流山おおたかの森の開発（周辺住民専用） その２

都市計画法58条の2第３項、第４項があるので、地区計画に反する賃貸住宅計画等は、事業者も計画を変更せざるを得なくなるかと思う。

本件の場合、事業者は地区計画を尊重すると回答しているので、地区計画に反する賃貸住宅計画等は、全面的に変更せざるを得なくなる。

>>32401 マンション検討中さん
都市計画法の「地区計画」と街づくり条例の「地区街づくり計画」って同じものを指してるんでしたっけ？

法的に問題があれば計画止めるだろうけど、市の回答をみてると、そうでもないような気がする。

そもそも、その法律が適用された判例を持ち出さないと、記述が曖昧すぎてよくわからない。

あと市が伝えてる「商業利用の指定区域」というのも、賃貸物件がその範疇を超えてないということになるんだろうな。

先日早朝、空港行きのバスを待っているときに地主が計画地のゴミ拾いをしていたから進捗状況を聞けばよかった。

事業者の回答にもあるように、地区計画とは、新市街地センター地区地区計画のこと。
まずは、調停のための代表団？の組成が先かと思う。
あと、議員には、弁護士の照会ではなく、パチンコ反対運動の際の地権者の会のネットワークを聞くとか、地区計画の変更の経緯等を聞くとか、調停の経緯等を聞くとか、そういう過去の経緯や成功事例を聞いた方が必要なのではないかと思う。

>>32406 マンション検討中さん
つまり「地区街づくり計画」ではないのですね。
拘束力があるのは都市計画法や建築基準法であって、街づくり条例は拘束力が無いということですよね。
街づくり条例は真面目な事業者のみ負担が増えるだけの不公平なものなので廃止しましょう。

>>32391 匿名さん

活躍？人気取りのためだけに乗っかっただけでしょ。結果無能を曝け出した。あんなのに絶対投票しちゃダメ。まあ無能も見抜けない人ばかりなのでトップ当選しちゃうんでしょうけど。残念。

>>32408 匿名さん
現職でどなたが有能だと思いますか?

誠実なのかただの人気取りなのかは頭の中を見られないからわかりませんけど、市民の声を聞いて、どちらの立場にせよ、しっかり動いて情報を発信するのが有能ないい議員ですよ。なんなら現計画無変更を主張していても自分なりに筋を通して情報発信していればいい議員でしょう。他の議員さんは他の問題点でどの程度動いているか知らないけど、この点については一定の問題になっているにもかかわらずダンマリを決め込んでいる。状況を見て勝ち馬に乗るつもりかな。

この議員さんは他の面でもきちんと働いていて給料分の仕事は間違いなくしているでしょう。女性だというだけでどこかのK元議員と一緒のようなことを仄めかす書き込みをした人がいたけど恥を知ってほしい。明確に書かないところが一層タチが悪い。

>>32408 匿名さん

あの人、美白クリーム必死に塗ってますよ。
レジでは、働くママに横柄。
後ろで並んでて引きました。

>>32400 匿名さん

私も詳しい訳ではないのですが、建築基準法は国交省大臣の認可する
民間の確認会社で、設計確認すれば確認証が発行されるみたいです

建築現場などに掲示されている許可書には
「都市計画法第29条に規定する許可済み」と書かれた許可書があります

これには「流山市指令第○○号　○月○日」と出てるので
流山市は千葉県知事から委任を受けて、建築許可書を発行してると思われます



おおたかの森と関係ありませんが、市役所南側の1.6haは第一種居住地域から
商業地に変更したそうです（去年の11月に変更）
https://www.city.nagareyama.chiba.jp/business/1006720/1006721/1032818....

これにより建築出来る建物は、老人ホーム・保育施設・福祉ホーム・児童厚生施設
商業店舗＆飲食店で床面積が3,000㎡以内のもの・ホテル・旅館・事務所に制限され
最低建築面積が5,000㎡以上、高さ31m以内の建物になるそうです

確か当初は14F建てのマンション＆スーパーの計画だったので
地区計画の変更で用途制限されて、商業＆福祉関係の建物になるのだと思います
（まだ地区計画変更の意見書を受け付ける期間なので、開発は先になりそうです）


このような形で一部街区や、エリアの地区計画を変更すれば
集合住宅などの建設に制限はかけられます
地権者さんと周辺の居住者の了解が得られればの話ですが
ある程度の組織を作れば、可能になるかも知れません

ずーと前から呪文さんや☆さんが、地区計画の変更を示唆していましたよね。住民側は個人がバラバラで自分の主張をしているのみでチームになっていないためか、全体を戦略的に考えている人が誰もいないのが敗因かなぁ。

