分譲一戸建て・建売住宅掲示板「ファインコート浜田山四丁目ってどうですか」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2015-08-15 18:59:41

ファインコート浜田山四丁目の情報を求めていますのでよろしくお願いします。


ファインコート浜田山四丁目
物件URL:http://www.31sumai.com/mfr/B1309/
所在地:東京都杉並区浜田山4丁目987-78 他(地番)
交通:京王電鉄井の頭線 浜田山駅 徒歩11分
総区画数:7区画
売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
施工:イトーピアホーム株式会社、未定

【物件情報を追加しました 2015.5.21 管理担当】

[スレ作成日時]2015-05-20 23:41:35

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ファインコート浜田山四丁目ってどうですか

  1. 21 匿名希望 [女性 30代]

    強気の価格設定は、仕方ないんでしょうね。
    マンションですけど、同じ浜田山4丁目のパークホームズも順調な売れ行きみたいですし。
    しかし、この場所で1億前後の金額を出すのは、ちょっと躊躇しますよね。
    立地を考えなければ、住んでみたい家とは思いましたが。。。

  2. 22 周辺住民さん [男性 30代]

    浜田山アドレスといいつつ隣接道路が狭いし整形区画とはいいがたい(車のすれ違いができん)、周辺住居も邸宅街ではないしなあ。これで坪300はやりすぎでしょっ!この価格帯なら隣接する成田西で40坪土地の注文住宅を建てたほうが賢いのでは。浜田山アドレスを語るなら1,2,3丁目の区画でしょうな。

  3. 24 匿名さん

    関西の方には、ミサワと三井の違いも、成田西と浜田山の違いも、低地と高台の違いもお分かりにならない様ですねwwwww

  4. 25 購入検討中さん [女性 30代]

    浜田山4丁目と成田西を比べてもなあ笑。ハイソなエリアでないのに1億建て売りは物好きでしょ。業者も三井ホームではなく建て売り専門?のイトーピアとかいう商社の子会社。長期優良住宅でもないし準耐火ぐらいはとってんのかな?。駆体のしっかりした注文メーカーをとるか、デザイン?のファインコートをとるかでしょ。ここに1億は出せないけど。

  5. 26 匿名さん

    え?長期優良じゃないんですか?耐震等級は3ですよね??

  6. 27 周辺住民さん [男性 50代]

    ここの近所のリハウスで売ってた綺麗な整形地、売れちゃったみたい。120m2くらいで6500くらいだったから、まあまあ割安感ありましたね。浜田山住所でしたし(笑)。それでも三井さんがここの土地を仕入れたのはもっと安いでしょうが。
    ここにイトーピアホームで30坪の上物立てれば2000万円くらいでしょうか?
    外構の綺麗さや敷地内の街並み感、三井さんが作り込んだ内装は素敵なんでしょうが、やっぱ1億超えは高い、高すぎです。
    素人予想ですけど、一軒あたりの利益、2000万円くらいはありそうですね。7邸で利益1億超えかあ。。。

  7. 28 匿名さん [男性 30代]

    》26
    あんた素人だな。耐震等級3であの構造は絶対無理。あと耐震構造と長期優良取得は全く別次元の話。そもそもファインコートで長期優良を取得する物件は過去にあったがコスト削減を優先しているためいまは取得してない

    浜田山4丁目なら側方路面で底地30坪×180万+上物1800=70~80百万が相場といったところ。エネファームで若干つり上がってるだろうが。まあ世の中にはファインコートファンがいるわけで個々がいいと思えば買うわけで。

  8. 29 [男性 30代]

    モデルルームを見て是非買いたいと思いました。

    でも、これはライバル会社の話ですが、イトーピアって大丈夫か、という話。
    でも、何が大丈夫か大丈夫じゃないか、こればかりは住んでみないと分からないですよね。
    そんな物件に1億円近い金額をがんばって払うかどうかですが、やっぱり、最後は
    自己満足できるかどうかなんでしょうかね。

  9. 30 匿名さん

    >>28
    その価格じゃ浜田山アドレスの底地は買えないよ。八角形でもない限りね。
    そしてその価格じゃ上物も建たない。
    あんたこそ素人だな。それとも競合他社かな。営業の癖に玄人ぶる人いるよねー。

  10. 31 匿名さん [男性 30代]

    ファインコート浜田山(高井戸東アドレス)の方は三井ホームが立ててるから間違いないんだろうけどあっちは超高額だから手が出せない。こちらはペラペラの構造体にぐにゃぐにゃ曲がった狭い道路事情。見たくれでカバー。三井レジさんもうまく商売されてますなあ。でも広告宣伝費に金かけてるからこれぐらいマージン乗せないとやっていけないのかも。

  11. 32 匿名さん

    イートピアホームは伊藤忠商事の系列会社だよね。最近野村不動産のプラウドシーズンもここの施工物件増えてるよ。
    まあ三井不動産野村不動産も施工業者として使っているから変な建物作らないでしよ。

  12. 33 匿名さん [男性 30代]

