【契約者限定】ザ・パークハウス 西新宿タワー60

本当ならば理事会の働きかけで新しい非匿名の掲示板をエムクラウド上で作成してほしいですが、
現状では期待出来ないと思います。

ここで真面目に管理組合運営の専門的なノウハウを記載したり議論すると
自己顕示欲の強い管理サイドの粘着男に妨害されるので、過疎化させるか
せいぜい外部侵入者の目撃情報位(ログになる為)にとどめておく位で丁度いいのでは。

内部情報をこの掲示板で漏らしていた人は、流石に
他の理事から注意されたみたいだし。
このまま重要な問題を放置して運営が失敗したら、理事会が善管注意義務を怠ったせいですね。

>>4198 住民板ユーザーさん1さん

駐車場の件はお粗末ですね。あの一角の車がすべて出し入れできなかったです。タクシーの運転手は請求してよろしいかと。

タクシーの運転手？
タクシー代

>>4204 住民板ユーザーさん1さん

駐車場がささいな理由で使用不可能になることを改めて知りました。自分も気をつけます。

駐車場シャッターの修理は8月までかかるんだ。
24時間警備員張り付かせて修理費はすご金額だ。

一昨日の駐車場でのトラブルといいついてないね。

20人ほどの団体が入ってきた。
そのままエレベーターで高層階へ。
セミナーとしても止める手段がない。

>>4201 入居済みさん
皆さんが書き込まなくなり、唯一皆さんに粘着男と呼ばれる地元民だけ毎日書き込みしていたようで浮き彫りになりましたね。
前からそうでしたが、この地権者は住人の書込みに中傷、管理の文句しか言わないですからしばらく無視で良いと思われますよ。理解力もないようですから何を言っても無駄でしょうし。

また、理事会が善管注意義務を怠ったせいという話は私も同意ですね。

中古で一社だけ見たけど35も売り出されてる。投資目的が多かったんですね

このマンションの建築主は西新宿五丁目中央北地区市街地再開発組合
三菱地所レジデンスが建てたわけじゃない
だから売りにくいだろうね

下の人も損切り
つまり買った値段より安くないと売れないってことだよ


484: 匿名さん　
[2018-03-04 12:29:16]


実は　転売目的で購入したが　正直　売れない。

４月から　価格を下げて　損切するつもりです。




488: 匿名さん　
[2018-03-11 22:37:16]


■人気タワマンで売りが続々

『ザ・パークハウス西新宿タワー60』は高層ビルが立ち並ぶ東京・西新宿にあって、周囲の商業ビルに引けを取らないほど高くそびえたつ超高層タワーマンションである。

マンションとしては日本最高階数となる60階建てで、44階にあるバーからは富士山が一望できる。都心のど真ん中でこれほどの物件が出ることはまたとないとあって、'15年に販売開始すると販売用住戸777戸がすぐに完売したほどの超人気物件である。

そんな『ザ・パークハウス西新宿タワー60』は昨年竣工し、購入者への引き渡しが始まったばかりなのだが、「さっそく売り物件が続々と出てきている」と住宅ジャーナリストの榊淳司氏は指摘する。

「不動産販売サイトを見ていたら、竣工後からさっそく売りが出ていたのですが、それが直近では60件超にまで増えているのです。それも40階、50階台など人気の高層階の部屋が売りに出されているのが目立ちます」

そもそもこのマンションが売りに出された'15年当初は、タワーマンション市場が大きく盛りあがっていた時期。都心一等地の好立地から必ず価値が上がる物件だと業界内でも注目されていた。榊氏が続ける。

「そのため、値上がり益を求めて購入に動いた投資家もいたのですが、いま売りに出されている部屋はなかなか成約していないようです。80平方メートルクラスの部屋でも1億円を超えているので、その『強気価格』を敬遠されているのでしょう。

じつは私の友人も『ザ・パークハウス西新宿タワー60』を購入した一人。まさに高層階を売りに出しているのですが、彼はこう言っています。3月いっぱいまでねばってダメなら値段を下げるしかない、と」

