オーベルグランディオ品川勝島 パート2

かすりもせずコケたら終了、とほほ・・・なんだか寂しいですね。

一主婦の私としては今の都心バブルや投機目的からはなるべく離れて、
穏やかな日々を過ごしたいと思うだけなのに。

正直、今のマンション建築の過熱は怖いくらいです。

駅近でないので投資というより、ここに住みたいと
思う人が多いんじゃないかな。
シーサイドや天王洲みたいに企業誘致もかねている
とこは確かに発展するけど無機質な感じがたまにします。
勝島は住宅中心にジワジワ広がればいいと思っています。

ブランズとかとオーベルの間で交流もいいし、
地域活性して生活に必要なお店が来てくれるだけで
よいかなあ。
そんなささやかな発展をのぞみます。

大井町行きのバスを増やしてもらいたいとかそんな要望は都営バスに言うしかないのですか？
それか知り合い議員のつてとかの方がいいのですかね。
でんしがだめならバスを増やすしかここの発展はないと思うのですが。。

>>321
路線図をみると、品川駅と競馬場を結ぶ系統しかないね
増やすと言うか新しい路線が必要？

大井競馬場周辺だと
・都営／品川方面　5-10分間隔ぐらい
・京急／大井町方面　1時間に1本
大井町のほうが買い物は便利なのに、、

大井町～八潮はかなり本数でてるけど、勝島は全くルートに入ってない。。
交通性は八潮＞勝島ですね。

もう品川勝島ではなくて、オーベル品川八潮ってなったらバス来るかな？（なんてね）

>>320さん
いいですねぇぇ。

「ささやかな発展」、いい響きですね！賛成です。

交通は確かに慣れない方にはちょいと不便な場所です。
都営バスの大井競馬場⇔目黒駅はドル箱路線で本数は多いけれど
大井町、大森方面に行くバスがホントに少ないです。

主婦の私は、よほど悪天候でなければ品川、大井町、大森、戸越、
大崎、五反田までは電動じゃない普通のママチャリで行きます。

あとはモノレールが近くて本数も多く、東京方面は便利です。

>>323
やはり勝島〜大井町や勝島〜大森のバス新路線がいいですね。
欲は言わず30分に1本でもいいから直近勝島からのバスがいいですね。
デベに京急とか入ってれば京急に、お願いもできたのにね。
買い物は品川より、大井町ですね。二子玉、自由が丘も近いし。

ウィラ大井の存在がなかった勝島に大規模マンションはできなかったでしょうね

>>326
今も一応、大井競馬場駅前から大井町駅行きと大森駅行きのバスはあるんですが、大井町駅行きの昼間の便が全然ないので、増便してほしいですね。

品川区議会に宛に要望出したら、京急バスあたりにお願いしてくれるかな。。住民増えたら採算取れるでしょうし。

>>328
議会＋国家公務員公舎の人達が自分たちの生活の質を向上するためにバフ増設したり動いてくれたりなと。。
各省庁に勤務する人達であれば民間人より力はるのかなぁーて。人任せで。

モノレールの料金って電車に比べてどうなんでしょう。
建設費が高かったから料金も高くせざるを得なかったのでしょうが、
日常的な移動に利用するのは厳しくないですか？
通勤は会社が全額負担してくれるなら◯

耳に赤鉛筆挟んだじい様達に紛れて開催日だけの無料送迎バスに乗るのもなんだかな。
港区みたいに品川区も「ちいバス」がクルクル走るといいのに・・・

調べてみました！

例えば京急立会川駅からJR浜松町駅まで308円、都バスで品川駅まで行きJR浜松町駅まで354円
モノレールで大井競馬場駅から浜松町駅まで267円となります。

本数が多く、トラブルが少なく乗っていて楽しい（と思うのは私だけ？）です。

見学記を読みました。
情報をありがとうございます。

ここは、西側のC棟が高いのですね。
また、2LDKは人気がありそうですね。

>>329
今の時代、公民が自分たちのためにやってる様な雰囲気を悟られたら炎上するので、逆にできないでしょうね。

第1期予定価格
≪A棟≫
2LDK　62.41㎡　Eタイプ　東　3,200万円台～3,800万円台
3LDK　70.78㎡　Gタイプ　東角　3,800万円台～4,400万円台
4LDK　80.83㎡　Aタイプ　北東角　4,500万円台～5,100万円台

