シティテラス八千代緑が丘ステーションコート

マンションＰＢＲ２０１６

「ユーカリが丘」「飯能」「八千代緑が丘」などこれら駅の中古価格自体は
隣接する駅とさほど変わらない水準なのだが、
新築分譲時に価値以上の値付けをされたことで
結果的に資産倍率を大きく下げてしまっている。

>>1070 匿名さん

それは「上北沢」「馬車道」のことなんじゃないですかね。

>>1070
　記事をちゃんと読みましょう。

>>1071
　その通りです。

"http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/88PBR_shuto.pdf"

なんとこの沿線、PBRの関東ワースト２０に、
八千代緑が丘、八千代中央、村上　と連続する３駅が登場。
この沿線は過大評価されてきた感が否めない。

緑が丘の2006年～2015年の大型分譲案件では、
この上げ基調のなか、直近の底値の2010-12年に分譲の
パークタワーでさえ、10％以上、下げてる。
ノルディックは、2012年分譲だが、30％の下げ、
2008年のグランシティに至っては､すでに半値。
PBR=0.64というのも、妥当な線。

やっぱり不毛な争いになってきましたね。
ネガ粘着派はこのマンションPBRが妥当だと主張し、擁護派はマンションPBRが低いのは特別な要因があるからだと主張する。
どちらの言い分が妥当か判断しようにも、東京カンテイがマンションPBR算出の元データを公開してない以上検証のしようもない。

http://smart-flash.jp/sociopolitics/12282?sp

部外者ですが、
マンション格差の著者、榊さんがおっしゃっているので、信憑性も少なからずあるのではないでしょうか。

いや、どっちかというとこの榊って人が言ってることは、疑ってかかったほうがいい。

価値うんぬんどーでもいー。
とりあえず、駅まで近いし、10年は買い物にも
困らなそうだし。
車も子供も必要ねーし。

榊って人って結構いい加減な事書く人だから間に受けない方がいいですよ。
本当に知ってるの？ってようなこと書いてたりしますよ。

まあ、緑が丘でマンションの価値を気にするのが間違いだよ。気にする人は買わない方がいい。開発に失敗したから下げは仕方ないよ。

緑が丘のお隣の中央駅でいうと
2007年分譲、徒歩13分のダイヤパレス八千代中央は半値に下落。
2006年分譲、駅徒歩8分のフェリズ八千代中央ユーロスクエアが半値以下に下落してる。
2006年分譲、駅徒歩3分のエルプレシアの下げ幅は1割にとどまってる。

つまり、大きく落ちるのは、駅から離れた方の物件。
この物件は、駅近なので､その点の心配は薄いのだが、
駅遠物件に評価額を引っ張られるのは確か。

イオンも駅もかなりくたびれてきて、薄汚れてきた。
お隣、印西は住みやすい街5年連続1位との評判で、
東葉線沿線の人気も、緑が丘の人気も陰ってきたことは
認めざるを得ない。
レーベン皮切りに、ココと裏のはぐみの杜の開発だけでは、
たいして盛り返せないでしょう。
それでも、千葉の20数年後の人口は、
印西は減少に転じるのに対し、
八千代は数％人口が増えてる、って予測がでてる。
もし資産価値考えるなら、こっちの沿線の方が無難てこと。

また、八千代緑が丘の評価が下がっても、
駅直結物件と準直結物件は、それなりに維持されるはず。
ただ、気をつけなければいけないのは、
この物件がかっこいいのは
エントランスと、大通りと駅向きの外見だけ、って事。
中身と後ろは、ごく普通の長谷工物件。
田の字や床の直貼りは許容でも、
ポーチもアルコープも無くて、
共用廊下にエアコン室外機がむき出し。
共用廊下側の洋間2間は、アウトフレームでない。
柱が内部に出っ張って､使いづらいしし、窓にルーバーも無い。
夫婦部屋や年頃の娘さんの部屋には、辛いかもしれない。
あと、10～20年後に中古同士の比較になったときには、
駅直結のパークタワー、アパ、カムザスクエア、
駅近のリーセントヒルズの比べて、
間取りやその他で見劣りする。
中古の売買は、基本、面積、駅距離、築年のバランスだけど、
大量に売りや賃貸に出てる時勢だと、ここは相対的に売りにくくなる。
売り急がねばならぬ事態発生の時に、泣くことにならなければいいが。
転勤、転居、ライフスタイル変更の可能性が高い人や、
長期ローンを組む人は、一応、気にとめておいた方がよい

