年収に対して無謀なローン　その32

子供が大学生のうちに定年ね
年齢的にも金的にも難しいよ
やめたほうがいい

>>798
いまのマンションが1600で売れる、もしくはローン＋管理費等同等で貸し出せて持ち出しが何もないと言う前提であれば、預金3000、ローン5,200になる。
このシンプルな条件なら行けそうな気もするが頭金を入れたいなあ。
実際は居住中のローンがあるから残したいんだろうけど。

賃貸収入をどう見込むかだよな。

799～802さん

　有難うございます。
　現マンションを、賃貸／売却は迷うところでした。

　①同マンション、下層階が3,800万程度で売れているので、
　　超保守的に考えても、3,000万で売れる事。
　②配偶者の時短を少々短く（勤務時間を延ばす）する事。
　③実家より500万程度の支援を受ける事。

　で、甘く考えておりました。（色々考えたのですが､､､）

　子供の教育費を考慮し、考え直します。
　ALL変動も悩んだポイントでした。

もう少し早く子供作っておくか
専門職の嫁もらっておけばなんとか
今さらですけどね

実行するならマンションは売った方が良さそうですね。賃貸にしても管理費、固定資産税は大家負担、管理する不動産屋の手数料等々。あと上で書かれている方が居る様に途切れなく順調に借主が有るか不確実。

804～805さん

　アドバイス、有難うございます!!!
　
　ご指摘点、ご尤もですね。
　1Rではなく、3LDKなのでファミリー(＝入替が頻繁では無い)と
　甘めの想定でしたね、反省です。

　良く考えます!!!

家賃収入が有ると給与との合計課税所得から、所得税、住民税とかが増えるから、貸し出す事でどの程度純利が有るかで微妙の場合もあるよね。

あっ、普通、他人に貸す時は今使っている設備とか交換したり壁紙とか張り替えてリフォームしないと貸せないから、
その費用も支出として見ておく必要が有るよ。
また個人的な経験として建替え時に仮住いを数ヶ月借りましたがマンション家賃は3DK16万でした。建替え費用の住宅ローン返済は月12万弱。15万16万の家賃が払える世帯は賃貸よりマイホームを考えるでしょうね。

それは貧乏人の発想だけど、まぁ責めないでおいてあげるわ。

>>808
>普通、他人に貸す時は今使っている設備とか交換したり壁紙とか張り替えてリフォームしないと貸せないから、

そんなことないですよ。
もちろん築年数、状態によりますが。
２年で貸しましたが、リフォームなんて一切してません。

>15万16万の家賃が払える世帯は賃貸よりマイホームを考えるでしょうね。

ヒント：法人契約
都外、駅から遠いけど、３LDK 21万で貸してます。

甘めの想定というか設定でしたね。

>>810
相談者はローン残1600万（3600万中古マンション）の賃貸計画だよ。貸すなら多少でも水回りや浴槽とかリフォームは必要でしょ。

リフォームなしで貸すレベルなら
その後もリフォームなしで住む気満々
なりふり構わない人っているんだね

>>812
それを決めるのは借りる人。
リフォームしないと貸せるかどうかは賃料にもよる。
貸すためにリフォーム必須、というのは間違い。

屁理屈ばっかり、無謀な人の考えそうなこと。

転勤で何回か分譲借りたけど、リフォームしてるかどうかなんて聞かなかったな。
賃料に見合う部屋かどうかだけ。クリーニング入ってればそれで十分。

ずぼらな単身者はシカトするとしてファミリータイプで黄ばんだ壁紙やキッチン、レンジが汚いと借りたくないでしょ。アカのシミ付いている浴槽も。

借りたくないというより、住みたくないね。

マンションなんて買うから
分譲賃貸で住むのが最低限

>>817
いやだから、それはリフォーム必須なレベルだし、それでも賃料下げて借りる人がもしいればリフォーム不要。

スレチだからそろそろ止めるけど、文意理解出来ない人多過ぎ（笑）

俺が言いたいのは賃貸に出す＝リフォーム必須は間違い、ということ。
リフォーム不要なんて言ってない。良く読んでな。

>>820
大丈夫。分かるよ
汚い部屋を安く貸すか、綺麗にして高くするか、そこそこのキレイさのままでそこそこの値段で出すかは、家賃とそれに対するニーズ次第。
リフォームと言う先行投資をするかどうかは大家の自由。
リフォームして借り手がつかないのが一番最悪だね。

