シティテラス品川イースト　PART2

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/table.htm

ここは災害に強いですね。

>250さん　
ありがとうございます。

しかし、もう5階を作り始めているんですね。ちょっとペースが速くないですか？
それとも長谷工だからですかね？

これなら3月末に入居できちゃうペースかも。

>>265さん
住友不動産の営業さんに聞いたところ、
今期の売上は足りているため3月末までに入居を早める事は絶対ないとの事でした。
1日でも早く入居したいので、その話を聞いてどうかと思いましたが仕方ないですね。

3月までに入居できないと
子供の学校問題があるんですよね。
４月の新学期・新入学の後で転校ですか？

>>266さん
営業さんの話によると来年の4月30日に明け渡しですよね

>266さん
情報ありがとうございます。
そんな理由で4月引渡しなんて、びっくりです。
確か一期の販売前は3月引渡しになっていたはずなんですが。4月になった理由はそういうことだったんですね。

期待を持たずに4月入居で諦めます。私も早めに入居したかったんですけどね。

そんな事情があったんですね、
入居できる日が待ち遠しいです。

既に契約をされている方に質問です。
私は一期で契約したのですが、スミフさんからの連絡は半年後位までないとの事で、その間何をすれば良いのか分からず、たまにこのスレを見る位です。
初めてのマンション購入なので、入居までの暇な期間でやっておいた方がいい事等ありましたら教えてください。
よろしくお願いします。

>>271
もうシスコンさん紹介されてるでしょうし、オプション相談や提携業者のショールーム回ったりで家具選定してます。
スッキリしたいので全部入れ替える予定です。

資金計画等まだでしたら、ファイナンシャルプランナーや銀行相談等々も良いのでは？

運河の景色や駅が近いのは良い
ただ大通りからの騒音や廃棄ガスが不安
対策もちゃんとしてくれているみたいだけどね

ディスポーザや食洗機があって共働きには暮らしやすそうです
バルコニーは広そうでいいですね。フローリングの床は標準装備なのかな
眺望のことを考えると中層階以上がいいですね

近くに通勤している者です
りんかい線とモノレールが使いたいならいいと思います。
しかし、小さなお子さんがいる方は注意したほうがいいかと。
すぐ横の交差点では月に１度は事故が起きています。
月曜から土曜までトレーラーがバンバン走っており、死亡事故も何度か目撃しています。
お昼の買い物もスーパーが無いので非常に不便です。マンションが建って近くに出来るといいのですが。

…私なら避けます。
あくまでも近くで勤務している者の個人的意見です

>>272さん
ありがとうございます。
シスコンさん紹介されましたが、会って話をしていた時には良い感じの事を言っていたのに、いざ詳細を問い合わせてみるとできない事が多くイマイチな印象です。
入居前に納入できるのが強みと言っていたのに工事は入居後になりますと平然と言われたり…。

取り急ぎは資金計画を立てようかと思います。
ありがとうございました。

ここのベランダの色がブルーの部分は他と比べ景色が大分変わってくるものなのでしょうか？

モデルルームにガラスのサンプルがありましたよ。ちょうどその辺りの部屋を売ってますよね。

結構売れてますね
一期3次まで約60戸近く販売済みのようで。。。

提携業者のショールームを回るのは結構楽しいと思いますよ。
こちらのどこまで選べるのかはよく分かりませんが、
例えばキッチンのパネルの色を選んでみたり、免罪の色をみてみたり、
ＵＢの形とか色とか選ぶのも楽しいです。
カタログと実際の物ではまた印象も違ったりしますし。

今日のCTE。
いい天気ですね♪

天気がいいので散歩してきました。

散歩2

散歩3

散歩4

散歩5

散歩6

都が新しい地下鉄構想　臨海部発と品川発の２路線
http://www.asahi.com/sp/articles/ASH7B5F07H7BUTIL02T.html

