セントラルレジデンス調布について　part2

この度はおめでとうございます。いや、サイゼリヤマンション、すごい物件ですね。
ここ一か所について千件も書き込むことがあるだなんて驚きです。とんだ掘り出し物でしたね。

目を疑いましたが、中古マンションで掲載されてました…。
http://m.realestate.yahoo.co.jp/detail/usedmansion/top?id=b0003176825&...

それ…前スレでも話に出てましたよ。
何処でもキャンセル住戸や賃貸等はあるし売りに出てても別におかしくはないでしょう。

未入居だから実質的に新築に近いし、仲介が住友とはいえ、相対取引だから価格交渉の余地があっていいんじゃない？もちろん、デベを通さないデメリットも加味しながらですが、交渉材料になるかと。

もう三度目だよね、この話。
そもそもなんで目を疑うのかっていうのがよくわからないけど。判断を誤って売っただけのことかと。
うちも設定した家賃で入居者がいなければ当然中古で売ることは考えるし。

>>2
中古の意味解ってる?
もっと勉強してから投稿してください。

新築分譲が大量に売れ残っちゃってるのに、中古でこの値段、この使えない間取りじゃちょっと売るの難しいよね。
角部屋なんだしもっと上手い間取りの設計ができたはずなんだけど。

先月より10万円下がってるのがウケる。
住友はメンツがあって売れなくてもなかなかゆっくりとしか値下げしないだろうけど、この中古の売り主さんがどんどん値下げしてってつける価格で実質の市場価値を知ることができて便利だね。

ところでみなさんグレーシア調布のキャンセルが出ていますよ。6階北西で5980万円。

＞7さん

先月うちに広告が来た際も同じ金額でしたよ。
多分、誰かが間違えて7980万って書いたたんじゃないでしょうか？
この売り主さんが、どれだけ売りたいかにもよるでしょうが、確かに住友さん分譲にはない価格変動はあるかもしれませんよね。
ちなみに、分譲価格＋500万以上からスタートかと思われます。

施行前施行後オプション費用に、法手続関連費用やその他諸々で500万はかかっただろうから、プラス500万で始めたいんでしょうね。
気持ちはすごく分かる。分かるけどその価格では絶対売れないと思う。
一応かたちの上では中古だし、これはマイナス500万だとかマイナス1500万あたりまでいきますかね。
スミフほど長丁場で考えてはいないでしょうしね。

1500万も下げる位なら自分で住むか賃貸にするのでは？
安値で手に入れたい人には残念でしょうが、そんなに価格を下げるとは思えません。

住めなくなる事情の人もいるだろうし、第一この物件賃貸に出してもペイするのいつよって話だから。
安価で手に入れたいレベルのことしか思いつかない人には一生分からないかも知れませんが、損切りだって手段の一つとしておかないととても投資なんてできないんですよ。

実際にこの物件の賃貸表示に出ている23.5万で奇跡的に値引きなしでいいっていう借り主が現れたとして、かつ貸し続けることに成功したとしても7980万を回収するには30年かかるね。
こうやって自分の相場観が間違ってなかったと信じたいだけのために、ちょっとでも自分に不都合なことが聞こえてきそうになると、思考ストップで人の話の腰を折ったり、自分の小さなスケールに話を矮小化したり、その自覚がなかったりっていう人いるよね。

この物件の分譲が相場を大きく外してきて売れ残りまくりなのは動かぬ事実なので、本当はいくらが適正だったのかが判明することについてはすごく興味ある。

損切りも１つの手段だとは思うけど、そこまで下げるかは疑問だね。それにしてもちょっとでも擁護するレスすると異常なまでに食い付いてくるね。そんなに貶めて何がしたいの？

物件への評価を自分への貶めと理解してしまうメンタリティー。なんかそういうの名前ついてたな。

それはそうと、皆さん、こちらとあわせてノースゲートプロジェクトも検討されてますよね？
この場合、やはり戸数が少ない方が値付けは高くなるのが一般的でしょうか。それとも駅近の方でしょうか。

>13さん
9ですが、仮に30年かかってペイした時に売却すれば、売却分は利益になるのでは？
売らなくても土地、建物は資産として残る。
利回りはいまいちだけれども、円が信用出来ない、インフレ局面では、現金を持っているよりかは損じゃないと思います。他に投資出来るものがあれば別ですけどね。
価格が下がるかは売り主がどれだけ流動性資産に変えたいか次第だと思います。

たしかに、人が真面目に相場を論じているときにそういうイラつくちゃちゃの入れ方すれば、そりゃそういう風に言われてもしかたがないわな。これはもう性格の問題。こういう視野の中に自分しか入ってない上司がうちにもいてさ。

>> 11
>> 15

こういうの書き込んでたのお前だろw

>> ここはスミフの物件ですし、これから発展していく街のランドマークとなるマンションです。値上げこそすれ値下げする訳がありません。
>> 駅前で便利ですし、ロータリーや広場があるのでゆとりがあります。
>> 都市開発完成まではまだ時間がかかりますが、これ以上の物件はまず出ないでしょう。

>> 北側の3階は一面ガラス張りでいちぱん良いところなので、さすがに耳鼻科は相応しくないと思うのですが。

スミフの物件で投資運用、できなくはないけど、技術面のハードルが相当高いですね。

技術面のハードルというのは、具体的にどういうことですか？

<－2000万や1500万の値下げ>が真面目に相場を論じてる人の言葉とは思えない。仮に中古で出ている物件で考えても7970万－2000万で5970万。調布駅徒歩2分築0年10階角部屋3LDKでその価格相場が普通なんですかね？

完売はしてない様ですが、どの程度残っているかは駅から見えるマンションの明かりで判断してませんか？

この物件概要によると入居可能時期は5月中旬予定になってますし、現在明かりがついている所は事業協力者の住戸なので少なく感じるのではないのでしょうか？

まあここの一等地にプレスティジを考えて建てたんだろうけどなんせここは調布だから茶化されても仕方ない。そこはスミフも当然承知しているだろうけど、財閥系でもスミフだから建てたんだねと噂されるのは値下げして売り切るまで邪魔くさいだろうな。