今の住まいを賃貸にして二軒目購入を考えるなら、税、金利や設備入れ替え、リフォーム費 も念頭に入れないと収支見込みが狂うよ、と言う話し。あとは当事者が要る要らない含め判断すれゃいいだけ。

>803
>①同マンション、下層階が3,800万程度で売れているので、
>超保守的に考えても、3,000万で売れる事。

マンションを売却したことがありますか？
中古マンションは金融機関の担保評価が低いので、ローンが可能でも借付額は少額です。
都市銀行では中古マンションの購入ローンはNGのところもあります。
自己資金のある一次取得者は、まず中古マンションなど買いません。
資金が潤沢な個人か現金買いの法人、外国人など販売先が限られます。

中古マンション市場は供給過剰なので、一部を除き売れ残りと値下げの繰り返しです。

中古マンションがローンNGの都銀ってどこですか?

属性の問題ですよね(笑)

>>823
実績が3,800万なんだから3,000万なら売れるでしょ。適当なこと抜かさないように。

うちのマンション１０年経って倍の値段で出している人いるよ
相場は+60％から80ぐらいだけど

売り出し価格と売れた価格は別。
売れなければただの中古マンションの空き室。

フラット35も中古マンションの住宅ローンには物件に色々条件がつくから
自己資金のない一次取得者に中古マンションの購入は厳しい。
アジア系外国人のマンション投資熱も下がってるから、
中古マンション市場は買い手市場が続く。

ニュースに成っている三井のマンション、杭打ち工事は旭化成の子会社だってね。

ですから、中古マンションがローンNGの都銀って
具体的にどこですか???

> 都市銀行では中古マンションの購入ローンはNGのところもあります。

これは、別に中古だからNGなのではなく、不動産価値　＜　ローン金額になるため、担保割れするからNGとかでしょ
一般的には新築か中古かなんか銀行からすれば関係ないですよ。むしろ借りる人の属性でしょうね

> 自己資金のある一次取得者は、まず中古マンションなど買いません。

これも関係ないですね
新築か中古ではなく、住みたいと思える物件かどうかですね
新築にこだわるのは、ギリギリで買う人か、成金かってことでしょ

＞830

　完全同意、です。

リバモも戸建て対象でマンションは対象外みたい。
マンション担保だと老後の金も借りられないよ。

>>826
いい時に購入なさいましたね。

>リバモも戸建て対象でマンションは対象外みたい。
>マンション担保だと老後の金も借りられないよ。

これも借りれますよ
単純に担保価値で計算されるだけ、ただ年齢が若いと返す時期には、マンションの耐久年数を超えてしまうと建て替えなどの話になり、資産価値が算出が難しくなるってだけ

