ザ・パークハウス 狛江ってどうよ？

夜道怖そうですよね。この場所

>>101
そうでもないでしょ。

>>102
そうですか？

小田急はリーファイアレジデンスを泉本町1小近くに8階建て、東和泉3中近くに5階建て73戸を建築予定。
電研の一部は東急不動産・三菱地所・小田急でプレイスガーデンⅡ(7階建て139戸)建築予定。

>>104
小学校と中学校近くなんですね。
情報ありがとうございます。
でもあの辺に土地があるとはびっくり！
3中近くなら駅も近いですね。
喜多見駅のリーフィアが高くて売れ残ってるのに大丈夫かいな。と思いつつまだまだ先の話なんでしょうか。

リーフィアレジデンス計画

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=30975

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=30974

続けてすみません

東和泉の方は線路近く駅徒歩5分なのでパークハウスより高そう！

ここも新しいリーフィアも1小なのでただでさえ満帆なので学区編成で学区変わるかもですね

でも、リーフィアだったらパークハウスのほうが良いかな。

>>108
それでは狛江で検討なら是非パークハウスお買いになってください！

東和泉のリーフィアは保育園と場所が重なっていますね。ファミサポも仮園舎跡地に来るらしいし、複合施設のようなマンションになるのでしょうか。賑やかになりそうですね。

>>110
重なってる？
隣じゃなくて？

>>113
インテリアデザイナーが都心風なデザインを押したらしいです。
オプションだけで800万ですって。
でもまぁ長谷工のグラメ比べると…
せめてプラウドと比較してくださいって感じでは？

グラメは、狛江の中では超一等地ですからね。それにゴミを玄関まで取りに来てくれるとか、生ゴミのディスポーザーがあるとか、日常生活のサポートも充実してるみたいでリセール時も絶対有利、買い損なって悔やんでます。マンションは、ブランドよりも立地と景観、それとプラスアルファの付加価値ですよ。ここは立地以外は何もないですよねぇ。

>>116
そうそうグラメは安いから子供がうるさいらしいです。
小学校もすぐ横で砂も飛ぶしね。前の開けた住戸は交通量の多い道路向きですし。
南向きも少ないしダイオキシンの土地だし(影響無いとは言え)あんまいい印象ないな。
15年後のキッズルームとかきっと埃だらけ
ですよ。
管理組合も大規模だとまとまらなさそうだし(もしかしたら棟ごとにあるのかもだけど)修繕などの決議なども取りにくそう。
子供が小さく小学校も隣に行くなら良いかもだけど中年を少し過ぎる40代半ば以降、DINKS決定夫婦なら老後も考えたらパークハウスでは？
(管理組合のまとまりも中規模でありそうだし価格が高いから子供だらけって言うマンションにはならなさそう)

私もグラメの中古を見に行きましたが共用廊下がなんか生活感に溢れていてやめました。(具体的い書くのは場所も特定されそうなのでやめますが)
子供が多い大規模だから仕方ないと思う人も多いんでしょうがね…

売れ残りマンションがある中でこのパークハウスや更に新しく２棟を狛江に計画しているなんて供給過剰な気がしますが、やはり小田急の複々線の完成による需要増を見込んでるのかしら。
複々線の影響で狛江市の発展は期待できますでしょうか。
資産価値が上がるなら高めの設定でもいいかも。

>>118
狛江市の特別な(二子玉やムサコみたいな)発展はないんじゃないかなぁ。
行政としても会社移転でマンションが出来てる訳で企業の税収も減ってるし。
住民税より企業からの税収の方がはるかに高い訳ですしね。

一応東京で新宿に1本。各停でも30分で着くっていう感じなのが不便すぎず手頃な価格(世田谷より)で買えるのが良いのかも。

グラメは部屋の格差がありすぎ。条件のよい角部屋とか南向きは5％くらいでは？ その5％は立地、眺望(富士山、南アルプス、あちこちの花火)、陽当たりなどでかなりの価値ありと思います。あとの95%はぜんぜんダメ。パークハウスの格差はどうなんですかね？

この周辺だと
グランドメゾン狛江⇒積水ハウス
パークホームズ調布桜堤通り⇒三井不動産
プラウドシティ仙川⇒野村不動産
グランドメゾン仙川⇒積水ハウス
プレイスガーデン喜多見⇒小田急、東急、三菱
プラウドシティ南山⇒野村不動産
全て、施工会社は長谷工グループですね。
大手ゼネコンでもない森本組はどうなんでしょう？