GW前に上層階夜景見学会ってチラシが入ってた。つまり上層階が売れ残ってるのかと。
ここは階によって価格が変わらないにも関わらず、資産価値の下がりにくい上層階が残ってるということは、全体としては相当数残ってるんじゃないでしょうか。

折角なら実際に上層階からの夜景をみて感想でも述べて下されば良かったのに…。

単に16階を売り出してなかっただけでは？
最上階はわかりませんが、外から見るとカーテン付いてる部屋や洗濯物干している部屋がかなりあるように見えますね。

夜景見学会どうでしたか？
ちょっと前ですが、とある1列はほぼ下から上まで売りに出してないって言ってました。
なんでしょう。

＞29
自分で行けばいいのに。

１列残して最後に売るのは、売り方のパターンで結構どこでもやっていますよ。売れ残りばかりだと物件の魅力が失われてしまうので、最後までそれなりに魅力的な物件を１列残すんですよ。最上階だけ別格の価格差の高額で最後に出すのについてはたぶん住友だけの特有なやり方だと思いますが。そこまで価格差つけられるってことは最上階に憧れる人が特定数いるんでしょうね、きっと。

> 30
本当ですか？
> 24さんが言うにはまだ地権者以外は入居前なのでほとんど誰も入っていないのではないのですか？
どちらが本当なのでしょう。
じっさい南からみても北からみてもあまりまだ入居していないように見えましたが。少なくとも夜に北側を見るとあれだけの窓があってもたったの4戸しか明かりがついていませんでした。

>>32
そう言われましても…残念ながら家には夜景見学会のチラシが来ませんでしたので。

>>35
そうやって自分に都合があるように、人にはそれぞれ都合があることくらい分かろうよってことなんじゃないですか、きっと。

>>24
>>完売はしてない様ですが、どの程度残っているかは駅から見えるマンションの明かりで判断してませんか？
>>
>>この物件概要によると入居可能時期は5月中旬予定になってますし、

これどこ情報ですか？ 入居予定は3月下旬でしたし、事業協力者以外でももう入居した人の書き込みが以前にありましたけど。

>>37
この物件概要によると←と書いてありますけど。
今確認したら入居可能時期は6月中旬予定になってますね。
私の解釈が間違っているのかも知れません。
失礼致しました。

恐らく今契約した人は6月中旬に入居できますよっていう意味でしょうね。
だから買った人はもう大半が入居しているか貸し出しているはずです。

ということは駅から見えるマンションの明かりで判断して問題ないわけで、したがって、異常なまでに売れ残ってしまっているマンションであるということがいえるかと思います。南側もそうですが特に北側がひどいですね。

これじゃ、本当に維持管理費なんかほとんど集まらないので、そのうちにディスポーザー使用停止とか、もしかしたら管理人さえ雇えなくなる心配は出てきますね。住友は何年かけて売ろうと思っているでしょう。

たしかにここの物件は高すぎるよね。同じ調布にあるこれよりも上位の物件と比較しても全然高くて話にならない。こんな非常識な価格では明かりがつかないのも当然だよ。せっかくの市をあげての税金使いながらの駅前開発なんだから空き家ばかりじゃなくてちゃんと住民の手に渡るように合理的に土地建物を活用すべきだと思うね。市もきちんと監督するべきです。

売れてない部屋の管理費等はデベ負担だし、とりっぱぐれなくて心配ないと思うけどな。住友が倒産する心配してるのかな。

駅前に大きな空き家ができることの心配じゃないの？　たしかにとんだランドマークだ。

売り出し前の管理費はデベ負担だけど、売れ残りまでデベ負担なの？ 前スレに書いてあったことと少し違いますね。
どっちにしても売れ残りを負担するとしても、それをどこから捻出しているかといえば、それは結局は買った人とこれから買う人の代金に上乗せされているに過ぎないんですけどね。

いや、空き家の分の管理費まで払わされる心配や、それでも不足して破綻することの心配をしていると見た。

>>42
> 結局は買った人とこれから買う人の代金に上乗せされている

管理費修繕費は決まっていますよ。
既に買った人の代金に上乗せってどういう事でしょう。

>>23
調布駅2分新築10階なら5970万円が妥当でしょ。グレーシアならそれより上階でもそれより安いんだし、中古ならさらに低価格が定石。中古の相場について無知ならだまっていればいいのに。自分の狭い知識や想像力を超える数字や直視したくない数字が出てきたとたんに不真面目だと決めつけて荒らすとか、貶すとか、それを正当化するとか、まったく中学生かと。非常識な数字を信じてるのは大枚払っちゃった自分の方なのに。もしも逆だというのなら、ともった明かりの少なさを説明してもらおうか。できないなら今度からは自分が知らないことに顔をつっこんで真面目に話ししてる人の邪魔をしないことだ。

>>44
ええ、つまりこういうことです。経済学では基礎的な知識になるのですが、必要な出費を予め見込んで値段というものを設定するんですが、この中に住友の場合、はじめから「長期間売れない（売らない）期間が続くので管理費を支出する」ということが計画にあって、その間に支払うことになる管理費を予め不動産の代金に上乗せしてあるんです。そうでないと他のどこからも捻出されるわけはありませんよね。
これは最初から設定してある値段としてみると、「必要な費用を必要なだけ計上した価格」に見えるかも知れませんが、見方を変えると「そうしなければ（こういう価格設定での長期戦による販売をしなければ）支出しないですんだ費用」でもあるんです。したがって、さっさと売れていれば（あるいは売る計画をとっていれば）、それぞれの住戸がもっと安い価格設定で売ることができたであろうという、そういう意味の「上乗せ」です。
煙草が税金の値上げを価格に上乗せするのと一緒ですね。煙草の価値そのものは変わらないんですが値段が変わる。
お分かりになりますでしょうか？

