を示していきましょう。

>>2212さん、

むきになることないですよ。
10年で二千万下がろうが、良い環境、良い学校、永住していけばいいじゃないですか。見栄と頭金捨てたと思えばいいんですよ。良いマンションだと思います。

み、見栄と頭金捨てれませんっ！
地元民からすると、むしろここを買う人の方が見栄っ張りでは？

こちらのマンションは年収いくらくらいの方が多いと思いますか？
私は年収1200万で妻は専業主婦に子供1人です。
頭金は親から援助があるので何とか買えそうですが、妻のお付き合いなど大変になるかな。と少し心配になりました。あまりにも生活レベルが違うと疲れてしまいますので。

ここのマンションは3LDKで5000万くらいから1億と幅広いので、かなりバラつきはあると思います。

金額が高いという煽りに耐性無く、近隣住民を安給料呼ばわりする人もいる。
業者や住人の民度は推して知るべし。

なにせ田都グローバルですから。

批判的な意見も多いですが周りの新築物件も安ければそれなりですね。今の時期なりなんでしょうか？一軒家と比べてもある意味お買い得物件もなければ逆もまた少ない気が。

>>2218 評判気になるさん

ごめんなさい。
あなたの日本語分かりません。

相変わらず注目を集めるマンションですね。
立地、デザイン、価格など絶妙ですよね。
スペシャルじゃないけど欲しいと思わせる。
価格も急行停車駅の物件よりははるかに安い。
川崎アドレスだけど、江田以遠の横浜アドレスよりは余程利便性はいい。
でも、いざってなるとやっぱりちょっと高いんですよね。
間違いなく良いマンションでしょ。

未来の価格なんて誰も分かりませんよ。
他人の年収なんて下世話な話は品がない。

買ったら（買えたら？）なんとかなるマンションのひとつでしょ。
いろいろ気にしていると何も動けないまま死んじゃいますよ。

>>2220さんの言う通りだと思います。

永住用のマンションを二千万割高で買うかどうかの決断ですね。他のマンションも今は高いですから。宮崎台は環境良く好きです。宮崎台だと中古はいい値段では売れないからローン完済できないのは覚悟の上ですね。

いい値段、の基準が人によってまちまちのようですが、
少なくとも宮前区の駅近中古マンションは非常に需要が安定していますよ。
いい物件が割安で出ようものなら一瞬です。

宮前区の駅近中古マンションは非常に需要が安定してるから
10年後2千万安にすれば一瞬ですか。
要はローン完済できるかですね。

ネットですが、
プラウドシティ宮崎台の学区である宮前平小学校が、神奈川県で世帯年収１位となっていました・・
やっぱりすごいですね！

たまプラじゃないんですね。さすが宮前。

神奈川県で世帯年収1位のエリアなのに中古がいい値段で売れないのはなぜですか？

宮前区には大手企業の社宅が多いのでそこが平均年収を引き上げているのでは。

宮崎台の中古マンションの値段は悪くないですよ。
もちろん経年変化とともに緩やかに下がっていきますし、新築時より現在上がったのは今から数年前位のオリンピック決まる前のブランドマンションのみです。それらマンションも緩やかに下がっていくみたいですが、その値下り幅は郊外の中では緩やかと思います。
ただ、現在これだけ新築マンションが売れなくなってきているので、現在売り出し中のマンションは、数年後でも上昇の可能性は低く、頭打ちかこれを維持して、また緩やかに下がっていく可能性が高いと思ってます。
ここのマンションは他のマンションでも数部屋位しかない、坪300万円超のお部屋が多いので、そこら辺の価格帯のマンションが宮崎台駅の中古マンションで出ることは少ないというか、私はまだ見た事ありません。そういう意味ではこのマンションの真価
は(その時の時勢やマンションの価格によるのでしょうが)、その時に分かるのでしょう。
マンション買って上がる時代は短かったですね〜
また、そういう時代来るといいんですが。

賃貸で住んだらおそらく20万位しますでしょ（70㎡3LDK位で）、で、10年住んだら　20万×12ヶ月×10年＝2,400万円　だから（諸々諸経費やローン控除考えても）10年後に-2000万円なら悪くないんじゃないですかね。

