マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

無理しないほうが賢明です。
必要額の半分あれば十分です。

借金で大規模修繕すればいいから！
金利が１％以下。

http://www.jhf.go.jp/customer/kanri/reform.html

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管理会社の常套手段ですが。。。

基本、
大規模修繕工事は、お金があってもなくてもやります。
毎年の建物診断で、壊れてるところ、痛んでるところは理事長に写真つき報告書で報告があるのです。

新築から、または前回工事から12年くらいたつと、見過ごせない箇所がたくさん出てきますので、
大規模修繕を検討せざるを得ないんですね。

お金が足らないから借金してくれという、そんで、現在の修繕積立金の額では返済できないでしょうから、
理事長が個人補償しないとカネはかせません、と銀行に言わせるのです。

そんで、理事会で、理事長が何で私が個人補償しないといけないんですか！と泣くのです。

そんで、しょうがないですね、修繕積立金を値上げして、返済原資をつくりましょう！
ということで一件落着するんですよ。

先走りは軋轢を生んで損するだけ。

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>暇入さん
うちの修繕積立金は、現状の長期修繕計画分は確保できているんです。
ただ、工事の個所が全て網羅されてなかったので、その分も含めての
長期修繕計画の洗い直しを検討しようと思ったものですから。
何が漏れていたかというと、玄関扉、窓枠、網戸、自家用発電設備、煙探知機、
自走式駐車場、駐輪場の更新、それに消費税は５％のままで計算。
築１５年なんですが、まだまだ先の工事が含まれていますが、今なら値上げ額
も少なくて済むものですから、できれば計画化したいと思っていたものですから。

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>暇入さん
うちは管理会社に管理を委託していますが、大規模修繕工事や大型工事
に関しては、管理会社は一切委員会とかに参加できません。
ただ、管理会社推薦として業者を推薦することはできますが、
それだけです。
あくまで、管理組合主導で動けています。

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その程度ならかんたん！

玄関扉、窓枠、網戸、→　たぶん1戸当たり50万円くらい！
自家用発電設備　規模がわからないけど1000万円？
煙探知機、　　　1個1万円
自走式駐車場、　塗装だけでしょう？6年ごとに300万
駐輪場の更新、　どんなのかしらないですが1台2万円？

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匿名掲示板でなければうちのをあげるんですがね。。。
長期修繕計画書100ページくらいのやつ。

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>暇入さん
玄関扉、窓枠、網戸の更新費用が１戸５０万円でできるでしょうか。
それに、１戸当り５０万円としても、１５年積立るとして、１戸当り
月2,800円の値上げになります。
やはり、早めに積立金の値上げはやっていた方がいいと思うのですが。
値上げが遅れれば遅れるほど、値上げ額が大きくなっていき、総会決議が
難しくなっていきますので。

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修繕積立金値上げ→その前に管理費削減せよ！→マンション管理士介入→管理会社変更
につながりやすいので、一級建築士ではなくて、
最初から重松さんに頼んだらいいですよ。

上のような話なら、数字の拾い出しだけで、一級建築士なんかいりません。。。

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サッシの取替えは新工法があるんです。
従来の相場より、安くできますよ。

http://www.meiwagiken.co.jp/service.html

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↑但し、このような個別商品を理事とか区分所有者が紹介すると警戒されて導入が難しいので、
コンサルに提案させたほうがいいのです。

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>暇入さん
リカバリー工法いいですね。
しかし、１５年後のことですから、私はタッチしないでしょうね。
現在は、給排水管の工法でも、２階上下ずつやる方法もありますからね。
管理費の削減については、他所の相場とかも参考にしてますが、かなり
うちのは安いと思っています。

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>>築１５年なんですが、

規約が古いのでは？修繕計画より規約改正のほうが大事ですよ。
管理費、修繕積立金の額が管理規約の中に書いてあるとかなり面倒です。

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>暇入さん
管理規約と各種使用細則の全面改正は、４年前にしてまして、
それ以降も少しずつ毎年改正されています。
今規約をみて見ましたが、管理規約の別表に管理費等の額が
記載されています。
ということは、値上げは、特別決議ということになりますね。
別表を使用細則にしておく必要がありますね。

