マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

ルール変更はタダですからね
とはいえ、日照などの問題は変わりませんし、ほとんどのマンションは商品にできないでしょうね

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>348
給排水管は築１０年程度のマンションでは替える必要はないんですか？
うちは、長期修繕計画に記載されてるけど。

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私のマンションは、築25年だけれども、給排水管の更新はしていません。

3年毎に、洗浄清掃は致しております。築10年で従前計画にあるのは、

誤りではありませんか、？

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>>352
その管理会社は、ぼったくり悪徳管理会社の何百倍も悪どい脳内管理会社ですね。
１０年程度で給排水管を交換する長期修繕計画なんて、昭和の時代のマンションなら有るかも知れませんね。

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>353
うちは築１３年なんですが、去年長期修繕計画の洗い直しをして、
築３７年まで計画をたててあります。
それで、築３０年目に更新工事が計画されています。
築２５年のマンションでは、長期修繕計画はいつまでが計画されているんですか？
高圧洗浄も築２５年だったら、２年ごとにした方がいいと思いますけど。
大規模修繕工事もそろそろ２回目がやってくるんではないですか。
そのときに、長期修繕計画はたてられると思います。

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>354
誤解されていますね。
築１０年程度のマンションで使われている配管は、更新する必要は
ないんですかという質問だったんです。

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↑大丈夫です。排水管はポリ管だから。
給水のほうはたぶん鉄ですが、２０年くらいで更生工事がいります。パイプ内側を高圧の砂で研磨する。
メンテちゃんとしてれば交換いらないかな。

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４０年くらい前の団地でも、普通に使ってる建物では、給排水管の交換はしていないようですよ。

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>358
排水管の更新工事はないけど、給水管、給湯管、汚水管は更新工事が必要でしょう。

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なんで汚水管かえるの？

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汚水管は必要ないですね。
ありがとうございます。

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＞排水管の更新工事はないけど
　理由を教えてください。

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>362
何故かうちの長期修繕計画書には記載されていないのですよね。

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↑築４０年目でやるからでは？
うちはそうなってる。
30年先まで計画するのがガイドライン
だから築１０年目までは計画にはないよ。

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一番問題なのが、専有部分の配管の更新工事かな。
これを管理組合としてやるのが工事費も安く、在宅の負担や
水やトイレが使えないのも一度で済むからね。

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興味があるのは欧州の古い建築物の排水と道路の下水

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石でできてるからじゃないかな？

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>364
もう少し正確に。
ガイドラインとしては、新築の場合は30年以上、既存の場合は25年以上。
よって、定期に見直される場合は既存の場合になるので、25年のケースもあることから、築15年目から計上されてくると思われる。

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↑解釈が違いますね。
５年ごとに見直しますから、４０年目の工事は、築１０年ででてきます。

「既存の場合は25年以上。」というのは、修繕計画を新たに作成する既築マンションの場合でしょう。

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高齢だと、やはりボケてきますね。

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５年ごとに見直し＝「作成」ではありませんからね。

ガイドラインで作成するのは１回だけ。（たぶん２０－３０ページ）
以降、５年おきに作成するのではなくて見直しです。（見直し数ページ）

作成時は、数字の拾い出しがたいへんです。
だから初回はまさに作成なんですが、以降、５年おきにおこなうのは「見直し」です。
作業的には、ちょこちょこっと足していくだけですね。
まあ、主要なのは３０年目の建具金物（サッシ、玄関扉）取替え、４０年目の排水管取替えくらいですかね。
両方とも、１戸あたり５０万くらいかかりますからね。

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見直しでも、工事費とかは正確に出さなくてはならないので、
内訳表とかまで作成しなければ意味ないんでは。
長期修繕計画書の作成は、１０年単位でもいいと思うけどね。

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>暇入さん
あなたを５年ぐらい前からみてますけど、以前は資格の取り立てだった
からだろうか、管理侍さんや後期高齢管理士さんにこてんぱんにやられて
たけど、ここに居続けることによって、いろんな勉強をされましたね。
しかし、軽いところはあまり変わらないような気がしますがね。
これからもがんばって暇つぶしをしていってください。