>>44
ちなみに「代金」っていうのは不動産代金そのもののことです。もちろん管理費維持費でそれを集めて埋め合わせるようなやり方はありますが。
それと管理費維持費はおっしゃるとおり規定の額ですが、これも何か不測の事態や必要が生じた場合や、住民の総意で変更されることもあり得ます。その意味では、当初の予算で予定していた住戸の数が埋まらなかった時には一軒一軒の管理費維持費を上げざるを得ない事態は考えられます。こういうことは普通は築後数十年が経過して住民がいなくなってしまったいわゆる限界＊＊で見られることが多いのですが、新築のマンションでも思うように売れない場合は同じ事が起きているケースはあることはああるみたいです。

さすがは連休明けの最初の週末。スレが伸びること。

でも議論の内容がつまらない。もうここについては話す事が無くなってきたかと。

そういえば階高の謎は解けたんでしたっけ？

>>45さん

＞調布駅2分新築10階なら5970万円が妥当でしょ。グレーシアならそれより上階でもそれより安いんだし、

グレーシアは、6階北西で5980万円ですよね？

>>47さん

ちょっと教えてください。限界**ってなんですか？
売れない部屋の分はスミフが払うとして、一般的に、今後住民がいなくなっても所有（登記）している人がいる限りその人が管理・修繕費を支払う義務があると思っているのですが、違うのでしょうか？

>>51
あまり釣り投稿に反応しないほうがいいですよ。51さんの言ってること正しいです。

>>45
> 自分の狭い知識や想像力を超える数字や直視したくない数字が出てきたとたんに不真面目だと決めつけて荒らすとか、貶すとか、それを正当化するとか、まったく中学生かと。

そのままそっくりお返し致します。

南〜東側では思ったより皆さん入居されてますけどね。
何階かは申し上げられませんが、売り出されていなかったAtype以外のBCDEFまでは入居済みでしたよ。

それから上層階から売れていると聞いた通り、エレベーターは12〜15階によく止まっている傾向もありますね。

>>51
管理修繕費はもちろん借り主が不在だろうと持ち主が払うのは間違いないと思うのですが、売れない住戸の分はスミフが払ってくれるのは本当なんですか？　以前の書き込みではスミフはそれを負担しないとありましたし、世間的にも管理組合で補填するため管理修繕費を値上げなどという場合もよくあるようですので、ここに住む者としてちょっと心配しております。売れない期間はスミフが負担というのは本当でしょうか。

>>51
キャンセル物件は比較対象の基準としてはちょっと不安定かも知れません。
例えばグレーシアの13階西向きGタイプは5698万円だったはずです。
なにかの誤解で間違っていたら訂正お願いします。
やはり中古で原価以上はふっかけすぎで、それは売り手も重々理解していることでしょう。

47です。
>> 51さん
>> ちょっと教えてください。限界**ってなんですか？
＊＊に入るところは「しゅうらく」です。別に変な意味のつもりはないのですが自動的に伏せ字にされてしまったみたいで。新旧マンションに関連して広く知られることになった言葉かとは思いますがもしもご存知ない場合はググるとすぐに出てくると思いますので。

そうですね。グレーシアは最上階（15階）でさえFタイプ3LDK71.97平米が5,878万円でした。
さっさと売ってしまう戦略なら実質価格はそんなもんです。これでも高いくらい。

このマンション、南棟上層階以外は魅力を感じられない。
どの階を好むかは価値観次第ってのはわかるけど、中層階の人は同じタイプの上層階と同じ値段ってことに納得いくのだろうか？
ただ、北棟は上層階でもないと思う。駅側から見えるのは北棟なので、余計に空室が目立つように見えるんでしょうね。
あと、将来南側100mの場所にスミフ物件が建つ予定ってHPにちっさく書いてあるのも気になる。

うん、南向きの部屋から多摩川をのぞんだときの視野を河合塾現役館跡のスミフ物件がある程度覆い隠すので、それでこの順序で建設・販売してるんですよね。

グレーシアってそんな値段だったかな。上層階は6000万代半ばという記憶です。手元にもう資料はないのですが、掲示板の記録では低層階は↓みたいですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560270/
上層階はこれに１割くらい乗った感じじゃないかな。

6000万円台半ばのもありましたね。
でもそのリンクの価格表にみるようにタイプと向きで結構違う。それで1フロア上がるごとに20万円刻みで上がっていくっていう値付けなので上層でも6000万には至らない物件もかなりあったんですよ。

中古の間取り見たけど酷いな。家事動線なんて完全に無視しててワラタｗ

５９＆６０、なるほどこの物件の売れ行きがかんばしくないのは、裏にそんなトリックもあったんですね。

>>63
この間取りじゃ住もうにも住めないと思って地権者あたりが手放したんですかね。いずれにしてもこれで８千万はちょっととれないでしょうね。

>>50
たしかに、階高問題が未解決のままですね。

スミフ物件は竣工後5年くらいは余裕で販売してたりするんですね。オリンピックまでに売り切ればいいというスタンスかな。

駅近なので車は持たない人も多いかもしれませんが、調布市に転入してきた人は運転は要注意ですよ〜
すっごいわかりにくい左折禁止場所でケーサツが張ってたり、夜は＊＊のノーヘル2人乗りの原チャが飛び出してきたりしますから。

>>68
わかりにくい左折禁止場所って何処でしょうか？

わかりにく道もありますが、23区の住宅街に比べればはるかにましですよ。

すみませが正確な場所は覚えてないんですけど、調布〜西調布の間で道を間違えて細い道に入ろうとした瞬間に違反取られ、「あー君調布市運転するの初めて？」とか満面の笑顔で言われました…。
一通だらけの場所に住んでたので、一通ならわかりやすいんですけど、
直進OK右左折禁止なんてのはわかりにくかったです。


ちなみに、調布市全域で時間制の右左折禁止だとか直進禁止だとかがたまにあるようで、警察官が張ってることがありますね。市外のひとがよくひっかかるそうです。

>>71
レスありがとうございます。調布に限らずわかりにくい場所はありますよね。警察も違反する前に注意してくれれば良いのにと思います。駅前が整備されてわかりやすくなると良いですよね。