>282さん、283さん
写真ありがとうございます！天気がよいと景色もいいですね。これが部屋から見れると思うとかなり惹かれます。

>289さん
天王洲までの話ではなさそうですね。南北線が天王洲まできて、そのあと羽田乗り入れなんてことになったら嬉しいのですが。
住友さんにはそこまでの力はなさそうなので、成り行きに任せるしかないですね。

先日、クリスタルヨットクラブのランチクルージングに乗った時に、
最後にこの物件のところでゆっくり旋回するので、すごく素敵でした。
船内に乗船した方も駅近で水辺の景色が良いので、興味を持った方もいたようでした。
このクルージングはこの物件にとっては良い宣伝になりますね。

毎日こんな景色が見られるなんてとってもうらやましいです。
そして、クルージングもうらやましいです。
この物件のところでゆっくり旋回するって、マンションの売り主さんは、クルージングの会社とも関係があったりするのでしょうか？
深く考えすぎでしょうか？

マンション室内からクルージングが見える⇒船上からもマンション室内が見える

ここの敷地にヨットクラブがあった当時も旋回はしましたよ。
着岸の都合でしょう。

293さん
>マンション室内からクルージングが見える⇒船上からもマンション室内が見える

船内からはA棟の室内はほとんど見えないですよ。
その辺りを気にする人は七階以上を選んだほうが良いです。

購入検討中の者です。

このマンションのある品川埠頭の孤立感や火力発電所があることが気になり、購入を迷っています。

ご購入された方、もしくは購入ご検討中の方、どのようにお考えでしょうか？

それと、CTEは管理人の方のみで、
清掃員の方はいらっしゃらないとのことです。250戸もあるマンションで清掃員０というのは、きちんとお掃除が行き届くのか心配です。

皆様、ご意見よろしくお願い致します。

通いの清掃員もいないのですか？

それはあり得ないかと？？？

296さま

そうなんです！
ありえないと思って…
こちらに書き込みさせていただきました。
管理人の方がお掃除もするとのことをお聞きしました。

295さん

品川埠頭は橋を渡ったらすく駅なのであまり孤立感感じないと思います。
特にC棟出来れば600戸以上のボリュームなので。
火力発電は確かにモクモクしてますが、スミフの資料であまり影響ない話を聞きました。
私はメリットを優先で決めました。

○メリット
23区内駅5分徒歩圏内、水辺の永久眺望、品川からタクシー1メーター圏内、品川までバス+徒歩で10分圏内
、リニア新幹線の波及効果(妄想)、羽田アクセス線の駅近物件(妄想)、山手線新駅へ自転車で行ける便利さ
豊洲、勝どき等と違ってオリンピック後の供給過多にならない点、都内通勤のアクセス良さ、
品川の子育て支援の恩恵、スミフが販売頑張ってC棟販売時の波及でA棟坪単価向上(淡い期待)

○諦めた点
品川埠頭のトラック

>>297
どなたに聞かれたのでしょうか？
管理人が清掃業務もまとめて行い、複数名常駐する、ということですかね？

>このマンションのある品川埠頭の孤立感や火力発電所があることが気になり、購入を迷っています。

295さん、迷っているのなら見送るのもありだと思いますよ。
他の湾岸マンションより相対的に安い価格設定であるのは、天王洲アイル駅から至近であること以上に周辺環境が一般的に見て劣悪だからです。

本物件を購入しても良いのは、水辺のアーバンリゾートを満喫したい、モノレールやりんかい線だけど駅近に魅力を感じる、コンテナ車やトラックの往来が激しくてもそれ程気にならない方でしょう。

マンション購入にあたって優先順位や譲れない条件などを再度確認してみてはいかがでしょうか？

>>295
二重窓にしてるみたいなんで相当トラックが多いと思われる
小学校が遠すぎるし主婦がさまよえる場所がなさそう
大規スーパーが近所でないので不便かも
部屋からの景色は永久保証なのは最高
もしかすると近所に新駅ができるかも
私は生活利便性を重視して豊洲にしました
八重洲や湊エリアも見ましたが住みやすいとは思いませんでした
資産性はあると思いますが子ずれには厳しそうでした