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昔のことを書いたら、暇入さん黙りこくっちゃったよ。

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こてんばん？
人違いでしょう

しかし、もしかしたら
あのガイドラインは
見直しのときは２５年のつもりかも。
30年で作って、見直しのとき２５年でいいとなると
１０年目まで見直さないことになるが。
新築時に30年としたのはエレベーター更新、機械式駐車場更新がもれるからかな。

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３７３は勘違いしてるな。
私はマンション管理研究会である。
下記のスレッドは秀逸であるから
再読してみたらいい。勉強になるであろう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181385/

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ウチのマンションの元理事長の婦人は、お花の先生の資格を持っていて、コミュニティ活動として、フラワーアレンジメントをしていました。そこまでは、規約の細則に定めてある通りでしたが、実は縁故の会社にお花屋さんがあり、そこにお花を発注して、マンションの玄関に飾っていました。
そして、その代金を定期的に管理組合から「お花代」として元理事長夫人の個人口座に支払っていました。その事実は、理事会には知らされておらず、管理会社の裁量の範囲である雑費として計上していました。恐らく、管理人との個人的な関係でそうしていたのだと思います。
しかし、その行為は、いわばお花屋さんの出張販売所のようなもので、マンションの管理規約「住居以外の利用はできない」に違反すると思うのですが、マンション管理士の意見はいかがでしょうか？

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何故元理事長夫人の口座に振り込むの？
直接花屋にふりこめばいいんではないの？

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>>その事実は、理事会には知らされておらず、管理会社の裁量の範囲である雑費として計上していました。

支払い指示書に理事長が捺印してるはずです。支払い指示書には振り込み伝票もついてるので
どこに振り込んでるかは理事長には当然わかりますよ。

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元理事長がバックマージンを取っていたんだろう。

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そんな話になるからコミュニティ条項は廃止。

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長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を
２回入れるため。

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>>378
その理由は謎です。
懇意にしていたからでしょう。

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>>380
元理事長には、別の疑惑がありました。
庭園改修工事を、総会決議にかけずに、縁故の庭園工事業者に発注してました。

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>>379
ウチのマンションでは、1万円以下であれば、理事会の承認無しで、管理人が購入できるようになっています。

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＞＞長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を
＞＞２回入れるため。

そうであれば見直しのときも３０年にすべきだよ。
そうすればどのタイミングでも将来の２回は入る。

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>385
１万円以下であれば、理事長決裁でいいでしょうが、
管理員が自由に使えるというのはだめでしょう。

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大規模修繕工事のときには、長期修繕計画の洗い直しを
するので、２５年でいいんですよ。

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↑次の次は入りませんね。

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大規模修繕工事が、１２年周期なら２５年でも２回入るけどね。

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↑15年でもいいのだからね

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シロウトがイイカゲンな事言わないほうがいい　恥かいてる自覚ないのか

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↑12年から15年でもいいのだからX２で、30年なんだろう。

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>>382
>長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を２回入れるため。

？？？

計画期間の設定
【新築マンションの場合】
・30年としています。（およそ30年目の設備関係の修繕を含んだ期間）
【既存マンションの場合】
・25年としています。（大規模修繕（周期12年程度）が2回含まれる期間）

詳しくは、下記参照（P.76）
＜国土交通省＞
【長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（平成20年6月策定）】
http://www.mlit.go.jp/common/001080839.pdf

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P.76
＜コメント＞
◆計画修繕工事の実施時において修繕積立金が不足することがないように、多額の推定修繕工事費が見込まれる年度を含むように計画期間を設定する必要があります。
したがって、新築時は、経年が30年程度において実施が見込まれる昇降機設備、給水設備、排水設備の取替えなどを含めた期間以上とします。また、外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期が12年程度ですので、見直し時には、これが2回以上含まれる期間以上とします。
ただし、新築時に計画期間を30年とした場合であっても、住戸の玄関ドアや窓のサッシ等の建具の取替えなどは、修繕周期が36年程度であるため含まれていないことがありますので、見直しの際には注意が必要です。

