パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part15

>>39
じゃあなんでここを検討してるの？

２年も前の価格であまりまくってるティアロ買えばいいのでは？

それともティアロのささやかな宣伝隊？

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>>41
ウソばかり。豊洲のMR行ってみなよ
週末なのにガラガラだから

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勝どきと豊洲で半日ずつ過ごしたら、
なんで豊洲ばかりがすぐに完売するかよく分かる。


あ、でも、勝どきは半日ももたないかな。何もないし、環境悪すぎて一刻も早く脱出したくなる。

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ティアロもココもどっちもダメ。
あえていうならココは江東区だからもっとダメ。

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>>43
上にあるけどティアロの一期は６１戸。
ここは３１３戸。

こんなに差がついてるのに、ハッタリで嘘を重ねても無理だよ（笑）

だいたい君はモデルルームの中にすんでるの？
行ったことすらないでしょ（笑）

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>>45
で、君は明日、パークホームズ豊洲のどの部屋を登録するの？
倍率つきそうで慌ててるの？

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リセールバリュー率ランキング13位の勝どきを材料に、リセールバリュー率ランキング2位の豊洲駅徒歩5分の物件をネガるのは無理があるな。

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そろそろ登録も始まるからそろそろ真剣に検討したいと思う。この物件の検討者に重要なこの物件の弱点をおさらいするとこんな感じかな。利点はＭＲで教えてもらったはずなので省略。

豊洲全体の弱点
・液状化リスク地域（2011の震度4台で豊洲の広範囲で液状化が確認されている：中央区勝どき晴海はほぼ液状化なし。港区芝浦は液状化なし。江東区の湾岸地域はごみ埋め立てのためどうしても液状化リスクが高い。来る大地震で震度６－７クラスが来た時に浦安のように道路が波打ったり、家が傾いたりするような被害がでる可能性はある）

・汚染土壌の問題：豊洲はごみ埋め立てや嫌悪施設があった歴史から土壌汚染が昔から言われている。土壌改良などもされてはいるが深部の汚染は改善することはできないとともに大地震時に浮上してくる可能性も否定はできない。許容の問題だが、ごみの土地の上に住むと考えると検討外になる人もいるかとは思う。

・豊洲の主要中古物件の取引平均坪単価は２００台後半：地域一番はパークシティ豊洲が断然人気。次点はその希少性から今後はスカイズベイズになると思われる。中古の平均成約単価で唯一３００を超えるのがパークシティ豊洲。スカイズは今のところ平均では３００を切るレベルでパークシティとはまだ評価に差があり、最高単価は好条件の部屋で340台が一つのみ。豊洲5丁目は商業施設と反対側、また豊洲らしい綺麗でアーバンリゾート感がある場所ではないのが気がかり。裏手の中古マンションが最近坪２０４で成約するなどまだ評価が低い地域。すると物件自体、やはり割高と考える向きは多いのだろう。

・アドレスが城東江東区であること：都心に住んだことがあれば受け入れがたいかもしれない
・足立ナンバーであること：かっこ悪いというのは確かに間違いはない

物件の弱点
・外廊下：謎の外廊下ポジがいるが内廊下が人気で資産性も高いのは言うまでもない。中住戸は田の字が多いが、３ＬＤＫだと2部屋が外廊下側になることが多い。廊下に音は漏れやすいし、聞こえやすい、また気密性と断熱性が内廊下より断然劣るのは既知の話。

・低天井
・壁掛けエアコン
・行灯部屋とリビングインが多い間取り
・中住戸は典型的な田の字
・サッシュが低すぎ、解放感に乏しい
・救急病院真横という立地（救急病院横は資産価値として一般的にマイナス）
・豊洲の人気エリアと駅から逆側の立地
・5丁目の残念感
・高層以外四方お見合いビュー（豊洲物件で過去に例を見ないほど眺望条件は絶望的）
・豊洲駅の交通利便性の脆弱さ（都内地下鉄で大江戸線の次の低評価路線の有楽町のみ）
・三井のここ数年の物件の中で一番含み損リスクが高いと見る向きが多い

