オーベルグランディオ品川勝島 パート2

>>213
横に細長い形状のマンションは地震の揺れ方によっては被害が出やすいらしいですよ。
短い方に圧力がかかると弱いみたいです。

この間１回目のモデルルーム探訪を終えたばかりですが既に希望要望書結構な数出されてるんですね。
想像以上の動きにビックリです。

ここは低価格帯の部屋は安さ目当ての人に売れるでしょうが、あらかた売れてブランズと変わらないくらいの価格帯の部屋しかなくなったら売れ行きが失速しそうですね。

上層も結構要望書入ってますね。ブランズと比べると１割～２割安いと思います。
あと1期で売れればその後もトントン拍子で売れるという統計があるそうです、

もうバンバン売っているのかと思ったけれど販売開始が６月下旬とあるからまだ予告段階なんだね
要望書が重なったら抽選？

安い東向きが人気と思いきや低層から上層まで南向きが要望書たくさん入ってましたね
やっぱ日本人は南向きが好きなんだなぁと実感

>>221

抽選みたいですよ。営業さんは抽選回避させたいのでしょうね。
空いてる部屋進めてきますが当然断りました。すでに数倍の倍率ついてる部屋もチラホラ

うちも要望書出したくちだけれど結構早いタイミングだったから倍率がついてるのは東と南の1階ぐらいだったな。
営業に頭金の多さを誉められ、競争にならないように手配しますなんて煽てられてすっかり安心してた。
そうか。結構要望書入ってたか。
外れたらまじショックだわ。

先週末の時点だと結構な数入ってましたね、正確な戸数までは分かりませんけど。

>>217さん
こちらの南棟の方が横長ですが、大丈夫ですか？
ブランズは東棟と西棟であいだ空いてますが…

まあ、ブランズが被害がでる時はオベールはもっと被害がありますよ。
勝島は埋立地なので、共に被害が出るような地震であれば液状化するでしょうね。
正に、目くそ鼻くそ笑うとは、あなたのことですね。

ブランズはペラペラだから縦方向の揺れに弱そうなんだよね

ブランズはI字型
オーベルはL字型

L字型はI字型を２本組み合わせたものと考えれば良い
短辺方向に揺れがくるとI字型は弱い、逆に長辺方向には強い

地震の状況にもよりますがブランズの場合は選択肢がないけど、
オーベルは南棟、東棟どちらを選ぶかで地震の被害状況は変わると思います。
といってもどちが良いかは分かりませんけどね

>>228さん
南の建物と距離がありませんが、地震時に隣が火事になった時は大丈夫ですか？
南の建物は耐震構造ですかね？
心配になりました。

耐震構造ですね。あとここの場合は緑地帯を多めに設けているそうです、
勝島自体敷地に余裕があるせいか建物間に余裕があるのでそのへんは過度な心配は不要かと
今後建て替えがあっても再開発エリアですから防災に強い街に変わっていくでしょう。

>>230さん
隣の建物と6メートルしかないのですが…

勝島は埋立地だから
そこらへんは、納得しないと購入できませんね。

＞＞２３１
それは敷地の境界線間の話だから実際みるとかなり広いですよ。

液状化が、って騒いでる人達、ちゃんと知識ある人？
違いますよね。
埋め立て地だからって地震に弱い、液状化しやすいって安易な思い込みしか持てないくせに適当なこと書かない方がいい。

ここよりも危ない場所は沢山ありますよ。
下町の住戸密集地帯は火事になったら相当ヤバいし、海抜０メートル地帯もヤバいし。

知識がないくせに人の不安ばかり煽るネガを書く奴は常識疑うな。

水害を気にするのなら、海抜ゼロの大きな川のそばの住宅地の方がよっぽど怖いよね。

いつも思うんだが、マイナスの情報ってどこの物件でも
ネガ言うな!と否定される方が多いが、
一番有益な情報だろ?
いいところしか見えてないのか知らないが、
そうやって何でもかんでも、狂ったように瞬間的に拒否反応するのは
如何なものかと思いますが。
判断するのは個々人ですので、マイナスの情報も
どんどん共有してもらいたいですね。