>>32386 匿名さん

15年ぐらい前かも。フォレストマンションの裏側の一戸建ては6000万円以上してましたよ。

西口のロータリは広くて奥行きあるからバス停前に15階マンション建っても駅出口からの圧迫感は全く無し。ビシッと建ててくれてOＫ！その代わりその横の線路側の空き地にはお洒落な商業施設な

>>32413 eマンションさん
地区街づくり計画はそもそも拘束力が無いし、作るのに地権者もメンバーに入ってもらわないといけないし、仮に変更できたとして遡及適用はできないので、その分析は間違ってます。
それに勝ちとか負けとか嫌だなぁ。

こんなにも賃貸マンションに反対するのが不思議。このマンションがだめなら、駅周辺の建物なにも建てられないじゃん。

そもそもこんなに建設が遅れたのはなんでだろう。何年前から土地をお持ちだったんだろう。

遡及適用さん、ではなぜパチンコ店は、地区計画の変更を理由に撤退したのでしょうか。

>>32410 通りがかりさん

>>32101 検討板ユーザーさん
この素晴らしい書き込みを忘れてはいけない。勉強会とか参加しときながら何も学んでいなかった。人気取りのためだけに参加してたから何も聞いてなかったんでしょうね。

>>32409 匿名さん

大野さんですね。NHKが来なくなりました。

>>32418 匿名さん
桜調音がなかなか移転できずロータリー整備が遅れた挙句完成間もなくしてコロナ襲来

>>32415 通りがかりさん
俺の眺望どうすんだよ!

＞＞32419　eマンションさん

パチンコ業界の違法釘問題などで業者が新規の出店を取り下げたため。
条例が遡及適用されたわけではない。

https://40papa.com/nagareyama-city/urban-development/16229/

>>32423 名無しさん
お前駅前住んでないだろ

>>32423
遮られます。
その可能性を承知の上で買ったんでしょ？
今さら見苦しいですよ。
ウサギ小屋の宿命です。仕方ありません。
嫌なら売って戸建てにしなさい。

寧ろ面積あたりの人口が少なくコスパの悪い戸建を規制して、駅周辺のみに高層マンションを詰め込んでコンパクトにできていればよかった。
それができなかったから、無駄におおたかの森の象徴である森林を伐採することになったし、今も森林を切り開いて戸建が建てられ続けている。

>>32423 名無しさん
だからあの時クオンにしとけって散々言ったのに

ここで必死に西口マンションに反対してるのは裏の住民？

地権者と直接やってね。
店はこれ以上増えなくていいよ。混むだけだし。

パチンコ屋の計画中止については、以下に纏めてあります
>>31091

遡って適用された訳では無いけど、地区計画の変更で
業者側が厳しいと判断して、出店を諦めました


この地区計画の変更は、地権者さん側の「ギャンブル・風俗施設排除」の意見が
早期に纏まったのも、業者側が諦めた要因となったのでしょう
大規模土地開発届出の、およそ10ヶ月後に地区計画変更しています


共同住宅の建設規制的な都市計画・地区計画変更となると、地権者さんサイドを説得するのは
ちょっと難しくなるでしょうし、B37街区をピンポイント攻撃で
高さ・住宅建設の規制をかけるのも、変更が認められる可能性は低い気がします

仮に調停で合意が得られず、計画を白紙に戻して土地売却とか
事業が止まっている間に、商業やオフィス需要が高くなって計画変更とか
東神開発が借りてくれれば、違う形になりますけど・・・

今はB35街区とANNEX2のオープンを控えてるから、駅前土地所有者からすれば
共同住宅建てる方が、不安が少ないのでしょうね




アゼリアテラスの1Fに、機能訓練特化型デイサービスが来年4月にオープン予定だそうです
社会福祉法人正心会と出てるので、西初石と名都借で特養ホームを運営してる会社の様です

西口の不動産屋「ハウスパートナー」の2Fに貼られていた、テナント募集が外されてました
事務所用テナントだったと思いますが、借主が決まったみたいです

北口のに12月竣工の大和ハウスマンション1Fは、1Fテナントの101号室が
テナント募集で物件サイトの再掲載されました・・・102号室は情報なしです

1Fを連呼してしまいました・・・大和ハウスマンションLauです



柏の葉の区画整理事業「柏北部中央地区一体型特定土地区画整理事業」は
来年度末の完了予定から、6年延長して2028年度の完了予定になるそうです

地権者との交渉が難航してるそうで、移転家屋が23軒残ってるそうです
事業費もコストアップの為、128億の増額になるそうです（総事業費1,091億円）


TXが車内事件などの緊急時に向けたポスターを公開しています
https://www.mir.co.jp/assets_rti/pdf/2470b21d83211c9bee609a1d2f199c9c_...


