パークタワーグランスカイ Part.4

>>599さん
価格発表前に関係者から聞きました。
ご満足いただけましたでしょうか。

麻布十番などとは違い、パークタワーですから。
パークコートではなく。

>597さん
　この秋に小さな売主が扱う無難な間取りの恵比寿の物件を販売しましたが、購入時よりも高く売れました。目の前の通りなどの違いにより、同じ徒歩圏内の大手デベの扱う中古マンションよりも高く売れたので、「現存するデベによる物件かどうかで残酷な程、成約価格に差が出ます」は誇大コメントのような気がします。
　今回購入予定のマンションもリセールは考えているので、騰落率は重要な材料にしてますが、今回はそれ以上に耐震性や管理体制などの安心感を得たいと思っているので、価格が少し割高でも大手デベを選ぼうと思ってます。
　グランスカイは色々な意味で安心感はありますが、周辺の物件に比べ割高感は否めないので「資産としては非常に優等生的である」の意見には賛同はしづらいです。

597です。
603さん、お持ちの不動産が購入時より高く売れたとのこと、おめでとうございます。良い買い物をなさいましたね。
少々気になりましたので補足させていただきたいと思います。おそらく、投機的な価値と資産的な価値とを混同なさっているのではないでしょうか。

不動産はよく言うように、世に一つとして同じものはありません。例えば、同じマンションの同じ間取りであっても、向きや階数が違えば別物です。似た条件のＡ室が高く売れたのにＢ室に買い手がつかない、ということもあるでしょう。成約価格に差が出るというのは、あくまで多くのケースを平均化してみた場合の話です。個別のケースでは、運やタイミングもあるでしょうが、ケースを多く積み上げてみると傾向が出ます。同じ面積、築年数という条件を揃えてスクリーミングしてみると、デベによる「格差」が明らかに出てきます（アネハ物件などは実に気の毒な結果になっています）。

ところが、それは成約価格であって、取得価格は考慮していません。取得価格が安ければ、買値より高く売れた（儲かった）、ということも十分あるでしょう。一方、額面高く売れたようでももともとの価格が高ければ結果として損、ということも。そうした意味で、新興デベは化ける可能性もある、と書きました。実際、業者は倒産デベ物件、ワケあり物件を買いあさっています。安く買ったものは、大化けする可能性がある。同時に大損をする可能性もある。激しく値動きがあるものが魅力がある。これが投機です。

しかし、資産としてなら、むしろ、値動きは少ないに越したことがない。景気などにもできるだけ左右されないほうがいいですよね。ある程度、価値、評価が定まっていて、市場が形成されていて、流動性が比較的高い（購買層がある程度厚い）。つまり、不確実性（リスク）が低いことが大切です。残念ながらリスクの低さはリターンの低さでもあります。リスクが低い分、価格が上乗せされている。大幅に目減りすることはないだろうが、大きなリターンもないだろうと。

資産として良いものが、投機としては良いものでない、その逆もあります。そういう意味で、総合的にみて、グラスカは資産としては非常に優等生的、と申しました（優等生、は必ずしもほめ言葉ではありませんが）。

いま深く考えても、このご時世１年後はどうなるかわからないですよ。

もっと楽観的でいいのではないでしょうか。

リニアの始発駅、羽田のハブ化 いずれにしても品川区は
盛り上がるのでは。

603です。
604さんのコメント理解できました。どうもありがとうございました。
私自身は、「資産性とは騰落率の低いマンションを持つこと」と理解してました。
グランスカイはいいマンションだと思いますが、売出価格（取得価格）が相場より高いので、リセールする際のリスク（成約価格との差額）分のメリットが、本当にあるかを吟味してみます。

そうですね。各種の再開発が進んでいますから、さまざま利便性は増すのはうれしいですね。また、ソフト面でも、品川区は公教育の水準の高さ、医療や福祉の充実など、住環境がとても良いのも大変魅力ですね。大変住みやすい区だと思います。

うーん、説得力のあるコメントですね、しかも長文で。
私もそうだったのですが今日までお休みだったのですか？

品川区・五反田地区が今後発展するので資産価値は高まる（落ちない）というのは、甘すぎませんか？
むしろ、今後の発展を織り込みすぎた、分譲時高価格は、高値掴みの危険大とみます。
この地区の開発計画はみんなが知っているわけで、
購入後に地区の価値が知らないうちに上がっていったなどという過去の成功物件とは全然スタートが違うことを忘れると火傷する可能性がありそうです。