>>236
聞くに値する情報や真実ならね。
良く知らない人間が専門家気取りでもっともらしいことを書いて人を惑わすだけなら、それは「知っておくべき不利益な情報」ではなく、ただの「耳障りな悪口」です。
そこを履き違えないように。

誰も求めてないのに独断と偏見で真実かどうかも怪しいようなネガを書き殴る奴が一番狂ってると思うが。

http://shimesaba.dyndns.org/?p=22250

残念ながらこの物件も液状化が懸念される地域だそうです。
まぁ湾岸はほとんどそうですが。ただ対策とってればリスクは軽減出来ると思います。

直下なら、地盤がどうこう言う前に、目黒でも渋谷でも港南でも壊滅。

液状化を心配するなら、液状化可能性皆無のところを選べばいいけれど
そんな心配する人は、不動産買わないほうがいい。
預金通帳を抱えて、「さようなら」かも知れないよ。

エコポイントはつくんですか？

オーベルは一応対策してるみたいですよ。効果や専門的なことは分かりませんが。
土の入れ替え？みたいなことらしいです。

知りたい、エコポイントはつくのですか？

最新の物件ですから付くんじゃないですかね。MRで聞くのが一番手っ取り早いと思いますけど。

エコポイントつくのはありがたいですね。
我が家もそうですけど、今検討している方のほとんどは、
お隣さんではなくオーベルを選択した場合
入居まで約1年半の家賃がかかりますモンね（買い替えの方や実家の方は違いますが）。
せめてエコポイントがつけば、良いですね。

>>247さん
エコポイントは配布される総額が決まっているので、早めに申請した方がいいですね。

ここは、静かですね。
お隣物件は、いい意味でも悪い意味でも盛り上がってますよ。

エコポイントって不動産会社を通してとかではなく、自分でどこかに申請するものなんですか？

>>249さん
ごめんなさい。
そこは分からないです。
営業の方に確認してみてください。

このマンションはフラット35sに適応されますか

みなさん要望書出されてます？
今回売り出してる物件は総じて結構な倍率になってますか？

まだ要望書は出してませんよ。住宅ローンの事前申請と、オプション説明会の段階です。そもそも、第1期で売り出し戸数も確定してませんからね。

ここ、羽田の飛行機音どうなんでしょうね

>>254
まあ普通にうるさいよ。いろんな飛行機が見れて楽しいよ。

>>252
要望書出しました。
物件によっては倍率が結構高くなってるみたいですね。

>>256さん
ご回答ありがとうございます。
倍率の高い所はやはり1-3階や東向きといった感じでしょうか？　
それとも南向き5階以上も倍率発生しています？

前回モデルルームに行ったときは、中層階までの南向きの部屋や一部の東棟の部屋に要望書が多く出されていると担当の方が言われていました。

ただ、それから少し時間が経っているので最新の状況は分かりませんが。

なるほどです。
ありがとうございました。
一期の販売が楽しみです。

公式サイトはイオン品川シーサイド徒歩12分(950m)だけど、googlemapは徒歩20分1.5kmです
どちらが正しいでしょう？

260です
ちなみにブランズ公式では1.2km徒歩16分です

オーベル公式サイト嘘書いてますかね

http://www.mansion-mania.jp/bukken/299/262/
ブランズと違ってオーベルは無料直通バスが出るしいいんじゃないですかね
多少の誤差や間違いくらい。

>>260
イオンじゃなくて（イオンがテナントとして入る）シーサイドフォレストまでの距離だからな。

そして品川シーサイドの地上口から
りんかい線に乗るまで
かなり深くまで潜るので+α分
見積もった方がいいよ

>>264
まあまあここを検討する人は郊外育ちだから歩いて駅に行けるだけで大感激なわけですよ。

バスが出るのは良いですよねー！やはり若いファミリー世代ターゲットですよね。やはりこちらは低価格の部屋から売れてくのでしょうか。

確かに、郊外なら駅から20分30分当たり前ですから、それに比べたら良いですよ。ここの資料請求した大半は千葉、埼玉等の地域の方だとか伺いました。

都内のみならず遠方からも集客できてるようなのでここは売れるのでしょうね。
MR混みすぎですよね

このエリアでりんかい線乗ったことない人は一度現地から歩いてりんかい線乗ることをお勧めします。
想像以上に時間かかるよ。

たしかに、歩くかバスか自転車かは別として、一度現地からホームまでの時間が計ったほうが良いと思います。

自転車だと駐輪場までは5分強でつきますよ～

急にこの板静かになりましたねー
競争激化しないように
水面下で画策しているのかなー

来月売り出しを控えてますからね。
少しでも倍率を抑えるためでしょう。
まあ、うちも気になって毎週営業さんに要望した部屋の状況を毎週確認しているくちです。
第一期の販売が明けるまでは沈静化してるんでしょうね。