逆に、長く住む人にとっては、
大型開発だけど高層タワーでなく、シンプル躯体なので、修繕費は抑えられそう、
無駄な共用設備もないし、中庭の庭木に余計な金かけなければ、管理費も押さえられる、って期待もある。

自己責任ってことで。

これから大規模な区画整理が始まるというのは強みですよね。住友不動産は勿論のこと、行政にも頑張って欲しいものです。これから八千代市が発展するか否かは、この地区の発展如何によるところも大きいと思います。

都市計画道3・3・27の整備事業完了と、
ユニオンゴルフの南の地区計画区域が
どうにもこうにも行きそうもないないから、
明治ゴルフつぶしてマンション立てて
はぐみの杜を開発するんだろ。

ルーバーがないんですか？まさか。

ここは、駅のホームとメイン通りに直面で、騒音防止の2重サッシの物件。ベランダフェンスはシースルー、窓を開け放ったり、ベランダでくつろぐ所ではない。
A棟とB棟上層以外は、表は締め切りで、エアコン使って暮らすのが前提。
裏の廊下も風通しのためのルーバーは不要。もし、人陰や音が気になるなら、中から好きな物を吊るか貼れば良いだけのこと。無駄を排した物件と思う。

>>1080 マンション検討中さん

すごく参考になりました。ありがとうございます。
確かに、カムザやリーゼントヒルズは自走式駐車場が完備されていたり、長谷工物件と比べると凝ってますね。
中古物件と比較してみようと思います。

あとは、周辺の建売住宅も駐車場付で管理費もマンションと比べてかからないので比較対象にしてみようと思います。

確かに、新築に拘る必要ないかも。駅から近い中古マンションならイオンもつかえる。ここよりかなり価格も安いし。私も中古を考えます。ありがとうございました。

レーベン除く周辺の3.11のダメージがある物件で良いの？『安心』込みならココの方が良いと思うけど。

あの程度の揺れのダメージ？
全然気にしない。
割れたのは駅ホームの柱の根元のタイルくらい。

3.11のダメージがあるから、中古よりも新築が良いとは思えません。実物が見れるし、緑が丘駅近くの中古なら利便性は一緒。最近の新築よりも建物もしっかり作っているように見えます。何よりも価格が安いのが一番の理由ですが。

>>1090 匿名さん
ダメージは蓄積していくものなので、見た目ではわからなくても、新築よりは大なり小なりダメージが蓄積されてるのは確かだと思いますよ。

建築費、工期を切り詰めなければ苦しい今の物件の方が
地震に強いとはいえない。

金がないなら中古でいいんじゃん？

そうですね。
お金が無いので中古にします。
ウダウダ理由付けて自分を納得させたかったんです。
スミマセンでした。

断熱構造ですが、外気に面する柱・梁・壁の室内側に約16～30㎜厚、最下階住戸の床下に約20㎜厚の結露の発生を抑制する断熱材を施工し、最上階の屋上には約50㎜厚の断熱材を施工だそうですが、これは外断熱という事ですか？
断熱材の詳細は触れらていませんが、何を採用しているのでしょうか。

ファミリー向けでありながら、
黒ガラスのフロントってどお思います？

フェンスへの布団干し禁止は徹底できても、
洗濯物がフェンスを透けて駅ホームから丸見えなのは、ちょっとねえ。
派手なや貧相なのは干すな、との規制まではできませんよねえ。

駅北のアパのタワーは、立地最高なのに、低層階の洗濯物が見苦しい。
気にしない人が多いのかなあ。
他のタワーに比べて、中古資産価値を下げてるメインファクターになってると思います。