物件に関係なく時期的な懸念
・都内マンション相場は今がバブルピークと見る向きが多い

一期の予定販売が３１３と三井の大規模マンションの出だしとしてはここ数年で最低ランクの数字。今年販売開始の都内大型物件で販売時期が近似するのは目黒のみ。いずれの物件もバブルの塔といわれるが、目黒は完全なセレブ物件であり購買層は全く被らない。完全な売り手市場でこの数字は少ないという印象。ただ、中古取引価格からすればかなり割高なこの物件の値付けからすれば日本最強の三井の販売力の底力を感じさせる。やはりマンション業界最強の三井ブランドは強い。

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この方のレポートでも
http://tower-world.jpn.org/db/?p=344

>かなり混み合っていました。おそらくほぼ満席だったのではないでしょうか？モデルルームも多くの方がいて、ゆっくり見るような雰囲気ではなかったです・・・

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最近豊洲の中古のセールス電話が増えてきた気がする。

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>内廊下、内廊下って大震災後の節電意識はいったいどこへ行ってしまったのでしょう。狭い敷地を有効に使うため、内廊下にせざるを得ない物件もあるでしょう。でもここはその必要はありません。それを考えれば、ここは良識的なマンションだと思います。

その通り。しかも内廊下は外廊下と違って、デザイン性が色濃く反映されて、その時の流行が出てしまう。内廊下マンションを見学すると古臭い印象がほとんど。
古臭いという印象は資産価値維持には天敵。外廊下は新築も中古も大差なく感じる。

何より「通過するだけの廊下に莫大な維持費をかける」という考え方そのものが古臭く、将来的にはそれだけでも笑い物の物件になってしまう可能性もある。

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倍率高い人気物件の登録日前日。倍率下げ工作が本格化してきましたね。

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>昨日やっとモデルルームに行きましたよ。超満員でしたが、年齢層が幅広いなと感じました。そこそこ収入高い人が集まっているのかもしれませんね。

そう、ここのモデルルームは収入高い人で超満員ー。行かない人には分からないだろうけど（笑）

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どれくらい申し込み入るかな〜
ある意味楽しみ。予想外の結果になるのかな

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たぶん倍率気にしなくても買えると思う。
欲しい人は普通に申し込めばいいんじゃない

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白々しい牽制だなあ。倍率高いの分かってるくせに。

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いよいよ今日から！

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>>30
豊洲検討してる時点でそのエリアにはとても買えないから来ているわけで。誰も港区や渋谷区に住めるならそっち買いますから。その都心は難しい収入層の中で豊洲が人気なんでしょ。

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>>49
客観的で良い分析ですね。ウィークポイントの把握は高額な買い物である不動産には大変重要。

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>>49

・5丁目の残念感

とは一体どういうことでしょうか。

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ここは人気が高いので飛び込みをできるだけ防ぐためか登録期間はわずか１週間なので気をつけましょう。

これから検討って方はまず、１期には間に合わないと思われます。

◆第１期３１３戸供給御礼！平成２７年６月１２日（金）第１期登録受付開始！！
●登録受付日時：平成２７年６月１２日（金）～６月２０日（土）１４時　
●抽選日時：平成２７年６月２０日（土）１７時～

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>>63
出来たばかりの綺麗な病院、出来たばかりの綺麗な学校。綺麗で広い道路。駅５分なのに閑静。
私は素敵な場所だと思いますよ。

プールやジムを学校が開放してくれてるから、維持費ゼロで共用施設をゲットできたようなお得感も。

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パークハウスは1期1次の販売戸数・全325戸が即日完売で、1週間後に1期2次が始まったけど、ここはどうだろう。

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地下鉄駅徒歩9分で325戸即日完売なら、もっと凄いことになりそう。しかし母数の違いを考慮するとここもやはりかなり売れそうだね。

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>>65

お得感‥‥なんだか（苦笑）
マンション買うことで精一杯、きつきつの生活でスポーツクラブに通う余裕無し、という感じですね。
近頃の大きなベビーカーが占領する賑々しい街になりそうですね。

