プラウドシティ宮崎台　その2

いえいえ、あくまで推測ですよ。オークション方式であったのは周知の事実ですし、他社営業マンや野村の営業マンの話、スーモ掲載の専門家？の分析など知りうる情報から短絡的かもしれませんが考えた考察です。需要者の層が富裕層であれば安く設定する必要ないですしね。まぁ、近未来に空居率問題が深刻化しますし、低金利だっていつまで続くかわからないですし、新築を購入すること自体が非合理的な買物だとは思いますので、ここはその中では差別化が少なくともあって都心程の価格ではないので早く払えるのであれば購入しても良いかもしれませんね。

ちなみに、野村の販売方式はある程度購入者の要望がたまったらその数を今期販売数として出すので残り20戸程度と推測できる訳です。
新築は少なくとも3割は人件費やら広告宣伝費等が上積みされた価格なので、このエリアが割高どーのこーのという方はそれ以前に新築を避けたほうが賢明ですよね。新築はあくまで自己満ですから。ビンテージマンションとなれば、価格は下がらないので早くローンを返せる方前提ですが、新築でその可能性があるマンションを買うのは合理的だといえるでしょうね。ここはビンテージになる訳ないという意見が掲示板上では多いですが、掲示板の方はほとんどの方が購入できる方ではないと思うので参考程度で良いでしょう。

ここが資産価値の高いビンテージマンションとなる根拠は何ですか。
また、世田谷区のマンションが高くて買えないからこちらに流れる考察はあまり考えられません。
何故なら、世田谷区で物件を探している方が川崎で探すことはないからです。
特に世田谷区で探すファミリー層は川崎を選択しないでしょう。
1111さんのいう通り、方が大半の購入希望者です。

＞＞1117
そういうあんたは買うんだろうな？

連投失礼します。
資産価値について、国際サラリーマンみたいな方が多く集まれば、国際的なマンションとして話題になり、国際サラリーマン憧れのマンションとして、資産価値が上がるかもしれません。
ただ、現実的ではありません。
何故なら国際サラリーマンのような人はおそらく少数だからです。ほとんどが1111さんのいう人ばかりです。
また、野村もコンセプトを十分に理解した国際的な人に売るのではなく、買える人に売ります。相続遺産や近隣の土地を売って買える人、良識な人であれば誰でもいいんです。

ただ、近隣住民としてそんなマンションになったら素敵ですけどね。
是非パーティに参加したいものです。

>>1118
検討中です。
急行は止まらず、閑静な住宅地ではありますが何もない街（買い物もたまプラーザ、溝の口、二子玉川にいかないと不便）なので駅近は魅力ですがそこを天秤にかけている最中です。

資産価値の高いヴィンテージマンションになる理由は三つあります。

1 大規模箱形マンション
2 強いコミュニティ
3 国際環境

契約者の声を見てください。
国際エリートはクールですよ。
プラウドは住むだけでなくキャリアを実現するための場だそうです。週末のポドラップパーティはご近所にも招き入れあるかもしれません。

＞＞1120
失礼しました。
素晴らしいご自宅に出会えますように。

>>1117
世田谷区と宮前区は川を挟んでいるだけなので立地的に考えて当然選択する方は多いです。「世田谷区で物件を探している方が川崎で探すことはない」方というのはあくまで世田谷区で十分物件を購入できる資金力があるという方でしょう。だから宮崎台を選択する層は穏やかに暮らしたい準富裕層な訳ですよ。ちなみにここがビンテージ化するとは言ってませんよ。

宮崎台って急行停まらない、駅力ないけど、よく考えてみたら二子玉住めないけど、二子玉住めないなら緑が多くて広々とした街に住みたいってなると、梶が谷からになって、梶が谷はホント田舎っぽいし、ってなると宮崎台と宮前平になりますよね。鷺沼は再開発されるし急行停まるけど土地がなかなか出ないから駅近に魅力あるマンションは少ないし、たまプラは高いし、あざみ野まで行くと二子玉とか渋谷遠いしってなりますよね。

溝の口か鷺沼で宮崎台のプラウドシティと同クラス、同価格で出たら欲しい。

>>1123
説明不足で申し訳ございません。
世田谷区で探す方は二子玉川〜桜新町より安い小田急線や京王線で探すのではないかという意味です。
田園都市線沿いにこだわる人ならいると思います。
また、世田谷区と川を挟んでいるのは高津区です。