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>>別表を使用細則にしておく必要がありますね。
そのとおり！
私はそうしました！
平成16年の標準管理規約改正で、別表が管理規約から切り離されたんですね。
それ以前に建ったマンションは大抵、管理規約の別表に金額を書いてます。
だから、値上げの下準備で規約改正は必須です。

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しかし、別表切り離しだけを議案にすると、意図がみえみえで警戒されて否決されるかも。
特別決議は容易ではありませんから。
反社会的勢力の対応など、どうでもいい改正とセットで議案のページを分厚くしたほうがいいと思いますね。

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>暇入さん
大いに参考になるご提案ありがとうございます。
早速、次期の総会に議案を提出したいと思っています。

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>>56
論旨としては
・大規模修繕工事の実施も、修繕積立金の値上げも以前は特別決議であった。
・阪神大震災で傷んだマンションの修繕が一部住民の反対で進みませんでした。
・区分所有法改正で大規模修繕工事の実施は普通決議に緩和。
・修繕積立金の値上げも普通決議で行えるようする。
ということ。

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>暇入さん
いろいろとありがとうございました。
一応第６０条（管理費等の徴収）の第１項の追加条項として、
管理費及び修繕積立金の各戸別の明細については、使用細則に
別表をもって掲示するものとする。としました。
予算が普通決議で、その徴収に係る管理費等の額が特別決議では
結果に矛盾を生じるため、平成１６年に標準管理規約の改正が
行われましたが、当マンションは、改正時にそれを見逃していまし
たで解決すると思います。
うちのマンションの総会で、ガテン系住民はいませんし、今まで
そんなにもめたこともありませんので、それで決議できると思います。

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>>58
一部の大手管理会社は、管理規約の別表でも普通決議で変更できるといって
実際やってるとこありますが、誰かが騒ぎ出すと普通決議でできる派とできない派に分裂して
抗争になるのですよ。直しておいたほうが賢明。

うちはガテン系だらけだったので、政府のガイドラインにあわせるという大義名分の
全面改正で読む気もしないような分厚い議案で変更しました！

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>暇入さん
長期修繕計画の洗い直しは、予算化して総会の承認を
もらってからやった方がいいようですので、そうしようと
思います。

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それが正解だな。

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修繕積立金は、長期修繕計画をみれば、大体のその年度の
必要額は分りますが、普通預金（当座預金）にして、ペイオフ
対策を取ってはいるが、その金額が１億を超える場合もある。
その資金を運用をすれば、２年定期で0.003%として、年間
30万の利息がつく（税引き前）
これを利付国債やすまいる・債にすればもっと多くの利金等が
ついてくる。
当座預金にしておけば、金利はゼロ。ペイオフ対策にはなるだろうが。
しかし、資金の運用をするには、総会決議が必要となってくる。

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>>62
>その金額が１億を超える場合もある。
>その資金を運用をすれば、２年定期で0.003%として、年間30万の利息がつく（税引き前）

？？？
100,000,000円×0.003%＝3,000円

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0.3%の間違いというぐらいは気づかなくてはね。
都市銀行の２年もの定期の金利ぐらいは知ってるでしょう。

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管理組合が利用できる年利０．３％の定期預金（都市銀行）を教えてくださいませんか？

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都市銀行でなく、
オリックス　１年　0.25%　　2年　0.35%
新生銀行　　6ヶ月　0.5%でした。

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>>66
>都市銀行でなく、
>オリックス　１年　0.25%　　2年　0.35%
>新生銀行　　6ヶ月　0.5%でした。

随分と話が変わってきましたが、
管理組合（法人または権利能力なき社団）でも利用できる定期預金ですか？

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利付国債が無難でしょう。
すまいる・債もいいですけど。

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修繕積立金の保管および運用方法は総会決議が
必要なんですね。
マンションの管理は難しい。

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輪番制の理事の場合は、前の理事会が議案として
あげていなければ、又、その年度は運用はできない。
そこが問題だね。