このマンションは本当によくできていて、隣のケンタッキービルとデザインが統一されていて、調布駅からこの二つのビルをのぞむと、さながらブランデンブルク門のようで、多摩川へ向かう道へといざなう様子がすばらしいです。

まったく同じデザインになっていますが、こんなに築年数が違う建物にデザインを統一するために、抑制したつくりにするなんて、その配慮がすごいですよね。深いところで街づくりや開発を真剣に考えているっていうか。

駅に近いマンションの値段はどんどん上がってるから
調布徒歩1分の物件が7000万ぐらいで躊躇してる貧乏人は買わない方がいいと思う
無理して買ってもその後の生活が豊かでないでしょ

調布だけでなく他の駅近物件も検討してますけどどんどん上がってますよ
また、アジアの中では東京の上昇率は全然低いです。

確実にインフレになってきてるので、
今後間違いなくこの手の物件は価格が上がり続けるでしょうね。

もっと全体を見た方がいいですね。

>>74
東京の上昇率がアジアの中で低いのは、東京が世界の中でも成熟した高齢の街だからであって、この傾向は今後も変わらないと思います。
ですから物価はたとえ上昇したとしても、インフレといえるほどの上昇はないでしょう。

あと、7000で躊躇している人達も買いませんが、軽く1億出せる人もここは買わないと思います。
なぜなら、調布は街の魅力でこの値段がついているのではなく、新宿から近いからこの値段がついているからです。
最近はもっと都心にも次々とマンションが建ってますから、同じ値段を出すならもっと都心に近い所を買うでしょうね。
わかりやすいのが立川のプラウドタワーで、あそこは新宿から遠いですが、独自の街の力があるからすぐ売れました。
調布は少々中途半端な値段設定ですね。
という私も7000を軽く出せる人ではないので、調布近辺の価格が早く下がってほしい人の1人です（笑）

調布は駅前再開発でこれから魅力的な街になるのではありませんか？新宿まで特急で２駅と便利ですし、都心にはない魅力があるので私は好きです。資金面で都合がつけば是非とも検討したいと思いますが…。

>>76
私も調布は好きです。でもこの値段設定はちょっと違う気がするのです。

>>77
今や京王線に限らず何処も驚くような価格ですからね。駅力が弱い何もない駅近物件でも強気な価格で驚きます。そう考えると調布は再開発でこれから発展する駅ですし駅力もあるので無理もないのかなと。勿論もっと優しい価格になれば嬉しいですけどね。

市川徒歩5分で坪単価400超の物件が出ました。最多で6000万台。某大手デベですが、1/4階建でこちらと仕様は同等、広さは少し広いですが、千葉でこの価格は衝撃的です。
単純な駅力と都心への近さは市川が上かもしれませんが、こんな価格が続くともう暫くマンションは買えないです。

私は京王小田急沿線しか見てませんでしたが、首都圏の他のエリアも同じなのですね。
さらに昨日で大阪都構想は実現しなくなったから、東京一極集中が益々進むかもしれません。
となると、インフレとまではいかないけど74さんの言うことも満更ではないかもしれませんね。
逆に、マンション買うなら大阪ですかね（笑）

新宿に近いのは分かるが、駅力からいえば調布がこれから開発されても古い街なので限界がありそう。ホテル、デパート、アミューズメント等一通りそろった多摩センターのように計画的に新しく開発され、まだ土地に余裕のある街なら別だけど。

皆さん調布に愛着があり、今の価格に違和感があり認めたくない気持ちはわかります。
私もそうです。

でも、マンションだけに限らず資産価値のある物＝現金化できる物としていろんな物を調べるともの凄く上がっています。
もちろん2012年後半からの円安による輸入価格上昇もあるでしょうが、今をインフレと言わずして何がインフレなのか。
誰もがそれを実感した時には価格のピークがくると思いますが。

今後消費税が10％に上がり、都市部で駅徒歩1分の物件の割合はわずか数％しかない希少性の中で、この様な物件は
横ばいこそあっても下がることはもうないでしょう。
マンション建設に携わる人達の人件費もどんどん上がってる中で販売価格は下げようがないでしょう。
住不だから強気だとか、どこのデベが安くとかそんな時代ではないです。
全ての価格がどんどん上がってます。

仮に下がる時代がきても、その景気循環の頃には老人ホームにでも入っていた方がいい年齢だと思います。

ヨーロッパ、日本だけでなく、中国の金融緩和によりもの凄いマネーがこの国にも流入してます。
全ては金余りの連鎖が生み出しているのであり、高齢の国とか成長性鈍化がとか関係無いです。
行き着くとこまで行くしかないんです。
日本人はイワシ民族ですからそれに拍車がかからないことを祈ります。

いろんな場所でいろんな物件の値段の推移を調べることをお勧めします。

へえ。そうなんだ、大変な時代がやってきているんですね。
でもうちの家計的にはちょっと高額だし、供給過剰で売れ残り在庫がかさんでるらしいので、うちはもうちょっと値下げをし始めるまで検討を見合わせてます。

冷静に見てこの価格で調布なら世田谷区に住みたい。他も値上がりしているから仕方ない的な言い方で煽られても説得力に欠けますね。

住友の営業スタイルからして、ここは下げてこないと思います。
ただ、興味深いのは住友がこれからたてる北口と南口の二つですね。ここを高めに出してくれば、住友はいけると踏んでいるんでしょうし、下げてくれば厳しいとみてるんでしょう。

中古買ってリフォーム

世田谷でここと同額なら何か条件を落とさないと無理ですよね。そこまでして世田谷に拘りがあるなら別ですが…

住友の営業スタイルからして値下げしかあり得ないでしょうね、この場合。
これから、北口にも立ち、南口にも立てるのに、ここがガラガラのままじゃまずいでしょう。調布にその金額出して住みたい人の飽和量にもう達しているわけで、ここがガラガラなのに北口や南口を買う人は元々予定していた人以外には考えられない。
しかも南口に立つマンションはこのマンションの眺望の相当分を遮る予定なので、その姿が現れる前にここを売り抜けなきゃいけないでしょうから。

