年収に対して無謀なローン　その32

子供が大学生のうちに定年ね
年齢的にも金的にも難しいよ
やめたほうがいい

>>798
いまのマンションが1600で売れる、もしくはローン＋管理費等同等で貸し出せて持ち出しが何もないと言う前提であれば、預金3000、ローン5,200になる。
このシンプルな条件なら行けそうな気もするが頭金を入れたいなあ。
実際は居住中のローンがあるから残したいんだろうけど。

賃貸収入をどう見込むかだよな。

799～802さん

　有難うございます。
　現マンションを、賃貸／売却は迷うところでした。

　①同マンション、下層階が3,800万程度で売れているので、
　　超保守的に考えても、3,000万で売れる事。
　②配偶者の時短を少々短く（勤務時間を延ばす）する事。
　③実家より500万程度の支援を受ける事。

　で、甘く考えておりました。（色々考えたのですが､､､）

　子供の教育費を考慮し、考え直します。
　ALL変動も悩んだポイントでした。

もう少し早く子供作っておくか
専門職の嫁もらっておけばなんとか
今さらですけどね

実行するならマンションは売った方が良さそうですね。賃貸にしても管理費、固定資産税は大家負担、管理する不動産屋の手数料等々。あと上で書かれている方が居る様に途切れなく順調に借主が有るか不確実。

804～805さん

　アドバイス、有難うございます!!!
　
　ご指摘点、ご尤もですね。
　1Rではなく、3LDKなのでファミリー(＝入替が頻繁では無い)と
　甘めの想定でしたね、反省です。

　良く考えます!!!

家賃収入が有ると給与との合計課税所得から、所得税、住民税とかが増えるから、貸し出す事でどの程度純利が有るかで微妙の場合もあるよね。

あっ、普通、他人に貸す時は今使っている設備とか交換したり壁紙とか張り替えてリフォームしないと貸せないから、
その費用も支出として見ておく必要が有るよ。
また個人的な経験として建替え時に仮住いを数ヶ月借りましたがマンション家賃は3DK16万でした。建替え費用の住宅ローン返済は月12万弱。15万16万の家賃が払える世帯は賃貸よりマイホームを考えるでしょうね。

それは貧乏人の発想だけど、まぁ責めないでおいてあげるわ。

>>808
>普通、他人に貸す時は今使っている設備とか交換したり壁紙とか張り替えてリフォームしないと貸せないから、

そんなことないですよ。
もちろん築年数、状態によりますが。
２年で貸しましたが、リフォームなんて一切してません。

>15万16万の家賃が払える世帯は賃貸よりマイホームを考えるでしょうね。

ヒント：法人契約
都外、駅から遠いけど、３LDK 21万で貸してます。

甘めの想定というか設定でしたね。

>>810
相談者はローン残1600万（3600万中古マンション）の賃貸計画だよ。貸すなら多少でも水回りや浴槽とかリフォームは必要でしょ。

リフォームなしで貸すレベルなら
その後もリフォームなしで住む気満々
なりふり構わない人っているんだね

>>812
それを決めるのは借りる人。
リフォームしないと貸せるかどうかは賃料にもよる。
貸すためにリフォーム必須、というのは間違い。

屁理屈ばっかり、無謀な人の考えそうなこと。

転勤で何回か分譲借りたけど、リフォームしてるかどうかなんて聞かなかったな。
賃料に見合う部屋かどうかだけ。クリーニング入ってればそれで十分。

ずぼらな単身者はシカトするとしてファミリータイプで黄ばんだ壁紙やキッチン、レンジが汚いと借りたくないでしょ。アカのシミ付いている浴槽も。

借りたくないというより、住みたくないね。

マンションなんて買うから
分譲賃貸で住むのが最低限

>>817
いやだから、それはリフォーム必須なレベルだし、それでも賃料下げて借りる人がもしいればリフォーム不要。

スレチだからそろそろ止めるけど、文意理解出来ない人多過ぎ（笑）

俺が言いたいのは賃貸に出す＝リフォーム必須は間違い、ということ。
リフォーム不要なんて言ってない。良く読んでな。

>>820
大丈夫。分かるよ
汚い部屋を安く貸すか、綺麗にして高くするか、そこそこのキレイさのままでそこそこの値段で出すかは、家賃とそれに対するニーズ次第。
リフォームと言う先行投資をするかどうかは大家の自由。
リフォームして借り手がつかないのが一番最悪だね。

今の住まいを賃貸にして二軒目購入を考えるなら、税、金利や設備入れ替え、リフォーム費 も念頭に入れないと収支見込みが狂うよ、と言う話し。あとは当事者が要る要らない含め判断すれゃいいだけ。

>803
>①同マンション、下層階が3,800万程度で売れているので、
>超保守的に考えても、3,000万で売れる事。

マンションを売却したことがありますか？
中古マンションは金融機関の担保評価が低いので、ローンが可能でも借付額は少額です。
都市銀行では中古マンションの購入ローンはNGのところもあります。
自己資金のある一次取得者は、まず中古マンションなど買いません。
資金が潤沢な個人か現金買いの法人、外国人など販売先が限られます。

中古マンション市場は供給過剰なので、一部を除き売れ残りと値下げの繰り返しです。

中古マンションがローンNGの都銀ってどこですか?