この物件は、駅近のファミリー向け間取りが、ありえない２９００万円からでしょ。
どういう人が、入居するのかなあ？

2900万の部屋なんて酷い条件部屋ばかりでしょ。

その上はもう3500万くらいに値段が上がるから
2900万がベースとは考えない方が良いのでは？

2900万の部屋なんてたぶん普通の人は
住めたもんじゃないでしょ。

外からの見栄え、駅距離は良い。
無駄な共用施設が無くす判断もいい。
長谷工仕様､施工は、賛否両論かもしれない。
床直貼り、共用廊下側洋間2間可動ルーバなし、
エアコン室外機共用廊下直置きなら痛い。
中庭と立体駐車場場は明らかに無駄、不要。
価値あるのは格安売り出し部屋だけかも。

>>1099 マンション検討中さん

立体駐車場なんてどこにあんの？
てきとーだね。
全く参考にならん。

あ、個人的な主観か。
こりゃ失礼。

1101～は何が書いてあったのでしょうか？

>>1100
駐車場は平置きなのですか？
駅前なのにすごく贅沢ですね。

立駐じゃないとなんで平置きなのさ。
ほとんどが機械式。
しかも100%ではない。

物件概要もまともに見てないんでしょうから
冷やかしなんだろうけど

略さないで言うと機械式立体駐車場だからね。
だから、このマンションが立体駐車場というのは間違いではないし、
立駐でないなら残るのは平置きしかないよ。

マンションの駐車場は

・平面駐車場
自走式…いわゆる平置き

・立体駐車場
自走式（地上）《地下》
機械式（地上屋根有り無し）《屋内、タワー、地下》
《》内はマンションでは少ない

へー
どーでもいーや。

で、ここは三期はじまったのかな？

駅もショッピングモールも目の前なのに駐車場数が多いってことは、
居住には乗用車必須の街ということなのでしょうね。

東葉高速って運賃たかいですよね。
車は必須でしょう。

駅前でもファミリー向けだから駐車場が多めなのですね。
わかりました。

確かに東葉高速線は高い。乗り換え駅である北習志野駅までは、シティテラスの最寄り駅である八千代緑が丘駅から210円なのに対し、次の八千代中央駅からは360円。これは酷いと思いました。

わざわざ北習で降りずに、西船まで行きますよね、普通は。
津田沼の乗り換えが醜いし。

緑が丘から５１０円　中央からだと５７０円。
ぐっと縮まった感があるけど、ひどく高い。

生活スタイルによっては、
車の購入費、維持費、駐車場代、保険代より、
実は安いのかもしれないけど、、、、

ここだと電車に乗って皆でお出かけっていうよりも車でって言う感じになるのがわかっているからデベも駐車場多めにしていったのでしょうね。
子どもも何人か居ると車で移動してしまったほうがほんとうに楽だから。
ただ学校に通うようになると普通に電車に乗るから駅が近いほうが良いし、
その時その時に合わせて使う交通手段を変えていければ良いんじゃないかなと思いますよ！！

モデルルーム行ってきました。感想としては、会社のブランド?の説明ばかりで、私も妻もうんざりしてしまいました。価格の話はしてくれず、長い説明の後やっと勧められた部屋も、予算から500万位高いし、かなりストレス溜まりました。いくら大手のマンションだからといって、正直簡単に買える価格じゃないと思いました。

身なりを見て冷やかしだと思われたんだよ。

そりゃ2980万円～と言ったって、そんな部屋は一番条件の悪い部屋だけであって、そこそこの部屋を買おうとしたら3500万円～位はかかりますからね。自分も予算的に厳しく、Ｂ棟の下の方になりました。同じ金額で買うならＣ棟の上の方が良かったな…。

駅までこの時間であることを思うと、安くはならないんだろうなぁなんて思いました。
だから最多価格帯はそういう感じになってくるのでしょうね。

ここだと殆どが子供さんがいらっしゃる方が購入されるのでしょうか。
となると小学校なども気になるところですが、
通学区の小学校の評判はどうなのでしょう。
子供の足だと２０分ちょっとはかかるかな？

緑が丘小学校の校庭は芝、校舎もきれいで公立とは思えないくらい。
ＰＴＡ活動、役員決めはたいへん。
共働きでの返済計画のご家庭には、
相当の覚悟が必要です。
"http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10158015530&q...