>>298
火力発電所が影響ないと聞きましたがびっくりしました
技術は進歩しているんですね

二重窓の部屋は一部だけだけどね。
スーパーがなかったり、現状に寂しさを感じる人は見送ったほうがいいかも。
新駅出来たとしてもすぐに豊洲みたいにはならないでしょうし。
個人的にはセントーサ島みたいになってくれたらうれしいんだけど。

近場の発電所はガス発電 大井側の火力発電所の煙の方が気になるかもですね。
環境に不安を感じるなら見直すのもいいと思いますよ。
他の方もおっしゃるようにデメリットをメリットが超えると割りきれる方でないと後々後悔すると思います。

295.297です。

皆様
いろいろと丁寧にご回答下さいまして、ありがとうございます。
デメリットとメリットをよく考え、最終的な判断をしたいと思います。

清掃員の事ですが、私がお聞きしたのは、営業の方です。管理人のみとお聞きしました。
どなたかこの件をお聞きした方いらっしゃらないでしょうか？

トラックの往来、発電所の煙突、買い物の利便性は、一度現地至近のホテルシーフォートに「平日」に泊まって体験してみる方法もあります。

現時点で、買い物に関しては、日々の品はWCTのマルエツ、日曜日品などは隣駅のイオンだと思います。

>>305
営業さんが言ってたなら、その通りじゃないですか？
ここはC棟が出来るまでは24時間管理でもないので、そのタイミングで清掃員が入るのかもしれませんね。

橋を二つ渡ってWCTまで買物に行くのは不便ですね。
WCT住民は下に降りるだけでマルエツがあり、目の前には無料のイオンバス停があり、こことの格差が大きい。

WCT に憧れがあってここを検討している人は多いと思いますよ
販売時期も規模も別格なのは、みんな理解しています。

ここがWCTより優位なのは築年数と設備が新しい点くらいかな。

日曜日に天王洲アイルにいってみました
意外と人がいないにびっくり
活気がないように感じました
静かで良いという評価もできますが

築２２年になりますが、ＳＦＴは第一ホテルと一体となっている点で管理はしっかりしていると思います。　ＷＣＴも最近は平米９０万を割る住戸もありますよ。　天王洲アイルは何かイベントがある時を除けば、静かでのんびりできますよ。

天王洲アイルは寺田倉庫のエリアの方がアクタスのインテリアショップなどできてむしろ活気がありますね。

今日から3次のようですね。
2期前にこまめにやってますね。

昨日見てきたけど、いやー台風で運河が凄い水の量ですね。
色も汚いし。大雨だとああなるんですね。

駅近と眺望が受けて、販売が予想以上に好調です。
少し調整を考えております。

さらに値上げですか？

ＨＰの物件概要を見ると、なぜか第1期3次と第1期4次が
同じ販売スケジュールで掲載されているような？？
それに同スペックで400～600万値上げなんですか(^^;
それとも4次は高層階か角部屋か何か？

第1期3次
平成27年7月18日先着順受付開始
販売戸数：7戸
予定価格：6,080万円～6,280万円
専有面積：67.02m2
バルコニー：14.40m2

第1期4次
平成27年7月18日先着順受付開始
販売戸数：9戸
予定価格：6,480万円～6,880万円
専有面積：67.02m2
バルコニー：12.97m2～14.40m2

6.080万〜6.280万は、低層階〜12階
6.480万〜6880万は、13階、角部屋
確かこの前、見た感じですとこんなんだったと思います。
最上階はまだ伏せてあったのでもう少し値上がりするのかもしれませんね。