建設業は、社会保障制度も整っていない状態を改善しようとしています。
また労務単価も下がりきったところからやっと上がってきて、職種によっては2割も3割も上がっている状態です。
おまけに人手不足で、若年者不足。原価が下がる要素はオリンピック後でも薄いと思います。
原価が上がっているんだから、価格は下げられない。
仮に6000万円で毎年1％物価が上がったら10年で約6600万円ですからね。

欧米に遅れまくっていた中古取引は、法改正があり、No86さんの言うとおり、これからは日本もやっと中古物件＆リフォームの時代。
ただし、立地やブランドに加えて、「第三者機関」の評価やスケルトン（躯体）の性能が高い建物など、優良物件ほどその価格が上がっていってしまうでしょうね。

物価上昇やインフレの原因は、供給力に比べて需要が大きい場合に起こりますが、今後の人口減少・マンションのコモディティー化・公共事業の減少などの流れから考えると、マンションは近いうちに下がってくるような気もするのですが…。
世界遺産もここまで濫発されると世界遺産の価値が薄れるように。

それにしても、不動産開発にはもちろん鉄道会社も一枚噛んでいると思うのですが、京王電鉄は今の調布えき近辺の物件余り状況をどう思っているのでしょう？

>>73
ケンタッキーのビルとデザイン統一は意図的なのですか？ ケンタッキーのビルは開発の為なくなります。
数年の為に統一したのですか？？

調布は地下駅になって目印のないのっぺりした街になった気がします。ないものねだりですが、やはりランドマーク的な駅ビルが欲しかった。計画も含めて近隣に物件も多いので、いずれにせよここは価格動向を見てから検討すべきですね。

確かに需要がなければ下げるしかないでしょうね。
原価が高いから下げられないといって高い設定のままで買う人がいなければ売れ残るだけですし。ニーズがあっての人手不足なので、着工件数が減れば状況も変化するでしょう。

まぁ再開発中の現段階で魅力を感じないのは仕方ないのかも知れませんけどね。シネコンや駅ビルが建って緑が多いゆったりとした駅前広場が出来たら周りの評価も変わってくるでしょう。

【衝撃！競技場が建築費の値上がりで1300億から3000億円にまで暴騰！】

先日人件費高騰の現状をお伝えしましたが、それを如実に表すようなニュースがトップニュースで出ていましたね。
きてるきてるとは思ってましたが、まさかここまで価格が高騰してるとは思いませんでした。

これだけ資産価格が大転換してるのに値下がりとか不毛な議論ですよ。
シンガポールは東京の約7倍近く、香港は東京の5倍近くまで上がってます。

ここは潰れていったデベじゃないんだから自転車操業の販売ではないですからね、
資金の回収手段は賃貸部門で十分です。

住不は今期純利で800億です。その内大半を都内のオフィスビル等の賃貸で稼いでます。
その賃貸料が下がってますか？賃貸料が上がってるのに、同じ資産価値のある物件の値段が下がるとか地球をスコップで何回掘ってもありえないですね。
不動産業界では財閥以外は残らないと言われています。
会社の体力が段違い平行棒です。

7000万ぐらいの物件を買えないレベルの庶民なら、
中吊り広告に出てる多摩川沿いの4000万ぐらいのマンソンを買った方がむしろみじめな生活を送らなくていいと思います。

駅から徒歩１分の物件は世田谷でもほぼないでしょ、確か23区以外だと京王線仙川がトップでリセールが108％ぐらいですね。まず、全ての駅から徒歩1分の物件価格を過去数年から遡って調査してみればよくわかります。

なんでこの人、絶対インフレ、絶対値下げなしって、なんども長文投稿してまで強調したがるんだろう。
インフレデフレ、値上げ値下げなんて、それこそ絶対があり得ない議論の代表みたいなものなのに。
自分がこっそり買いを仕込んでおくとかならわかるけど、「絶対値上がりしますよ！」って連呼して、みんなにどうして欲しいの？

一つ言えること、それは今は「資産価格が上昇局面に入っている」という事です。
これは反論しようがない事実です。

もちろん上がったものはいずれ下がります。

金融緩和の先頭を走っているヨーロッパ、中国、日本、それに対し利上げの開始時期を模索しているアメリカ、世界経済は今後どうなるか予想できません。
ドイツの10年債が先月0.049％という驚異的な利回りをつけました、私も異常だと思います。
我々は限られた時間の中でそれについていくだけです。

しかし、仮に私も含め、皆が希望する価格にまでこのような希少価値の高い物件の価格が下るなら、
その頃には以前書いたように棺桶に片足を突っ込んでいる年代でしょう。


今、この時代で不動産が下がるとか言ってる人は自分の無知をさらけ出している恥ずかしいレベルだと思います。
そういう無知な人程、焦って高値で買うんです。それでは府中、中山にいる人達と一緒ですよ。
家族の食卓でならともかく、少なくとも不動産屋でそんな話をしない方がいいですね、恥ずかしいです。


腐れ切ったミンス政権下からなぜこれほどまでに大転換したかご理解していますか？
我々とは段違いの富裕層が洒落にならないレベルまで毀損したからです。
つまり彼らにとって対岸の火事でなくなった。
それ以上はここでは控えさせて頂きます。

このような希少性が高い物件で値段が～とか販売数が～とか考えてもあまり意味がないんですよ、
それよりもっと時間をかけて分析しなければならないことがあるはずです。

その事に気づいている富裕層の人は不毛な議論をせずに粛々と仕込んでいますよ。
富裕層の人達には意味が伝わると思います。

広く森を見ることをお勧めします。

買うてや！買うてや！関西商人連投中。

今が上昇局面である事は誰でもわかるでしょ。
だからといってそれが棺桶に片足を入れる(何十年も先)まで続くなんて誰にもいいきれないですし、根拠がありません。
まだ調布が世界に名の通っている都市ならわかりますが、国内でも地方に行けば知らない人が多いようなところです。
人口が激減していく中、駅前とはいえ郊外のマンションにどれだけのニーズが残るかは未知数かと思います。
買い手がついてこその価格ですしね。