大崎と両者検討中ですが、圧倒的にこちらへの関心が高そうですね。向こうは大晦日から三が日にかけて１件も書き込みがありませんでした。竣工してしまうと興味が薄れるのでしょうか。ちょっと心配です。

転売時の価値をしつこく否定されていますが
私は終の住処として便利な場所に住みたいだけなので
余計なお世話です。

投機価値が無いと思うのならご自身が買わなければ済む話です。
なぜこの掲示板に貼り付いて何度も長文で必死に否定されているのですか。

>>601
参考にしたいです！
ぶっちゃけ関係者の方のお話を聞かせて下さい。内装･仕様は一目瞭然ですが、見えない部分の話を納得した上で検討したいです。

>610
大崎は値引きしないと売れないような部屋しか残っていないだけ。

私もグランスカイと大崎WCTと迷っていますが、最近、確かにスレッドはグランスカイの方が盛り上がってますね。
こちらの掲示板の方が、現在は議論が面白いので、書き込みも多いのではないでしょうか？

部屋の間取り、方角にもよると思いますが、永住するなら落ち着いた雰囲気のグランスカイ、投機的には少し割安な大崎WCTが有利かなと思ってます。

大崎は割安ですか？グランスカイのほうが価格は安くお得にかんじますが。

感じるとかじゃなく、ちゃんと計算したらすぐわかるじゃん。検討してるなら。こっちのほうが高いよ。高いなりの理由があるんじゃないのかな。

610
まさか掲示板の書き込み数で判断してませんよね。。。
書き込み数が多い=検討者が多い、人気がある、売れている
訳ではないので。

あくまで参考程度に。。。

現地ＭＲオープンしている方が客寄せ的にも有利だよね。
そういう意味でも早く現地ＭＲオープンしたいんでしょう。

617さん
参考までにどう計算してそう思われたんですか？教えてください。
私は両方のMRを見に行きましたが、わかりません。

↑まず、あなたが高いと思った定量的評価示したらどうですか？

■山手線の外側
■広さ間取り価格を比べてグランスカイが安い
■直結だが距離はある
■ビルとの距離
ざっくりですが、上記を考えただけでも割安感があると思えませんでした。
617さんはなにを計算されて思われたんですか？

価格自体は平均的な坪単価を計算して比較すべきですが
大崎WCTのような間取りでは専有面積の中に構造柱がたくさん入ってしまって、実態以上に単価が低めに計算されてしまう懸念がありますので
注意が必要です。

共用設備の扱いになってはいるが、実質占有できるバルコニーの使い勝手の差は大きいよね。
共用設備なので物件価格には含まれず、管理費の対象にもならない。
よって広くて使い勝手がいいほどお得感あり。
スミフ物件は室外機と避難梯子があって終わり。
グランスカイは普通のバルコニーで洗濯も干せるし、直射日光も軽減できる。
バルコニー面積も加味して坪単価計算しても面白いかも。

ここ、バルコニーで洗濯干しできるタワーなんですか。
庶民的ですね。

バルコニーに洗濯干しできない(バルコニーがない)マンションがあるんですか。
実用的じゃないですね。

タワーマンの高層階で洗濯物を干す人間は、ほとんどおりません。
30階で布団が干されている光景見たこと無い。。

タワマンは高層階だけじゃなく、中層も、低層もありますが。。
誰も布団干しなんて言ってませんよ

自分が気に入った中層階の間取りで両者を比較した際は、坪単価でグランスカイの方が確かに高かったです（ちなみに、その間取りはどちらも完売済み）。
さすがにバルコニーまで入れた計算はしていませんが・・・。坪単価計算する時に、バルコニーまで入れた比較って、普通しないでしょ？
広いバルコニーが好きな人や部屋の中の構造柱が気になる人は、グランスカイを選べばいいと思います。
駅直結が好きな方や、電車の騒音が気になる方は大崎WCTを選べばいいと思います。
どちらを選ぶかは好みで、リセール時に購入価格と差額が少なく販売できるかは購入した間取りや方角、そして何よりいい買い手と出会えるか否かなので、誰も分かりませんが、坪単価が高い方が不利な気はします。