    》30
    いやだから別のかたが120平米6500万円だと笑。参考にしかならないが路線価確認してみな

  13. 34 匿名さん [男性 30代]

    エステーホームやらイトーピア、西武建設あたりは所詮建売業者ですから。

  14. 35 t

    >>27
    あれは100で6300ですよ
    知ったかぶりしてる人が居るが、国交省の土地ポータルサイトで調べれば一目瞭然。浜田山アドレスは200万±5%ですね。良い時もあんまり上がらないが、わるいときもさがらない。土地勘が無い人は入って来ないからだと思う。

    ざっくり粗利は2割と見た。平均的な粗利だ。別にボッタクリじゃ無いが、同じ値段で注文住宅が建てられることをどう考えるか次第だ。

  15. 36 匿名さん [男性 30代]

    おいおい笑。その路線価ポータル27年度版でここの路線価3400てなってるでしょ。3400×100平米÷割引率0.7~0.8がここの土地相場だよ。200万円はありえん。成西1とどっこいどっこいなのね。

  16. 37 匿名さん

    >>36
    うわっ!素人丸出しですね。路線価から見て割高だってyo.
    取引事例のない田舎の土地じゃあるまいし、
    東京の不動産買うのに路線価を基準に考える人はじめて聞いたわ。

    教えてあげましょう。
    不動産取引価格情報検索ってググってごらん。国交省のサイトが出てくる。
    平成21年以降の実際の土地取引データが出てくるから。
    町名毎に色々と出てくるので、相場感を養うのにはちょうどいい。

    と言っても、不動産は相対取引。
    仲介業者に行けばもっとデータ持ってるけどね。








  17. 38 匿名さん [男性 30代]

    都心6区でもあるまいし評価目線としては路線価で十分でしょ。売買事例なぞ言い出したら買手と売手の需給でいかようにでもなる。

  18. 39 匿名希望 [男性 50代]

    前のレスにありましたが、イトーピアの建物は2000万円が相場なのですか。
    土地が、一番いいところで6000万円くらいなら、トータル8000万円。
    たしかに+2000万円の利益を取ってるというのはあるんでしょうね。
    でも、結構立派な建物と思いましたが、2000万円で建てられるのでしょうか。
    もっと金額掛かってそうに思いましたが。

  19. 40 匿名さん

    武蔵野市とかで注文住宅建てた方がよくない?

  20. 41 匿名さん [男性 30代]

    30坪の延べ床だろ?注文住宅じゃない且つイトーピアだから坪65万としたら2000万ぐらいが相場だよ。注文住宅みたく耐震やら免震とかに金はかけてないから。ただのツーバイフォー構造で気密性とかまる無視。ようは見たくれ。注文だと込み込み坪80万以上に跳ねるが。まあ所詮住宅売買なんて購入者が勢いで買うようなものだけど。

  21. 42 匿名さん

    武蔵野市も吉祥寺近辺なら高いよ。所詮は急行が止まらない、商店街がシャビーな浜田山ですから。すぎまるは便利だけどね。

  22. 43 匿名さん

    なんか、ジェラシー関西人が超ウザいんですけど。

  23. 44 匿名さん

    残念!浜田山1丁目住人ですからー笑。ここを買うなら永福の方がいいですからー。

  24. 45 ビギナーさん [男性 40代]

    車で物件前を素通りしてきた。ありゃ区画がきたねえな。北側の成田西との境に走ってる6m道路周辺なら浜田山って感じだが、こちらは隣畑だし4m道路だしなんか練馬っぽい。

  25. 46 購入検討中さん

    あの建物は2000じゃ建たないよ。
    他のFCも見たが、格が違う。
    倍率が結構出そうなことを言われたよ。

  26. 47 ビギナーさん [ 40代]

    せいぜい2200~2400といったところ。実際の工事は孫請の工務店がやっているだろうから、そこに直接同じ仕様のものを建ててくれとお願いすれば2000もしないよ。三井の販管費は高いからなあ。

  27. 48 悩んでます [女性 30代]

    ということは、やはり、1件あたり2000万円くらい利益を抜いている、ということでしょうか。
    利益率って、ふつう、10%程度かと思ってましたが、かなり取りすぎのような気もしますが、三井不動産って、そんなイメージはなかったのですが。

  28. 49 ビギナーさん

    粗利率だと20~30%ぐらい抜いてるでしょ。経常までいくと10%ぐらいかもしれんが。まっ大手だと広告宣伝費に金かけて下請け、孫請も養うとなると言わずもがな。

  29. 50 匿名さん

    粗利抜かれるのが嫌なら、自分で木を斬って、製材して、トンカチ持って建てればいいんじゃないでしょうか?