ここは一期で買った勇気のある人がお得な感じですね。
今さら戻れないのが残念。

>>320
値上げされたら魅力が薄れます
住環境が良いわけではないので

隣のタワーは七千万オーバーときなるんですかね

品川駅のポテンシャルから考えると値上げもやむを得ないでしょうね。

価格面考えると、B棟待って更なる値上がりで後悔しそう。
高輪台と品川の地下鉄の後押しや、この物件のポテンシャルから、思い切って決めました。

B棟は完成してから、あの景色を見せて高く売るって聞きました。
確かに出来上がったほうが印象良いでしょうね、ここは。

>>325
眺望の良さがいろんなデメリットを越えれば買ってもよいですね

住友繋がりでシティタワー品川の中古も見てますが
あちらは値下げ物件が次々出てます。
飛行機問題が影響したかな？

>>327
シティタワーだけで言うなら、あれは売り時逃して高く出しすぎてた人が下げてるだけでしょう。
回りと比べてしまうと作りが安いし
値が下がりきったところを回収するつもりならいい買い物になるかもですが

環境重視でＢ棟待ちのつもりでしたが、
値上げなら今ですかね…悩みます。。

長い目で見て、仮に将来品川駅と路線直結となれば、
品川埠頭辺りがウォーターフロントになるかも…
イメージは横浜駅とみなとみらいの関係みたいに…
"赤コンテナ倉庫"なんてお洒落(駄洒落？)な名所が出来たり…

ここは妄想を掻き立てる要素が満載なんですよね。
私みたいな妄想家が集まる孤島になるかも(苦笑)

まぁ現実的にはりんかい線のＪＲ東による買収と
天王洲アイル駅の地下連絡通路整備(動く歩道)が
五輪に向けて可能性ありそうですかね。

さてどうしたものか。。

今日のCTE

>ここは妄想を掻き立てる要素が満載なんですよね。 私みたいな妄想家が集まる孤島になるかも(苦笑)

天王洲アイルは寺田倉庫さんの地域開発が楽しみなところですね。
立地や不便さを理解した上でなら現状の価格水準はそれなりに妙味があるのでしょうね。

ただ予算が許すのであれば上位互換の中古WCTの方が幸せになれるかと。本当に余計なことですがWCTに10年近く住んでいる者の実感です。
またWCTと同時期に販売されたベイクレ、フェイバリッチ、ポルトチッタ、パークタワー品川の住民からもやっぱりWCTの方が良かったとの声が良く聞かれます。

スレ汚し失礼いたしました。。。

私もB棟待ちです。

B棟金額は今の価格から最悪300万円～400万円アップすると予想してます｡つまり、B棟中住戸8階くらいが6500万円台。
やや割高の気もしますが、駅近のA棟より静かなB棟にはそれくらいの価値があると思いますよ。
安倍政権も支持率落ちるので、ひょっとしたら同等か今の価格から100万円くらいの上乗せ程度で収まる可能性も。。

C棟が出来たときには、C棟の価格に比べて、安く環境も良いB棟が一番おすすめだったと思うので。

>>332
B棟もいいんですがあちらサッシがT-1なので羽田新ルートになった時の音が心配です。
C工事がこれから何年も控えてますし...
流石にA初期との価格差が500万～になると高掴みかと思います。
でも最上階とかは7000いくのでしょうね

私はここの物件の他にもオーベルとブランズも検討中で、2物件のマンションコミュニティー掲示板を参考程度に閲覧していますが、何とも悪意のある書込みばかりで管理者が削除するほどです。
しかし、こちらの掲示板は荒れることもなく、真剣な書込みが多く見られます。
物件や価格の差でこんなにも住民層が変わってくるのかと感じています。
本物件には全然関係のない話で申し訳ありませんが、あまりに違うので思わず書き込んでしまいましたm(_ _)m

>>334
確かに変な人が少ないですね
駅近ですし眺望も良いので住環境や道路を妥協できたら良い買い物だと思います
モノレールは東京駅に延伸されてもおかしくないですし

