マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

>757
アク禁になれば、場合によっては１～２ヶ月どこのスレにも
参加できませんよ。

今日のテレビでやってたけど、埼玉県で５５階のタワーマンションが全国初の
大規模修繕工事をするらしい。
４５メートル以上には足場が組めないので、５階まで足場を組み、それ以上は
ゴンドラでやるとのこと。
工事期間は２年かかるとのことだが、５階以下の住民は２年間足場に囲まれて
いるので不平もあるらしい。
２０階以上のマンションをタワーマンションというそうだが、今全国に１，３００戸
あるといわれています。
ただ、ゴンドラ（リフト）を使用すると経費的には割高になるといわれていたが、
１戸当り８０万～９０万円程度だったので、別に割高ということでもない。
５５階建てなので見晴らしがいいとかいっているけど、下層階は関係ないしね。
所得の差も、上階と下階では大きく違うとのこと。
ただ、はしご車がとどかないとか、エレベーターの待ち時間が長いとかの弱点
もあるらしいが、最近のタワーマンションはそれらをカバーしているとのことだった。
タワーマンションの住民も韓国並みになっていて、韓国では上層階の者は下層階の
者とは生活レベルが違うので付き合いはないらしい。
差別化ができているとのことだね。

タワーマンションで低層階には住みたくないね。
子供もかわいそう。

パナソニックとアイホンのシェア率は、６５％程度がアイホンで
３５％程度がパナソニックとのこと。
消防点検を室内に入らずに、玄関モニターでやってるとこありますか？

>>740
パナソニックも見積りするだけで、作業は丸投げですよ。
何がオプションなのかわかりませんが、普通はなるべく新しい機種を導入して、将来的に部品交換ができる期限を伸ばします。

どちらも、そんなに大きくは変わらないと思います。
パナソニックも、さすがに事業撤退することはないでしょうが、景気次第でしょうか。
アイホンの方が専業メーカーですから、安心はできますね。

>>762
玄関子機でやってますが、在宅の場合は部屋内も見てます。

７３１さんの、仰る、本人確認ですが、私のマンションに永い間管理人をした、
区分所有者がおります。住民の顔は覚えているらしいので、内緒でききましたら、
具体的に、区分所有者で無い者の出席や、役員がいるらしい、
過去には区分所有者でない者の理事や、理事長がいたとの回答でした。
このもと管理人は、管理会社と組合役員の不正も、詳細は知っているようです。

何か、問題が出た時はマンションの為に告発の協力をしてくれるか、と頼むと、
もと管理人は、今は区分所有者ですから、住民からの要請があれば、協力は当然との返答でした

＞＞タワーマンションの住民も韓国並みになっていて、韓国では上層階の者は下層階の
＞＞者とは生活レベルが違うので付き合いはないらしい。

韓国では下の階ほど値段が高いのですが。。。

>766
下の方が高い？冗談でしょう。
私は、自分の甥っ子が韓国に今転勤しているので、そこからの情報ですよ。
マンションに住むのには、1,000万円とかの権利金みたいなのを支払って入居
するとのことですが、そのお金は退去するときは全額戻ってくるそうです。
そして、上階の者は下層階の者とは所得や学歴、会社との格差があるので
つきあわないというのが一般的だといっていましたよ。

>>759
元々の管理会社は、○京アス○ージのはずですが、解約されたんですかね。
清水本体じゃない管理会社がやるみたいですから。

>764さん
玄関子機で消防点検をやっておられるとのことですが、それは新築時から設置
されていたのでしょうか。
更新するときは、回線を新しくしなければならず、又部屋の中にある警報器も
変えなければならないので、かなり高くなるとのことだそうです。
警報器は各部屋に５個か６個ついていますので、それだけでも１０万程度かかるとのことです。
それに、玄関の壁に穴をあけたり、外付けになるので見苦しくなるといっていました。
新築時に設置されていればいいんですが、後付は経費もかかりますし、きれいには
できないようですね。

