【契約者限定】ザ・パークハウス 西新宿タワー60

このマンションの建築主は西新宿五丁目中央北地区市街地再開発組合
三菱地所レジデンスが建てたわけじゃない
だから売りにくいだろうね

下の人も損切り
つまり買った値段より安くないと売れないってことだよ


484: 匿名さん　
[2018-03-04 12:29:16]


実は　転売目的で購入したが　正直　売れない。

４月から　価格を下げて　損切するつもりです。




488: 匿名さん　
[2018-03-11 22:37:16]


■人気タワマンで売りが続々

『ザ・パークハウス西新宿タワー60』は高層ビルが立ち並ぶ東京・西新宿にあって、周囲の商業ビルに引けを取らないほど高くそびえたつ超高層タワーマンションである。

マンションとしては日本最高階数となる60階建てで、44階にあるバーからは富士山が一望できる。都心のど真ん中でこれほどの物件が出ることはまたとないとあって、'15年に販売開始すると販売用住戸777戸がすぐに完売したほどの超人気物件である。

そんな『ザ・パークハウス西新宿タワー60』は昨年竣工し、購入者への引き渡しが始まったばかりなのだが、「さっそく売り物件が続々と出てきている」と住宅ジャーナリストの榊淳司氏は指摘する。

「不動産販売サイトを見ていたら、竣工後からさっそく売りが出ていたのですが、それが直近では60件超にまで増えているのです。それも40階、50階台など人気の高層階の部屋が売りに出されているのが目立ちます」

そもそもこのマンションが売りに出された'15年当初は、タワーマンション市場が大きく盛りあがっていた時期。都心一等地の好立地から必ず価値が上がる物件だと業界内でも注目されていた。榊氏が続ける。

「そのため、値上がり益を求めて購入に動いた投資家もいたのですが、いま売りに出されている部屋はなかなか成約していないようです。80平方メートルクラスの部屋でも1億円を超えているので、その『強気価格』を敬遠されているのでしょう。

じつは私の友人も『ザ・パークハウス西新宿タワー60』を購入した一人。まさに高層階を売りに出しているのですが、彼はこう言っています。3月いっぱいまでねばってダメなら値段を下げるしかない、と」

都心の超人気マンションで「売り物件」が積みあがっていく――。

損切りってことは、買った値段以下の売却に加えて、諸費用もすべて損。

好ましくないコメント削除ありがとうございます。さらに、粘着男云々の攻撃的な記載のあるのも削除をお願いいたします。

民泊、ミーティングルーム、共有部分の運用、その補修費用の問題、さらに、アフターへの対応、管理組合からの情報公開についてなど、どこのマンションにも発生するのですが、重要な課題が沢山あります。
はじめが肝心。他のマンション運営を参考に、住んでよし、投資によし、の良いマンションにして行きましょう。

民泊、ミーティングルーム、共有部分の運用、その補修費用の問題、

すべて順調に運営されています。
しいて言うと敷地内の駐車、駐輪への対応がいい加減です。



アフターへの対応

アフターへの対応は、地権者はフジタ、それ以外は三菱地所レジデンスです。
対応のいいのは当然〇〇〇の方です。残念ながら差はあるようです。



管理組合からの情報公開

１階通路のところで情報公開されています。

ミーティングスペース、engawaの不正利用は幸いにして根絶しました。
民泊もわかっている部屋は根絶しました。
補修費用の問題の意味が分かりませんが、管理組合から補修費用は拠出していません。

共有部の保険契約の事を言ってるのでしょうか？保険契約の詳細を確認してないので、間違っていたらごめんなさい。
無制限の契約してるのですか？そんな保険があるのでしょうか？

>>4225 住民板ユーザーさん1さん
気分を害された方がいるならごめんなさい。
共有部分は保険があるから管理組合の持ち出しはない？
一件の上限はあるものの、かなり高額なので問題ない？
修理は100％保険会社が支払う？免責なし？
免責なしの保険料はどこから出てます？