都心の超人気マンションで「売り物件」が積みあがっていく――。

損切りってことは、買った値段以下の売却に加えて、諸費用もすべて損。

好ましくないコメント削除ありがとうございます。さらに、粘着男云々の攻撃的な記載のあるのも削除をお願いいたします。

民泊、ミーティングルーム、共有部分の運用、その補修費用の問題、さらに、アフターへの対応、管理組合からの情報公開についてなど、どこのマンションにも発生するのですが、重要な課題が沢山あります。
はじめが肝心。他のマンション運営を参考に、住んでよし、投資によし、の良いマンションにして行きましょう。

民泊、ミーティングルーム、共有部分の運用、その補修費用の問題、

すべて順調に運営されています。
しいて言うと敷地内の駐車、駐輪への対応がいい加減です。



アフターへの対応

アフターへの対応は、地権者はフジタ、それ以外は三菱地所レジデンスです。
対応のいいのは当然〇〇〇の方です。残念ながら差はあるようです。



管理組合からの情報公開

１階通路のところで情報公開されています。

ミーティングスペース、engawaの不正利用は幸いにして根絶しました。
民泊もわかっている部屋は根絶しました。
補修費用の問題の意味が分かりませんが、管理組合から補修費用は拠出していません。

共有部の保険契約の事を言ってるのでしょうか？保険契約の詳細を確認してないので、間違っていたらごめんなさい。
無制限の契約してるのですか？そんな保険があるのでしょうか？

>>4225 住民板ユーザーさん1さん
気分を害された方がいるならごめんなさい。
共有部分は保険があるから管理組合の持ち出しはない？
一件の上限はあるものの、かなり高額なので問題ない？
修理は100％保険会社が支払う？免責なし？
免責なしの保険料はどこから出てます？

こちらがダメとは言ってない、
並々ならぬ努力があって、おかげで快適に過ごせています
ただ、ちょっと他と違う。

4222の言う補修費用の問題とは引っ越しでの傷等を言ってるんじゃないの？そんなものサカイが払ったじゃん。
あとは大掛かりな工事が必要だった個所はアフター保証で補填。

4225,4226の言ってる共用部の保険は別のものを指してるが、総会での４号議案で承認したじゃん。もしかして賃借人？管理組合員なら資料をもらってるよ。

支払限度額１６２億円　免責１万円になってるよ。

162億は火災保険全体の補償限度額であって、破損に対するものではありません。
相手に請求せずいちいち自前の保険を使ったら、翌年の保険料がすごく上がるでしょうが。(ホント苦笑)

一応言っておくとマンション共用部火災保険に破損の項目がオプションで入っています。

>>4229

出たー、粘着男。
君はこれが読めないの？
誰が自前の保険を使ったの？
ねえねえ誰が自前の保険を使ったの？

>管理組合から補修費用は拠出していません。

>>4230
一応言っておくと、加入している東京海上日動火災のマンション総合保険は、破損の項目は標準です。

なんか君は一般家庭の火災保険と一緒にしてないかい？
乏しい知識で恥ずかしいレスつけないでね。
粘着男は何でも嘘の反対をするからね。

クイズ＊このパンフを見て破損の補償限度額を答えなさい。


https://www.kasai-hoken.info/insurance/tk/mansion.html

スクショ貼っておくよ。
ここから破損の保険限度額を導きなさい。

管理組合ならば破損をつけるのが当たり前。 保険料は積算で変わってるんだよ。笑笑
来年値上げに気をつけろよ。

本日6時頃エンガワに入室しようと思ったら記入用のペンが見当たりませんでした。だから記入用紙は空白のままなのか？脱いだ靴はたくさん見えて騒がしそうだったから入室を断念しました。管理サイドは把握せしてるのかな？すぐできることはすぐにやってほしい。正直唖然としてクレームを出す気力もありませんでした。
せめて施設利用の入室記入はコツコツと徹底してよな

6ヶ月目アフターのお知らせが来てましたね。
マンション住まいが初めてなのでいろいろ知りたいのですが、
みなさん、どんなところを重点的にみるものなんでしょうか。
ポイントなどあったら教えてください。

>>4234

横から失礼。

マンション総合保険とは、管理組合用の火災保険で、各社とも破損は含まれています。
あなた様は「破損の項目がオプションで入っています」「破損をつけるのが当たり前」と破損がオプションと言っていますがそれは間違いです。また標準セットですので、破損があるからと言って積算金額は変わりません。
マンション総合保険の場合、施設の評価と経年年数で保険金が変わります。補償は新築基準ですので経年が増すほどに保険料は高くなります。