リセール重視の人と永住目的の人は価値観がちがうようですね。
WCTとはコンセプトが違うので比較対照にならないような気がします。

大崎スミフはバルコニーではなくてサービスバルコニー。
消防法の関係で最低限、作っただけ。
モノも言いようの典型例。

他の物件のことを目くじら立てて書き込まなくてもよいのでは。バルコニーが大事ならこちらの物件がよいのは明白。各々魅力が異なるので冷静に比較しましょう。

高層のバルコニーでも物干し竿を通すアームが取り付けられたりしてますよ。
一般的かどうかはわかりませんが。。。

手摺りへの布団干しは管理規約で禁止されている事が多いですが、
見えないようにバルコニーに干すのは有りなんじゃないでしょうか。

部屋干しに抵抗がある人が多いのも事実かと思います。

ここ数年バルコニーで洗濯物を干していませんね。

東京に出て来てから花粉症になったのと、排ガスで黒くなるとまでは言いませんが
なんか空気が汚れているように感じて。。。

また、間取り的に洗濯機置き場からバルコニーへの動線が悪く浴室乾燥機と
洗濯乾燥の方が楽だったりします。

野村でもスミフでもなく単に三井ファンだから決めたのでしょうか。。。。
まぁ、そんな方も中にはいるのですね。。

私も三井ファンです。
営業の方の対応、そしてブランドからくる安心感かな。
ブランドは一朝一夕では作りだせないからね。

>>635さん
私なら予算が許すなら立地と仕様でプラウドを選びます。
プラウドではなくグランスカイを選んだ理由は何ですか？
予算それともデベ？

この立地ならプラウドかな。グラスカはベランダがコンクリで部屋は暗いし、柱が窓のど真ん中にあったりと、部屋が暗そう。共用施設もあれやこれやあると、運営上いろんな問題起こりそうだし、管理費の面でも心配。

プラウドは高すぎた。
麻布十番と変わらない価格設定だったけど、
リーマンショック前に売り抜いた。
まさに奇跡的なタイミングでしたね。
買った人は可哀相……。

プラウドは線路に近いのと低層階の賃貸専用フロアーが多いのが気になった。

ブランドからくる安心感、と言っても
市川のタワーとか赤坂のタワーとか御殿山のパークコートとかの
マイナスイメージを無視しての安心感ですね。

それが証拠に安心感でパッと完売するかというと、
なかなか完売できない物件も多い。

今月の教訓３ヵ条

一、ブランドマンションにはずれなし
一、明日売れるマンションを買え
一、「狭い」「遠い」はマンションにあらず

中古マンションの３ヵ条だそうです。
メンズクラブ２月号より

今日時間ができたので、マンションの周りを散策しました。マンション自体は流石に貫禄があり立派な
ものでしたが、周りの雰囲気というのは何となく寂しさが漂っておりました。これから少しずづつ変わ
っていくのでしょうか。それと隣接するたてものに接近しずぎていて殆ど日が当らない部屋も一部にあ
りそうですね。そこは価格で調整されているのでしょうかね？

>>643
明日売れる中古マンションなら、
もともとは昨日売り出したばかりの中古マンションを買ったのか？
一昨日以前に売り出していた中古マンションなら「明日売れる中古」ではない。

投げ売りなら、明日確実に売れるけど。

プラウドはないって。
価格は最後に相当安くなったけど、あの共有施設の安っぽさと内廊下（特にエレベーター出たときの前壁）の残念さはないって。見た瞬間にがっかりした。
車寄せに屋根もついてないし、駐車場に入れるのは難易度が高い。
本当に住む人のことを考えているのか、相当疑問に思った。

仕様はグラスカよりプラウドの方が上だな。
だがプラウドの駐車場は大雨の時は悲惨だ。

そうかなー？
グレイスフルを検討しているけど、特別プラウドと違うって余り思わないんだけど。
マスターベットルームのエアコンが天井型がどうかぐらいな気がする。
確かに大崎のスミフ物件は仕様がいいと感じだけど、プラウドは特になんも思わなかった。

角部屋の間取りはプラウドが良かった。
グランスカイの角部屋はちょっとって感じ。
構造的にもプラウド が良かったかな。
値段相応だと思いますが。

プラウドの角部屋に住んでいます。

角部屋の間取りに関してはプラウドは素晴らしいと今でも思っています。

確かに駐車場は入れにくいと最初は思いましたがスグに慣れました。

ゲストにはうーん、頑張って頂くしかないです。

最近、外の身障者向け駐車場を身障者が利用しない場合に限りゲスト向け時間貸を始めました。

駐車場の入り口が地下でないのはプラウド最大の欠点です。認めますが、私は受け入れます。まあ、芸能人は間違いなく入居しないでしょうが、私には関係の無いことです。

共用部分の安っぽさは、造花を飾ってありますがカバーしきれないです。重厚さやゴージャス感は欠片もないです。素晴らしいベランダと引換と考えます。発想が見栄えよりも生活にウェイトを置かれているように感じます。