戸健の場合は、建物価値０で、単純に（土地価格ー建て壊し費用）で計算するだけなので、借りやすいってだけ

＞これも借りれますよ

マンションＯＫなリバースモーゲージなんかあるの？
普通のマンションはまず対象外でしょ。
どこのリバモ？

http://www.mizuhobank.co.jp/setsumeisho/pdf/reverse_mortgage.pdf

マンションの適用はかなり難しいようです。100歳の時点で築45年以内っていうと、55歳で新築購入しなきゃ、適用されないみたい。

>>837
吟味した都心で5200万でファミリータイプが購入出来るならありだと思いますが、都心部だと50平米にもならないので、子育てとなると難しいんですよね。

お話は充分理解できます。

>マンションの適用はかなり難しいようです。100歳の時点で築45年以内っていうと、55歳で新築購入しなきゃ、適用されないみたい。

というかリバモに手を出さないといけない時点で、どうかと思う

ローン組んで、高い金利払って、手に入れた土地を、かなり安いお金借りれるけど、死んだら所有権放棄
つまり借地と対して変わらないってことでしょ

もし相続するにしても固定資産では駄目。
分割可能な流動資産に変えて相続するほうがいい。

リバモーでもかなりの額を流動化できる良い物件なら、
将来の売却リスクを考えて検討すべき。
少子化で不動産の市場価値は相対的に下がるから、
所有権に拘るような人は減るんじゃない？

>837
十年前後者選びました
十年経った今、同じものが新築で売られるとすると恐らく倍の値段でも買えません

差がつきすぎなので、今の選択なら私は前者かな

>>841
どういう意味ですか？ 後者でとくをしていらっしゃるのに、841さんはあえて前者を選択するということでしょうか

837の意見を10年まえ言ってたら、大したもんだったけど、この10年の結果を言ってるだけで素人でも言える。
そして今はもう都心のマンションは値上がりし過ぎて、一般的な住宅として購入できる価格ではなくなった。
情報が古い。色んな災害や事情で流行は変化する。今後30年後に東京が首都であるかどうかすら分からない。

>842
そんな難しい日本語書きました？
１０年前は都心選んで今なら田舎選ぶってことです
マンションは２件あるので田舎に別荘探してます
空いてる時はAirBnbで貸そうかな

＞843
＞今後30年後に東京が首都であるかどうかすら分からない。

長期ローンで家を買うのは金の無駄ですね。

＞一般的には新築か中古かなんか銀行からすれば関係ないですよ。むしろ借りる人の属性でしょうね

いくら借り手の属性が良くても、金融機関は中古マンションの将来の売却価値以下しか貸さない。
フラット35も中古マンションの仕様が融資基準に合わないと貸さない。
少子化で中古マンションの将来価値は下がる一方。
一部人気エリアの事例は参考にならないよ。

ここは、無謀ローンの話しスレだよな？

余裕ローンで買えばいいじゃない。
低収入世帯はまず自己資金確保。
安さに釣られて不具合マンションなんか買わないように。

不具合時に、とんずらされない大手で。

>>850
独身決定なら1LDKでも構わないだろうけど、、、
往々にして予定通りに行かないのが人生だよ。

>>850
結婚した時、売ったり貸したりしやすい物件ならいいんじゃないですか。

単身マンションなんて安い賃貸物件が沢山ある。
買うことないよ。

皆さんご回答ありがとうございます。
無謀なローンだ！とのご指摘がなかったので安心しました。

確かに何があるのか分からないのが人生ですが、自分はありえないくらい協調性がないので
結婚するつもりはありません。
自分で稼いだお金は自分の好きなように使いたいし、ふらっと旅にでることも多々あるとおもうので結婚というスタイルは向いていません。
ですので１LDKがジャストサイズです。

今回購入予定の物件は資産価値の高いタワーです。将来的に賃貸するにしても、売却することになったとしてもそれなりの収入は得られると見込んで金利の低い今購入することにしました。

普通のサラリーマンだと国内外の転勤があるから、若いうちに家なんか買わない。
子供が学齢を迎え、落ち着いた環境が必要になってから購入を考える人がほとんど。
独身なら固定資産なんて無駄だよ。

もう少し現金の手元準備ができるまで待った方がよくないですか？
私なら、頭金1000万で、ローン2000万円。
購入後の手持ち現金500万円まで待ちます。
無理は禁物です。
見えない経費が掛かりますから・・・