送電線下でこの価格。驚きでした。
販売の方に聞いたところ、送電線は価格に全く反映なしとのこと。かなり強気な様子で、該当下のルーバル有りの部屋の分を売り切ればいいだけの話だし、と。
狛江でこの価格。なしですね。

>>123
大手とはスーパーゼネコン？
今の時期は難しいでしょうね。
施工会社ウンヌンを言うなら地所は避けた方がいいのでは？
高樹町の地所と鹿島でヤッチマッタ歴史もありますし。

高すぎる。 喜多見のプレイスガーデンもだけど、狛江でこれだけ出すって、付加価値なに？ なんにもないですよ。

価格が下がるのならうちは即買いです。
リーフィア東和泉の建設予定地見てきましたが、住宅街の中にいきなり建つ感じですね。
小田急不動産てどうなんでしょう。価格的には同じくらいになるのでしょうか。
お買い得の新築物件にめぐりあうとよいのですが…

価格が下がるのならうちは即買いです。
リーフィア東和泉の建設予定地見てきましたが、住宅街の中にいきなり建つ感じですね。
小田急不動産てどうなんでしょう。価格的には同じくらいになるのでしょうか。
お買い得の新築物件にめぐりあうとよいのですが…

この価格だと、内廊下じゃないと。
天井カセットエアコンが標準、ディスボーザ、ミストサウナ、食洗機も標準。
狛江エリアではマーケットアウトしてるよね！！

>>129
リーフィアなら喜多見のマンション見学されてみては？
うちも検討していましたが中住戸の梁と自転車一台しか置けずやめました。

狛江でこの価格、ないなぁ。外観もなんか微妙ですし。これならプレイスガーデン喜多見の方がよっぽどいいですね。

>>126
同意見。

>>132
プレイスガーデン直床だよ。
竣工前に値引きしてもらっ人もいるので空き部屋狙い目ですよ。
うちは直床時点で却下です。

>>134
直床と二重床どちらの物件も住んだ経験からの結論なのでしょうか？
よろしければどういう点がどのくらい違ってくるのか教えてくれませんか？

本などをみても直床はリフォームが多少制限される程度だが他は特に変わりないという意見もあり、二重床がどこまでメリットとなるのかわからなくて。

グランメゾンも確か二重床だったと思うけど、住民スレなど見ると、
上階の子供の足音がうるさいなどという苦情もあるようですしね・・・
新築のちゃんとしたマンションでもそんなに騒音するんだなと再認識。

>>135
プレイスガーデンは直床なのに天井高が240(私が見た部屋は。他は知りません。)

しかも狛江のパークハウスのMRで二重床か聞いたら担当の営業が「今時直床なんてね…」と言っっていました。プレイスガーデンが直床な事を突っ込んだらモグモグモグしてましたが。

己の会社も三社のうちの一社なのに一体ね…

直床売ってるマンションは「今の直床はウンヌンカンヌン」と直床を褒めて推してくる
二重床売ってるマンションは「今時直床なんて…」と言ってくる


口が上手いのが不動産屋なので自分で調べるのも大切です。

二重床も直床も響くとマナー違反の住人いれば思いますが、それなりの二重床仕様なら普通に生活して入れ気になら無いのでは？

私は10年位で床のリフォームも考えているので二重床以外考えられません

私も二重床信者でしたが、いろいろ調べて今は直床でも良いと思っています。
現役設計者の方のブログが参考になりました。ゼネコンのデータをあげて検証しています。
http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-53.html

この方のブログすべて読みましたが、二重床の遮音性が悪いという訳ではなく、
施工が難しい為にしっかりつくらないと酷い太鼓現象がおきてしまうみたいですね。
リフォームも直床物件でも水周りは二重床になっているので特に問題ないようです。
間取りを完全に違うものにするのであれば無理ですが。

いずれにせよ騒音問題は周りの住人次第ということで、
入居前に判断することは難しいですね。
直床の最大のメリットは天井高だと思うので、直床で天井高250以下は
個人的には論外かなと思います。

確かに、直床で天井高255センチのマンションをリフォームした部屋
を見たことがあるけど、バリアフリーと床暖房にするために、
もともと二重床になっている洗面所などと床の高さをあわせて全部屋
かさ上げしたため、今までよりすごく天井が低く感じられてました。
梁のある場所や、廊下など天井が低い場所はなおさらです。
さらに腰高窓の位置も変な感じになってました。