グランスカイも当地区最大の素晴らしいマンションだと思っています。仲良くしていきましょう。

この物件は坪いくらぐらいからあったかご存知の方教えて下さい。
とても素敵な物件だと思ったのですが、手の届く物件だったのかどうか知りたくて。お願いします。

坪350くらいかな

西向きの部屋は、プラウドと結構なお見合いです。気つかうかもー

グランスカイはプラウドに比べ天井が低い。
天井の高さは両方のモデルルームに行ったが明らかな差を体感した。
仕様もプラウドの方が良かった。

だから、パークコートではなく
パークタワーの名前になったわけかな。

>>655
だけどプラウドの駐車場は酷すぎる。

プラウドは外見が団地っぽくて、ちょっと。。。

651さん
礼節を弁えた書き込みであり、流石プラウドに入居された方だと思いました。
グランスカイに入居される方も同じぐらいに思慮分別があると嬉しい。

パークタワーとパークコートってパークタワーの方がグレード高い感じがするが？

>660
青パー、東京パークタワーあたりは今ならパークコートだったかもね。

ここがタワー型ＰＣの虎ノ門、赤坂、十番よりグレード高いことはないと思う。

658
外観はプラウドもグラスカも似たようなもの。
あの辺り一帯が団地のようなもの。
デザイン統一が目的らしいですがね

>>663
全然違うだろw
アースカラーの統一はそうだけど、あれが一緒っていったら、別物はスミフのガラス位になるぞ。

私も同じような造りに見えます。デザインはルサンクがいいですね。グラスカはエントランスが狭い感じ。

デザインはそれぞれ違うと思いますが
色の統一のせいで悲しいかな似た様に
見えてしまいますね。。


一般の人からみれば団地のようなものかも
知れませんが住人はそれぞれがこだわり持っていれば
いいんじゃないでしょいか

どっちがいい、このマンションのほうがいい。

と沢山のご意見、参考になります…が

グラスカに決めた者にとっては

グラスカよりあっちのほうがいいですね、と言われると

何とも言えない気持ちになります。

それを比較されていらっしゃる方々はグラスカご検討者さまなのですか？

それともグラスカは検討外で
マイナスな部分があったから
買わなかったその理由をを教えて下さっているのですか？　

決めたんなら、もうここ見ないほうがいいんじゃないの？　住民板があるよ。検討板は、ネガもあるからねえ。　

今月から契約者優先のモデルルームが公開されますが、
内覧予定者の組が500近いと聞いていますが
北側部分を除いてほぼ売り切っているので
検討するにしても高価な部屋しか残っていないのでは？

>>651
プラウド住民さん
確かにプラウドの角部屋の間取りは良かった
と思います。
>>663
団地にしか見えないってどこの団地のこといっているのだろう？
30階や40階の団地が駅周辺に固まっているところってあるのかい？

５００！早く内覧ハガキださなくては。。もう枠いっぱいかなぁ…。うちのようにのんびりしてる人もいるでしょうし、遠方や日程合わず契約者内覧会に行かない方もいらっしゃるでしょうから、実際もうかなり売れちゃったんでしょうかね。最近新聞の折り込みもないし、ＳＵＵＭＯにも広告載ってないですし。

>669
集合住宅ってことでしょう。
まぁ見方によっては現代型の「団地」と言えるんじゃないですか。

8000万の団地ね・・。

価格は4380万円〜9820万円ね。
お間違えなく。

内覧すれば買う、ってわけじゃなし。
どこのＭＲも、冷やかし見学だけの内覧者が多い。

なに拗ねてんの？

>内覧すれば買う、ってわけじゃなし。

てか、内覧申し込み５００てのは、「ご契約者限定内覧会」の話なんですけど。契約すれば買うってわけじゃない？？

MRの人が16,17日は確かに契約者限定だけど、それ以降は限定じゃないみたいなことを言ってたよ。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