消防点検は年２回あるので、そのたびに在宅しなければ
ならないから面倒ですよね。
できれば、インターホンの玄関子機で点検できれば
何の心配もなく簡単にできるんですが。

新しく導入するのは、インターホン自体の金額も高くなりませんか？
点検を土日祝日とかにはたまにするようにすれば、いいのではないでしょうか。

在宅の問題ではなく、玄関の子機でやれば１日で済みますし、
点検の値下げもできますし、住民の調整もしなくていいですからね。

あれ、これってマンション管理士の問題集で見たような
引っかけ問題ですよね
ちょっと調べてみますが
　
マンション管理士の資格証を提示する人から回答もらった方が安全ですよ
マンション管理士は資格証を提示してから業務しなければなりませんから

ひっかけとはなんですか？
玄関の子機でやれば、日程の調整も必要ないし、
在宅の必要もないでしょう。
ただ、それだけのことですよ。

インターホンを更新する場合、標準仕様とオプション機能がありますが、
オプション機能ではどんなものを取り入れていますか、教えてください。

玄関前カメラ子機
受話器
漏水センサー
くらいではないかと

受話器はハンドフリーだけでは勝手が悪いんでしょうね。
漏水センサーという機能もあるんですか？
検討してみます。

問題集を見直さないといけないので、まだ確認できていませんが・・・
　
マンション管理士等は資格証を提示してから業務しなければなりませんから
資格証を提示しない回答については有資格者の回答とは思わない方がいいでしょう
　
つまり、信用できる回答ではないということです
老婆心ながら

>778
釣りなの？

>>777
ハンズフリーを普通は頼みますが、受話器が無いと落ち着かないという人もいます。
漏水センサーは、一般的ではないオプションです。
wifiで出られますなんて機能もあると思いますが、アプリつけっぱなしになり、不便ですので、戸建用と考えた方がいいでしょう。
あとは、無理やり防犯カメラの映像を見られるようにしたり、色々とできますけど、共用でお金がかかるのでシンプルが一番です。

標準仕様も現在は充実してますので、それで十分でしょうね。
オプションとしては、各戸の玄関のモニターぐらいでしょう。
ただ、玄関の子機での消防点検は魅力がありますね。

インタフォンで点検できるというのは
どんな火災報知器なんですかね？

ご存知ないんですか？
消防点検は年２回室内に入って点検をしますが、それを室内に入らず
玄関子機で点検ができるものです。
但し、現在ついている室内の警報器（６個前後ついていると思いますが）
は変えなければなりません。
最初からだと、簡単につけられますし、費用も玄関子機から点検ができる
ものにした場合もそんなに変わらないと思いますけどね。
アイホン、パナソニックどちらもやってますよ。

できましたらＵＲＬ貼り付けてください。

それよりアイホンに電話されたら、すぐ詳しく説明してくれますよ。
現在うちはそれに取り組んでいるところです。
只、経費的にはどうかというところです。
まだ、見積もり金額は出てませんが、アイホンの担当者と取り付け業者の方が
回線とかを調べにきました。
どういう工事をするかの調査です。

私、甲種４類消防設備士（火災報知機、ガス報知器など）なんですが、そのような製品が存在するとは考えにくいです。

>>786 暇入さん

共同住宅用自動火災報知設備を簡単に説明すると・・・

能美防災株式会社
まんが編【共同住宅用自動火災報知設備について】
http://www.nohmi.co.jp/webcatalog_009/nohmi_004.htm

総務省令第40号については、以下のＵＲＬが参考になる。
能美防災株式会社
【共同住宅の消防設備について一通り知りたい方へ】
http://www.nohmi.co.jp/product/lisa/knowledge/index.html

>>787 の訂正

能美防災株式会社
まんが編【共同住宅用自動火災報知設備について】
（正）http://www.nohmi.co.jp/product/lisa/knowledge/need/apartment/comics.ht...