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管理会社は、毎月収支報告書を管理組合に提出しなければ
ならないのですが、提出されてますか？
先の国交省の抜き打ち検査では、この項目はありませんでしたが、
法で決められています。
毎年、総会のときには、議案書には載ってますけどね。

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うちは管理組合事務所に大事に保管
されているようだが、理事はみたこともない。
理事長も関心はないみたい。

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うちは、役員中財務関連のパートを担当する人に、全員コピー投函を指示してます。

理事長、副理事長3人、会計、監事3人で全部で23人の役員中財務会計の担当パートを中心に8人かな。
月次報告書を見て、わりと近くに理事会になるように日程調整もしていますね。

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うちは役員２０名だけど、収支報告書に関心のある
理事は一人もいません。
大事に管理員事務室に保管してあるだけ、誰も見る者はいない。

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管理会社が、居住者すべてに公開するのが筋ですね
理事会の負担になります

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管理会社は、５項書面（規則第87条第5項に規定する書面）を翌月末日までに理事長（管理者）に対して交付すれば足りると思います。

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＞管理会社は、５項書面（規則第87条第5項に規定する書面）を翌月末日までに理事長（管理者）に対して交付すれば足りると思います。

これだと、居住者側じゃなくて管理会社側の意見になるね。

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居住者（区分所有者とか組合員とかの表現に何故しないのかが分かりませんが・・・）側の意見とは？

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この情報社会で、理事長にだけ書面で送って、他人に隠すというのはどうなんでしょ？

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>>79
>この情報社会で、理事長にだけ書面で送って、他人に隠すというのはどうなんでしょ？

交付を受けた５項書面のその後の取り扱いは、理事長（理事会）が決定すべき事項では？

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
第87条 第5項
マンション管理業者は、毎月、管理事務の委託を受けた管理組合のその月（以下この項において「対象月」という。）における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに、当該書面を当該管理組合の管理者等に交付しなければならない。この場合にはおいて、当該管理組合に管理者等が置かれていないときは、当該書面の交付に代えて、対象月の属する当該管理組合の事業年度の終了の日から二月を経過する日までの間、当該書面をその事務所ごとに備え置き、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等の求めに応じ、当該マンション管理業者の業務時間内において、これを閲覧させなければならない。

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区分所有権とは非常に弱い立場の所有権ですね、？

よっぽど、安値で買わないと、損害が大きい。

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管理会社が毎月収支報告書を提出すれば、後の管理は
その管理組合次第でしょうね。
しかし、まだ提出しない管理会社もかなりあると聞いています。

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チクれば処分になりますね

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理事会を毎月やるのは大規模マンションくらいで、中小規模のマンションは毎月の報告されても、みないでしょう。

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理事会は年一回が理想的。
定期総会の議案書を決議するための一回

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そんなに目立ったお金の動きも無いですからね
問題が無ければ実施しないでしょう
理事会を実施するのを待つだけでも時間がかかりますので
程度によりますが、理事長一任

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>>77

まさに。例えば滞納者情報を監事や、会計担当理事が共有してないとかありえないわけですから、ではこれは来月からコピーしてこれこれの人にも投函してくださいと指示出しするのがまともな理事長だと思いますねぇ。もう5年も前に指示したんですが、何も言わなくても今まで踏襲されてるみたいです。

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理事会をたった年１回？
信じられない書き込みをする者がいるんだね。
だから、管理会社におんぶにだっこといわれるんだよ。
理事長一人で何でもしなければならないとはご苦労なこった。よわ

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年に何回も呼ばないことで、管理会社に値段交渉はできますね

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管理人のいないマンションって大変だろうね。
電球の交換はどうしてるんだろう。
理事が交代でやってるとか？

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管理会社が巡回でやってると思います。

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賃貸マンションとおなじこと。賃貸は管理人なんか置かない。もったいないから。

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＞理事会をたった年１回？
＞信じられない書き込みをする者がいるんだね。

保存行為の執行は理事長ひとりでＯＫ。注文書と支払い指示書の署名、捺印だけである。

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苦情処理や要望事項の処理は？
工事のチェック等は？
義務違反者の対応は？
駐輪場の整理やゴミ処理のチェックは？
工事や点検の見積もり交渉は？
保存行為なら一般住民だってできるよ。