また>>4224さんは管理組合からのお金は拠出してませんと言っています。つまり保険を使ってないということなんですが、なぜ「来年値上げに気をつけろよ。」というのかが分かりません。今回の傷の問題はサカイがもったとおっしゃってますよね？大掛かりな工事を伴う修理はアフタ対応だったともおっしゃっています。

あなた様が粘着男なのかどうかはしりません。しかし乏しい知識で掲示板を荒らしているのは確かです。

>>4210

今回のシャッターの修理は概算で１５００万円です。別に、警備員の２４時間張り付けの費用も掛かります。修理終わりが７月の予定だそうです。管理組合からお金が出ることはありません。
また別件の駐車場の件は、駐車場借主がすべて補填するようです。

そんなにかかる破損て何があったんですか？
管理室の掲示にも、気分が悪くなられた方はとかも書いてありましたが。

エントランスの自動ドアの傷は犯人に請求せず、
保険を使う事にしたのでは？
シャッターはメーカー側の不具合なら
当然アフター保証が使えると思われます。
誰かが故意に壊したせいで修理代が
1500万かかるならどうするんですかね。
保険使うのですかね。

でもメーカーのアフター保証が効くなら、
修理の見積 1500万を、そもそもとる必要などないのでは。

>>4237 住民板ユーザーさん２　さん
専門家ではありませんが、
東京海上日動火災の新マンション保険なら、
リスク診断割引があるのでは？
10月の更改時に保険料率改定が改定されます。
保険料は各社独自に決めてますし、
必要なければ保険金をむやみに
請求しない方がいいと思います。

エントランスドアの修理は保険申請したと理事会議事録にはある。
その後、サカイ引越センターが支払うことになったのか、ご存知の方はいますか？

保険の主たる目的は、故意に破損させた物を修理するためではなく、アフターでは賄えない故障や不作為の破損に対する修理にあるのではないでしょうか。
従って、保険で支払われるから良いのではなく、共有部の故意による破損が起きないような工夫と、破損した場合は破損させた人が費用負担をするなどの周知と運用が必要と考えます。

週刊誌に売りが多いマンションで実名が出てしまいました。残念

シャッター弁済費用は居住者の皆様で払いましょう！
みんなで払えばたかだかしれてます

習慣ヒュンダイですか？

賛成です。
議事録見たらドアだけでなく、タバコの投げ捨てによって起きた何かにも保険を申請したようですね。

マンション保険は確かにパッケージ商品ですが、一部の保険会社では破損などの
着脱が可能だったと記憶しています。
また、
管理の良い大規模マンションが適用になるリスク細分割引や無事故割引がありますが、ヒヤリングシートには過去の事故歴、保険金額、事故対応策の記載項目があります。犯人不明の破損はしょうがないかもしれないませんが、
なるべく防ぎたいですよね。
保険料は築年が経つとどんどん上がりますから。

シャッターの1500万は来訪者が壊したのですから、その人の保険を使えばいい事。でも入居早々こんなに壊されて
しまうのはひどいです。

>>4244 匿名さん
目黒のブリリアタワーズもかなり売り出てますからね。ここは便利で住みごこちもいいんで、私はしばらく住んでゆっくり検討します。

>>4243 住民板ユーザーさん1さん

賛成したのは貴方様の意見についてです。 1500万を入居者が払うはずないです。

>>4247 住民板ユーザーさん1さん
来訪者が駐車場利用したんですか？
どうやったらそんなことになるのか不思議。
その人に請求するんでしょうね。

>>4245 入居済みさん

契約者専用スレなんで、
外部の方はお引き取りください。

>>4249 住民板ユーザーさん1さん
あり得ないので大丈夫ですよ。
また部外者でしょう。

よーく考えてごらん。
壊した人が対物１０００万だったら？
無制限だったとして、対物で警備員費用が出るかな？
24時間１人ｘ７０日＝おいくら？

エントランスドアの修理の扱いも、駐車場パレットの破損の件も知っているが、内部情報を流すなという人がいるんで書きません。

マンション総合保険はパケット商品なので、破損がオプションとか言う素人のしつこい書き込みは無視に限ります。粘着男と同じ書き方だしね。

>>4247 住民板ユーザーさん1さん
防犯カメラに写ってませんか？

>>4254 住民板ユーザーさん3さん

エントランスは年末、男女が
傷付けたみたいですよ。
おそらくカメラに映っていたけど、
特定までしなかったのでしょう。
シャッターの損害賠償を、
壊した人に請求せず、我々のマンション保険を使うのは、いくらなんでもありえないでしょう。
でも張り紙には管理組合から(現金を)払いません
としか書いてないし、
いつもの理事関係者4253 の投稿を見ると保険を申請しそうだ。