属性の問題ですよね(笑)

>>823
実績が3,800万なんだから3,000万なら売れるでしょ。適当なこと抜かさないように。

うちのマンション１０年経って倍の値段で出している人いるよ
相場は+60％から80ぐらいだけど

売り出し価格と売れた価格は別。
売れなければただの中古マンションの空き室。

フラット35も中古マンションの住宅ローンには物件に色々条件がつくから
自己資金のない一次取得者に中古マンションの購入は厳しい。
アジア系外国人のマンション投資熱も下がってるから、
中古マンション市場は買い手市場が続く。

ニュースに成っている三井のマンション、杭打ち工事は旭化成の子会社だってね。

ですから、中古マンションがローンNGの都銀って
具体的にどこですか???

> 都市銀行では中古マンションの購入ローンはNGのところもあります。

これは、別に中古だからNGなのではなく、不動産価値　＜　ローン金額になるため、担保割れするからNGとかでしょ
一般的には新築か中古かなんか銀行からすれば関係ないですよ。むしろ借りる人の属性でしょうね

> 自己資金のある一次取得者は、まず中古マンションなど買いません。

これも関係ないですね
新築か中古ではなく、住みたいと思える物件かどうかですね
新築にこだわるのは、ギリギリで買う人か、成金かってことでしょ

＞830

　完全同意、です。

リバモも戸建て対象でマンションは対象外みたい。
マンション担保だと老後の金も借りられないよ。

>>826
いい時に購入なさいましたね。

>リバモも戸建て対象でマンションは対象外みたい。
>マンション担保だと老後の金も借りられないよ。

これも借りれますよ
単純に担保価値で計算されるだけ、ただ年齢が若いと返す時期には、マンションの耐久年数を超えてしまうと建て替えなどの話になり、資産価値が算出が難しくなるってだけ

戸健の場合は、建物価値０で、単純に（土地価格ー建て壊し費用）で計算するだけなので、借りやすいってだけ

＞これも借りれますよ

マンションＯＫなリバースモーゲージなんかあるの？
普通のマンションはまず対象外でしょ。
どこのリバモ？

http://www.mizuhobank.co.jp/setsumeisho/pdf/reverse_mortgage.pdf

マンションの適用はかなり難しいようです。100歳の時点で築45年以内っていうと、55歳で新築購入しなきゃ、適用されないみたい。

>>837
吟味した都心で5200万でファミリータイプが購入出来るならありだと思いますが、都心部だと50平米にもならないので、子育てとなると難しいんですよね。

お話は充分理解できます。

>マンションの適用はかなり難しいようです。100歳の時点で築45年以内っていうと、55歳で新築購入しなきゃ、適用されないみたい。

というかリバモに手を出さないといけない時点で、どうかと思う

ローン組んで、高い金利払って、手に入れた土地を、かなり安いお金借りれるけど、死んだら所有権放棄
つまり借地と対して変わらないってことでしょ

もし相続するにしても固定資産では駄目。
分割可能な流動資産に変えて相続するほうがいい。

リバモーでもかなりの額を流動化できる良い物件なら、
将来の売却リスクを考えて検討すべき。
少子化で不動産の市場価値は相対的に下がるから、
所有権に拘るような人は減るんじゃない？

>837
十年前後者選びました
十年経った今、同じものが新築で売られるとすると恐らく倍の値段でも買えません

差がつきすぎなので、今の選択なら私は前者かな

>>841
どういう意味ですか？ 後者でとくをしていらっしゃるのに、841さんはあえて前者を選択するということでしょうか

837の意見を10年まえ言ってたら、大したもんだったけど、この10年の結果を言ってるだけで素人でも言える。
そして今はもう都心のマンションは値上がりし過ぎて、一般的な住宅として購入できる価格ではなくなった。
情報が古い。色んな災害や事情で流行は変化する。今後30年後に東京が首都であるかどうかすら分からない。

>842
そんな難しい日本語書きました？
１０年前は都心選んで今なら田舎選ぶってことです
マンションは２件あるので田舎に別荘探してます
空いてる時はAirBnbで貸そうかな

＞843
＞今後30年後に東京が首都であるかどうかすら分からない。

長期ローンで家を買うのは金の無駄ですね。

＞一般的には新築か中古かなんか銀行からすれば関係ないですよ。むしろ借りる人の属性でしょうね

いくら借り手の属性が良くても、金融機関は中古マンションの将来の売却価値以下しか貸さない。
フラット35も中古マンションの仕様が融資基準に合わないと貸さない。
少子化で中古マンションの将来価値は下がる一方。
一部人気エリアの事例は参考にならないよ。

ここは、無謀ローンの話しスレだよな？

余裕ローンで買えばいいじゃない。
低収入世帯はまず自己資金確保。
安さに釣られて不具合マンションなんか買わないように。

不具合時に、とんずらされない大手で。