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>>63
確かに新しいけど、お隣の病院は、紹介状ないと使えないから、あまり意味なくない？ むしろ、救急車の音が心配です

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関係者の煽りが凄すぎて萎える。
なんとか売りたいのはわかるがやりすぎ

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>>49
スカイズベイズで台無しだよ・・・
好みは否定しないけど、どの辺りに希少性を感じるのだろうか？
単なる駅遠の大規模MSじゃん

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>>68
一部マンションにはジム付いてますよ

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>>70
激しい煽りは豊洲の特徴だよ^_^

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最近のデベはこうしたSNSを利用して煽る姑息な連中が多い。時系列で見ればよくわかるよね

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販売が開始されると　姑息な外部どもが　見事にウジャウジャ涌いてくる　

よくわかるよね

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↑
こういうのもデベ。

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>78

その必死なクイックレスポンス見る限り、野次馬というより中古をなんとか値上げしたい豊洲住民にしかみえないが。

500戸以上の三井の大規模でかつこれだけライバルがいない好条件の中としては決して好調な数字ではないのは多少最近のマンション市場知ってれば明らかだと思うよ。三井だから３１３とかだけど大規模売るの巧くない三菱が主幹なら普通に２００切るとかあると思う。新宿69だって1期1次重要を大幅に下回る販売数を設定して慌てて1週間後に2次140出すとかハチャメチャだったしね。この値段にしてはよく300出すなというのは驚きと言う意味はわかるがそれはあくまでもこの割高と言われる物件にしてはという条件の話であって。三井大規模しては最近では最低ランクの販売開始数であることは事実なので別にそれはネガとかではないと思う。

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ネガは豊洲人気がとにかく気に入らないのだからいちいち相手にする必要がない

彼の仮想相手は
デベ　か　中古をなんとか値上げしたい豊洲住民だそうですｗ

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豊洲住民だけじゃなくて、豊洲に便乗の東雲住民もいるだろうなあ。

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49が客観的とか笑える

液状化や土壌の話は既に語り尽くされていますが
政府が正式に出している災害マップで豊洲の安全性は数値で立証されています。

新浦安のようになるやも？などという話は
憶測を超えないものであり客観的とはとてもいえません。

駅から丸々分、天井高、丸々センチ
というならわかりますが、

低い。なにとくらべて？
通りすがりの近隣住民ですがあまりにも
悪意に満ちているので横入りしました。

豊洲、いい街ですよ、快適で住みやすいです。

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>79
大規模といっても、タワーかどうかで違うのでは？
そもそも購入層が違うだろうし。
それにここは中国人は少なそうでいいと思うけど。

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豊洲の価値を下げたくないという住民の気持ちは一定の理解はできる。
ただそれとここが好調のような煽り書き込みをするのとは意味が違う気がする。

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最近の「500戸以上の三井の大規模」ってどこがあったっけ？

スカイズ、GFT、大崎、東雲、柏の葉、そのくらい？

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登録初日の必死な長文ネガ連投は、
あからさまに倍率下げ工作のような気がして
参考になりません。

たった１週間しか登録期間が
無いのですから、
どの向きのどの部屋がいいと
思ってるとか、
そういった
有意義な情報交換はできませんか？

もう根源的なネガ段階じゃなく、
購入決めた人が部屋を決める段階でしょう。

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東京タワーズの中古物件を見に行かれると、とても参考になると思います。

外廊下、田の字型間取りでサッシ高がそれほど高くないです。
実際に建っているものを見るのは、たとえ同じ物件でなくても、参考になると思います。

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>>68
夜21時までプールとジムが使えるなんてメリットじゃないですか。維持費もかからずに。
http://www.fep0294.co.jp/toyosunishi/

少しでも物件のメリットについて語ると噛み付くってのは、どう考えても不自然。気に入ったから検討してるんでしょ？

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>>90
プールは管理費に影響するから別にしてジムは棟内にないとラフな格好で行けないよ。

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