三菱の保険部を通さず、
まずはフロントマンに壊した相手の
対物と
個人賠償責任保険を使う様に
交渉させればいいのに。三菱の保険部を通したら、相手の保険金の
不足分を我々の保険で賄う事になってしまう。そもそも警備員の日当は
損害賠償できますよ。

>>4255

なんとまあ浅い知識

個人賠償責任保険は自動車事故は免責
これ日本の常識ね

次にシャッターの金額が分からないけど物損補償は時価ね
新品価格と時価の差がある場合その差は保険金は出ないよ
1500万円がなんの金額かわからない以上安易な断定はダメ
これ日本の常識ね

いやいや、全額、損害賠償を請求すればいいだけ事じゃん。 相手の保険で足りない分をどう工面するかなんて、
こっちに関係ないでしょ。
壊したら弁償させるの世界の常識ネ。

まさかと思うが、犯人分からないのか？ だとしたら、もうお前らファイヤーだ。

今日、エントランスの車寄せのとこに、
停めてあった黒い車の前で、警備員と
管理側の関係者(地権者?)と思われるスーツの男性が何やら深刻に話しこんでた。警備員が、運悪く着替えの時間に起きてしまったとか話してたから、
シャッターの件かもね。
そのあと、
だらしない格好した茶髪の男(理事として座ってた人に似てた気がする)がマンションから
出てきて、
咥えタバコしながら車を移動しようとしたら、
スーツのおじさんに[おい咥えタバコかよ。お前、態度悪いなー]って怒られてました。 唖然

俺も見てた。
スーツ姿は理事だよ。
黒い車は駐車の常習者。以前、裏によく停めてた車。
駐禁切られてからエントランスにしょっちゅう停めてる。
理事と職員と警備員がその車のことで怒ってた。
部屋に何度も電話したのになかなか出てこなかったらしい。
黒い車の茶髪の若い奴は館内からタバコ吸って出てきたんでびっくりした。
ごめんなさいも言わないで咥えたばこで車に乗ったからみんな怒ってた。

>>4259 住民板ユーザーさん1　さん
裏に止まってた黒いミニバン？
態度も悪いんですね。

>>4259 住民板ユーザーさん1　さん

あの茶髪(40歳くらい)も、総会の理事席の左側に座ってませんでした？ 髪型も似てたんだけど。
関東連合の人ぽい感じで
注意するのも怖い。

>>4260

うん、あの黒い車です。
態度悪いよね。
それ以上の情報が入らないのがもどかしい

>>4261

理事ではないね。
関東連合かもね。
それ以上の情報が入らないのがもどかしい

このマンションはもはや

コンシェリアよりも民度が低い輩が多いと

噂れてますな。。。それが賃貸価格に表れてるのか？！

買わなきゃ良かったよ、銭失い

ここらのマンションで庭がこれだけ立派なとこないし、
銭失いって事はないでしょ。
調べたら実際の成約単価は坪350-450くらいだな。
(570が一件あるけどこれは例外)
興味深いのは、内覧では西側人気なのに
蓋を開けてみたら、東向きと成約単価が変わらなかったこと。
ここの資産価値をあげる為には、投資目的で買った外人の住戸を早く売却してもらって滞納解消し、
理事会は地権者に辞めてもらって、もう少し管理組合のレベルを上げる事だと思う。

>>4263 入居済みさん
コンシェリアの東向き悲惨ですよ。
20メートルくらいしか離れてないとこに同等の高さの建物建つんですから。
真っ暗でしょう。

>>4264

投資用は低層階が有利って知らないみたいですね。

新築時は細かく値段の差をつけるけど、中古になってしまえば坪いくら、もしくは平米いくらと、上も下もそんなに変わらないし、西も東も変わらない。

そもそも西は部屋の中から空しか見えないが、東はニューヨーク並のビル景色。
冨士山なんか他のタワーでも見えるけど、新宿の高層ビル群が間近に見えるのはここの東側だけ。
夜の眺望はほんと素敵ですよね。