333さん、

羽田の新ルートの音の影響ですが、ここはルートから少しずれており、450メート以上離れてるからB棟のT1サッシでも大丈夫かなぁーと思ってましたが、、

まぁ、音の問題は実際に現場で聞いてみないと、個人差がありますし。

自分にもチャンスがあったので悔しいですが、、、
一期一時のA棟初回購入組はWCT 初期の坪単価250万円時代に
買った人と同じように現時点ではリスペクトされる存在なんでしょうね。

B棟気になるのですが、今の販売予定だと来年4月以降ですよね。
それまで待つと現状の価格からどれだけ上乗せになるか怖いですね。
既に13階であの価格。 一期が6180だったことを考えると...
もう75戸売ったと考えるとAも残り少なそうで悩みどころです。

C棟には狭くて安い部屋もあるんですかね？A棟B棟ではバリエーションが少なすぎて…

スミフも今の価格で売りさばくと、A棟の残り住戸も年内には完売してしまう勢いなので
価格調整しようと思っているところのようです。
一期の当初販売予定価格(中住戸上階で6780か6880)はお客様の引きが悪かったので
その少し下の金額帯6580辺りでA棟の残り住戸を売るのでは。
さすがに買いのスピードは鈍ると思うので、その鈍り具合をみてB棟は更に強気でいくか、据え置きにするかを決める作戦でしょうね

個人的には小さい部屋は少ないほうが嬉しいですね。C棟でも駅3分表示ができるはずなので、投資用に買う人が増えると心配です。

>>339
C棟は一階12戸くらい、タワーですので部屋のバリエーションはそれなりにあると思います。
前にわ営業さんから聞いた坪単価から考えると、狭い部屋(投資用)は眺望が確保出来そうな側にできる傾向があるのでグロスはそれなりにしそうです。
東は低層が、南北は中層までは眺望が確保出来ないのでそこを狙うならそれなりに安い部屋は出るかもですね。

B棟のサッシがT-1と書いてる方がいますけど、本当ですか？
それでは羽田新線の騒音にも耐えられないと思いますよ。
騒音対策に使われるのは普通、T-3やT-4です。

>>343
本当ですよ。
ただし西向きの掃出窓の話ですが、後の3方向は全てT-4になります。
1～10号室がT-1、11～14号室がT-2、15～20号室がT-4です。
Bの北からAの南に向けて1～20になります。

補足で羽田新ルートの話はVタワー辺りの上空を飛ぶ飛行機の話です。

>>334
以前はこちらにもそのような輩は出没していました。
どの物件にも程度の差はあれ現れるようですが、理由はどうあれ大抵はどこも買うつもりもない検討者でもない輩です。
一生に何度もない大きな買い物ですので、そのようないいかげんな外野の声に惑わされずに御自身の納得できる物件にするのが良いと思いますよ。

>>344
結露対策のペアガラスなだけでT-2になるはずなので、
まさか運河側の掃き出し窓は結露対策ペアガラスではなくて普通の一枚板ガラスですか？

>>347
全戸遮熱Low-eペアガラスですよ。
ちなみに調べたらわかると思いますが、ペアガラスはガラスの特性上一枚ガラスより防音対策されているものでない限り遮音性は劣ります。
気になる場合はMRで聞いてみるのがいいかと

>>346
豊洲と武蔵小杉はひどいですよ

飛行機についてですが、少し心配なのはレールの上を走る鉄道とは異なり、状況により多少コースを外れて飛行することもあり得るのかなということです。　ここからは少し離れていますが、北品川商店街は楽しいですよ。　青物横丁までつながっています。

C棟の坪単価は前に書き込みありましたが、坪400万？
私が4月か5月ごろに聞いたのは西向き中層階で坪350万円前後。

私が聞いたときは一期が終わったかなり後で380くらいになりそうと
市況も変わりますし、今のここの値上げペースをみるとC棟売りの時期には...
考えるのも怖いですね