≪B棟≫
2LDK　62.38㎡　Iタイプ　南　3,500万円台～4,200万円台
3LDK　70.79㎡　Oタイプ　南　3,800万円台～4,700万円台
3LDK　76.34㎡　Pタイプ　南　4,100万円台～5,100万円台
4LDK　85.59㎡　Hタイプ　南東角　5,800万円台～5,900万円台

≪C棟≫
4LDK　84.05㎡　Xタイプ　南西角　4,400万円台～5,600万円台


見学記からのコピペですが安すぎですね。衝撃価格です。

>>334
というか勝島価格ってこんなもんだよ。
東急がタワーマンションでもないのに差別化要因ゼロなのに、勘違い価格で釣り上げ大失敗しただけ。

いや、思った程安くない。
パンダ部屋に吊られてますね。
我が家は4LDKを検討してますが…

ブランズ1期とそんなに大差ない価格ですね。
面積が違うので一概に比較できませんが。

ブランズと比べると１割～２割安いかな。低層中心にかなり要望書はすでに入ってました。

確かに全体的にはブランズより少し安いですね。
ただ、南向き70平米3LDKなら、最低価格はブランズと殆ど同じになりましたね（どちらも3800万円台から）。
こちらは前に何が立ってくるか分からないので、出来るだけ上がいいと思って検討中です。
最上階かその下くらいが希望です！

管理費と５年後移行の修繕積み立て費はかなり高いので、
覚悟が必要ですね。
あとオプションをつけてブランズグレードにすると、
結局は同じくらいになりますよ。

>335
いつもお疲れ。

ブランズの機械式駐車場は屋内でしたが、こちらの駐車場は屋外のみですか？料金は発表されてますか？

>>340

ブランズと比べるとオーベルの方が同等の広さだと管理費安かった気がします。
スケールメリットが効いてるだと思いますけど
共用設備が充実してる割に安いのは好印象でした。修繕費は妥当な額だと思います。

相変わらず予約困難で来場希望者を捌ききれないせいか販売が７月にずれ込んでますね。

すでに要望書はかなり入ってるみたいですけど、この分だと１期でほとんど売れてしまうのでは？

管理費幾らか知ってます？四捨五入で２万ですよ。
５年毎に修繕費いくら上がっていくか知ってます？倍々ですよ。
駐車場も入れると、田舎の家が借りられるほどです。その費用にプラス月々のローンです。
そんなに甘くありませんが皆さん楽勝？

345さん

値段だけで購入に踏み切ってるここの購入予定者は、
将来の管理費・修繕費まで頭にないですよね。
皆さん大丈夫でしょうか？

管理費や修繕費なんて田舎の物件買ったから安くなるわけでもないしどこを買っても維持する上での必要経費
２万なんてむしろ安い部類です。
皆さんだってそれくらい理解してますよ。それこそ余計な心配では？
まぁ何かあっても（払えない人などが出ても）スケールメリットがある物件だとaある程度の潰しが利くので安心ではありますね

物件価格が安いからと言って管理費等が高くなるわけではないので、物件価格が安いのは魅力ですよね。ちなみにわたしは上の方の階を検討中しております。

>>345
キツイと思うなら都内は諦めた方が良いですよ。

共用部のわりには管理費安いんではないでしょうか？カフェは維持管理大変そうですがエレベーターの台数等、削ってる分管理費も押さえられてるんでしょう。

>>347

ブランズより100戸近く多いのでやはり規模が大きい方が安心感はありますね
エネファームという高価な設備もないので設備の交換時期がきても費用は安く済みそうですし。

安さにひかれて修繕費の値上がりを考慮してない人が心配なだけ。
共用部が多く、駐車場が機械式の場合は修繕費の上がり幅が大きいからね。
あと、管理費は駐車場の使用率が何パーセントで計算してるかだね。

うーん、ここいいと思いますが、低価格を全面にだしすぎてるためか、普通なら都内買えず、さらに少しでも安くと無理してる層が多い気がして躊躇してます。

そんなにお金ないなら都外を素直に選べばいいのにというか、むしろそう思うなら素直に近隣マンション選ぶのがいいのでしょうかね、、。

ものすごく率直に言うと、都内で家を買うのにいくらかかるかわかってるのか、それがそもそもの話ずれてるか、その層に届かないなら、文句言うのが恥ずかしい位で、千葉か埼玉に住め、ですね。