◆毎月積立てる修繕積立金の額は、できる限り一定額としたいものです。そのためには、計画期間をさらに長期間とし、見込まれる多額の推定修繕工事費をすべて包含することが考えられますが、計画の作成時点で非常に長期間の劣化状況や推定修繕工事費を推定することには限度があります。

◆ついては、多額の推定修繕工事費が見込まれる年度を含む計画期間を25年以上（新築時は30年以上）とし、一定期間ごとに見直すこととしています。

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＞＞382
＞＞長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を
＞＞２回入れるため。

だから、これが勘違いなんでしょ。

＞＞【既存マンションの場合】
＞＞・25年としています。（大規模修繕（周期12年程度）が2回含まれる期間）

周期15年でもいいわけだから、見直しのときも30年にすべきである。

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おたくが決める事じゃない　他人の勝手だ

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↑ガイドラインは望ましいことを書いておくものだ。わからんのか？

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国土交通省が作っているものに対して、
>>おたくが決める事じゃない　他人の勝手だ
他人（＝作った国土交通省の担当者）の勝手であるはずがあるまい。
税金をかけて作っているのだぞ。愚か者め。

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おたくが決める事じゃない　他人の勝手だ 　ガイドはタダの見本　
おまえが書かなくても誰でも解る　独自に知識が無いなら黙ってろ

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初めまして、私は80戸程度の管理組合の理事長をやってます。
新築のため一年目になるのですが、初年度に決めておくべき規則や確認しておくべき規約って
なにかありますか？

今のところ以下については決めようと思ってます。
・次回以降の理事の選出方法
　→初回はくじ引きでした。
・駐車場・駐輪場の空き待ち方法
　→くじ引き？先着順？
・火災保険の更新
　→管理規約で保険内容やオプション内容まで指定されているので変えたい
・ポーチやアルコープに私物を置いてよいかどうか
　→置いていいのか悪いのか規約がはっきりしてないので決めたい
・コープなどの定期宅配業者の不在時の対応について
　→不在時に玄関前までいけるようにしたいらしい

他にこれについては決めといたほうがいいとか、これを決めておかなかったせいで
後々もめたとか、そういうのはありませんか。
アドバイスよろしくお願いします。

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原始規約有るでしょ、それを全てみないと何とも言えないよ。
規約の改正変更は簡単にはできない事くらいは理解しましょうね。
まずは区分所有法の全てを理解することからです、ガンバッテね。

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原始規約が、貴方のマンションのルールの基本です。

この原始規約は、マンションの引き渡し時に、購入者の、

殆ど全員が承認して、組合員に、写しが配布しています。

将来、規約を変更したり、新たに設定したり、廃止したり、

するときは、この規約が基本になり、原始規約を無視した、

規約の設定、変更、廃止は、トラブルのもとになります。

従って、規約の案件で総会にかける時は、総会の議案に対する、

議事録を、毎回区分所有者に配布当していないと、議案のみを、

信じるわけにはいきません。殆どのマンションの区分所有者は、

規約原本を持っていなければ可笑しいですが、残念ながら冊子は、

原本以外はもっていないのが現状でしょう。新たに原本に代わる、

規約の冊子が要求されたときは、規約の設定、変更、廃止の、

経緯は、規約原本との比較でなければいけません、

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所有者間の衡平が最も重要です　是を念頭において処理しましょう

中には分譲マンションの事業協力者を優遇する規約のマンションがありますが　買ってはいけないマンションです
しかしモデルルームでは規約を見ることはまずありません　ご用心

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401は、釣りレスですね。
実際にマンションを買った人の質問内容ではないです。
暇入なのでしょう。

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↑釣りはこちら。

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規約の設定、変更、廃止で、所有者間の公平性とは、
どんなことが、公平で、不公平にに当りますか？

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細則の設定が必要でしょうね。
特に、理事会細則、駐車場細則等
例
　ベランダの手すりにフトンやカーペットをほさないとか喫煙の禁止
　アルコープや玄関の前に物をおかない
　エレベーターに自転車を乗せない
　滞納者対策として、細則に規定しておくこと、遅延損害金、３ヶ月滞納の場合は
　　　　駐車場の権利をはく奪する
　理事の先行や任期
　工事や点検の相見積規定