何度も書かれているけど、理事会から地権者が抜けるのは半永久的に無理。
理事会は店舗部会と、住宅部会からできていて、店舗部会は地権者しかいない。
店舗は部屋みたいになかなか売買はされない。
住宅部会も数えてみたら地権者が５人。しかも部会長をはじめ副会長など要職ばかり。
再開発マンションを買ったらこれはあきらめないとね。

>>4265

コンシュリアの東が悲惨なら、ラ・トウールの西も悲惨ということになる。
住友不動産も馬鹿じゃない。
悲惨になるなら建て方を考える。
結論は眺望で決める住民は少ないということです。
4264の眺望は値段に反映されないということの証拠でもあります。

>>4267
狭い部屋の方が割高というのもありますよね。賃貸が付きやすいから投資目的に有利です。逆に３LDKとかは貸しにくい、売りにくい。タワー６０だとワンルームが貴重。１０部屋あったかな？ないかもしれません。

1DKの成約は一件だけで単価405万ですので、面積抑えてもそれほど割高ではないです。
ちなみ東ではありません。
2LDK、広め3LDKもそこそこ売れてるので、ファミリー需要もあるのでしょうね。

ラ・トゥールは住友なので、さすがに少しずらして建ててるから
コンシェリアほど悲惨ではないと思います。 新しいビルの西側は石壁になっていて、
窓が全くないのが救いです。

>>4266 住民板ユーザーさん1さん
このマンションは供用面積比率で住宅がほぼ大半を締めており、もともと店舗共有はごく僅か。
何十部屋ももらい議決権を沢山持っている大地主や、法人がいるわけでもない。
二部屋ぐらい持っているここの地権者は皆さん個人だし、議決権はたったの2個でしょ。
勘違いをして理事会に居座るのは良くない。
辞めればいいんですよ。

ライバルの富久クロスの成約単価は、
下層階415万から高層495万。 築3年でも相変わらず強い。
ここも築5年になった時に今の価格がキープ出来る様に頑張らないと

なんか、急に外国語が飛び交って夜は騒いでる部屋が出現したな。網戸にしていると部屋に聞こえてくる。どこの部屋だろう。

>>4269

あー、いつもの否定ばかりする人だったんですね。

まずワンルームと書いたんだけどなあ。１DKじゃないよ。
仮に１DKだとしても４０５万円なら十分高いじゃないですか。
狭めの部屋は坪単価が随分安めでしたよ、ここ。


コンシェリアも住友なんだけどなあ。知らないのかな？

>>4270

ここの地権者は１部屋か５部屋以上と極端です。
理事会にいる地権者のほとんどは、店舗＋住宅です。
住宅部会か店舗部会のどちらかにいますね。
勘違いして残ってないでしょうね。店舗部会の理事は店舗持ってなきゃ入れないんだから。

>>4273
確か４０㎡以下の部屋は12戸くらいあって、4階の1部屋以外は地権者の部屋ですね。売りだしの時はその部屋の倍率が一番高かったです。25倍くらいでしたっけ？倍率は忘れました。言えることは大きな部屋は1倍くらいが多かった印象です。今の売れ残りの状況は、売り出しの倍率から考えてもそんなものかなとも思えます。小さい部屋ほど倍率が高かったです。

>>4269


もうあんまり売れないですよ。連日で記事出ましたね。



https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180519-00542052-shincho-soci
夢の「タワマン」からまっ逆さま…　住民から“修繕費が足りない”の悲鳴が上がるワケ
5/19(土) 8:01配信

https://nikkan-spa.jp/1476567/2
タワマン住民が過酷な生活に悲鳴…「買わなきゃよかった」と後悔するワケ


「タワマンが乱立した理由は、ディベロッパーが儲かるからに尽きます。規制緩和のおかげで、狭い土地に多くの居住者を押し込めるようになったうえ、同じような間取りが30階、40階まで続けば、材料費も大量の仕入れで安くなる。とにかくコストパフォーマンスが高いのです」