あと、個人的には2000万円も下がらないと思っています。。。戦争でも起きない限り。。
選ぶ部屋にもよりますが1000万円～1500万円ダウンの覚悟で購入踏み切れば、何とかなるのではないかと。。

この物件に限った話ではないですけど。総額が低いほど値下がりリスクは減ります。
ローンは無理のない範囲で組みましょう。

>>2228
日本人の平均年収が20年間右肩下がりなので無理です。

宮崎台には住んだことはないですが、鷺沼に以前住んでいた者です。今は、高津に住んでいます。
この辺は坂が多く（宮崎台は特に多いと思うのですが）、平坦な道が多い場所に引越しをしたのが数年前です。
購入者さんに質問なのですが、坂が多いため歳をとって歩行が難しくなった時の不安とかは特にないですか？

>>2229さん、

励みになります。
諸費用も必要ですから、頭金は1000で
ローンは6000万弱で検討しています。
何とかなるということしかないのですが
何とかなりますよね。

修繕積立基金(70万)は一括で支払ったらもう後は管理費と修繕積立金だけですか？

>>2233 匿名さん

そう聞きました。

10年後マイナス2000万というのは、中古で買いたい人の願望だと思いますよ。
10年後そんな値段でこのマンションが買えるとは到底思えませんが。
宮崎台は良くなることがあっても、悪くなる要素が見あたりません。今でも十分住みやすい街ですが。
二子玉、渋谷へのアクセスの良さは間違いないです。高津区にはあまりいいイメージありません。高津？溝の口？梶ヶ谷？雰囲気がまるで違います。宮崎台からが田園都市という感じを受けます。
間違いなく二子玉 > たまプラーザですから、宮崎台より横浜側へは殆ど用がないです。

2235さん、
宮崎台は二子玉、たまプラを抜きますか。
今までの宮崎台のマンションより二千万
高く、駅近でもないですが中古下がりませんか。
とても勇気をいただきました。

二子玉とたまプラを比べると、あらゆる意味でたまプラは見劣りしますから、横浜方面は必然的に行かなくなるよねー。たまプラが商業地として大苦戦してるのもうなづけます。

>>2236 匿名さん

>>2236 匿名さん
抜くとか言ってませんよ、二子玉にアクセスいいですよとしか。
今までの宮崎台のマンションより2000万高くないですよ 。そして十分、駅近ですよ。何基準でお話しされてます？

個人的にはこの物件は間違いないと思っていますが。
そんなに値崩れするとお思いでしたら、中古をお待ちになればいいんじゃないですかね。

>>2235 匿名さん
いやいや溝の口や高津もいいところだと思いますよ。二子玉川は高津のほうが近いんですから。

結局、何を優先するかですよ。
宮崎台は確かに坂が多いという気はしますが、環境がよいし、田園都市という感じがします。
一方、溝の口や高津は利便性の高いエリアですが、環境にやや不安がある。まあ、言うほど環境は悪くはないという気はしますがね。
結局、価値観の違いです。みんな自分たちが住んでる場所が一番だと思いたいだけですよ。

>>2238

駅近っていうのはフロントだろ。
このマンションは宮崎台と宮前平の間の単に線路近マンション。

>>2240 匿名さん

>>2240 匿名さん
そうですね
線路近マンションの事はお忘れ下さい。

真面目に検討されてる方の邪魔かと。

>>2234 eマンションさん

ありがとうございます。

>>2241
反応しないのが一番

>>2241さん

あまりむきになられないほうが検討には良いと思います。

フロントは正真正銘の駅近マンションですが
シティも充分徒歩圏のマンションです。
深夜は電車も通らないので音も大丈夫ですし
宮崎台は住環境、学校など良い環境です。
要はマンションの検討はご自身が慎重に判断されることですから
感情的になるのはマイナスしかないと思います。

今のところ売れ行きはどんな感じなのでしょうか？
住環境はよく、マンション自体も素敵だとは思いますが、ご時世柄、若干高値なのは否めないので、きちんと売りさばかれるのかが不安要素ですかね。