そんな感じになっていく可能性もあるのですか
どんどん相場が上がっていくみたいだし、買い時が難しいなぁなんて感じます
欲しい時が買い時って言いますけれど、本当にそうですね。
今は金利が低いのがせめてもの救いかな…

見晴らしがいい物件は本当に魅力的だと感じます。
物件の価値には、眺望や視界の良さは、重要だと感じています。
あとは、最終的に立地条件や予算が合っているのか、ということだと思います。

近隣のプレミスト北品川も残り20戸とのことで、
竣工の来年３月までには完売でしょうね。　
品川近隣の不動産市況は好調であることを物語ってます。
　
当初プレミスト北品川と比較していましたが、プレミスト北品川の残住戸より
こちらの物件の方が駅近、眺望良し、ポテンシャル良しで魅力的ですね。

プレミスト北品川が完売すると、品川駅近くの品川区物件で
100戸以上はここだけですかね。。

坪380万とかホントですか？？本当なら私はWCTのファミリータイプの部屋を買います。まだ、300万前半で
買えると思います。そりゃ便利さと周囲の環境、マンションの質や間取りはWCTのほうがはるかに良いですよ。

ワールドは、平米単価９０万台もありますよ。　現在は物件がないかもしれませんが、隣のブランフーォーレも個人的に好きです。

今現在、WCTは坪単価300万前半位からファミリータイプが買えますね。
CTEのA棟とB棟も同じような坪単価ですので、新築を優先するか、マンション設備の充実や利便性を優先するかといったところでしょうかね。

CTEのC棟（タワー棟）がもし坪単価380万位の場合、WCTの中古の方がはるかに安くなりますので、WCTに流れる人が増えそうですね。

>>358
私は元々、タワー希望(ここに限らず色々見てました)だったのですが、
30階以上のタワーは、修繕のノウハウがまだ確立されていないとのことで、いろいろ考えここにしました。
ここのタワーは30階弱とのことなので、修繕に関しては問題ないですが、完成が早くても2年半から3年後とのことでしたので、
早く入りたかったのも後押ししました。
WCTとの比較も考えましたが、今ではなく、7〜10年後の売却を考えた時、15年以上経ったWCTと7年程度のCTEを考え、
検討する人は10年未満で検索する人が圧倒的ということも考慮しました。

確かにC棟が出来たときは、WCTの方がお得感を感じそうですが、
3年後の完成となると、10年で売却を考えたとき、WCTは20年越えですので、一生住む目的かどうかで選択肢は分かれそうですね。

>>359

なるほど、確かにそうですね。
永住ならWCTも有りだと思いますが、10年以内での売却を考えた場合は迷いますね。
将来の売却を考えた場合、WCTがビンテージマンション化すれば問題無いですが、そのときになってみないと分からないですからね。
ちなみに、汐留のタワーマンションのツインパークスは、立地・設備・眺望などから総合的に見てビンテージマンションになるだろうと以前業者から聞きました。

やっぱり迷いますよね。
この掲示板でWCT散々ネガられてるから、どーなんだろ？
と思ってCTEついでに見てみたら、正直凄く良くて、
品川駅からも全然歩けるし、隣の公園とか環境良いし、
こーいう掲示板のネガ書き込みはあてにならないなと思いました。

リセール考えたときも、今、新築品川区と中古港区だと
10年後どっちが高く売れるんでしょうか？

C棟中低層西向きは坪単価が350万～380万円としたら、西向き同等階のA棟は坪295万～310万｡
パーティールームやスカイビューラウンジはいまのところ共通で使える。
A棟は駅３分～４分、C棟は７分～８分。

この場合、どちらの方が10年後のりセールは得なのでしょうか？

>>359
確かにタワーは大規模修繕や外国人や投資マネーの問題がありますね
実需で住むならタワーは怖いですね