全文読めませんが、東洋学園跡への中学校移転＆私立中開校予定で56.7億の記事が出ています
https://www.kensetsunews.com/archives/636678

＞＞32431　☆周辺住民3さん

大和ハウスマンション1Fはパティスリーだと思われます。

https://www.instagram.com/patisserie_constellas_shintaro/

アゼリアテラスの1Fにデイサービスですか。。
当初1～2Fが商業ゾーン、3～4Fがクリニックフロアゾーンとなっていましたが
テナントが埋まらなかったのでしょうか



　

>>32432 通りがかりさん

情報ありがとうございます
来年2月頃にオープン予定の情報レスがあったパティスリーですね


アゼリアテラスは1Fが4店舗の分かれていて
ロータリー側の北東角が、101
西口駅前線のPiPitoビル寄りが、102
薬のヒグチが、103
裏側駐輪場・保育園棟のカフェで計画されている店舗が、104
と館内の案内図に出ています

今の所デイサービスがどの店舗区画に入るかは、情報がありません
送迎サービスなどの車両出入りがあるとすれば、カフェの予定だった
104の店舗区画が可能性高いかも知れません

確かレストランの出店予定も出ていましたが、現在は情報なしです

>>32433 ☆周辺住民3さん
確かに裏側の区画はカフェにするには立地が微妙ですし、保育園と併せて老人ホームというのもそれほど違和感はないかもしれませんね。

>>32419 eマンションさん
パチンコ店撤退の理由は「自主撤退」です。それ以上は知りません。
パチンコ店撤退時には地区計画は変更されておらず、変更後の地区計画の適用により建築許可がおりなかったというわけではありません。
業者は確かに「・・・地区計画を近日施行することが確実になったことに鑑み、様々な角度から検証した結果、・・・」と言っていますが、単なる業者の見解で根拠にはなりません。
実際に遡及適用された事例があれば是非お教えください。

それから、私の理解が間違っているかもしれないので教えていただきたいのですが、
法の不遡及の原則との関係はどのように理解されていますか？

オリジン弁当どっかにできて欲しいな。

>>32431
私立中？
南流山中ではなくて？

>>32431 ☆周辺住民3さん

流山おおたかの森も大変ですが、柏の葉キャンパスも大変そうですね。中心部の開発が遅れなければいいですけど…

>>32437 匿名さん
南流山中移転と暁星国際の中等部開校だったような。

駅前公園で幼児が遊んでるのにサッカーボールを盛大に蹴りあげてる馬鹿がまだいるんだね。
ごみぽい捨ても減らないし愚かな人ばかり。

駅前でさえがら空きテナントなのに新しい商業施設だなんて良く言えるね。

公園は各々の禁止行為があるけど、よくわかんないからな。

FLAPSに今年7月OPしたハピネス歯科が、2022年春のオープン予定で
駅徒歩4分の場所に、新たに歯科開院予定だそうです
歯科助手のスタッフ募集をしています

時期的にはB35街区大和商業施設の中でしょうか?
もしかしたら一つ目の判明テナントになるかも知れません

大和ハウスからのキーテナント公表は、年末～1月末あたりと予想しています

>>32414 あさん
15年前じゃいまの坪単価の半分以下で買えそうですが、よっぽど広い家ならありえるかもですね。60坪とか。

>>32444 通りがかりさん
いや、TX開通してからしばらくものすごいバブルで今と同じくらい高い時期があって、その後世界金融危機とかで暴落して、またじわじわ上がってきているということだと思う。

>>32445 匿名さん
うーん。駅前に何もない時期にさすがにそれはありえないかと。多少話題性で高くはつけたかもしれませんが、いまおおたかの森は坪単価100万超えてますから。バブル期の駅がない時代が一番高いのが驚きです。
https://tochi-value.com/station/nagareyamaootakanomori/

フォレストカーサは普通に6000万くらいしてた記憶。

フォレストカーサhttp://japanasia.blogspot.com/2007/01/blog-post.html?m=1

>>32446 名無しさん
そのリンク先の坪単価はあてになりません。
リンク先のグラフを見ればわかりますが、2018年から急に坪単価があがっています。これは単に駅近の公示地価の評価地点が増えただけです。そのリンク先の平均坪単価は、おおたかの森の駅近の評価地点が３点、遠いところ１点の平均で出していますので、実際より高目に出てると考えられます。
とはいえ実際駅近の土地は坪100万は超えているのはその通りです。