学区かな！あと緑の多い環境。この雰囲気で都内探したら世田谷とか文京区になっちゃうから億はいくね。

道も広いしいいですよね！

都内のマンションじゃ車持つのしんどいじゃん。

車なんて持つような時代じゃないよ。

>>2250
それを言ったら”マンションなんか買う時代じゃない”も正論になっちゃう（笑）

売れ行きは12月の時点ではウエストの残りが10戸位、イースト売り出し前に既に10〜15戸程度埋まってて、今から売り出しなんでしょう。
ホームページではウエストあと何戸とか出てないので、そんなに変わってないかもしれませんね。イーストはまだ完成してないですし、これから価格を微調整するのではないですか。

値引きしてでもウエストは3月までに売りたい雰囲気でしたが、3月までは厳しいのかな？
野村不動産が、ゆっくりペースでここを売っていくのか、値引きしてでも売り切るのかどちらか。私達が行った時は値引きの話も積極的にしてきたので、後者な気がしますが。

竣工前完売が当たり前だと強気だったプラウドの販売がおかしいですね。市況なのかプラウド自身の問題なのかわかりませんが、今は当たり前のように売れ残っている。販売方針を変更したみたいな事言ってますが、明らかに言い訳で、販売長引かせたくなく値引き提示しても売れてないのが現状のようです。皆さんが挙げてる良い点等を考慮しても、ここは度々指摘されてるように明らかに割高ですね。販売状況はその結果がストレートに反映されてるかと思います。

イースト脇の提供公園、思ったより広いな。ほぼ完成なのに3月まで開けないのかな？
あとイーストの駐車場、公園との絡みとか出入り口の場所なんかはベストと思うけど、入ってすぐの導入路がまず直角に曲がらないとダメで、狭く見えるんだけどどう？メルセデスのEとBMWの5とかが同時にすれ違って出入りできるかね？

アルトとｅｋワゴンなら大丈夫だよ。

昔はこの辺でも横浜ナンバーだったな。青山キラー通りに行っても相手にされるのは品川と横浜ナンバーだけだったので何故かこんな場末に住んでてもチヤホヤされて良い時代だった。今はここで意気がった外車に乗っても所詮川崎ナンバー、良くてヤーサンに間違えられる位かな。

アルトはスズキ
ｅｋワゴンは三菱
国産ですよ。

>マンション発売、24年ぶり低水準＝価格高騰で需要冷え込み―16年首都圏

ここ着工するって聴いた時耳を疑った。
なんでそんなにあせるんだろうと。
五輪後にすればゆっくりと良いものをいい値段で売れるのになあ、でもプロが考えるほうが合ってるのかな・・

結論として、プロは近隣住民よりも無知ということがわかった。
ほんと、いい土地なのに派手に失敗してくれたよ。

2月末までがお買い得っぽいですね。
買うならですけど。

そんなに慌てる必要は無いですよ。まだまだこれからです(笑)。

>>2261 匿名さん

何か控えてるんですか？？

駐車場だけで言えばイーストの対面のヴィークコート宮前平の方が高級マンションっぽい。シャッター付のスロープから入れる完全地下駐車場だし、しかも駐車場から直接マンション内に入れる。
しかしエントランスはプラウドシティ宮崎台の方が何倍も立派に見えますな。

渋谷も開発中だし、これは将来的にもいいなあ！

>>2263 匿名さん
目の前のヴィークコートは雰囲気含めて、高級感ありますよね。
このマンションも地下駐車にして中庭含めてもっと緑豊かにしてくれるランドスケープなら、この値段でも納得できたけど、ギチギチに造る余裕の無さ。
見映えを良くすりゃ小金持ちは騙せても、賢明な人は騙せない。
高値掴みと言われても仕方ない。

いつまで残ってるのかな？
中古と新築の競争になってそう。

この辺りのマンションはどこもすっきりした造形で低重心の佇まいと緑がマッチしていた。
もちろん旧三菱重工寮もその中に溶け込んでいた。
ところが今回の建物はどうだろう。この辺のコミュニティの顔になる土地を使って、玄関は立派だが、一歩見上げれば、日影規制の限界をなぞって作った凸凹の造形。はっきり言わせてもらう。建築物として、景観として馴染まない。良い場所に立つ良い物件だと思う。惜しい。

>>2266 匿名さん

いやそうは仰いますけど、青雲寮は最後は刑務所みたいで浮いてましたよ(笑)。
プラウドに建て替わって良かったです。
三菱グループのパークハウスなら余裕持って建てただろう、はタラレバでしょうね、入札結果が全てです。