>>353
君にも当てはまるでしょ。
自分だけは例外？

元々買えない人が文句を言わず買おうとしてるのが問題なんですよ。
マンションは周りの購入者も大事な要素の一つ。
未払い問題が起きるとちゃんと払ってる人が苦労しますからね。

>>355

いや、掲示板みて選ぶのはあまりよくないことですよね、、
でも価格は高くてもむしろ近隣マンションのほうがフィルターが一つでもかかる分、まだいいかもと悩み始めてる検討者です。

たとえばこれは近場のマンションだが、、多くのマンションは管理費1万円近くが多い（タワマン除く）気がしますが
なぜここは高いのでしょうか？また修繕積立も倍々なのも普通？
よくわからないので聞いてみました。スケールメリットが。。。と言われる方にもぜひ聞いてみたいのですが
管理費と修繕費のどこにスケールメリットが生かされているのでしょうか？教えていただけると嬉しいです。


近くの品川の住友不動産のマンション
ハーバーテラス品川
販売価格7,290万円～7,880万円　
間取り3LD・K　
専有面積　70.10m2　
バルコニー面積11.32m2　
その他面積テラスバルコニー面積11.66㎡m2　
管理費（月額）12,863円　 修繕積立金（月額）6,750円　

>>358

主に管理費を押し上げているのはコンシェルジュサービスはじめとする24H有人管理による人件費とディスポーザー設備です。他にも維持費のかかる共用設備がありますが、まずこの二つがあるかないかで管理費は差が出ます。

設備的に人件費が嵩むのは一目瞭然ですし、ディスポーザーは敷地内の処理設備及び建物内の配管等定期メンテを必要とする設備ですから。

更に機械式駐車場は存在自体が金食い虫です。
定期メンテ代だけでも相当な金額ですし部品交換だけで50万とかザラです。20年程で更改必須ですが更改には180万前後かかります。ここは野晒しなのでメンテ代も嵩むかもしれませんね。

そういうのは基本的に利用者が負担するものですからね。
ここも利用料で維持費を賄う計算だったはずです。
余裕みた稼働率の計算だったのでそんなに問題が顕著化するとは思ってません。

>>357
高い物件をギリギリの予算で買う人もいれば
安い物件を余裕を持って買う人もいる
他人の懐事情など分かるはずもないので心配するだけ無駄ですね

私が見せてもらった修繕費の計画では、
5年ごとに5000円の値上げでした。

管理費は見せてもらってないのですが、
管理費の上昇が大きく、合わせると上にあるように、倍々で上がっていくのですか？

>>362
こりゃ中古では売り物にならない系だね。
みんなパンダ部屋を見て安いって言ってるけど、生涯30年住んだ時のトータルコストを考えると恐ろしいことに。
ここはたしかにギリギリの人は手を出さない方がいいですね。

５年後以降の値上がりを抑制するためには
理事会にて
24時間コンシェルジュと警備員の廃止→アルソックがすでにあるため
カフェを廃止→自販機で十分
フォレストを半減、人工物で代用
駐車場の値上げ、機械式の一部廃止
定期診断や交換の時期をずらす

あと何があるかな？　
まあ４年くらいはみんな大丈夫じゃないですかね。

>>364
ここを購入する意味がないよな…

修繕積立金は上がっていくものと思ってましたが管理費も上がるんですか？

管理費は上がりませんよ。修繕費の値上がりも倍とかではなかったですね。
どこかと勘違いされてませんか？

一応タワマン扱いの２０階建てだけど、見た目普通の耐震マンションだから管理費は意外に安いですね
共用設備の充実が大規模マンションの醍醐味らしいし、充実してる物件は資産価値が高いそうなので
そのへんはしっかり管理して欲しいですね。カフェや書店と提携した書籍とかを置くとか素敵です。

駐車場利用料は修繕費や管理費にプラスされるにしても十分な稼働率があっての前提ですし、価格に吊られてここじゃなければ本来都内を検討できない収入世帯が集まってるのは事実だと思うので補えるだけの稼働率が確保できるのか疑問です。
稼働率が悪ければ車の所有に関係なく不足分は住民全体の負担ですからね。