早くＭＲオープンしないと大崎へ客を持っていかれてしまうね。
デベも急遽、現地ＭＲオープンに踏み切ったんじゃないでしょうか。

大崎の現地ＭＲはなかなかいいよ。まあ良い部屋を選んでいるのだろうが。駅近タワマンライフのイメージがわいた。ここの検討者も参考に一度のぞいてみるといいよ。

＞６７３

うーん、上限は９８２０万ではありませんが。。。
何も知らないのね！

そうですよね、億を超える良い部屋が沢山有ったが　貧乏人には手が出ないですよね。
もう売れてしまったかも？

No.679 by 周辺住民さん　

参考になりました。その学校は中学から私立に行く生徒が多いのですか？

現地ＭＲ、１月中の土日は予約いっぱいと言われてしまいました。先月プレハブレジデンシャルサロンはアポなしで入れたんだけどなー。現地のパワーはすごいね。

昼間から主婦が参考になればと書き込みまして失礼しました。
この掲示板は、このような情報は必要ない方が書き込んでいらっしゃったのですね。
嫌な奴だ、釣りだとは大人気ない書き込み、驚きました。
私がマンションを購入した際には、掲示板を結構参考にさせていただいておりましたので勘違いして
おりました。

【一部テキストを削除しました。管理人】

688さん
情報を書く時期が遅かった、ってことです。
分譲開始前ならともかく、契約者が大勢いる今となっては、
都合の悪い話は聞きたくない耳を傾けたくない人たちがいるのです。

いち主婦が学校と何揉めてようが、悪いけど関係ないよ。検討してるのは、学齢期の子供いる人ばかりじゃないし。こんなヒステリックなモンペがいると、その近所の学校とやらも対応に大変だろうな、と気の毒に思うだけ。

↑同感。
688の書き込みは、このスレでは久しぶりに見た「大人気ない書き込み」だなｗ
失礼失礼と喚く前に、まず自分の書き込みをよーく読み返したらいいよ。

いよいよ明日から現地ＭＲオープンですが、建物外観などずいぶんできあがっているんでしょうか？

688さん
近隣の学校とはどこのことでしょうか？
学校の不登校等の問題はどこでも抱えている問題の一つです。
もし日野学園のことなのであれば、日野学園は公立の中では全国的に稀にみる良い学校の部類に入るのではないでしょうか。
コメントがあまりにも一方的なものであり、まるで全てが悪い問題の学校のような誤解を招きます。
それとも全ての公立に対してのコメントですか？
釣りだとか反発を受けるのはそういうことではないかと思います。

近所のデリヘル呼び放題だな

信憑性が低すぎるんですよ。
やたら抽象化した情報で「私を信じて下さい」とは滑稽です。
ネガティブな書き込みも多いです。またかと思われるだけです。

日野学園は「全国的に稀にみる良い学校の部類」というのは大げさです。
「良い」の定義にもよりますが、まあ東京城南地区の公立学校としては
普通の部類です。（実際うちの子供が通ってます）

もっとも極少数ですが日野学は「全国的に稀にみる良い学校の部類」であ
るはずであるという思い込みを持った一部の親がいるようで、どこの学校
でもあるような事件に過剰反応して、大事件のように騒ぐので正直閉口し
ます。（いわゆるモンペア？）

まあ設備は新しくきれいなので近くにあればラッキー。でもわざわざ遠く
から越境させ、電車やバスを使って通わせるほどの価値があるかといえば
疑問です。実際ここ２－３年は当初の熱狂的な人気も落ち着いており、
区域外の人も無抽選で入学できています。
品川区に他にも小中一貫校ができてきたのも、その一因だと思います。

まあ所詮公立です。ジャイアンのような低所得家庭の人もいればスネ夫の
ような富裕層もおり、多様性があるというのがいいところだと思います

この土日に、契約者限定建物内ＭＲの公開があったようで、住民板のスレがかなり盛り上がっています。
この掲示板でたびたび話題になる電車の音はどれくらい聞こえるのか、向きによりどれくらい違うか、
眺望はどうか、西日はどうか、携帯のアンテナは立つか……といったことを始め、
内廊下の広さ、共用スペースのデザインといった書き込みもあり、結構参考になります。

電車の音は、日中聞いてさほど気にならなくても、早朝や夜間は結構音が響いて
感じます。
内覧して、意外に音が小さいと思っても注意したほうがいいと思います。

ちょっと古いですが参考まで。

品川区学区別世帯年収
http://204.202.3.45/research/setai-nenshu/02.html

グランスカイから歩いて数分の御殿山小学校がNo1のようです。

第二位の第三日野小も歩いて２０分ほどでしょうか。
第三位の第二日野というのが、日野学園ですね。この三校はどこに行っても良い学校ですよ。