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マンションを買うときに、小さいマンションの方がいいのかな
と思っていたけど、結局大規模マンションを購入したんだけど、
結果的にはそれが正解だったと思うね。
大規模マンションだと、管理人や清掃員はいるし、電球の球切れとかは
すぐ交換してくれるし、管理会社も常に来ているし、いろんなことを
してくれるからね。
それに、集会室やいろんな施設が整っており、絶対次買い替える時も
大規模マンションに限ると思ったね。
小さいマンションだと、大規模修繕工事も難しいし、積立金の額も
小さいしね。
理事の順番もすぐまわってくるし。
小規模マンションのいいとってあるかな？皆無に近いと思うけど。

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>>94
全部管理会社にやらせて事後報告

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↑そのとおり。
理事で分担してやるなど聞いたことがない。
むしろそっちのほうが稀有な例であろう。

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>97
そんな事言ってるから、管理会社に騙されるんですよ。
あなたは管理会社や管理士側を有利に儲けさせようとして発言しているようです。

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↑なにを騙されるの？
偽装工事？

実際、平日昼間にやるんだし、各種の工事は
本当にやっているかなんてわかったものではないが、
そんなこと言い出したら、エレベータ保守とか、消防点検などすべて
理事が立ち会わないといけなくなるので
とりあえず、そこまで疑っていない。面倒だから。

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>>98
具体的に何ですか？
管理会社騙す方が楽ですけど

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管理会社におんぶにだっこだから、修繕の周期やグレード
とかも管理会社のいいなりでしょう。
お蔭で修繕積立金は足らなくなるは、借り入れはしなく
なるはで住民はたまったもんじゃない。
儲かるのは、管理会社と業者。

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>>101
相場くらいは抑えていますし
管理会社に修繕やらせていません

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>102
全ての工事や点検業務を行う場合、全ての相場を
知っていますか？
周期を知っていますか？
管理会社にやらせないで、誰がやるんですか？
全て理事長ですか？
理事等は変わるでしょう。全員が相場とかしってますか？
大きな工事は、自分たちでやっても、全て管理会社抜きではできませんよ。

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＞＞103

出来ます

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出来てもそんな面倒な事するマンションは無いに等しいだろうね、現実的じゃない。

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能力がないだけ。出来ます。

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能力は無関係　面倒な事をボランティアでやってくれるならドウゾドウゾ

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できるかもしれんが、
なんでそこまでタダ働きしないといけいのかが
わからん。自主管理ではあるまいに。

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>全て管理会社抜きではできませんよ。

出来ますよ、設計事務所を入れ同一条件で相見積もりを取ります。
但し、設計事務所も管理会社と同じで紹介する工事会社数社で先に落札会社を
決めて相見積もりを出させる方式で、7～10%のキックバックが設計事務所に入る。

管理組合としては、依頼する設計事務所と取引がない工事会社2社程度を最終プレゼン
まで入れておき、見積書の一覧表を管理組合が作成し設計事務所を入れずに落札価格を
定める。

プレゼン前に管理組合が見積もり依頼した会社と個別に価格交渉する。
プレゼンで最後に登場する設計事務所紹介の工事会社があたふたして、社名看板を足場の
高所に掲げさせてもらえれば数百万広告料として支払しますとか。それでも管理組合指名
の工事会社に遠く及ばすで20%安価で第二期大規模修繕工事終了でしたよ。

修繕委員会や理事会は力仕事の連続で大変でしたが数千万円の節約になりました。

管理会社には、本業でない管理会社は入れないと宣言して始めました。
管理会社には有料で信用調査会社から落札会社の会社情報を、また国土交通省や東京都に
工事指名業者として登録の際提出している情報もネットで取り万全を期しました。