ここの場合カーシェアやレンタサイクルもあるし駐車場の設置率抑えてるそうです。

利用率が比較的低めでも維持できるような見積もりらしいので機械式駐車場はそんなに問題なさそうです。

機械で気になるのは塩害対策ですかね。対策してるか聞き忘れました。ブランズは対策はしてないと言ってました。

>>369

安い物件ならその分お財布に余裕が生まれます。だから維持も余裕という考えもできますね。
他の方も言ってますが他人の収入状況など分かるはずもありませんので心配しても仕方がないですね

オーベルが人気なのは神奈川や千葉の物件より安いからであってそれらの検討者が流れてきてるのは
認めるけど＝無理してる層って図式にはならないと思いますが・・なんか作為的ですね

ここは機械式駐車場の設置率が総戸数の1/4くらい、25%いかないくらいだからそれくらいなら埋まるんじゃないの
昨今の都内の大規模マンションでは少ないほうじゃないでしょうか。
あとは購入世代でどれくらい車持つか変わってくるでしょうけど。

向いの倉庫って競馬場が買ったそうですね。
期待していいのかな！？

駐車場は下手に空きだらけになる位なら、ちょっと足らない位の方が維持する上で安心ではないでしょうか。

この間見に行ったスカイティアラは駐車場設置率が５５パーセントくらいで不安を覚えましたから。

我が家は物件価格が安いので状況によっては車に予算回そうかと思ってます。
生活環境にもよりますけど、車があったほうが便利そうな立地ですからね。

>>374
東京都競馬が買った情報の出所は？
だとしてらウィラに代わる何かの施設を開発でもするのでは？と期待してしまいますね。
住民、勝島も盛り上げる施設がいいですね。
渋滞が起きない程度の

駐車場の料金どのくらいでしょうかね？

駐車場は都の条例で延床350㎡に付き1台設置の義務があるので、ここだと110台位です。
ほぼ機械式の台数ですね。+コストの掛からない平置きがありますね

物件にもよりますが1戸70㎡と仮定すると大体総戸数の25％くらいが最低設置義務となります。
来客用なども含めるとオーベルは条例違反にならない
最低限レベルの設置率なので設置率の高い他の物件よりは管理、維持費も他より掛からないはずです。

もちろん平置きの物件の方が良いですが、この辺でそれは難しい話ですから
昨今の車保有率考えるとこれくらいのレベルの物件の方が将来的にも安泰かと思います。

倉庫を買ったのは家賃収入拡大の為です
倉庫名も変更したばかり
再開発で壊して何かを作る事はないでしょう

最近はどのマンションも駐車場が余ってるのだから最低限の設置率にしたのは英断と言えますね

>>377
営業の方から聞きました。
>>380
そうなんですか、だとすると期待薄いですね。

>>382
当たり前でしょ
あれだけの敷地の倉庫を解体して新設したらいくらかかるとお思いでしょうか
大規模再開発には国も立ち上がらないと

7月の抽選会後の入居率楽しみですね。
ここでの第一期で全て完売、みたいな噂が本物なのかどうか。
蓋を開けてみたらブランズと変わらない率とかならないでしょうね？
ここの噂で価格が安いとか、維持管理が安い、修繕費が５年後毎に倍近くではない、スケールメリットが得られるとかも違うみたいだし。
それを乗り越えての発表、
想像できないのでどうなるのか今からワクワクしてます！

１期で全戸完売はないでしょうけど、少なくともブランズの１期みたいに大コケはしないでしょうね。

来月楽しみです！いろいろ噂はありますが申込みはほぼ決めました！他と比べても魅力があると判断しました。でもまだ部屋は悩んでおります…。

東側も南側も４階以下は抽選のようですね。

すでに結構な倍率がつきそうな部屋もチラホラありますね。
販売まであと半月以上あるからまだまだ倍率は上がるのでしょうけど。

>>380
買ったのは２年前です。将来的には一体開発するオプションも
当然あるよね。自分の所有している土地と隣接した土地は借金しても買うべし。

http://lnews.jp/2013/06/f061101.html

ここだと最初の減税期間中、固定資産税いくらぐらいになりますかね?