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コープの対応はまずいですね。
生協の者が、マンション内に入ってくるのは、それを利用している
者の誰かが対応すれば入館できますが、それ以外のところにもっていき
アルコープとかに置きっぱなしにすることになりますね。
特に、空箱は絶対置きっぱなしにしないということになると、留守の者は
空箱回収ができませんからね。
留守の者への対応は拒否するとかにした方がいいのでは？

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生協の空箱対策ができていないマンションは資産価値の低いだめマンション
になっていくでしょうね。
空箱が放置されると、風の強い日は、あちこち散乱しますよ。

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空箱対策も含めて、共用部には物を置かない、規約を制定し、

細かい注意事項として、細則を制定する。

本当は、マナーの問題で、共用部には物品を置かないでしょう、

内のマンションなどは築７年位で、荒れ放題でした。

マンションの資産価値は、ガタ落ちでした。安いので買いましたが、

管理人が交代して、徐々に綺麗のなり。現在２５年ですだ、当時の、

購入価格より、倍以上の相場になり、アベノミクスの影響で、

強気の取引が成立しております。マナーの良くない人間の入居を、

締め出す、規約や、細則は、効果があります。特にフロント業務を、

兼ねた管理員業務は、不動産の管理と、取引に関するプロの配置は重要です。

清掃や、雑用の業務の管理員は、清掃員で足りる、廃止するべきです。

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管理員の仕事は小規模マンションでは、そんなにやることないので
清掃員と兼務しているとこが殆どですよる

コープの対応として、留守のとこに物を届けるのはだめでしょう。
空箱は前日なりに出すんでしょうからね。
空箱は邪魔になるので、次の回収日までアルコープに置きっぱなし
になる可能性もありますからね。

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空き箱等を共用部に置くことはよくないが。

配達を規約で規制する事は、やり過ぎ。留守宅に配達は、

しないのが普通。留守宅に対する、対応方法を規約に、

大まかな規定をして、細かいことは、細則に規定する。

それよりも、現に居住している悪い住民を退去させる、

ことは、できないが、取引において規約で、悪い人間の

入居を規制する事は、ある程度可能。それを見抜くのが、

管理員の資質です。管理と取引の知識のある、正義感のある、

厳しさをもった、管理員を組合が、直接雇用する。

小規模マンションは、この必要は有りません。

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ネットスーパーは常識的で、空箱などありませんし不在宅は持ち帰りが原則、生ものだしね。
アルコーブなど専用使用権が有っても共用部に物を置くのは駄目でしょうね、見た目や不潔感がね。

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この間管理員室前を通ったら、管理員に対して、怒鳴っている住民がいた。
たまたま、耳に入ったのでびっくりした、共用廊下に自転車を置いているので、
管理員が自転車置場に置くように注意したら、自転車置場において、盗難に有ったら、
お前が弁償するのかとの、やりとりでした。分譲時の理事長で、現在は防火管理者でした

この人間等がマンションの資産価値を下げてくれたおかげで、安く購入できました。

空き箱とは別の話ですみません。

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管理人が子供に注意したりしても
同じようなことがおきます。

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住み込みの管理人が子供に注意したりすると
管理費で生活してるくせに、
とか子供に言われます。
まー、わたしの知り合いの住み込みの管理人の奥さんは
そう言われたら
あんたんとこの管理費なんか何百分の一だろう、
わたしはみんなから頼まれているんだ！
と言い返すそうですが。

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理事会に嫌われたら無職だもんね

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クビにはならないからだいじょうぶ　管理人が担当物件変わるだけ　
ワガママで勝手自己中なマンション住人が多いのは管理会社も承知してるよ　
住人自身が己の非常識が自覚できないだけ　相手にしてたらきりがないだろ

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クビにはならないが、だいたい嫌気がさしてやめる。

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やめないわ　楽だし　フロント定年で５年は楽に使ってもらう勘定な　暗黙の約束だよ　