設計事務所には、設計事務所としての本来の管理業務を依頼しきっちり仕事をして貰いました。

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>109
それは、大規模修繕工事の設計・監理方式というんだよ。
どこでもそれはやってることだよ。
まず、設計・監理会社を複数社の中から選び、その設計コンサルタントが、
管理組合と話し合い、修繕個所、グレード、予算等を決める。
そして、設計コンサルタントが、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ平米、同じ
材料での相見積を各社に送付する。
元請会社の選定には、大手ゼネコン、地元の大手建設会社、管理会社推薦業者
の中から５～８社程度を選ぶ。
そして、相見積を取り、出てきた相見積を専門委員会の前で開封する。
そして、コンサルタントが、数量落ち等を検索して、もれがある場合は、再見積もりを
提出させる。
そして、その中から、５～６社を選び、説明会を行う。
最終的に１社にする。（総合評価方式を採用するところもある）
節約したと書いているけど、何を節約したの？
同じ条件で相見積をとるんだから、値引き交渉はいらないよ。
それから、設計・監理会社のことを良く知らないようだから、勉強すると
いいね。それから、大規模修繕工事の進め方も、そのタイトルで検索すれば
すぐでてくるから、勉強しなさい。

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>>103
点検費用の計算方法すらわからないなら
余計に管理会社におんぶにだっこですね

まんかんしさんがおっしゃるとおり、できますよ

大きなものは複雑ですね

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>111
全ての管理組合の理事長が、知識や能力があるとは限らないのですよ。
できるところは自分たちでやればいいのです。
又、ボランティアとして、理事長が一生懸命やってくれるところも
それでいいでしょう。
うちのマンションは、私が会社をリタイアしたものですから、それに
マン管の資格を取ったものですからある程度はできますが、任期が
決まってますので、それ以降のことは私の在任中に誰が理事長になっても
基本は同じというシステムをつくっています。
それと、点検費用の計算方法とはどういう意味ですか？
長期修繕計画書の内訳表の見方のことですか？

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管理会社という便利な業者が有るから多くの管理組合は利用するんですがね。笑
なにも血眼になってタダ働きまでして理事や理事長がする仕事じゃないし。
ましてや自主管理じゃあるまいし、そんな必要はないだろうね。

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善良な管理会社が非常に少ないという事実が
マンション管理士を設定した理由
管理会社は居住者の無知に付けこむことで自社の利益を増やすもの
自己の経験から
企業同士の契約と同じと思う理事会ではカモになる
ぜんかんちゅういぎむ　とは掛け声だけ

多いですよこんな理事会

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あまり知識と経験が豊富ではないマンション管理士自体が善良とは限らないね。
まずはその経験と能力が低過ぎと、組合側が考えるのが自然だね。
管理会社のほうが法人格と資金、経験とネットワークで、管理士よりはかなりマシ。

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退職を機にマンション管理士会の理事になりました、

良識の無い理事長や監事がいて、びっくりしました。

柄の悪い不動産屋の集まりでした。この連中には管理は、

任せられないと思い。士会はやめました。まともではない。

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110>>同じ条件で相見積をとるんだから、値引き交渉はいらないよ。

省略したところを補完いただき感謝します。が、
貴方官庁にお勤めでしたか?プレゼンで最終値引き交渉しない?考え方全く違いますね。

>>節約したと書いているけど、何を節約したの？
工事費に決まっているでしょう。
値引き交渉の結果ですよ。交渉前に比べて20%減と書いてあるでしょう。

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自前で見積もり取ったり、業者集めて落札したり、修繕依頼くらい暇なら誰でもできること。
個人で出しゃばらず管理会社を上手に使うほうが賢いって事よ。
管理会社も商売だからな、それなりに儲けさせるくらいの心算が必要。
事務管理費だけで安上がりにしてると、当然それなりの管理しかしないのも商売だからな。
管理会社として儲からないマンションは扱い悪いのくらい当然だよ。　そこそこにな。

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>117
同じ修繕個所、同じ材料、同じスペース、同じ仕様で相見積を
とり、その相見積業者の選定は、管理会社推薦、大手ゼネコン、
地元の大手建設会社、住民等からの推薦業者７～８社を選び、
見積を提出してもらう。
そして出てきた相見積の安い業者を選び、説明会を開催する。
そして、最終的に１社に決める。
あなたは、この決まった元請会社から、更に値引き交渉をするんですか？
それをやるんだったら、相見積を取り、一番安かった業者の見積額を全応募
業者に知らせ、再度見積もりをとるので、見積書を提出してくださいと
でもいうんですか？
何のための相見積なんですか？
業者は、相見積のことはよく理解してますよ。