意味がわからんですね。
消防点検は１個ずつ感知器を作動させるものだと思いますけど。
室外からの点検だけで感知器の故障がわかるとは思えません。

>>789
>意味がわからんですね。
>消防点検は１個ずつ感知器を作動させるものだと思いますけど。
>室外からの点検だけで感知器の故障がわかるとは思えません。

これでどうですか？

有限会社エーケイ防災設備
【共同住宅用自動火災報知設備における感知器外部試験の仕方について説明します。】
http://www.akb-w.com/cathand/detail-492315.html

下記のような感知器があるんですね。
最近受かりましたが試験には出てきませんでした。
びっくり！
まー実際、不在などで半分程度しか試験できていませんからね。
すごい製品だと思います。

インテリジェントセンサー
http://www.nittan.com/houjin/product/sk010lc0800240.html

皆さん疑っておられたんですね。
しかし、アイホンの会社ができるといってるんだから、できると
思いますよね。
実際、うちはアイホンのメーカーと取り付け業者がその見積もりを
出すというので待っているところです。

いい勉強をしましたね。
ただ、経費はかかりますよ。

10年くらいか前のマンションからは、これが標準ですよ。

何年もつの？
昔のは30年は持つでしょうけど。

基本的にはインターホンが変わるだけで、配線なければ引き直しなので、インターホンの耐用年数と考えればよいです

火災の感知器のほう。

一般的な熱感知器は空気が膨張して接点が開放するだけだからね。
インテリジェント式となると何年持つのかな。

>>798
>一般的な熱感知器は空気が膨張して接点が開放するだけだからね。

細かいことですが、「接点が開放する」ではなく、「接点を閉じる」だと思います。

↑開放です

断線したときわかるように
回路は通常は閉じていて
発報すると開放します。
いわゆるB接点。

受信機からみたら感知器はすべて直列接続です。わたり配線。

以下は、自火報についてまったく知らない警備員を対象にした自動火災報知設備の仕組みに関する基礎的な説明だそうです。
【ＳＰｎｅｔ】
http://www.spnet.biz/senningyomuhen/sennin_16.htm

※ 最後の方に感知器の配線例と解説があります。

私、甲種消防設備士だから
製図の試験もある。

試しに一個とりはずしてみたら？
回路が断線して
発報しますよ。

>>805
>試しに一個とりはずしてみたら？
回路が断線して発報しますよ。

それは「わたり配線」にしてあるからで、
熱感知器が熱を感知しない状態での接点（感知器はａ接点）は開放です。

>>806 の訂正
（誤）「わたり配線」
（正）「送り配線」

あ、そそ
送り

あれ、なんでAなんだろう？

感知器回路には終端抵抗を入れてあるため、熱感知器が熱を感知していない状態（接点は開放）でも回路には微弱電流が流れている。
熱感知器が熱を感知した場合は、熱感知器の電気的な接点が閉じるため、回路に大きな電流が流れる（要するに、回路を途中でショートさせた状態）ことになり発報する。

ちょっと専門的になりすぎましたが、インターホンの玄関子機での
消防点検はできるというのは理解できたと思います。
みなさんマンションの管理には詳しいと思っていても、知らないことは
まだまだあるんですよね。
だから、こういうとこで武者修行をすればいろんな知識や情報が身について
くるんですよ。

次に、「共同住宅用自動火災報知設備（総務省令第40号適用）ではなく、
自動火災報知設備（政令第21号）における住戸内感知器の遠隔試験は可能か？」ですが、
以下のようなものが用意されています。

パナソニック
【遠隔試験アダプタ】
http://www2.panasonic.biz/es/densetsu/ha/bousai_net/products/18.html

ホーチキ
【遠隔試験機能付自動火災報知設備　ＳＹシステム】
http://v4.eir-parts.net/v4Contents/View.aspx?template=ir_material&...