>>389
まずは大井競馬を川崎みたいにキレイにせいび開発してほしい。

7〜8万円じゃない

MRが混んでて再訪は出来ておりませんので
最近MR行かれた方で分かる方いたら教えてください

最初に訪問したときの予定価格だと同じ広さや階数でブランズの
1割ほどしか変わらなかったような気がします。

実際は近い条件（階数、広さ、向き）でどのくらい変わるのでしょうか？

向きにより結構変わりますね
ブランズと比較すると同じ階層で１割から２割強くらい安いという感じでしょうか

＞＞３９４さん
ありがとうございます。

2割違ってくると大きいですね。
私が行ったときは1割程度しか違わなかったので、入居までの1年半の家賃を考えちゃうと
むしろオーベルの方が高い買い物になっちゃうなぁと思っていました。

もちろん部屋によって違うでしょうから、何ともいえませんが、
家賃を考慮してもオーベルの方が安く住む部屋もあるんですね！

>>395
なんか自作自演っぽいやりとりだな。

上層の角部屋も結構埋まってますね。
坪単価でみると安いんだが、結構いいお値段するだけに迷いますね

運河＆競馬場の異臭
首都高の騒音、粉塵
ギャンブル場利用者やホームレスが起こす問題


まとめるとこんな感じか。

同じ階層、広さで二割は言い過ぎでしょう。
こちらの方が狭いので価格は一割位安いけど、坪単価にしたら一割も安くない感じかな。

東が以上に安いよね。ここ。なんでだろ、、

>>399

坪単価というより全体のグロスを下げる戦略なんだろうね。ブランズの失敗から学んでるのでしょう

>>400
きっと東側に建設計画があるんでしょうね。
表面上はまだ出せないだろうけど。

>>398さん

何をまとめているのですか？
ネガの要素ですか？

そんなに騒音と異臭がするのですか？

>>402

仮にそうなら重説項目なので事前の説明あるはずですけど、そういうような話は聞いてないですね

>>399

そうなんですか？
であれば、なぜオーベルはこんなに人気なのでしょうか？
入居までの家賃を考えると、せっかく安く買えてもあまりブランズと変わらないですよね？



グロスを下げようとしても、インポールの部屋だったりすると余計狭く感じますよね？
我が家は廊下側の柱がなるべくインポールでない部屋タイプで検討してます。

＞＞４０３

ないとは言い切れません、運河は離れてるので臭いしないでしょうけど
競馬場は臭うかもしれません。
あと水場があるのでホームレスも少なからずいますし、酔っぱらいの競馬客もたまに目にします。
そういう住環境という点は考慮したほうがいいかもしれません。

＞＞４０５

相対的にみればブランズより全然安いからね

ブランズスレも読みましたけど子育て環境は勝島はあまりよくなさそうですね。

子育て環境の定義にもよります。

緑が多いエリアでのびのび育てたいと思っている方には悪くないと思いますが

学力重視だったりする方には確かに有名学習塾が近くに無かったりするので悪いかもしれません。

倉庫街だの競馬場などはどこも似たり寄ったりでしょう。
都心にも交通量激しい道路は多いですし、競馬場は無いにしても
その他の風紀を乱す施設はここよりむしろたくさんありますし。

４０７さん


相対的ってどういうところですか？

そもそも倉庫にくるトラックだらけだから危ないよなぁ
この辺

>>405
グロス単価が低いので買える人の数が圧倒的に多いのですよ。
このクラスはグロス単価３００万違うだけでもう買えなくなる人多いからね。

大井競馬場は夜まで開催してて酒飲んでる客が嫌なんだよな。
帰りに駅で出くわすけどガラが悪い方もチラホラいます。
他の駅使うなら気にならないかもしれませんが。

３００円のケーキと４００円のケーキがあって安い方がいいって人と
美味しいなら４００円がいいって人がいます。
ところがマンションの場合いいのはわかっていても３０００万なら買えるけど
４０００万じゃ絶対買えないって人がいます。
コスパがいいとか言われてもそもそもローン限度額ってものがありますからね。
勝島を選ぶ層を見誤ったのが東急の失敗でしょう。

>>413
どこの駅の話ですか？モノレール？

412、414さん


その差がブランズが失敗した理由なんですね。
オーベルはそこが絶妙だったって事ですかね

その差を払える人はブランズを買えた訳ですもんね。

その差を払える人は勝島物件を買わないからブランズは売れないんだよ。

立地が多少悪くてもワールドシティタワーズみたいに圧倒的に建物を豪華にすれば
それなりにお金を持っている層に訴求できますが、ここはタワーではないしまあ
ちょっと豪華な郊外マンションレベルでお金持ちは興味ないでしょう。
タワーだったらこの値段でもよかったかもしれませんけど見た目団地だからね。