２０％の値引きは、相見積をとった中で一番やすかった業者の価格から
更に割引をさせたということですか？
当然同じ条件（材料は、例えば塗料のメーカーと品番とかを指定）での
相見積をとったのですよね。

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>117
シビアな相見積を取り、それを更に２０％も割引できるなんて、
なんていい加減な見積もりなんですかね。
それは最初からぼられているんだよ。

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>>112
点検費用について
意味がわからない人には
説明しても無駄ですので、教えません

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>121
点検費用の計算方法？
例えば、消防点検時の各部屋の煙探知機の点検とか、雑排水管の高圧洗浄等の
点検費用の計算方法のことかな。
相場さえ知ってれば、簡単じゃないの。それの計算方法のことをいってるの？
そんなのは、計算というレベルにも入らないよ。小学生でもわかることだしね。

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>121
あなたより、私の方が詳しいと思いますけどね。

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どちら様もマンション管理の責任ある立場には向いていないようで、お引き取り下さい。

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>121
回答がないね。逃げたかな？

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>>節約したと書いているけど、何を節約したの？

> 工事費に決まっているでしょう。
>値引き交渉の結果ですよ。交渉前に比べて20%減と書いてあるでしょう。

ちゃんとした相見積をとらなければこんなことになるよな。
取り敢えず、見積もりをとり、それから交渉するというスタイルだな。
これでは、業者も最初から安い値段はだせないしね。
それを、値引き交渉したとはいわないんだよ。
20%も割引できるとは、どんだけ水増しされてんだよ。
それが分からず、手柄をとったように書き込まれてもねえ。

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20%削減できたのは事実です。
110さんの記載戴いた内容で実施しましたし、途中で品質アップの変更はしました。
プレゼンの場で値引き交渉していなかったら120さんのおっしゃる通りになったでしょうね。
値引き交渉の必要性を述べただけで、手柄とはかんがえていません。
もうこれで書き込みは終了します。ありがとうございました。

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１１０さんのお蔭で良かったね。

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ほー

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相見積を取るときの絶対条件は、同じ条件で見積もりを
とらなければ意味がないということはわかりましたね。

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↑
何を言ってる。
同じ条件で複数社から見積書を取得する事を相見積りと言うのだよ。
当たり前の話をわざわざ書き込むのはやめてくれ。

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同じ条件でなかったら
なんていうの？

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>132　>133
例えば、塗装工事をする場合は、平米数、塗料のメーカーと塗料の品番ぐらいは
相見積の条件として各社に通知すべきだが、そこまでしているマンションは少ない
のでは？
工事の規模にもよるけどね。
１００万円程度の相見積をとる場合は、理事に同じ条件で出す知識はないだろうがね。
大規模修繕工事であれば、設計・監理会社が当然やるだろうが。

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だから
なんて言うの？

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マンションの大規模修繕における、外壁及び屋上の防水工事及び塗料の、
品質のランクが解りません、２回めの大規模修繕の時期になりました。

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アサヒペンのペンキは安いらしいよ。
アサヒペン使うな！って条件でいいかも。

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>136
設計・監理会社を雇いなさい。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

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長期修繕計画書の内訳表をみれば、スペースや単価等は標準的な
金額が記載されているので、それをみればいいでしょう。
材料のメーカーとか品番は、まず１社に見積もりをとり、それを基準
にして相見積を取ればいいでしょう。

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標準管理規約第２７条（管理費）
（Ｋ）管理組合の運営に要する費用とありますが、この範囲は
どこまで許されるものでしょうか。
例えば、ＬＥＤや車いす、老人クラブや子供会への補助金、各種スポーツクラブへの助成金、
集会室での習い事の機材の費用負担、植栽愛好会への経費負担等
管理組合の運営に要する費用としては、曖昧なので、役員の懇親会費用とかもいいのかなと
思っています。
なんでもありのようにも思えますが、これでいいのですかね。

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