PTAなんかは暇な専業主婦がやればいいと思いますね。

ここにマンションを買おうと思う人だと、子育て世代で、かつ都内までの通勤がある人なのではないかなと思います。

小学校まで遠いなと思う人も多いのかもしれないですが、この辺りだとそれくらいは特に珍しくないと思いますよ。
だからこそ旗振り当番が子供の安全のためにどうしても必要になってくるのでしょう。

最近話題に乏しいですが売れゆきはどうなんでしょうかね？
公式ブログによると437戸に対し半数以上が契約とありますが。

住友不動産の販売方法だと竣工後1年での完売を狙っているでしょうから、順調そうですね。

これからも同じペースで販売できるという条件付きですが、最近のモデルルームの状況はどうなんでしょうか？

竣工後１年での完売？いや前に見学に行った時は、入居までには完売させるって営業が言ってたよね。随分上から目線の言い方だったから自信あるんだなって思った。ここは販売が思ったほど進んでいないんじゃないの。どれ位売れているか、入居が始まれば分かるよ。

住友は青田売りで完売なんてさせないでしょ。
必ず完成在庫分を残すから。
半分なら順調なのでは。

細野透：分譲マンション七不思議──住友不動産「青田売り＋完成売り」の舞台裏（前編）
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20150331/441237/?P=3

問　例えば、総戸数５００戸くらいのメガ物件の場合には、マンション分譲事業本部長として、各物件の販売所長に、販売期間をどのように指示されるのですか。

答　事業計画としては、竣工してから大体１年くらいの期間に、完売することを目標にしています。これはお客様にきちんと検討していただけることに加えて、弊社の資金の回転からいっても、理想形と思っています。

この会社のマンションで完成して数年たっても販売してるの有るよね。ここも、そうなりそうだな。

>>1128 匿名さん
みどりが丘小学校でしたか。いろいろと考えてしまいますね。
https://www.sumai-surfin.com/k/static/nensyu/12/

>>1139 匿名さん

今は緑小学区ですが、将来はわからないですよ
はぐみの杜の子供が増え、緑小がキャパオーバーすれば、学区再編で新木戸になる可能性もあるのでは

経済的にも時間的にも、
中途半端に余裕があり、
PTA命みたいな方も
いらっしゃるようです。
共働きでローン返済という方は、
よく考えたほうがいいと
思います。

>>1141 匿名さん

共働きだとこの辺にマンション買う人はいないでしょ。わざわざ不便な八千代じゃなくても、ほかにもたくさんあるし。

んー、がっつりフルタイムで共働きじゃなくても子供が小学校上がると奥さんがパートに出たりっていうこともあるからそういう意味では共働き家庭って割りと出てくるんじゃないかなぁなんて思いますよ。
PTAに関しては今後どうなっていくかわからないですし、入る前から色々考えても仕方がない部分があるかもしれません。

>>1143 匿名さん

正社員ではなくパートで共働きって...
片手間でできるパートと違って、正社員共働きは忙しいよ...
一緒にしない方がいいね。

こちらは24時間有人管理だそうですが、警備員が交代制で駐在するんですか？
セキュリティのコンテンツに日中はグランドマネージャー、夜間はアシスタントマネージャーが勤務すると書かれていますが、この方たちは管理員さんになりますか？警備の面も請負い定期的に巡回して警備していただけるのでしょうか。

住友の24時間オンラインシステムでセントラル警備保障（株）（CSP）指令センターにつながっているようなので、有人管理の方はマネージャーさんが駐在しているものの、問い合わせ対応のみで仮眠時間などもあると思います。
ここは有人管理でも規模が大きいからか、比較的管理費が抑えられているみたいですね。

公式ホームページにキャンペーンのお知らせが出ていますが、
豪華家電が当たったり、週末はクオカード5000円分プレゼント、
さらに時間帯の条件つきでお食事券をプレゼントしていたりと
かなりサービスが良くなっているみたいです。
もしかして決算前で契約数を上げたい時期ですか？