こちらがダメとは言ってない、
並々ならぬ努力があって、おかげで快適に過ごせています
ただ、ちょっと他と違う。

4222の言う補修費用の問題とは引っ越しでの傷等を言ってるんじゃないの？そんなものサカイが払ったじゃん。
あとは大掛かりな工事が必要だった個所はアフター保証で補填。

4225,4226の言ってる共用部の保険は別のものを指してるが、総会での４号議案で承認したじゃん。もしかして賃借人？管理組合員なら資料をもらってるよ。

支払限度額１６２億円　免責１万円になってるよ。

162億は火災保険全体の補償限度額であって、破損に対するものではありません。
相手に請求せずいちいち自前の保険を使ったら、翌年の保険料がすごく上がるでしょうが。(ホント苦笑)

一応言っておくとマンション共用部火災保険に破損の項目がオプションで入っています。

>>4229

出たー、粘着男。
君はこれが読めないの？
誰が自前の保険を使ったの？
ねえねえ誰が自前の保険を使ったの？

>管理組合から補修費用は拠出していません。

>>4230
一応言っておくと、加入している東京海上日動火災のマンション総合保険は、破損の項目は標準です。

なんか君は一般家庭の火災保険と一緒にしてないかい？
乏しい知識で恥ずかしいレスつけないでね。
粘着男は何でも嘘の反対をするからね。

クイズ＊このパンフを見て破損の補償限度額を答えなさい。


https://www.kasai-hoken.info/insurance/tk/mansion.html

スクショ貼っておくよ。
ここから破損の保険限度額を導きなさい。

管理組合ならば破損をつけるのが当たり前。 保険料は積算で変わってるんだよ。笑笑
来年値上げに気をつけろよ。

本日6時頃エンガワに入室しようと思ったら記入用のペンが見当たりませんでした。だから記入用紙は空白のままなのか？脱いだ靴はたくさん見えて騒がしそうだったから入室を断念しました。管理サイドは把握せしてるのかな？すぐできることはすぐにやってほしい。正直唖然としてクレームを出す気力もありませんでした。
せめて施設利用の入室記入はコツコツと徹底してよな

6ヶ月目アフターのお知らせが来てましたね。
マンション住まいが初めてなのでいろいろ知りたいのですが、
みなさん、どんなところを重点的にみるものなんでしょうか。
ポイントなどあったら教えてください。

>>4234

横から失礼。

マンション総合保険とは、管理組合用の火災保険で、各社とも破損は含まれています。
あなた様は「破損の項目がオプションで入っています」「破損をつけるのが当たり前」と破損がオプションと言っていますがそれは間違いです。また標準セットですので、破損があるからと言って積算金額は変わりません。
マンション総合保険の場合、施設の評価と経年年数で保険金が変わります。補償は新築基準ですので経年が増すほどに保険料は高くなります。

また>>4224さんは管理組合からのお金は拠出してませんと言っています。つまり保険を使ってないということなんですが、なぜ「来年値上げに気をつけろよ。」というのかが分かりません。今回の傷の問題はサカイがもったとおっしゃってますよね？大掛かりな工事を伴う修理はアフタ対応だったともおっしゃっています。

あなた様が粘着男なのかどうかはしりません。しかし乏しい知識で掲示板を荒らしているのは確かです。

>>4210

今回のシャッターの修理は概算で１５００万円です。別に、警備員の２４時間張り付けの費用も掛かります。修理終わりが７月の予定だそうです。管理組合からお金が出ることはありません。
また別件の駐車場の件は、駐車場借主がすべて補填するようです。

そんなにかかる破損て何があったんですか？
管理室の掲示にも、気分が悪くなられた方はとかも書いてありましたが。

エントランスの自動ドアの傷は犯人に請求せず、
保険を使う事にしたのでは？
シャッターはメーカー側の不具合なら
当然アフター保証が使えると思われます。
誰かが故意に壊したせいで修理代が
1500万かかるならどうするんですかね。
保険使うのですかね。

でもメーカーのアフター保証が効くなら、
修理の見積 1500万を、そもそもとる必要などないのでは。

>>4237 住民板ユーザーさん２　さん
専門家ではありませんが、
東京海上日動火災の新マンション保険なら、
リスク診断割引があるのでは？
10月の更改時に保険料率改定が改定されます。
保険料は各社独自に決めてますし、
必要なければ保険金をむやみに
請求しない方がいいと思います。