倍率ってそんなにあるかな。
銀行の事前審査通過してないとだめだし、
一年半の家賃を払い続け、さらに500万くらいの即金もいるとなると
ハードルは高いのではないかねえ。

皆さん狙ってるのはやはり価格で安い所ですか？やはり南向き低層階のお部屋は抽選と聞きましたが、近隣建物は気になりませんでしたか？

>>273
この条件ってハードル高いですか？
20才で買うならいざ知らず30超えでマンション買うつもりならこのくらいは普通ですよ。
じゃないとローン払いきれなくなりますよ。

＞270

駐輪場が一戸に2台だから、子供二人だと親は自転車あきらめるか、折り畳み自転車で自宅持ち込みという手間をかけなければならない仕様ですよ。

それとも規約守らず、不法駐輪前提ですか。

>274
日照が悪くても気にしない方が多いのでしょうか？
南向き低層階って本当に売れるんでしょうかね？

>>277
タワーマンションなどの日当たりがない北向きが売れる時代なので…
気にしない人は、気にしないのではと思います。

>278
なるほど…

低層階だと津波が到達しませんか。

満潮の時は大丈夫ですか？

私も、津波や水害の心配が少ない５階くらいより上の階を
選びたい。
直下地震がきたらどの階でも関係ありませんけど。

こことブランズの大規模マンションができると
不法駐輪増えそうですね。

あと得てして安い部屋に住む人ほど
規約守らない傾向あるよねー

確かに。
でも、ここは自転車のシェアもありますから必ずしも住民=自転車は不要かと。
もちろんシェア用自転車台数が適切かどうかはこれからの実態調査を要しますけと。
住民予定の皆さんが管理意識をもちつつ、また双方のマンションの管理組合が厳格な管理に努められればいいですね。

民度というか常識って人それぞれだけど
最低限、重説と管理規約は守って欲しいよね。

>283
タワーマンションにすんだら、そんなイメージ吹っ飛ぶよ。

高層階の住民が、8階や10階の住民がエレベーター使おうもんなら
お前ら激安の家買っといて、高層階の連中をイライラさせんな！
とか、共益費を多く払ってんだからもっとサービスよくしろ！など
色々ありますよ。

ここも高層階バカの多い住民が多くなりそうな傾向なのでしょうか？

>>286
エレベーター問題は以前から指摘されてるね

エレベーターが少ないし
東棟と南棟が繋がっているので、
色々と大変になりますかね。

>>288
繋がってるの何かデメリットあるのでしょうか？

タワマン含め高層タイプのマンションは、
大抵、高層フロアと低層フロアでエレベーターって分かれませんか？

ここは1Fから20Fまで一緒なんですかね？

>>289さん
288です。

私の意見ですが、各階に20世帯以上が廊下を通して行き来き出来てしまいますので、プライベート感が少し損なわれるかなと思いました。

民度が高ければ、問題はないと思います。

近隣の更生施設、浜川荘についてはみなさんどのように考えてますか？
カリキュラムに週に1、2度の地域清掃や施設外活動があるようですし、関わる事は避けられないのかなと感じましたが。

お手頃価格で品川に住めるこの物件を狙っているのですが、こんなに安いのは理由があるのでしょうか？
近くのブランズは70平米4500万からですよね。

価格が安い分コストカットはされています。直床やバルコニーの壁など構造でもブランズとの差はありますがこの価格はとっても魅力ですよね。両方のMRに行くと比べられて良いと思いますよ。