>>1148 匿名さん

そのサービス全て今に始まったサービスではないですよ。昨年からやっているので契約数上げたい時期とか関係ないですよ。

>>1149

そうですよね。このキャンペーンずっとやってますね。
契約数が埋まっていない状態で、住友も大変ですよね。

プレゼントいいですね。クオカードは２０００円くらいが相場ではないでしょうか
午前中ならお食事券も。週末働いているとなかなか行けないですね
家族２人以上ですからどちらか子供の面倒見なければとは思ったのですが子どもを連れてベビーシッター常駐だから家族で行けるかもしれません。

広告宣伝費にもともと入っているものなんで、まあそういうものは入っているとは思いますが。ベビーシッターが土日は常駐っていうのはどこのマンションもやっているかなぁって思います。
でもそういうのに力を入れすぎていると、
販売状況がゆっくりなのかなぁなんて思ってしまう場合もありますよね。
ここの場合はもうかなり長いこと販売しているので、
最後のワンプッシュかな？というイメージは合ったりもしますが。

スミフはのんびり販売しますからね。駅近とはいえ八千代ってこと考えると、値引き無しでは完売は数年先になると思うな。

これからここのマンションの裏にも更にスミフのマンションが数棟建つ予定なので、完売急いでないのではないでしょうか。
そちらの宣伝が始まればまた集客がありますし、こちらの3棟の裏にできるマンションと今販売中の3棟と比較して検討する方も出てくるでしょうし。
裏からだと駅からの距離は少しではありますが遠くなりますしね。
こちらの3棟が今後のマンションの価格設定の参考にもしていくのでは？とも思うので、値引きもないでしょうね。

数年かけてゆっくり販売するのは良いとして、空き部屋がある事で
『ここは売れ残っている』という印象が残り、転売時に
こちらの提示する価格で売れなくなってしまうのでは？という心配があります。
売主が値引きして早々に売り切ってしまうのと、値引きなしで数年かけて売るのと
住人にとってはどちらが良いのでしょう。

裏にもマンションが数棟できるとなると、比較検討出来て良いとは思うものの、
タイミングなどの面で難しくないでしょうか？
やはりこちらがいいとなった場合に、希望する部屋が無かったりして。
駐車場もほぼ全戸分かと思ったら、78台は西側隣接地に建築予定の共同住宅分となる予定、
だとのことなので、車を持っている場合は早い者勝ちになるのかもしれず。

　最初から転売目的の人はここの場合はあまり多くないのではないかなぁと思いますが…そんなことないのでしょうか。駅までの近さはありますけれど、今はもともとの分譲価格が高めに設定されているのもあり、転売するうまみみたいなものはあまりないように見受けられるのですが。プロから見るとそうではないのでしょうか？？

流石にこの物件を転売目的で買った人や業者はいないでしょう。
中古で売る場合完売してた方が売り易いって話なだけでしょう

そう思います。
普通にファミリーにとって暮らしていくのには良い場所だと思いますが、
転売を目的にするならば都内の人気のエリアとか大きなターミナル駅の近くとかになってくるので。
ですから、賃貸だらけで人が入れ替わりまくる、とかそういう状況にはなりにくそうに思います。

ここは駅から近くて良いのですが、残ってる部屋のほとんどが４００００万くらいで、買うのはとても無理です。他あたります。。。

八千代緑が丘駅周辺は環境が整備されていますが、少し車で移動しようとすると渋滞が多い気がします。。地元しか知らない裏道があるのかな…
電車で移動すれば良いのでしょうが、運賃が少々高め

駅に近いしいいよね。
次は遠くなるんでしょ？？
大きいから3〜5分くらいちがうでしょう？？

>>1163 匿名さん

四億の部屋なんかあるわけない

確かに！4億は間違いw
でも駅に近いのは間違いない。
駅に近いからこそマンションだし。
ちょっと高いのかな？？

ごめんなさい。あんなに売れてるんだから高くないですよね。
私の予算が低いだけorz