鷺沼再開されるんですね。知らなかった。
オークション方式って周知の事実なんですね。勉強不足でした。
どこを調べれば出てくるんですかね？
オークション方式の有無さえわかれば、オークションじゃない物件買えたら嬉しいですよね。

世田谷区は低層規制エリアが多いのです。同様の規制がある近隣地域だと宮前区が最も近いです。
オークション方式にならない土地というのは不人気ということですよ。誰も欲しがらないから安く買えるんですよ。
鷺沼は2018年からどの程度の規模かわかりませんが再開発されます。
推測ですが最近東急の流行りの定期借地権付きの大規模住宅をつくるでしょうね。

>1128
結局オークション方式の有無はどこで調べたらわかるのでしょうか？
いろいろ、私なりに調べましたが、オークション方式で売却したというような情報は、出てきませんでした。（○○株式会社が○○不動産に売却、位しかなかったです。）

鷺沼は2018年から再開発なんですね。あと2年ですね。個人的には所有権希望なので借地じゃないと良いですね。

目黒に賃貸で暮らしてるけど、都内は高いよね。東横線も神奈川でも高いし。

別に高級住宅地に住みたいとも思わないし、住居にそこまでお金かけたくないから、もっと安めで買える宮崎台、宮前平、鷺沼、たまプラあたりで環境の良いとこ探す人は多いと思うよ。

低層規制エリアを気にするのは戸建の人なのでは。
マンション探す人も気になるんですかね。
環境が良ければいいかなって思います。

>>1129

野村の営業マンから聞けますよ。
私は実際に聞けましたから。
シティはオークション形式、フロントは地主直接購入です。

場所が三菱の社宅跡地とか。悪くないかもね。

>>1130
たしかに、高級住宅地にいるというステータスにこだわらなければ、価格が下がる宮崎台、鷺沼、たまプラは価値があると思います。

>>1130
なにより住んでみると落ち着いてる。これから伸びていこうっていう人が多いけどね。田都は保有資産は少ないというデータがあったと思う。でも、住みやすさとか、回りとのトラブルの少なさに鑑みると、住んでて気持ちいいよ。そういうのが、お金よりも大切な財産なんじゃないかな。

>>1135
わかるわかる。片意地張って住む地域より、自然体でいられる地域だからね。小杉とはこのあたり以上に高騰しててお金ないと住めないけど、お金あっても小杉より宮崎台、宮前平、たまプラ、鷺沼、このあたりの住居に住みますね。

>>1136

同感、高級住宅地に興味なし。
同じ金額出すなら、広くて静かで近い方がいい。
宮崎台、宮前平は理想的だと思います。

先日、物件見てきました。
もちろん、自分で購入するために見てきました。
そのあとマンションコミュニティ見てみたら、ヒドイですね。
営業マンとしか思えない書き込み多すぎですよ。
ここの営業マン暇なんですかね。
しかも、仕入れの実情もわかっていない。黒子販売員が書き込んでるんですかね。
ちなみに、私は地縁もあり（現在田都沿線に住んでる）、駅近、大規模が魅力的で、見に行きました。もちろん、冷やかしではなく真面目に検討しようと思い見学しました。
前建の離隔と、駐車場位置や、もろもろ勘案し、微妙だなと思ってる次第です。
営業担当も、自らネックは高いことって言ってた位だし。
ネガティヴな話になり恐縮ですが、あまりにこの物件の不動産関係者と思われる恣意的ポジティブ意見が多い（多すぎる）ので、投稿させていただきました。

>>1138
全く同感です。ちょっとでも客観的に見られる人達からすれば集中したデベ側の書き込みであること明らかです。コンプライアンス遵守は建前で、証拠が残らないグレーゾーン的な手段は駆使する社風なのでしょうか ? 申し訳ないが、証券会社と同様なもの感じてしまいます。

近くに住んでるから、ふらっと見学行った。
営業マンの態度が高飛車で検討の余地もなかった。
今買わないとすぐ売れちゃいますよとかウソばっかり。
価格やどの部屋が空いてるのかもよくわからないし。。。
ブランズも検討してると伝えたら何か言いたげに鼻で笑われました。