やはりあとから床をかさ上げするのはいろいろ問題だなと実感。

>>140
管理規約でリフォーム時にに直床を二重にかさ上げする事は認められても、遮音等級などを考えても逆は認められませんもんね。

でも直床を二重かさ上げするのもやはり天井高が無いと不可能でしょうしね。

今のマンションは床暖入ってるのが当り前だし、
水まわりと他の部屋との段差もないから、
あえて後から二重床にすることはないかな。
フローリング張替えもできるし。
でも中古物件を購入する場合は注意した方がよさそうですね。

135です。
皆さんご意見ありがとうございました。
やはりいろんな意見があるようですね。

個人的には、駅近の方が重要なので床はあくまでも数ある判断材料の一つという程度かなと感じました。
これ以上、直床か二重床かという話はスレの趣旨から外れるのでやめておきます。

失礼いたしました。

>>143
駅近重視ならここより小田急リーフィアの方が近いです。
先ほど現地を見に行きましたが道路より一本奥まっているので線路沿いの割には人や車通りも少なさそうです。

↑
喜多見で無く今建設中の虹の光保育園の隣(後ろ)の現場です

皆様のアドバイスや情報ありがとうございます。
今回のパークハウス第１期の購入、見合わせる方向です。
1年待てばリーフィア東和泉の駅近が適正価格で購入できるかもしれませんし。
一生の買い物と思えば1年や2年は短いはず。
ひとときの気持ちの高揚に惑わされず、しっかりと価値を判断する努力をしたいと思います。

接している野川緑地って元は野川なのかな

やっぱりグランドメゾン狛江のほうが買えばよかったかな。パークハウスという名前だけで高くなってるよね。

三井、三菱はやはり違うと思いますよ

2014年 東京都内 70m2の平均価格は6673万円。
年収の10.61倍だそうです。
2013年より500万円ほど高くなってます。
今年はさらに高くなってますね！
待つのがイイのか、買うのがイイのか？
悩みますな。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/84bairitsu-new.pdf

グラメは売り出すと片っ端から完売したからね。安かったのもあるけど、付加価値高いですから。なにせ立地が完璧。グラメ隣のセントラルハイツも条件酷似してて、築35年以上経ってもいまだに中古4千万で売っている。マンションの価値ってブランドよりも立地ですよ、あとは眺望かな。

>>151
今回の杭の問題なんか見ても大規模って意見割れて色々大変そう。やっぱ多くて100世帯以内ぐらいが良いなーとおもいました。

>>151
グラメ新築販売時、入居開始後も売れ残って車内広告に最終⚪︎邸！としばらく残ってたのご存知ない？

153
確か、グランドメゾン狛江は最初の入居から半年先の入居まで
入居の時期が3回位にわかれていたような？

グラメって大規模だけあって、最後に売り出した裏のほうの棟は条件最悪だからね。グラメのメリット何も享受できてない、そりゃ残って車内広告出すでしょ。その代わり75平米で4100〜4200万近辺でしたよ。でも狛江の適正価格は本来このくらいだよなぁ。

狛江での適正価格、その通りなのかもしれませんが、現在では正直築10年以上の中古リフォーム前物件がその価格。
この状態、いつまで続くのでしょうか。
来年、再来年には適正になるのでしょうか。

>>155
激しく同意。
70平米で3980
これが適正価格でしたよね。

実際今皆さんの年収って上がっているんですか？
収入変わらず物件価格だけ上がったならばローンで苦しむ事になりますよね。

我が家は景気に関係無い仕事なのでアベノミクスの享受はありませんが給与が下がる事もないのでローン計画はしやすいです

収入は物件価格ほど上がっている人はほとんどいないと思いますが、ローンの金利はかなり下がってますからね。
仮に4000万を35年で借りるとすると、金利が1%違うとトータルの支払いは1000万円弱かわりますよ？さらに住宅ローン減税もありますし。
まぁローン組まない人にとっては関係ない話ですけどね。

不動産会社の回し者みたいになりましたが、そういう事実もあることは理解した方がいいと思います。

ブリリア→プレイスガーデン→パークハウスって、5千万台で次々と価格が釣り上がるのはなぜ？ その前のライオンズ→グラメの頃は4千万台中心でほぼ適正だったのではないでしょうか。消費税とアベノミクスってことですか。