タワマンはだめでしょ。
http://www.newsweekjapan.jp/stories/culture/2015/09/post-3940.php

>>854

年収の割にローンが多過ぎるけど、独身だから無謀じゃない。
ダメなら売れば良いし。最低限かかる費用も子持ちよりは全然少ない。

独身ならどうにでもなるよ。

結婚して子供産まれたらキツいけど。

>>850
まあでも、「テンプレに記入する」という協調性くらいは持とうよ。
残預金いくらかも分からんし。

無謀なローンでわざわざマンションなんか買わないで戸建てにしたら。

> いくら借り手の属性が良くても、金融機関は中古マンションの将来の売却価値以下しか貸さない。
> フラット35も中古マンションの仕様が融資基準に合わないと貸さない。 2

何が言いたいか分からなね
「売却価値以下しか貸さない」これは、基本新築でも一緒なんだけどね
中古の場合は、基本最初の売却価格が、新築より低いのだけどね

なので、基本銀行からすれば新築も中古も関係なく、担保次第ってことでしょ

>861
そのとおり。
土地のない中古マンションは担保価値が著しく低いだけ。

>　土地のない中古マンションは担保価値が著しく低いだけ。

区分所有も別に土地がないわけではないよ、割合分の価値は、普通に銀行も認めているしね
購入額が低いので、担保価値も低いのは当たり前の話だと思うけど

なんか、不動産＝土地っていう人多いですね
自分が住んでいる場所の資産性なんてほぼ関係ないのですけどね

＞861,862

　ご指摘の通りですね。
　
　中古マンション＝門前払い(ローンNG)の都銀など、ありません。
　　
　

マンションの土地は所有権でなく敷地権という仮想権利。
仮想持分は狭小で売却もできないから、戸建ての土地に比べ担保価値は大幅に低い。
マンションの価値は実質建物だけといっていい。

＞自分が住んでいる場所の資産性なんてほぼ関係ないのですけどね

傾きマンションでは資産価値の保証を要求する人がいたよ。
関係ないはずなのに。

>仮想持分は狭小で売却もできないから、戸建ての土地に比べ担保価値は大幅に低い。

元々の購入額も低いので担保価値が低いのは当たり前
購入時点の土地価格からの下げ幅はたいしたことないよ

> 傾きマンションでは資産価値の保証を要求する人がいたよ。
> 関係ないはずなのに。

要求して、もらえるなら要求はするでしょうね（また今回のは特別ケースだしね）
引越さないなら資産価値なんて関係ないのは戸建も同じだと思うけどね
引越すなら、結局引っ越し先で不動産必要になり、同等な不動産買うなら、結局±０になるだけだから、関係ない