次回の見学の際は予約いれてくださいね。
じゃないと、居てもフロントで断っちゃいますからとか言われた。
一言多いし、なんかすげぇ気分悪かったわ。
うちは一切営業電話はしませんとか言っといて、
GW前に営業電話＆資料送りつけてきた。
絶対買わないと誓いましたね。

書き込みを見ていて思うのですが、駅力ってそんなに大切ですか？
暮らす分には必要程度のスーパー、病院があれば充分。
ブランド、贈答品を買うなら二子玉川まで出れば良いのです。

駅が大きくなればそのぶん、駅周辺の商業地域が広がり駅からの徒歩距離も遠くなり様々な商業施設に人も集まり治安も悪化します。集約されている駅に住むか住宅街に住むかは全くもって人の好みそれぞれだと思いますね。。(急行停車駅希望の方はそもそもこのマンションを検討しない)

駅力って考えたことないけど、会社帰りにデパ地下で買い物できるのは便利。時間帯によっては安くなってるし。二子玉川、たまプラ、青葉台くらいに限定されるけど。

>>1142
デパ地下の買い物程度なら駅前のスーパーで事足りますよ

青葉台が駅力あるとかないわー

>>1143
デパート行ったことないですか？

駐車場はイースト、ウェスト合わせて127台しかないのでしょうか？

>>1142
青葉台いれるなよ。住民か？遠すぎて住めんわ。

1142ではないけど、青葉台で同じような条件の物件が出たら、間違いなくそっち選ぶな。青葉台、たまプラ、あざみ野は駅力よりも、そこから広範囲に広がる田園都市線らしい生活圏も魅力的。あざみ野ガーデンズ周辺とか田園都市線特有の魅力を感じられるよ。

田園都市線はよくてたまプラまでですね。あざみ野とかあり得んわ。

たまプラとあざみ野はバス便エリアを含め生活圏が一体だよ。
逆に鷺沼とたまプラは生活圏が独立してる。

>>1152
一体じゃないでしょ
駅一つそれなりの距離があるんだから。

そもそもバスなんて論外だし。

鷺沼の駅前再開発が気になる

鷺沼の再開発でできるとしたらドレッセですよね。
駅直結で大規模となれば、このマンションより資産価値期待できそうです。

車通勤してる自分としては、宮崎台は利便性高いですよ。高速近いから。

もし、鷺沼駅直結の物件が出たらそれは、たまプラと同じ定期借地権でしょうね。

定借でも、鷺沼駅直結なら魅力的だな。これから人口減っていったら田園都市線の郊外エリアなんて、駅直結くらいじゃないと、20年経ったら価値ないだろうし。
でもドレッセってタイルとか外観が安っぽいから、プラウドの方がいいな。

↑そんなあなたには、ホレ、線路際のこのマンションが最適。プラウドの外観が特に高そうに見えた事は無いけど。野村の営業さん露骨な書込みの方がよっぽど安っぽいわ。

安っぽいドレッセって、どこのことですかね？
ハセコーと組んだ、二子新地？

先日こちらの物件周辺を歩いてきました。電車の音はありますが、北（小学校方面）は低層マンションや住宅なのでいい環境だなと感じました。

ただ、ウエストとイーストの間の道が何度も補修して凸凹だったのですが、さすがに公道まではキレイにしないものなのでしょうか。せっかく塀も含めて作り込みされるのに、間の道があれではもったいないなと。

ちなみに、本物件の西側に建てている野村の物件はまだ売り出されていないのでしょうか。とても駅に近いのて、シティに比べて小ぶりながら魅力に感じました。線路上に屋根があるので騒音も緩和されそうですし。

どなたか教えていただければ幸いです。

フロントでしょ。
スレがあるからそっちをみてみれば？

田都線で渋谷に向かう電車から見ました。宮前平から土手ばかりでしたが、急にVの字に開けたら工事中プラウドシティが見えました。V字にですよ。誇り高き男たちの城といった雰囲気ありました。勝ち組のマンション、マンションのコミュニティライフが楽しみです。

>>1163
結果として親しく付き合わせて頂くのは数件のお宅じゃないですか。バックグラウンドが似てるとか子供同士が仲良いとか。
コミュニティコミュニティ言う人は何か胡散臭い。