>>159
震災復興とオリンピックで建材大工などの職人が手が空いていないと言うのが大きいんじゃないかな。


今や欧米人アジア人建築現場で見ますが会話は成り立っているのかな？

手抜き工事されないか心配ですね。

>>158
金利も変動だと途中どうなるか分からないですし借金の額が大きいと心配ですね。

35年で1000万弱の支払いとおっしゃいますは物件価格は狛江では1000万以上上がってる気がします。

昔80平買えた金額がいまの70平米もしくはパーハウスの場合それ以下

もはや狛江ではなく、多摩川を越えた方がいいという事でしょうか。
狛江好きでしたが残念です。

>>162
登戸遊園も高いですよね

登戸のクリオも見に行きましたが当時のブリリア狛江並みかそれより上でした
クリオ登戸2も今度見に行きますが価格は高そうです。
生田から安いみたいです。

首都圏は、中国経済のバブルが完全に崩壊したら、不動産価格も下がるの
ではないでしょうか？　中国人バイヤーがここ数年不動産価格を押し上げて
きたらしいですし。

都心でなくても、二子玉川はわかりませんが、小杉の高層マンションは
中国の方が多く住まわれているという話を聞いたことがあります・・

適正価格の時代が来たら、中国人以外にも色々来そうですね。
日本人は賃貸が無難かもしれませんね。マイホーム本当に欲しかったけど残念です。

まぁ、アベノミクスで株価（日経平均）も2倍以上になったし。
買える人は買える、お金が無い人はどこも買えない。資本主義の基本です。
この価格で買えない人は都内物件を諦めるしかないでしょ。
前々から上がると言われて、買わなかったんだから自業自得だと思いますが…。

千歳船橋の駅近にもマンションたちますね。

もちろん高いでしょうが・・

>>167
ジオ？定借の？

駐車場が少ない。抽選にはずれたらどうすればいいの？

>>169
狛江結構駐車場月極ありますよ。
私は自転車の方が気がかり

車は敷地内に停められてナンボでしょ。例え近くでも、雨の日なんか傘さして外に車取りに行くなんて、賃貸の安アパート暮らじゃあるまいし、考えられません。契約前に、駐車場確保できるかどうかわかるんですかね。

>>171
傘さして自動車だしいれしなくちゃいけない作りだった気がしますよ。(機械式だったし)
地下駐車場のマンションなかなか無いですね。

600万位値段下がったみたい。
MRプレオープン時南東角部屋80.02平米 6558万だったのが5900万弱に。

あの強気の値付けおかしかったよw

南東角部屋の何階ですか？　5900万って。

>>174
5800万円台〜だから1階じゃないかなー

>>173
ようやくグラメレベルの価格になったってことですかね。この価格なら喜多見のプレイスガーデンあたりより立地条件もずっと良いし、買いなんじゃないでしょうか。

>>176
立地はプレイスガーデンの方が良いでしょう。
価格は少しこちらの方が高いです。

立地は微妙ですね〜。喜多見は駅から近いけど、狛江のはずれだし、線路沿いで電車から丸見えだから、狛江の中心部のこっちのほうが生活には便利そう。

>>178
そうお考えならやすくなった今が買いでは？

プレイスガーデンよりこっちの方が立地いいと思う方もいるんですね。考えは人それぞれだなぁ。

狛江が好きでずっと住むというのであればこっちがいいのかもしれないですね。リセールとか考えると一駅新宿より、駅距離半分、見栄えもいいプレイスガーデンの方が有利とは思いますが。

178に同意だなあ。バルコニーが電車からまる見えなのって、立地がいいってことになるんですかね。

パークハウスもプレイスガーデンも駅力の無い狛江喜多見だし目くそ鼻くそかな。
でも小学生がいるなら第一小はカオスすぎて嫌だな(私の母校ですが。)

プレイスガーデンは帰りにサミット信濃屋業務スーパーあるから便利だわ。

でも私ならせっかく喜多見に住むなら世田谷区に行きたい(子育て世代なんで)

183さんは世田谷ねらいなのに、パークハウス掲示板でパークハウスへの未来を模索している私たちに水を差しているわけですね
パークハウスを検討している方と交流がしたいと思っていますが、世田谷ねらいの183さんはあちらのジオ？でしたっけ？桜ヶ丘？是非情報ゲットして物件も購入していただけたらと思います。応援しています‼︎