無謀なローンでマンション買っても集合住宅は本当に面倒だ。

＞元々の購入額も低いので担保価値が低いのは当たり前
＞購入時点の土地価格からの下げ幅はたいしたことないよ

償却する建物の将来価値が低いのは当然。
だから中古マンションの購入では少額の住宅ローンしか借りられない。

フローを生めない不動産はカス

やはり無謀すか？？
ご意見をいただければ幸いです。

■世帯年収
　本人　　税込１８００万円　正社員
　配偶者　専業主婦

■家族構成
　本人　　４２歳
　配偶者　３８歳
　子供　　１２歳、１０歳、８歳

■物件価格・種類
　９５００万円　新築戸建

■住宅ローン
　・頭金　５００万円（諸経費も含む）
　・借入　９３００万円
　・変動　３５年、０．６７５％（優遇金利▲1.7％）
　　　　　

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　3,000万円

■昇給見込み
　わずか上がる程度です。

■定年・退職金
　６５歳
　約１５００万程度　
　定年後７０歳まで１０００万程度あります。


よろしくお願い致します。

871は何が聞きたい？

＞中古マンション＝門前払い(ローンNG)の都銀など、ありません。

物件による。
当然ＮＧもある。

＞＞中古マンション＝門前払い(ローンNG)の都銀など、ありません。
>物件による。
>当然ＮＧもある。

その通り、戸建も土地も新築マンションも、中古マンションも物件とローン金額によるが正解です
別に中古マンションがNGということではない

＞別に中古マンションがNGということではない

中古戸建てに比べて融資金額が低いだけ。
築古戸建てはＯＫでもマンションではＮＧあり。

> 中古戸建てに比べて融資金額が低いだけ。
> 築古戸建てはＯＫでもマンションではＮＧあり。

これも別に関係ないですね
結局、返してもらえる間の担保価値で決まるだけ、戸建は、土地価格が下がりにくいってだけなので

例えば、同じ中古で同じ4000万円の価格でも、今の時点の価値が

①中古マンション：土地価格（区分所有）2000万、建物価格2000万
②中古戸健：土地価格1000万、建物価格3000万

なら①のほうが価値があるよ

＞876
設定がおかしい。地価の安い田舎の話？
マンションが建つような都会の戸建ての価格は7割は土地代。
東京なら坪150万で計算すれば大体の土地の価値がわかる。
4000万の中古戸建てなら、全額が30坪程度？の土地の価値。

＞中古マンション：土地価格（区分所有）2000万、建物価格2000万

マンションの土地は所有権でなく、売却もできない敷地権だから担保価値はない。

>>876
根本的に勘違いをしています。
中古マンションの土地価格(区分所有)が担保として意味をなしてくるのは、建物価格がゼロになる頃
建て替えが行われそうな時期となります。

それまでは、あくまでもその部屋がいくらで売れそうか、途中で支払いが滞ってもうっばらって回収できる見込みでしか貸してくれません

戸建の場合は、滞ったら更地にして売ればいいので、将来の値下がりリスクを見込んだ土地の額になりますが
マンションは、土地の切り売りはできないし、債権回収のために、長期間の塩漬けなんか管理費、修繕費の積み立て金を考えるとありえません。

土地価格が下がりにくいのは、結局東京に限られた話になってしまう。

郊外行くと戸建てもタダみたいな値段で売っているところあるし（というか東京圏以外はすでにそうなってる)

物件次第というあたりまえの結論だね

マンションは、利便性のいい場所に安価な住宅を大量供給するものだから
本来地価の高い場所以外には建たないはず。
不便で安価な土地に建ってるマンションの中古価値は極端に低い。

>＞876
> 設定がおかしい。地価の安い田舎の話？
> マンションが建つような都会の戸建ての価格は7割は土地代。

設定は、おかしくないと思うよ
結局中古マンションかどうかではなく、銀行が貸すかどうかは担保価値がいくらかってことだけ

あなたの設定もなぜか都会になっているが、その設定自体が限定的だし

戸建かマンションかのスレで語れよ。お題が理解出来ないのか？困ったもんだ。

もう無謀なローンでマンション買う人は少ないでしょ。

３本の矢とやらも折れているみたいで、景気減速の様子。
貰う報酬が減速していなきゃマイホームを手に入れる事を考えても良いだろうけど。人それぞれだからね。

＞あなたの設定もなぜか都会になっているが、その設定自体が限定的だし

土地がただ同然の田舎にマンションが建つのか？

>土地がただ同然の田舎にマンションが建つのか？

議論の本質は、そこではなく、中古、新築、戸建、マンションに関係なく銀行がお金を貸すかどうかは、
単純にその担保価値（売った時の値段）できまるっていう話です

>>871
自分で判断出来ないなら無謀

土地所有権が無い中古マンションの担保価値は低い。
無謀なローンで高く買ってはいけません。

> マンションの土地は所有権でなく、売却もできない敷地権だから担保価値はない。

こんな発言をする人はお金を借りないほうがよい

> 土地所有権が無い中古マンションの担保価値は低い。
> 無謀なローンで高く買ってはいけません。

そもそも担保価値が低い物件は、売却額も低くなるので、よほど特殊物件でもなければ、中古マンションかどうかは関係ない

過去には中古マンションを高額な無謀ローンで購入する設定があった。
中古マンションを無謀なローンで購入する設定はネタ。

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込750万円　正社員
　配偶者　税込70万円　週３回、１日４時間パート