エントランスドアの修理は保険申請したと理事会議事録にはある。
その後、サカイ引越センターが支払うことになったのか、ご存知の方はいますか？

保険の主たる目的は、故意に破損させた物を修理するためではなく、アフターでは賄えない故障や不作為の破損に対する修理にあるのではないでしょうか。
従って、保険で支払われるから良いのではなく、共有部の故意による破損が起きないような工夫と、破損した場合は破損させた人が費用負担をするなどの周知と運用が必要と考えます。

週刊誌に売りが多いマンションで実名が出てしまいました。残念

シャッター弁済費用は居住者の皆様で払いましょう！
みんなで払えばたかだかしれてます

習慣ヒュンダイですか？

賛成です。
議事録見たらドアだけでなく、タバコの投げ捨てによって起きた何かにも保険を申請したようですね。

マンション保険は確かにパッケージ商品ですが、一部の保険会社では破損などの
着脱が可能だったと記憶しています。
また、
管理の良い大規模マンションが適用になるリスク細分割引や無事故割引がありますが、ヒヤリングシートには過去の事故歴、保険金額、事故対応策の記載項目があります。犯人不明の破損はしょうがないかもしれないませんが、
なるべく防ぎたいですよね。
保険料は築年が経つとどんどん上がりますから。

シャッターの1500万は来訪者が壊したのですから、その人の保険を使えばいい事。でも入居早々こんなに壊されて
しまうのはひどいです。

>>4244 匿名さん
目黒のブリリアタワーズもかなり売り出てますからね。ここは便利で住みごこちもいいんで、私はしばらく住んでゆっくり検討します。

>>4243 住民板ユーザーさん1さん

賛成したのは貴方様の意見についてです。 1500万を入居者が払うはずないです。

>>4247 住民板ユーザーさん1さん
来訪者が駐車場利用したんですか？
どうやったらそんなことになるのか不思議。
その人に請求するんでしょうね。

>>4245 入居済みさん

契約者専用スレなんで、
外部の方はお引き取りください。

>>4249 住民板ユーザーさん1さん
あり得ないので大丈夫ですよ。
また部外者でしょう。

よーく考えてごらん。
壊した人が対物１０００万だったら？
無制限だったとして、対物で警備員費用が出るかな？
24時間１人ｘ７０日＝おいくら？

エントランスドアの修理の扱いも、駐車場パレットの破損の件も知っているが、内部情報を流すなという人がいるんで書きません。

マンション総合保険はパケット商品なので、破損がオプションとか言う素人のしつこい書き込みは無視に限ります。粘着男と同じ書き方だしね。

>>4247 住民板ユーザーさん1さん
防犯カメラに写ってませんか？

>>4254 住民板ユーザーさん3さん

エントランスは年末、男女が
傷付けたみたいですよ。
おそらくカメラに映っていたけど、
特定までしなかったのでしょう。
シャッターの損害賠償を、
壊した人に請求せず、我々のマンション保険を使うのは、いくらなんでもありえないでしょう。
でも張り紙には管理組合から(現金を)払いません
としか書いてないし、
いつもの理事関係者4253 の投稿を見ると保険を申請しそうだ。

三菱の保険部を通さず、
まずはフロントマンに壊した相手の
対物と
個人賠償責任保険を使う様に
交渉させればいいのに。三菱の保険部を通したら、相手の保険金の
不足分を我々の保険で賄う事になってしまう。そもそも警備員の日当は
損害賠償できますよ。

>>4255

なんとまあ浅い知識

個人賠償責任保険は自動車事故は免責
これ日本の常識ね

次にシャッターの金額が分からないけど物損補償は時価ね
新品価格と時価の差がある場合その差は保険金は出ないよ
1500万円がなんの金額かわからない以上安易な断定はダメ
これ日本の常識ね

いやいや、全額、損害賠償を請求すればいいだけ事じゃん。 相手の保険で足りない分をどう工面するかなんて、
こっちに関係ないでしょ。
壊したら弁償させるの世界の常識ネ。