ここは眺望はどうでしょうか？リビングからの景色が前のマンションになってしまいますか？

そうなんです‼︎南向きだけど眺望をがまんするか。洗濯ものは南向きのおひさまがいいですよね。
その一方、西側の生産緑地である程度住んでから、そこにマンションが建つ方が気持ちの整理がついたりするのかなと。
なにしろ初めての購入なので、なにを妥協してどこを優先するのか、まだよく自分でも整理できていません。でも、マンション購入が今の私の生活や仕事のモチベーションなので。

リーフィア東和泉は駅近になるようだけれどなぜだか惹かれません。そこはよくないと思うので、リーフィア物件、できるだけ見に行く予定です。建築完了物件ふくめて。
そこの情報含めて情報交換できたらと思っています。

>>184
特に世田谷狙いでは無いんですけどね。。。
喜多見(プレイスガーデン)に住むなら足伸ばして世田谷区に住みたいとは思ってます。
検討中の奥様は子育て世代で無いですか？なら世田谷区も狛江市も似たようなものだと思います。
我が家は子育て世代ですので物件価格や子供の福祉など計算して天秤にかけてます。
狛江市所得制限で子供の医療費は小1から3割負担なので。

やっぱり西側の畑は、いつかマンションか何か建ちそうな
感じですよね。
今まで見通しよかったのに、あとからマンションがたって
眺望か変わるほうがショックじゃないですか？

どこにせよ、５Ｆから下は大した眺望ではなさそうだし、
最上階だとしても富士山なんか見えないですよね・・

>>188
営業の話ではあの生産緑地はあと7年(6年だったかも？)は生産緑地のままだそうです。
地主さんが緑地を大切にお世話していたら生産緑地のままでいてくれるかもしれませんね。(亡くなった場合相続でどうなるかわかりませんが。)
あの生産緑地はマンションを建てるには土地が狭い気がしますがどうでしょう？

生産緑地、代替わりで意欲満々の息子さんが頑張る方向な模様。
近所の不動屋さんの、話しでは、たとえ、手放して物件建つにしても、高層マンションは無理との説明でした。

準工業地帯だし何が建ってもおかしくない。と思っておいた方が精神衛生上良いですよね。

ですね。あの緑地部分には必ず何か立ちますよね。
となると低層階は南も西もなぁ…

>>192
近くで言えばセントラルハイツも航空計器が無くなって開けてた前方にグラメの共用廊下とお向かいさんになった経緯もありますしね…

ほんと、セントラルハイツは古いけど駅近の大規模マンションで
どうにか価値があったのに、あんなきちきちに同じように大きい
マンションがたっちゃって、お気の毒としかいえませんね。

セントラルハイツの住民でグラメに引っ越した人がたくさん
いると聞いたけど、そうせざるを得なかったんでしょう。

パークハウス西の畑は、変な形だけど、５～６Fくらいの
マンションなら建ちそうな感じでは？

>>194
持ち主が手放さず緑地をやめる場合は賃貸マンションか単身用マンションタイプの共同住宅ならありそうですね。

分譲マンションや戸建てはどうだろう。

今やっているご希望住戸相談会って結局は要望書のことなんでしょうか。
いいなーと思う部屋が選択できるような機会が予めあるのなら、狙っている部屋がある場合にはいいでしょう。

１８９さん、そうなんですか。
少なくともマンションに住んでから急にいきなり何かできるということはないのですね
いずれは…というのはあるでしょうけれど、
しばらくは大丈夫そうです。

>>196
6~7年なんてあっという間じゃない？

その間に転売して利益を得たいとしたら、それも望み薄。
5年後から先は東京オリンピック景気も下降になり首都圏の不動産価格も
下がってくる。ましてやこのマンションは販売価格が異常に高いわけだし。

まわりの空地に何かが建つことを想定したうえで、それでも
長く住み続けたい人が買うべき。

あっという間かどうかはおいといて、リセールはあまり期待できないでしょうね。似たような条件のマンションが周りに多くて買う側からすれば選択肢が多そうだし。これと言った売りがないのが惜しい。
ずっと住む予定の方は別に気にしないでいいと思いますが。

問題はずっと住む予定でも家庭や健康上の都合などで売る場合
最悪引っ越してもローンが残らない位の価格では売りたい。。。。


空き地は人の土地なのであーだこーだ言えないのでいつまでも空き地である事を期待するのは難しいでしょうね。
宅地では無く準工業地帯なので作業所や工場もあり得る訳ですし。

もうすぐオブション会らしいですね‼︎

新しい未来を応援しています‼︎

最近の新築物件購入者より‼︎

毎日が楽しく新鮮です。