■家族構成　※要年齢
　本人　31歳
　配偶者　32歳
　子供１　5歳(幼稚園)
子供２ 1歳(配偶者勤務先内の保育園)
■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3950万円　新築戸建て

■住宅ローン
　・頭金　50万円（諸経費別途100万円用意有）
　・借入　3900万円
　・変動　35年・0.7%保証料込み

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　600万円

■昇給見込み
　40歳1000万～

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収360万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　変わらず

■その他事情
　・親が遠方なので頼れないが、妻はニッチな職業なので休み等はとりやすい。

住宅ローン減税があるので、金利が安い分借りる金額を増やして減税の還元で少し儲けて固定資産税にしようと思います。節税になると思っていますが、この考え方で合ってますか？今、家賃と財形、妻の保育園代を抜いた給料(=10万=ローン返済額)を別にして年間200万貯金できているので、このままのペースで貯めていき、10年後に大体2000万繰り上げ返済しようと思っています。そうすると残債が1000万を切り、子供の教育費が本格的になるころにはローンがほぼ終わってくれるのではないかと思います。
今後の夫の昇級分でそれまでの小学校中学校の教育費を捻出したいと思っていますが、甘いでしょうか？
妻は３年後に必要ならばフルタイムになるつもりです。

みんな、ガンバレ！オレもがんばる

さすがに無謀なローンでマンションを買うという設定はなくなったね。
建物の信頼性が揺らいでる。

よろしくお願いいたします。

■世帯年収
　本人 　 年収550万円 税込　正社員
　配偶者　年収260万円 税込　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　34歳
　配偶者　33歳

■物件価格・種類
　　4000万　注文住宅（土地＋家＋諸費用）

■住宅ローン
　・頭金　500万円
　・借入　3500万円
　・変動 1%　35年

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　現金 500万円

■昇給見込み
本人　あり（1.0～1.5% / 年 , 昇格でさらにアップ）
配偶者 なし

■定年
　本人 60歳（再雇用はないと仮定）
退職金1000万は最低でも出る模様

　配偶者 60歳　退職金なし

　

■将来の家族構成の予定
　子供2人（5年以内）

■その他 事情
　・車のローン 無し（田舎であるため、今後一台は必要）
　・親からの援助 無し

やはり無謀でしょうか？
また物件変更し、借入2500万ではどうでしょうか？
厳しいご意見よろしくお願いいたします。

お手数ですが評価お願いします。

妻は大丈夫と言っておりますが、私自身は難しいと厳しい生活に
なる可能性が高いと考えております。

■世帯年収（手取り月23万円、ボーナス年120万円）
　本人　　税込570万円　正社員
　配偶者　税込100万円　パート

■家族構成　※要年齢
　本人　31歳
　配偶者　31歳
　子供１　1歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3800万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　8600円・7200円・0円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　400万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3400万円
　・変動　35年1.70%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　400万円

■昇給見込み
　年をまたぐ毎に年収+3万、昇給で年収+10万程度
　嫁は扶養の範囲内を想定ですのでありません。

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、再雇用で年収200万程度を想定　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン：なし
　・親からの援助：なし

上2世帯共に借入3500前後なら何とかいけるんじゃないの？898さんは3000位がよさそうだけどね。どうしてもなら親から借りるなり援護射撃してもらうなり。

>897
定年 本人 60歳（再雇用はないと仮定） 退職金1000万は最低でも出る模様 配偶者 60歳　退職金なし
これが気になるので、年金を考えると２号＋３号より多く貰う為に配偶者は300ヶ月以上正社員で居る事ですね。