ブランズも70平米で3000万円代がありました。
こちらは日照を犠牲にした住戸を作ったのと仕様を下げたので平均単価が下がってます。
どちらも一長一短ですが、選ぶならこちらですかね。中古で売る時は同じ価格になりそうなので単価の安いオーベルの方がリスクが低そうです。
両物件が品川区にしては安い理由は、ちょっと前までここが人の住むところではなかった為です。
長谷工の物件はさらに駅に近くて安かったですよ。
マンションが増えるといいですよね。

ツインタワ－マンションや大規模タワ－マンションがミサワ辺りにできるとか。

ミサワって何処ですか？

海岸通りに面している日産プリンスの並びに建っているのが
ミサワホームズ東大井という名のマンションです。

一長一短で難しいですね。仕様や日照選ぶならブランズが断然いいですし、価格重視で選ぶならオーベルですもんね。
ブランズの3000万円代は広告のお部屋で１部屋のみだった気がします。他は4500～6800万円位だったかと。

>>298
そこの情報が早めに流れるとさらに買いが鈍くなるのかな。

品川シーサイドには長谷工タワーの予定がありますよね。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2014/08/c-877c.html

これの価格も気になります。

>>301
少しまってみようかなと。
価格は勝島兄弟より高いだろうけど、坪250から270くらいなら買いたいな。

先日要望書を出してきた際に、海岸通り周辺に今後建築予定の
マンションを聞いてきました。
私の予想していた場所も入っていましたが、まだ上物が残って
いるのでもう少し先になるのと、オーベルより坪単価は上がり
そうですね。

>>302
待ってもいいかもとは私も思ってます。
ただここより安くはないでしょうね。
近所のクレストタワーの中古価格と糀谷の長谷工タワーの相場からすると270ー290が最低ラインかと思っています。眺望も良いところは300超えて来るでしょうね。

>>304
800世帯ってのと長谷工ってところで250を希望かな。ラグナと比較はできないけど、やはり勝島よりは立地はいいね。2018年かぁ、遠いな。

＞＞304

場所は良いですね。
多分眺望を気にしないような、低層お見合い部屋だと250で出るかもですね。

あとは竣工まで三年分の家賃と更新料を考えると650万以上かかってくるから、我が家はパスですね。
この竣工の時期の差で、オーベルとブランズで悩み中なんですよね。
1年半の差でも350万以上変わってきますからね。

悩みます。

逆にさがるかもしれません。消費税もあがるし、、、

勝島の購入者はいずれこの地が、天王洲、シーサイドのようになってほしいと期待してるんでしょうね。

まさか。
そりゃそうなったらいいなとは思いますが、やはり駅が近くに出来てナンボだと思います。
勝島あたり今後10年で期待できるような駅の新設は難しいでしょうしあったとしても八潮でしょうね。

天王洲は無理でも、より良い住宅地にならないですかね？

勝島ってどうなるの？、と専門家に聞いたら

駅力がない地域なのと、八潮団地の延長。
人口増も期待薄なので、特に発展という発展はなくて
区としては、これから10年は副都心化＆防災道路に投資するそーです。

勝島はこれっきりって感じなのかな？と思いつつ。

・・んー

でもいいや、勝島は勝島で盛り上げていきましょう！

区としての「副都心化」とても気になるところです。

大崎駅、武蔵小山駅、目黒駅、（いずれは大井町駅周辺も）
すごい勢いで開発が進んでいますがそれとはまた違うのでしょうか？

大井町は、JR団地の大きな土地が空くし、住不も高層立てるっていってたけどどうなるんだろう。
ムサコはじめ、防災に力を入れるのは流れなんでしょうねぇ。
補助29号線の大事業ってのもあるし！


副都心って、都や区が主導して大崎、シーサイド、天王洲ができたけど、
・・勝島もぜひ候補に入れてほしいとこですね。

豊洲は三井主導でしたけど、どこかのデベ様がやってくれるのもアリかなぁ？（わずかな期待を・・）

http://www.arch.cst.nihon-u.ac.jp/koho/sotsugyo/pdf/s200323.pdf
こうなればすごいですよね。

>>311
専門家って胡散臭い…自称ですもんね！別の専門家に聞いたらまた違う意見が出てきたり。一個人の意見と同じですよね。

>>314
品川区が作ったこちらの方が現実味があるかもしれません。ただこちらも勝島はかすってもいません。
ブランズ東品川はこの範囲内ですね。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000051200/shinagawas-vision...