地方の人に調布って言ったら、田園調布！？すごい！って、間違えられました。（笑）

桜上水駅から3分～6分の桜上水ガーデンはどうでしょう
もう少ないですが3LDKで8000万ぐらいです

よく考えたら桜上水は878戸の内、地権者が358戸みたいなのが気になります
地権者の為に価格が上乗せされます？新参者には損ですかね

>>101>>102
何故このスレで？
桜上水のスレで聞けば答えてもらえると思いますよ。

一般的に地権者は事業（商売）としてマンション建設にかかわっていますから、彼らにはそれなりの利益が出るような価格設定になってるんでしょうね。特に桜上水は裁判で時間も労力も費やしてますし、まさに事業ですよね。
上乗せ分なんか気にしないし、損とも思わない新参の人が買うんでしょうが、私にはやっぱり高い・・・。
セントラルレジデンスも地権者さんの数は結構いるんでしょうか。

地権者分は２９戸ですね。

>>103さん
すいませんでした
一応桜上水も見たんですが何か攻撃的な人が多くて怖かったです・・胸がドキドキしてます
調布に住んでるので、調布から新宿間の京王線で探してます

>>104さん
なるほど、裁判の件は知らなかったです
ありがとうございます

＞＞１０５
ご回答をありがとうございます！
やっぱり駅前でこれだけ広い敷地だと地権者さんの数もそれなりに多いですね。

＞＞１０６
私も似たような範囲で探しています。
現在、桜上水、千歳烏山とここ調布を見ています。
お互いにいい物件が見つかるといいですね。

竣工してから売れるまでスミフが維持費持つってすごいよねって営業に言ったことある。
「維持費はかかりますがお客様に実物を見て判断していただけるのもメリットです。一部では売れ残りと言われますが、どこかと違って即完ばかり目指してません」だって。

時間はかかっても価値を分かってくれる人が出てくるまで値下げしないで待つのがやり方。
本当かはしらんが

>>どこかと違って即完ばかり目指してません」だって。

へえ、スミフの営業ってしょうもないこと言うんだね。これ以上検討する気が失せるというか。

住友不動産は、マンションの販売よりオフィスビルの賃貸がメインで、マンションは直ぐに完売しなくても平気なのではと最近思う、住友不動産はオフィスビル多いし。

なるほど。他で稼げるのね。

スカイガーデンやタワーパーキングなど、ちょっとリッチな感じですね。
マンション敷地にそれなりに余裕があるからできる設計なんでしょうけど。
タワーパーキングって、あまりないですよね。
ただ、維持費がかかりそうだな。

あんな貧乏くさいタワーパーキングに憧れる人なんているわけないじゃないですか。やむを得ない処置ですが、残念ながらここに限らずどこにでもありますよ。
たしかにいびつな形状の土地に建っているけど、それに維持費も激安だけど、そんな嫌味を言わなくっても・・
スカイガーデンとかも本当あんなのなしで設計してほしかった・・

たしかにスカイガーデンはいらなかった。建坪率とかからどうしても残る空きスペースを使ったつもりかも知れないけど、なにもしなくても良かったのに。正直、ボーフラがわくくらいは覚悟してる。

タワーパーキングは前の人がいたら待たないとならないのでめんどくさいですよね。
雨に濡れないのは良いかな。

ここの価値がどうなるのかは再開発次第ってとこですね。
仙川駅南口の目の前にこれが建ってたら、もっと売れてたんだろうなあ。

そうだね、仙川だったらもっと売れてたね。
もう再開発の内容はおおかた計画も情報も出揃っているので、これが売れるかどうかは再開発次第ではないんですよ。
売れ残るのは必至なので、あとは値下げ幅次第なんですよ。

え？駅前広場は仙川よりも魅力的だと思いますけど。あとは駅ビルのテナント次第かな？どちらにしても駅力に差がありすぎでしょう。

値上げはあって絶対に値下げしないって断言していた人もいたセントラル中古ですが、5月初旬に7970万円だったのが、5月下旬現在で早くも7770万円と200万円下がっていますね。
さあ、ここから下がって下がって、マイナス1500万円まで行くかどうか、注目ですね。

新築未入居なのでまさに現実の市場価格を知る指標となってくれています。

>>73
>>91
そうなんですよね。ケンタッキービルは数年以内に開発のために消えてしまうので、サイゼリヤマンションとのツインデザインの協演を拝めるのは今だけですね。まさにパラレルデザインでかっこいいです。

南東角の14階が9280万円で売りに出されていますね・・・・。

南東角高層階は間違いなく調布ナンバーワンとは思いますが、普通の人は買えませんね。

最上階だともしや１億超え？

近い未来、調布の価値がこの値段に見合ったものになっていけば良いですね。

ここの南東向きがナンバーワンかどうかは非常に疑わしく、旧物件の中にもっとすぐれたものがいくつもあると思いますが、それはさておき、1億円の価値はないし、これからしばらくもないでしょうね。だからこそこの物件が中古市場を賑わせているわけで。

>>123
こちらの南東高層階より優れた物件って具体的にどちらになるのでしょうか？
また、どのような点が優れているのか具体的に教えて頂けると助かります。

値下げとか言ってる不毛な議論やめて、残された時間が少ないのですから現実を見た方がいいと思いますよ。

20年以上下がり続けた資産価格が、今まさに大転換しています。
この流れは行きつくとこまでは止まりません。
円も2007年の124円を超えてきました。
今後、さらにいろんな物の価格が上昇するでしょう。