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↑世間がせまい

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おまえより管理人のほうが安気で幸せに暮らしてるよ　　世間が狭いとか？　それはおまえだろ

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↑住み込み管理人はマンションによってはいじめがひどい。

通勤でも、作業中で気づかなかっただけなのに挨拶しなかったとか理事長が管理会社にクレームいって、あほかー？って捨てゼリフでやめるとか

そんなはなしいっぱいある。

賃貸の管理人は楽だろうが
分譲マンションの管理人はやるものではない。

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動物園の園長気分で務めております。
色々な動物が住んでおりますが。檻がありませんので、少々危険です。
小生は、少々合気道の心得があるので、いざ！の時は、自信があります、
今まで一度護身の為、使いました。このことは誰も知りません。

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住み込みばかりが管理人じゃないからね、週５の通いがほとんどだ。
定年後無条件で７０過ぎまでそこそこの賃金で使ってもらえて
現役フロントに比べたらまるで御遊び、健康の為にもちょうどいい仕事だよ。
住人の苦言は聞き流し、後輩に伝えるだけ。　自分勝手な住人は相手にするだけ損。
ハローワーク経由で管理人する方は条件良くないと思いますよ、現役スライドとは段違い。

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管理員は大変だよ。
プライドが許せればできるかもしれないけどね。
お金のためと割り切れるかどうかだな。

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管理人は、マンション内の住民のパワーバランスの扱いを間違えると、
仕事が、しにくくなる。体力は清掃員にまかせたら、体力を要しないが、
規約等の説明が、自らの言葉で説明できないことが、判明すると、
住民をはじめ、特に専有部分の取引業者に見下されたら、マンションの
将来が危険。反社会的住民が徐々に増えてくる。私はそれらの改善の、
ため、努力したが、気が付いたときは、大変でした。
マンションを守るという事は、規約や法令に基ずく管理しかできません。
理事の順番制で、反社会的人物が、理事の役が回り、理事長に就任、
誰も、何も言えません。マンションへの入居の窓口は管理人ですよね、

御宅のマンションは大丈夫ですか。知識の無い管理人はかぇって危険です。

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管理員は用もないのに住人と会話雑談などしません、ご用が有るなら管理室にみえます。
清掃は清掃員の仕事です、小規模マンションでも当方は清掃員が巡回します。
小規模では管理員もいないのが普通ですがね、１００戸以上で管理員一名が費用的に一杯。
それも６時～１５時の駐在、住み込みなど費用出せるのは大規模物件か高級物件だけですよ。
管理員は敷地建物の状況把握、会社への報告、ゴミ収集の立会くらい。　
住人の面倒は見ませんよ、苦情は会社へ伝えるだけです。
管理員としての責務以上に頑張ろうとする人は、余計な事に巻き込まれ大変だと感ずるのでしょう。
管理員生活はいたって快適、住人など気にせず坦々と時間を過ごすだけ。

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>マンションへの入居の窓口は管理人ですよね、

管理人にそのような権限はありません、賃貸物件でもあるまいし当然窓口でもありません。

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＞マンションへの入居の窓口は管理人ですよね

管理人にそんな権限はありません、賃貸でもあるまいし入居の窓口でもありません。

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管理人が強い権限をもっているマンションはあるかもよ。
理事が単なるお飾りで、何にもしない理事ならね。
理事会も殆どやらないマンションもあるからね。

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そんな分譲マンションないわ　賃貸アパートか？

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あるんじゃないの。
管理会社のフロントと管理員でマンションを実際は
動かしているとこが。
１年交替の理事長でおまけに仕事が忙しければ、マンションの
管理にかかわっている暇はないからね。
１年仕方なくやって、後はそれを次に引き継ぐだけ。

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あるなら見せてよ、普通の管理会社なら管理員管理人は管理に関する意見など言うこと自体、権限は無い。
フロントも意見を求められた時、その事柄についてだけ助言するだけ。
>>434どんな４流管理会社なの？　そんな物件と管理会社有るなら書いてよ、笑えるから。
管理会社に依る第三者管理方式なら全部管理会社関係者がやってくれるけどね、想像で物書かないのよ。