    売り手の立場では、毎年決算する上場企業ですから、粗利だけでなく、時間の概念を加える必要があります。IRRですね。特に地価の高いところでは、プロジェクト全体の中で土地に長期に資金が寝てしまいますので、高めの粗利を確保する必要があります。
    仮に土地6000万、上物2000万、売却価格9500万円、土地仕込みから物件引き渡しまで2年とすると、粗利1500万円、19%です。でもIRRでは11パーセント。どちらも、平均的なプロジェクトの数値です。

    粗利抜かれるのが嫌なら、埼玉とか千葉のパワービルダー系がオススメ。ギリギリのタイミングで土地を仕入れて一気に建てて売り切ります。仕込みから引き渡しまで9ヵ月。
    土地1200万円、上物1800万円、売値3400万円が標準。粗利13%ですね。でも、IRRは20%弱です。

    確かに高いけど、人気の住宅地では適正価格でしょう。これ以上安くすると、プロジェクトとして成り立ちませんので、供給もされないと思います。

  30. 51 匿名希望

    計画道路って、将来、資産売却する際、評価額って下がるものですか?
    あるいは、計画道路でむしろ、評価額があがるのでしょうか。
    特に1、2号は、計画道路に掛かってるので、売りにくいんでしょうね。

  31. 52 匿名さん

    >>51
    その通りです。売りにくいです。他物件比ディスカウントがあれば納得出来るのでは?
    そして、売る際も同様の対応が必要でしょう。

    不動産は、迷ったらやめが正解ですよ。

  32. 53 ビギナーさん

    》50
    ワロタ。

    この手の建売で粗利を気にして買う人がいるんだ。。あとリセールを気にするんだったら無理して買わずにマンションにすりゃいいのに。

  33. 54 匿名さん [男性 30代]

    主婦っぽい方に真面目にirrを混ぜた説明はバカにしているというか面白すぎますね。どうせなら投資利回りの概念なども折り混ぜてみては如何でしょうか。

  34. 55 匿名さん

    買えない人がチャチャ入れるのは辞めて欲しいですね。
    頑張って稼ぐのだよ。

  35. 56 周辺住民さん

    あの計画道路なんて、実現しないよ。
    近隣の人間ならみんなしってること。

  36. 57 購入検討中さん

    いろんな話題が出てますね。
    見に行って6号棟がいいなと思っていますが(倍率どうなるんだ?)
    ここを見ていて思った事

    あのモデルが2,000万円
    →どのHNで建つのか教えてほしい。
     あのモデルが2,000万円で建つなら、いますぐたのむわ。
     この辺で土地買ったら6000~6500は見ないとならないから
     2,000で上がればものすごくありがたい。
     建ててすぐ倒産じゃ困るが。
     あのモデル(1号棟?だっけ)は、角地であの家なら1億超え(まぁ三井さんだからね)
     でも妥当だと思う。
     細田もその他も見たけど、まるでお話にならなかった。

    都市計画道路
    →これは自分も担当に聞いた。
    東京都(補)133号線という路線らしい。
    ネットでググると、いろいろ出てきますよ。

    6の倍率って何倍なんだろ?
    倍率が優遇される人がいるとか何とか聞いたが、それは何?

  37. 58 匿名さん [男性 40代]

    2000で建たないと思えば買えばいいだけで感性なんて人それぞれだからね。実際問題は基礎や構造体に金かけてないから建つだろうけど。計画道路は可能性があるなし関係なくディスカウントの対象です。

  38. 59 購入経験者さん

    家や車に金をかけるならその金使って投資すりゃいいのに。

  39. 60 いつか買いたいさん

    基礎に金かけるってどういうこと?
    わからないから教えてほしい。

  40. 61 匿名さん

    杭基礎が入っているか、ベタか布かぐらい聞けば?もともと畑?なら尚更。

  41. 62 購入検討中さん

    杭基礎って
    地盤も悪くないところで意味なくないか

  42. 63 匿名さん

    このあたり地形的に大昔は善福寺川の氾濫原だったでしょうから(河川に囲まれた地形)、地盤が弱いのでしょう。地盤改良はしてほしいよね。

  43. 64 周辺住民さん

    河川の氾濫って・・・
    この辺の地形を知ってればなぜそんな発想にはならないと思うが。
    成田西ならともかく、浜田山でどうして?

  44. 65 匿名さん

    図書館いけば?

  45. 66 匿名さん

    浜田山っていうくらいなので、そこまで気にしなくともと思いますが…
    いずれにせよ、気になるのなら徹底的に調べた方が良いと思うし、業者側も地質調査はしていると思うんで、その結果を見せてもらったりしても良いと思います。
    それを見て判断するのは各々の判断という風になるのかな。

  46. 67 匿名希望

    結局、この建物の評価は、物件をいろいろ見ている方の目から見て、どうなんでしょ?

    やっぱ、隣の畑(田舎っぽい)、駅からちょっと距離あり(ほとんど成田西)、計画道路(将来収用される可能性)の3悪ポイントが気になりますな。

  47. 68 匿名希望

    そうそう、施工会社もね。

    4重苦なのかな。。。

  48. 69 主婦さん [女性 30代]

    あと、高過ぎるお値段も。。。

  49. 70 匿名さん

    別に悪くはないが価値と価格が乖離してる気がする。エネファームでぼやかしてるパターン。となりの生産緑地はあかん。

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