暇入さん静かになったね。
しかし、いい勉強しましたよ。

素直さが一番。

瑣末な話であろう。

住宅支援機構から借り入れをする場合、専有部分の工事であっても
借りいれることができるのは知ってるよね。

そんなことはできないよ。

住宅支援機構からの借り入れはできますが、そのためには、
規約に規定がなければ借り入れはできません。

ところで、インターホンの玄関の子機で消防点検が
できるというのはオーケーということでいいんでしょうか。

修繕積立金の資産の運用を検討しています。
す・まいる債、利付国債、保険で検討していますが、
保険の場合は、一度解約をしなければならないとのことで、
そうすると保険料の掛け捨て部分が上がっていてメリットが
ありません。
結局、す・まいる債か利付国債かということになりますが、
如何せん２億を１０年預けるのですから、いくら金利が低い
とはいいながら、国債の場合は年０．４％ですから、１０年で
４００万円の利息となりますからね。
す・まいる債でいえば、３００万程度となります。
合計で７００万円は大きいですよね。

保険は利率も悪いので、選択肢としては無いでしょうね。

すまいる債と国債の違いをかんがえるとすると、中途での現金化があります。地震などの場合で、お金が必要になる場合です
国債の場合は市中で売却すれば、元本毀損する恐れがありますので、絶対に10年使わない金額。すまいる債は一年経てば買い取り請求できます。
持ち逃げの可能性も考えると国債はリスクがありますので、運用を考えないといけないですね

大規模なマンションで、全く資金運用をしていないところは、かなり損します

>821さん
うちのマンションの積立金の残高は、３月現在で、２億３，０００万円あるんですが、
余裕をもって２億です・まいる債と国債の１０年物を買う予定です。
来年の３月時点までには、約５，０００万円の積立金とす・まいる債と国債の満期がきますので、
１億がプラスされます。
１回目の大規模修繕工事は１３年目にやってまだ２年しかたっていませんので、資金的には
余裕があるので借り入れの心配はないと思います。
ただ、大震災とかがあれば、保険だけでは足りなくなりますが。

一番の問題は、専有部分の配管工事を管理組合として
やれるようにすることが一番だよ。
２５年の長期修繕計画の中に入れ込めば、月1,000円程度の
値上げで対応できるからね。

何の工事をするにしても積立金次第。
お金のないマンションはスラム化するだけ。　

↑古い発想である。
過剰な積立金は過剰な工事に使われるだけ。
いまは低金利なので借入金で修繕を行うほうが合理的である。

借り入れをしてまでは工事はなかなかできませんよ。
総会決議を借り入れと修繕積立金の値上げの両方
しなければならなくなりますからね。
それに、借り入れだと、２０年とか３０年は無理ですからね。
積立金であれば、計画書で２５年とか３０年で組めますからね。

マンション管理士等なら資格証を提示しないといけませんね
煽りで回答する人が多いんですよ

>>借り入れをしてまでは工事はなかなかできませんよ。

ではなぜ、借り入れをしてまでマンションを買うのか？

>>マンション管理士等なら資格証を提示しないといけませんね

そのような法的義務はありません。

では本人がマンション管理士だと名乗った場合、どのようにして真偽を確かめたらいいかですが
真偽を確かめる必要はありません。
資格証を提示しろといって、持ってませんとかいうのであれば
コンサルを頼まなければいいだけです。