ヨーロッパでは年間90兆、日銀の80兆のマネーがバラまかれています。
ECBの金融緩和は今年始まったばかりです、出口模索のアメリカとは真逆です。
また、中国、インド等多くの中央銀行が競い合うようにお金をバラまき始めました。
これらのマネーがもの凄い勢いで資産に流れています。

日銀はREITを購入し続けていますが、さらなる購入枠の増額も検討しています。
国が不動産をバンバン買い上げているのこの様な状況下をインフレと言わず何と言うのか。

皆さんの小学校に通われているご子息、ご令嬢でも理解できるロジックです。


ここで値下げとかいってる情弱がこういう物件に焦って飛びついた時、まさに価格のピークでしょう。
それはまだまだ先です。

数年後の駅前再開発後にはこの辺の価値はさらに上がるでしょう、その辺ぐらいからですね。
イワシが群がってくるのは。

今の価格から横ばい～上がることはあっても下がることは絶対に近いぐらいないですね

この20年以上下がり続けた資産家価格の大転換もいつかは落ち着くでしょう。
しかし、その頃には我々は老人ホームで僅かな余生を過ごす頃です。


駅近の物件の価格がどれだけ上がっているかよく調べることをお勧めします。
ちなみに６月からまたいろんな物がこっそり値上がりします。

現に売れなくて値付けを下げているのに、なんのずれた売り文句をやってるんだろう。

ところで、さすがのサイゼリヤマンション北側も少し明かりが灯り始めてきましたね。少し売れ始めて人口も増えてきているようです。

ここのところのコスト高がこの販売価格になってきてしまっているのでしょうか
とは言え、値下げもされているということなので
少しずつは検討者の考える適正価格には近づいてきている？
いずれにせよ、あまりに高すぎると現実として手が届かないわけなので、
このままのんびり売るのかなぁ。
あまりに下げると先に契約した人も不公平感出てしまうから。

>>127
値下げは中古物件のみです。
たぶん早く売りたいのでしょう。もう少し下げてくれるかも知れませんね。
新築の部屋は全く下がる気配もないので待っても無駄でしょう。
他の物件を探すことをお勧めします、

>>127
>> このままのんびり売るのかなぁ。
>> あまりに下げると先に契約した人も不公平感出てしまうから。

最初はのんびり売るだろうけど、早く売れなければいずれはスミフだって値段を下げるだろうね。
でもそれとは別に感情的な問題はあるから、たとえ100万円だろうと値下げで買った人とはやっぱり仲良くできないわ。
そういう人が越してきたらエレベーター早めに閉めちゃうくらいのことはするだろうね。

MRで他のお客さんの様子をご覧になった方、客層はどのようなかんじでしたか？
私が行った時は空いていて、全く様子がわからずで…
特に年配の方に多いのですが、調布の駅周辺のお店などでめんどくさそうな人にたまに遭遇するので、属性が気になります。

エレベーター早めに閉めちゃう人とかはちょっといやだなあw

以前にも紹介されていましたが、フミフの当初の見込みとは違って、実際に入居しているのはかなりの数が高齢者層です。

面倒くさそうな年配者ってどんなのですか？暴走老人みたいなの？

やはり年齢層高めなんですねー
一軒家持ちだと維持が面倒だし駅近マンションに買い替えるとかが多いんでしょうかね。

私がみかけたことのあるのは、お店のレジで些細なことで店員に怒っている人とか、市内のバスで突然他人に怒鳴る人とか、ベンチのある場所なんかで普通に座ってる人に邪魔だからどけとか言ってくるような、いずれもクレーマー気質っぽい人です。
その手の人はどこでもいますが、だいたい60代後半以降の人に多いのが特徴的だなと…。

資金に余裕ある人は若者にはいないですよ笑

へのつっぱりはいらんですよ笑

調布ナンバー1物件ってここですか。

すでに住民になった人がナンバーワン物件に無理矢理しようとしてて笑える。

>>135
もちろん調布ナンバー1物件はここですよ。何か?

マンションは最寄り駅のナンバー1を買うのが間違いなしと聞きますし、成る程と思います。
調布ではここなら間違いないですかね？

少なくとも立地はココとグレーシアがナンバー1ではないでしょうか。
http://chofu.com/web/saikaihatsu/

本プロジェクトは、調布駅南口東地区市街地再開発事業として平成23年の都市計画決定から約４年の歳月を経て竣工致しました。京王線調布駅の地下化及びそれに伴う駅前広場の整備など調布駅周辺のまちづくりと連携して計画された事業であり、低層部の商業・業務施設と、高層の分譲住宅及びポケットパークなどからなる空間です。

私たちは京王線調布駅前の「顔」に相応しいランドスケープとなるよう計画しました。

戸田芳樹風景計画
http://www.todafu.co.jp/news/2015/204.html

一枚かんでる業者の売り文句とか真に受けてるとか、うける。

ここは調布の中ではナンバー１かもしれないけど、調布が首都圏の中でナンバー１かどうかが問題なのでは？

>>142
？？？
誰も調布が首都圏の中でナンバー1なんて考えてもいないと思いますが……

>>137
>>142
なぜ、「セントラルレジデンス調布」がNo1なんて言ってんの？

調布がグレース以外どこも余りまくっているのは調布が他の街に比べて全般的に高いからであって、他の街がライバルなのは明白なのに、調布の中で争っても意味ないじゃん。

価格以外はナンバーワンかもしれないけど価格が高過ぎる。

どんなに良いマンションでも所詮は調布だしね。

ここって駅前の予備校のあるマンションかな。学習室もあって、高校生の子持ちだと羨ましいマンション。

そうです。サイゼリヤが入っているマンションです。お母さんたちからしてもいつでも長居しておしゃべりできるファミレスがあって、羨ましいです。

プレイセンターが入ってて小さな子を遊ばせるのに雨の日なんか濡れずに行けて羨ましいですね。

近所に住んでいますが、ここに住める人をうらやましいと思う半面、便利さゆえのデメリットも感じています。喫煙所、コンビニ、居酒屋、パチンコ客のたむろと騒ぎ、夕方になると鳥の泣き声など、決して静かと言えない環境です。高層階なら、気にならないかもしれませんが、どうかな。