確かに入札結果が全てでしたね。この土地にしちゃ身分不相応な高値で入札した結果が現在のプラウドの販売状況だものね。売れないもの。

購入検討者からすると、変に安くされて、誰でも買えるマンションになっても困る。

>>2267
そうですか。それはそうですね。
宮前平中前の土地もこの先プラウドシーズンにするのかシティになるのかはわからないが
是非あそこのなだらかな勾配を利してゆったりとした田園的景観にしてもらいたいものです。

この物件もさすがの価格帯だけあって見かける方は大人しそうな方々ばかりで嬉しく思っています。

ここのポジは面白いね。渋谷、二子玉はマブダチ。(そんな事言ったら同じ事言えるマンションは星の数ほどあるのに--)見てこんなに高かったの。(高くは見えないのに--騙されたんじゃないの。) 自分に自信がなくてこんな事言う人いるよね。やっぱり自信が無いマンションなのかな。

ハハハ。
ネガも確証のない憶測と流言ばっかし。
でももうこの板も要らんだろ。

宮崎台よく知る人からすれば中古になれば
すぐに二千万はへこむマンション。でもいいんですよ、
二子玉なんか買えないし、永住なんだから。
環境優先、学校優先です。

学校優先で買っちゃってもし子供が楽しくない学校生活だったらどうするのですか？

宮崎台の駅近マンションなんて、珍しくはない。
宮崎台のマンションを全て引っくるめれば2千万落ちるマンションも多いかもしれない。
ただ、ブランドマンションっていくつあります？大規模っていくつあります？
中古市場はここが重要です。
名前のよくわからんマンション、見栄も晴れないマンション、しかも小規模だったら、それは間違いなく落ちますよ。
そういう意味で一番危ないのはプレシスでしょうね。

クリオ、プラウドあたりは盤石ですか。
ミオカステーロやパークハウスも大丈夫そうですね。

何だか金額をあーだこーだ話している人がいますので、調べた事を話します。
宮崎台から鷺沼の中古の値段は
1.ブランズマンション(7つのメジャー会社)の築10年前後で、徒歩10分以内ならば売り出し価格(成約価格は不明のため)は坪200万円中盤です。
例えばプラウド宮崎台なども、直近では売り出し価格はその辺です。
もちろん、方角や階数で値段は変わりますが、70m2中盤位なら、おおよそ5000万円後半から6000万円といった所です。
ここは条件が良い所は坪300万円位します。つまり相場よりも2割程高めなので、2000万円下がる可能性は全然あります。
もちろんパンダ部屋みたいに価格を抑えてある部屋ならば、良い取引ができると思いますが、中古になった際に競合する他のブランドマンションよりも割高となり、結果的に下げる可能性はあるでしょう。
2.駅近、大規模、学区などを話題となりますが、駅近に関しては徒歩6分なのでマンションとしては近くはないでしょう。どちらかというと普通。
大規模に関しては宮崎台や宮前平にはありませんので、優位に働くと思います。例えば鷺沼にドレッセ鷺沼プライムフォレストという400弱の鷺沼駅から徒歩9分で、共用部分よりしっかり造ってあるマンションがあります。ここは新築時よりやや高めに売れているようです。坪200万円中盤位で取引されてます。
学区に関しては確かに良いので、そこを気にいる人は多いのでプラスに働くと思いますが、このマンションじゃないと入らない訳ではありません。

個人としては、このマンションの多くのお部屋特に坪300万円を超える部屋に関しては厳しいと言わざるおえない。というか高値掴みと言われても仕方ない。大規模、学区などが良いからと言っても、他のマンションを見ても、2割増しになる訳では無いので、中古の時は厳しいと思われます。
そうでないお部屋は大きく逸脱していないので、そこそこな値段で取引されると思います。

まあ、中古の話や資産性などの話は、まずは売り切ってからですが。マンションが売れなくなってきているので、いつになる事やら。

個人的には、パーク系、シティ系、プラウド、ブリリアは盤石だと思います。
ブランド力は低下しているとは感じますが、よくわからないマンションよりは良いですよね。

>>2278

勉強不足では。
パークハウスは旧Towa系は庶民マンション。プラウドもピンキリ。
クリオは安定してブランド力ありますね。

ク、クリオ(笑)