管理業務主任者とか宅建の場合は重要事項説明を受けないと契約手続きが進みませんから
提示義務があります。

>828
個人と団体の違いですよ。

↑では国も地方公共団体も借金まみれなのはどうして？？

別の相談です。理事会の不法行為を、監事が監査を怠ったので、追及したら、

専有部分を、売却した。追及は、組合費の不正使用が発覚しました。

追及の途中で、行方不明になり、、最近知りました。追及は、出来ませんね。

勿論、理事長には、不正使用の返還請求中です。

サブスタンダードな組合のサブスタンダードな創作ですね。

↑世間が狭すぎる。

そういう話は元フロントが的確に回答するでしょう。

国の借金

借金まみれと言わなければ納税しないから

増税したら選挙に負けるからでしょ

修繕積立金値上げも工事の前だと思慮のないガテン系や先のない年寄りなどが反対する。

成年後見人制度改正

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150725-00050083-yom-pol

マンション管理士法制定も近いであろう。

借入はあまりやらない方がいいでしょう。
売却する際に非常に非常に見た目が悪いです。

マンション管理士でもない人の回答など参考にもならない
そもそもそんな回答はスレ違い

スレ違いではありません。

それに私はマンカン44点

>>借入はあまりやらない方がいいでしょう。

建設費は値上がりが続くので借金して工事した方が良い。
いまの金利は１％程度なので先に工事をして後から支払う方式のほうが
得になる。

金利のことより支払い期間が短いのが問題
それに現在の積立金にプラスされるから大変だよ

前回の工事費の借入金を次回までに支払うのは当然のことである。

他方、積立金は残高を使い切る提案を誘発しやすい、結果、過剰仕様の工事となりやすい。

３０年で支払うのと１０年程度で支払うのは
どうなの
短期でのしはらいは大変だよ
それに毎回借り入れで支払うということは
早めに積立金つみたてるのと同じことなんだけどな

逃げた、監事の専有部分の媒介業者は、管理会社１０９関係です。

最近１０９関係の投稿が、少なくなりました。担当がくるくる変わる。

１０９とはなんですか

１%じゃないけど…知らないんだな
住宅ローンでもあるまいし

1パーセントである。

すまいる債を少しでも買っていたら0.8くらいであろう。

すまい・る債の融資の説明をいたします。
融資金利は０．９５％（すまい・る債を積み立てている場合は、０．７５％）
返済期間は、１~１０年
保証料＝保証金額÷１０万円×１０万円あたりの保証料
　　５年1,910円（1,301円）
　　10年2,986円（2,401円）

融資の返済例
　戸数100戸、工事費6,250万円、融資額5,000万円、7年返済、元利均等毎月払いの概算
　金利　0.95%　　毎月の返済額（元金+利息）　　６１５，４８４円
　　　　　　　　　　　　　　　総利息支払い額　１，７０１，０００円
毎月の支払額は、１戸当り　６，１５４円となります。
これを値上げするとなると難しいですよね。
これ以外にＥＶの更新や消防設備、インターホン、給排水管の更新工事等そのたびに借り入れを
して修繕積立金の値上げをその都度やらなければならなくなりますよ。
やはり、計画的に長期修繕計画に基づいて１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して
早い時期から備えておけば、負担は軽くなりますよ。

借り入れをすると返済がたいへんですね。
２５年とか３０年のなかで計画すれば、すくない積立金で
対応できますからね。
借りた方がいいという者もいるけど、考え直す必要ありだね。

そんな嘘ばかり書くからマンコミュのアクセスが減るんだよ
ググれば嘘はすぐばれるよ

>852
住宅支援機構のご案内に記載されていることをそのまま
書き込んだんだけどね。
一番新しいパンフレットに記載されてるよ。
１０年積立が終わったもんだから、積立申込書と一緒に送られて
きたんだけどね。

過剰な積立金だと過剰な工事になるだけ。

>854
基本工事は長期修繕計画に基づいて実施するのであって、
１戸当り月の必要修繕積立金もそれに基づいて算出されているんだよ。
過剰な積立金とは何なのか分からないけど、それぞれの工事については、
金額は明記されているけどね。その金額は余裕をもって組んであるので
計画の金額をオーバーすることはないよ。
おまけに積立金の取り崩しは総会決議が必要だからね。
もし、途中で予算がオーバーしそうになったら、臨時総会を招集しなければならないし。
性悪説の典型的な考えの持ち主だね。

↑古い考え方である。

855は管理会社に簡単に騙されるであろうが、その方が幸せという考え方もあろう。