つーか、ここいつ何戸販売するんですなね？隠してばっかで自信ないのかな…

>>1165
そうですね。自信がない表れでしょう。

イーストはまだ出ないのでしょうか？
昨日、近くを通ったのですが、イーストコートな棟と棟の間が結構近いですね・・

ウエストのＨ棟（南向きの中庭向き）上層階が一番いいかなと思います（が、高額すぎますね・・）

>>1164

小さなお子たちたちがいるヤングファミリー
子どもが大きなファミリー
定年後の悠々自適組

いろいろな住民がいるのがプラウドマンションです。
集合住宅の住民です。コミュニティ活動を通して
懇親を深めたいですね。さ

なんか痛い投稿が…

北面のファサードまでタイル貼りだそうで
これは丁寧な造りですね

この高級ファザードを抜けるとエントランスラウンジ。
オーナだけが会話を楽しめるラウンジです。
はっきり言って羨望の里ですね。

羨望の里って、、そんなこと言えるの営業くらいですよ？
購入者も検討者もそんなこと言わない…1169さんの反応が普通です。
でも、たしかにいい作りでしたねー

へえ～
タイル貼り・・
知らなかったです（笑）
ステキそうですね！
見に行こうかな（笑）　買いたくなりそうだ・・・

>>1172

見に行くんですか。
覚悟必用ですよ。
見たら絶対ほしくなりますよ。
奥様とか家族で行ったらもうどうしょうもない
です。親父がんばるんだよね、みたいな(泣笑)。

業者ですか？
タイル貼りやラウンジだけで一生の買い物をする人はいない。

逆にこのマンションの見所はそこだけですか。

>>1174
一般的なマンションだと、目立たない部分だとタイル張りにしないそう。現地で模型を食い入るように見てたら、営業さんがそー言ってました。
ま、セールストークでしょうし、神は細部に宿る、とまで言っちゃ大袈裟だけど、普通は気が付かないような所でも手を抜かないってのは気に入りました。

ラウンジで会話とか矢鱈と強調する人とは、個人的には友達にはなれそうにないですが。

>>1175
たみ

頭きた、400万いかないのはダメすか？

>>1175
契約済みさん、おいおい、特定されるから、慎重に。いいマンションだけどね。

まぁ3年くらいかけてゆっくり売ってくださいな。
5年後に国際サラリーマンさん達の中古が出てきた頃が狙い目かなぁー

>>1176
たみって人、営業にいるの？

1175本人だが、営業さんからそう言われたが買わないw
グレードの高いマンションだなぁ、と思ったのは本心だけどね。

二期４次が5月上旬から6月上旬になってますね

ここは苦戦してますね。　イーストに興味があって、イーストを検討したいって言ったら、営業さんが露骨に嫌な反応しました。　ウェストを早く売らないといけないから、ウェストを検討させようとする手法が鼻につきました。検討はやめにします。

>>1182
野村は商品は一流、営業は二流ですから仕方ないですね。

営業なんかどうでもいい。
商品（物件）がいいならそれにこしたことはない。
管理会社はどうなんでしょう？

なんだか、臭うのですが…ウエストの販売をズラしていることやイーストは販売予告すらしないことを考えると、イーストは宮前平中の学区から外れるとか重大な問題が発生したのではないでしょうか？

国際サラリーマンは子供を公立中学校なんかに入れるかな？

>>1185
単に売れてないだけだと思いますよ。

>>1186
小杉あたりでもタワマンのサラリーマンは概ね中学受験します。

>1187 単に売れてないだけだと思いますよ。

そんな感じですね。

４月首都圏マンションの販売戸数は１３．５％減。　５か月連続。
東京２３区に限れば２７．６％減、
販売価格が上昇し盛り上がりに欠けるとの日経記事。

売れ行きが悪いから販売を引き延ばさざるを得ないのでしょうね。

そりゃそうでしょ
イーストの方が線路から離れてる分
売りやすいんだから
ウエスト売り切ってから出すでしょ

まあ宮崎台じゃ
売るのは大変だよ。
いくらマンションのブランド力あってもね。
営業さんの腕次第だね。
下手な営業は本当にお馬鹿さんだから
営業受けてて笑っちゃうよ。
「お前じゃ売れないよ」って。