まさかと思うが、犯人分からないのか？ だとしたら、もうお前らファイヤーだ。

今日、エントランスの車寄せのとこに、
停めてあった黒い車の前で、警備員と
管理側の関係者(地権者?)と思われるスーツの男性が何やら深刻に話しこんでた。警備員が、運悪く着替えの時間に起きてしまったとか話してたから、
シャッターの件かもね。
そのあと、
だらしない格好した茶髪の男(理事として座ってた人に似てた気がする)がマンションから
出てきて、
咥えタバコしながら車を移動しようとしたら、
スーツのおじさんに[おい咥えタバコかよ。お前、態度悪いなー]って怒られてました。 唖然

俺も見てた。
スーツ姿は理事だよ。
黒い車は駐車の常習者。以前、裏によく停めてた車。
駐禁切られてからエントランスにしょっちゅう停めてる。
理事と職員と警備員がその車のことで怒ってた。
部屋に何度も電話したのになかなか出てこなかったらしい。
黒い車の茶髪の若い奴は館内からタバコ吸って出てきたんでびっくりした。
ごめんなさいも言わないで咥えたばこで車に乗ったからみんな怒ってた。

>>4259 住民板ユーザーさん1　さん
裏に止まってた黒いミニバン？
態度も悪いんですね。

>>4259 住民板ユーザーさん1　さん

あの茶髪(40歳くらい)も、総会の理事席の左側に座ってませんでした？ 髪型も似てたんだけど。
関東連合の人ぽい感じで
注意するのも怖い。

>>4260

うん、あの黒い車です。
態度悪いよね。
それ以上の情報が入らないのがもどかしい

>>4261

理事ではないね。
関東連合かもね。
それ以上の情報が入らないのがもどかしい

このマンションはもはや

コンシェリアよりも民度が低い輩が多いと

噂れてますな。。。それが賃貸価格に表れてるのか？！

買わなきゃ良かったよ、銭失い

ここらのマンションで庭がこれだけ立派なとこないし、
銭失いって事はないでしょ。
調べたら実際の成約単価は坪350-450くらいだな。
(570が一件あるけどこれは例外)
興味深いのは、内覧では西側人気なのに
蓋を開けてみたら、東向きと成約単価が変わらなかったこと。
ここの資産価値をあげる為には、投資目的で買った外人の住戸を早く売却してもらって滞納解消し、
理事会は地権者に辞めてもらって、もう少し管理組合のレベルを上げる事だと思う。

>>4263 入居済みさん
コンシェリアの東向き悲惨ですよ。
20メートルくらいしか離れてないとこに同等の高さの建物建つんですから。
真っ暗でしょう。

>>4264

投資用は低層階が有利って知らないみたいですね。

新築時は細かく値段の差をつけるけど、中古になってしまえば坪いくら、もしくは平米いくらと、上も下もそんなに変わらないし、西も東も変わらない。

そもそも西は部屋の中から空しか見えないが、東はニューヨーク並のビル景色。
冨士山なんか他のタワーでも見えるけど、新宿の高層ビル群が間近に見えるのはここの東側だけ。
夜の眺望はほんと素敵ですよね。


何度も書かれているけど、理事会から地権者が抜けるのは半永久的に無理。
理事会は店舗部会と、住宅部会からできていて、店舗部会は地権者しかいない。
店舗は部屋みたいになかなか売買はされない。
住宅部会も数えてみたら地権者が５人。しかも部会長をはじめ副会長など要職ばかり。
再開発マンションを買ったらこれはあきらめないとね。

>>4265

コンシュリアの東が悲惨なら、ラ・トウールの西も悲惨ということになる。
住友不動産も馬鹿じゃない。
悲惨になるなら建て方を考える。
結論は眺望で決める住民は少ないということです。
4264の眺望は値段に反映されないということの証拠でもあります。

>>4267
狭い部屋の方が割高というのもありますよね。賃貸が付きやすいから投資目的に有利です。逆に３LDKとかは貸しにくい、売りにくい。タワー６０だとワンルームが貴重。１０部屋あったかな？ないかもしれません。