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>435
世間は広いよ。
いろんなマンションがあり、いろんな管理がされてるからね。
特に小規模マンションでは、理事が２人とかもあり、それも１年交替、
理事会の開催はない。
総会は完全に管理会社主導で行われる。
通常の点検や補修工事とかの見積もり業者選定とかも１００％管理会社任せ。
理事長は、ただ支払い調書に印鑑を押すだけ。

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>435
お宅の理事会では、点検業者や補修業者の相見積を取る場合、
理事会が相見積業者を選ぶ？それとも管理会社が選ぶ？
殆どは、管理会社が数社選び、相見積を取ったのを、理事会で
この中でどれがいいですかではないの？

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>>436
だからぁ～　そんな物件と管理会社有るなら書いてよ、笑えるから。

＞総会は完全に管理会社主導で行われる。
呆れる、管理会社やフロントに発言権すら無いのよ、総会の支援業務（段取り御手伝い）が精一杯。
管理会社が発言出来るのは管理委託契約の重要説明くらい。区分所有法も理解できないなら書かないでね。

とりあえず　そのようなマンションや管理会社が有るならここに示しなさい、想像だけで物書かないの。
迷惑ですからね。

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>>437
マンションそれぞれ違いますよ、私どもは生活インフラ系は自治体指定の業者からが多いね。
日ごろの修繕補修は近隣の業者です、組合として指定の設備会社情報を各戸に配布してるしね。
大規模修繕や費用の掛かる工事は組合員の推薦や管理会社の推薦で落札制です。
大規模マンションなら費用も数億単位、慎重にね。
全てを管理会社が賄う訳ではありません。
小規模マンションなら修繕マル投げでもたいした違いは無いでしょうけどね。

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>439
うちは大規模だし、理事会もしっかりしてるけどね。
小規模マンションならそれがありえるんだよね。
毎年代わる理事で、理事会も開催されないマンションが、
相見積業者を自分で捜すなんて考えられないよ。
そんなことは、管理会社に任せるのが多いと思うけどね。
できてるマンションはいいけど、できてないマンションもあるということ。
マンションの相談をボランティアで受けているけど、考えられない
とこも結構あるからね。

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>439
補修工事は、２万とか５万とかもあるんだよ。

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そんなの近所の工務店がすること、理事長の決裁出来る範囲で発注するんだろ。
突発や小修繕は５０～１００万以下位までは理事長単独決裁できる規約が普通だ。

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４２８ですが。管理人に権限があるなどと、言っていませんよ。

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次どうぞ

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あるマンション管理士が、理事会が管理規約に定めた理事の定足数に達していなくても、辞任・辞退した理事の数を引いた理事の数を理事の定数と定めることができるというある弁護士の理屈を持ち出して、理事会を成立させました。
ところが、ある組合員から、管理組合がその理事会の理事長（管理者）が招集した総会の決議不存在を訴えられ、結果的に高等裁判所で和解し、管理組合が訴訟費用200万円を失いました。
上記のような状況の場合、マンション管理士はどのような助言をすることが適切なのでしょうか。

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管理士試験にそんな問題出ないから心配するな。
管理士が関わらなくてだいじょうぶ、裁判してるなら口出し無用。
管理士はお願されたら対応しなさい、まず相談される事は無いけど。

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うちは、４４５さんのマンションのように、理事が辞退したり、
色々な理由で定足数が不足する事を考慮して、最低定足数と最大定足数を、
規約に設定して、幅を、もたせて、理事の定足数の不足を未然に防止しました。

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

うちは若干名

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理事会は開催しないといけないとはなってませんし、年一回の総会だけでも良い事はいいのよ。
規約に理事の定数を定める必要もありませんし、極端だけど管理者（多くは理事長）単独で
総会の議案作成しても問題ない。
そんな組合は無いだろうが極論はそうなのよ。

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理事会は設置しなくてもいいけど、規約があるんなら
それに従わなければならない。
民法より特別法である区分所有法、区分所有法より管理規約が
優先されるからね。
強行規定は法律に従わなければならないが、任意規定に基づき
管理規約を作成してあるならそれが法律より強いしね。

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