皆さんのお金が吸い取られただけです。バブルの時となんか似てますね。地権者は新築値段の６掛けほどで権利変換してるんで、地権者の相続で安い部屋が出てくるでしょう。今もそうかな？地権者の売り出しがかなり安いです。地権者の出してる賃貸もかなり安い。

なぜか？ハウスネットの賃貸見積もりが、周辺マンションの１割引きか２割引き位だからです。周辺マンションとはタワーではありませんよ。

角部屋の人から聞きました。窓ガラスを月１ほどで清掃してくれてるが、汚れが落ちないのでまだらになって外の景色が見えにくいそうです。窓は共用部なので、アフターの対象ではないそうです。

>>4274 住民板ユーザーさん1さん
また理解してないね。

理事会は
店舗部会役員と
住宅部会役員で
構成されます

店舗部会は地権者しかいません
店舗部会の地権者はマンションの部屋も持っています

>>4275 住民板ユーザーさん２さん
その部屋は一期の最高倍率で14倍でした。1期は平均2倍くらいで、値上げした2期以降は1倍くらいだったと思います。
ワンルームの成約はまだないです。
西向きで分譲時4208万(@350)が4980万(@410)では販売中ですが、長いこと売れませんね。
どなたが言ってる様に低め賃料設定のせいで、想定利回りを落としているせいでしょう。

横から失礼

議決権の数と、理事就任には、なんの関係もありません。
なお最大地権者は三菱地所でした。次の方が現在１５部屋ほど持ってます。
ちなみに６０階は１０部屋中６部屋が地権者。

エンガワやジムの場所に住民が使えるフリーWi-Fiを置いて欲しい
特にジムの時は音楽などを携帯で聴くのでWi-Fiが欲しい

>>4282 住民板ユーザーさん1さん

だからぁー。議決権たくさん持ってる大地主なら分かるけど、元地権者は
今では単なる区分所有者と何ら変わらないって事。理事長職にしがみつかずに適任者に早く交代してくれ。

>>4286

議決権１５なら十分多い
他の地権者も議決権５はざらにいる
店舗部会は地権者しかいない
単なる区分所有者とあきらかに違う

理事長に関するなら
再開発組合会長
淀橋町会会長
単なる区分所有者と明らかに違う
地元に強い

しかしあんたいっぱい削除されたね

>>4287

嘘の羅列、名誉棄損の羅列
自分で削除依頼して

菱和ライフクリエイトの名誉棄損は削除されてよかったね

現理事

要職４人
住宅部会（店舗所持の地権者）２人
店舗部会（地権者しか店舗部会にはいない、および住居所持）２人

住宅部会（地権者）２人
住宅部会（非地権者）１０人

店舗部会（地権者しか店舗部会にいない、うち１人は住居所持）３人


バランスいいじゃん

住んでる地権者４０家族で部屋を２５０持ってる
店舗はすべて地権者が持ってる
そこに気づかないのかね？

ここは十二社通り沿いの商業地域に1２軒ほどあったが、その人たちがいっぱい持ってる。

商業地域で一番小さかったのが金物屋。15坪くらいの敷地に木造2階建てだった。
それでも店舗1区画と住居2部屋取れてる。

一番大きかったのが靴屋。150坪くらいの敷地に8階建てビル。裏にアパート。
敷地だけで金物屋の10倍。単純に店舗10区画と部屋20部屋が取れる。
さらにビルとアパートの評価がある。営業補償だけでもの凄い金額。

こういうことを知らない人があほなことほざいてます。

雑貨屋、薬屋１、薬屋２も敷地は広かったね。各ビル持ちだったしね。

こんどは会長に粘着か

再開発組合会長
淀橋町会会長
管理組合会長
ご苦労様です

4287も削除されてら
もういい加減にしなよ
金物屋、地権者への粘着男

あなた理事なら
なぜ金物屋に注意しないの？

都合の悪い事にはレスしないですよね。
説明責任ありますよ。

>>4298 住民板ユーザーさん1さん

金物屋がどんな規約違反をしてるか説明する方が先だよ
規約違反がなければ注意なんかできないよね
大人は感情論で注意できないのだよ

>>4297 住民板ユーザーさん1さん

俺は理事ではないけどあんた頭悪い？
総会に金物屋のことが質問状で出ていたが不問だったよね
それでも文句言いたいならあなたが理論武装するしかないんだよ
ガキじゃないんだよ