このマンション買う人の大半が
中学受験させると思うけどなー
まあ公立で評判がいいなら
そこに行かせても良いと思うだろうけど
それが購入の決めてにはならない。

>>1190
大半が公立の中学校に行くと思います。

このくらいの価格帯のマンションって
子供1人で世帯年収1500〜2000
の家庭が多いと思うのですが
中学受験させません？塾行かせません？

>>1192
その世帯年収の人達は、宮崎台に住まないと思います。

でもこのマンション高いじゃん。。

あ、だから売れないんだ

マンション高いし
宮崎台しょぼいし
場所とターゲットのミスマッチ笑

で営業さん馬鹿ばっかだから
売れるわけない

宮前平中は下手な私立よりも偏差値がだいぶ高いですよ。
だからここにこだわるんだと思います。。

昔の話ですが、他の公立との比較で５段階評価で1～２くらい違うから内申が大変だとも…

>>1195
思いこみだと思います。

電車の音が気になりましたね、、急行が結構なスピードで走りますので。
住んでみないと気づかないポイントだと思いますのでご参考まで。

電車うるさいです。
宮崎台はぶっ飛ばしていきますし。
各駅停車でもあの距離はうるさい。
ドレッセ美しが丘ヒルズ並みだと思います。
まあ、慣れればBGMですかな

>>1196
いや、事実よ
卒業生だし…先生の話と塾で別の中学の奴の話を勘案してそう判断できる

>>1199
事実じゃないでしょう。賢い人の書き方ではないですよ。それとも貴方は例外なのかな？

レベルの低い私立と比べても…
浅野や栄光
開成や筑駒より上？
ここ買えるくらいの年収なら
そこ目指す人多そうだけど…

でも宮崎台って塾も微妙…
ほんとこのマンション
ターゲティングミスだよ

もっと低所得向けのマンションにしたら？
世帯年収500〜700万くらいの

浅野や栄光なんて夢のまた夢です。

>>1200
自分もそう思います。

この物件を買う国際サラリーマンは、浅野.栄光レベルの中学を出てるでしょうから宮前平中なんて行かせないのでは？

>>1204
空想の話はいいです。

ドンピシャ。
俺、国内サービス業で国際サラリーマンじゃないけど(笑)中高は浅野で、このマンション検討中。

藤沢数希のメルマガ読んでたら、
宮崎台みたいな治安の良い郊外の公立でも
良いんじゃないか、と思う今日この頃。

>>1206
浅野高校のような高校に入りたかったということですよね？

宮崎台は坂が多くて大変ですよね。。
東急ストアで買い物してプラウドシティまで戻るだけでも結構大変。
建物の４～５階分くらいは高低差がありそう。

ただ、田都で唯一の大規模高級マンションに住む優雅さは叶えられますよね

自分は男ですが、奥さん大変なのではなーと勝手に心配しちゃいますね
ウェストコートからだと、まず駅に向かうのにも坂。
駅を過ぎて東急まで行くにも坂。
優雅さよりのんびりした雰囲気を味わうべき立地だと思います。

1210さんと同意見。
住環境が良くても坂が多い地区って考えものですよね。
今は働き盛りの30代夫婦だから良い。子供も坂の方足腰が鍛えられる。
でも60〜70代になる頃にこの坂道をどうだろう。
それまでに売れる？その頃には築30年で多分売れない。
老人ホーム？入れるだけの貯蓄はあるか不明。
恐らく30年後は老人が多くなり、富裕層を除き在宅介護が中心と考えられる。
訪問介護で買い物はしてもらえるけど、日々のお散歩とか億劫になりそう。
まぁ、永住目的でない人にはいいかもしれませんが、庶民なので永住目的で考えるとあの坂道はつらくなりそうなので、そこが気になります。

>>1207
そうは読めないと思うが(笑)。
まもなく○○に就任予定のマ○セ○が中学時代は担任だったよ。

>>1211
まあ6分なら年をとってもなんとかなるでしょう。
あと30年後には今のようにスクラップアンドビルドではなくなってる可能性が、高いので半額位なら売れると思います。

No.1213
駅からの時間は距離で測るでしょうから、高低差は入らないのでは？
自分はこの建物が出来る前に会社の寮があったので住んでいたのですが、思うより大変ですよ

東急ストアから買い物袋もってマンションまで帰ってくる奥さんは、超大変ですよ。
ものすごい坂を登って坂テッペンの花園橋まで来て、こんどはそこから下り。
そしてまた登ってようやくマンション入り口・・・・かわいそう・・