バルコニーが駅前広場側だと騒ぎやイベントなどの音は聞こえるかも知れませんが、南向きや南東向きなら問題なさそうですね。
ロータリーの喫煙所は再開発の整備後には無くなる予定ですし、駅前広場を見渡せる場所に交番が出来るので、やんちゃな人達が屯しにくくなると良いですね。

駅近で便利だけど騒がしい↔静かな住環境だけど駅遠で不便。基本的にどこのターミナル駅もこの関係にあるから、どちらをとるかは個人差だと思いますよ。

ファミマの喫煙所は撤去されましたね

過去レスにもありますが、喫煙所がなくなる計画は特に明言はされていないようです。

>154
歩きタバコする人更に増えるだろうね。

歩きタバコは条例で禁止されています。

禁止されていても守らない民度の市だから

自転車の違法通行と違法駐輪も特に東京の中でも酷さが数字に出ている市ですよね。

でもこのマンションは羨ましいな。ちょっと予算が足りません。

南側に19階のマンションが出来ますね。
こちらからの展望には支障がないのでしょうか？
年に一回の事ですが、花火が見れるのを楽しみに購入した方もいるのではないでしょうか。。
今年の様には見られないのではないのかと心配しています。

もちろん支障ありますよ。
売る順番の計算とか、もうここで話題に出ていますよ。

物件概要では『本物件の南側約100m先にマンション建設計画があります。』と記載されているので、南東方面で行われる花火大会は見れると思いますが…南向きでも西寄りだと多少影響があるかも知れませんね。

入居後にマンションからの景観が悪くなってしまうのは残念ですが、
そういったことは知らせてくれるのでしょうか

景観もそうですが、バルコニーからマンションが丸見えとなるとプライバシーも阻害されてしまうのが懸念されます

景観と外からの見えにくさを重視するなら、やはりタワーマンション上層階なんでしょうね。
15階くらいだと景観変わってしまうことはよくありますから…。しかし調布市にはタワマって国領にひとつしかないですね。
あとは低層エリアスレスレのとこに建ってて周辺住民に反対運動されてるような物件狙うとか

南側に19階...
とありますが、高さ制限があるので、
どのマンションも階数にかかわらず、
同程度の高低差になる。

南側に建築予定のマンションは、高さ59.95mとなっていますね。
(60mは意地でも越えない。笑)
規制は55mかと思っていましたが、再開発のエリアだけなんでしょうかね。

6月30日の19時？から、たづくりで説明会があるらしいので、興味のある方は行かれてはいかがでしょうか。

どなたか説明会にいらした方はいらっしゃいますか。
行きたかったのですが仕事でいけませんでした。

【衝撃！億ションが完売！】

きてるきてるとは思ってましたが、まさかこれほどまでにインフレの波がきてるとは・・

南青山の表参道駅から徒歩４分の物件（三菱地所レジデンス・ザ・パークハウスグラン南青山）
の申し込み開始日に１０倍近い申し込みがあり、締め切り当日に完売したみたいです。
価格は１.５億～という高級物件にも関わらずです。
販売担当者はこの応募数はは過去に経験がないと言ってると・・

これが現実ですね、これだけインフレがきているのに値下げとかほんと恥ずかしいですよ。
大体皆さんの賃金がかなり上がってきてるはずなのになぜ不動産の値が下がると思うのか？
都合が良すぎるでしょう、手取りが増えた分は還元するべきですね。

週明けから日銀はREITもきっちり購入してます。

調布駅前の物件は数年後の再開発が終わったころにはとんでもない価格になってるかもしれませんね。

ここまで必死に執着するデベは初めて見た。

>>169
いったいどういう人をターゲットにコメントを書かれているのでしょうか。
住居目的で購入しようという人は、港区の投機目的の物件の状況は興味ないでしょう。
投機目的で購入しようという人は、そもそもこのページを見ない。

>>171
確かに。
ターゲティングがキチンとできない人がいくら経済理論を披露してもそれを信じられるかは疑問。

前からインフレインフレと執拗に強調している方ですよね。
なぜ、ここのスレで市況を熱弁、値下がりはありえないと主張を繰り返しているのか意図がわかりません。
今が買い時、チャンス時と判断しているのなら、ご自身で購入すればいいだけなのに。
それとも、ご自身で購入してみたものの、完売しない事を歯痒く思っているのでしょうか…

>>169
「賃金が上がった分だけ還元すべき」と言う考えは非常に高尚だと思います。
しかし、先端科学技術など日本の将来の経済発展につながるような（バブルではなく）分野に還元しなければ焼け石に水でしかないと思います。
マンションに還元することが果たして日本の将来の経済発展に貢献するのかは、疑わしいですね。
もし将来の経済発展につながるとおっしゃるならば、そのロジックを説明して頂けると嬉しいです。

南青山の一等地を引き合いに出している時点でナンセンスかと。高級物件にも関わらず、ではなく、プレミアムな場所の高級物件だからこそすぐに完売したのだと思いますし。
全体で見れば可処分所得は下がっているのに、増えた収入を還元しろというのも短絡的でしょう。

駅から近いのは魅力あります。
ただ、高いです。
マンション敷地も余裕があり庭園などもあるのでくつろげますね。
マンション敷地に目一杯、建物が建設されている物件よりもいいと思います。
スカイガーデンもいいですね。

このマンションから調布飛行場までは、どのくらいの距離がありますか？？
飛行場が近いリスクを、全く考慮していませんでした。
資産価値にも影響がありますかね。。。

聞くより早くご自身でGoogleMAPでもご覧になれば距離感が一発でわかると思いますが。。。
将来的な資産価値は誰にもわからないので、他の人が気にならなくても、ご自身でリスクだと思うなら他を検討された方がいいと思いますよ。

ていうか、まだ売ってるんですか、ここ。

>>179
ティッ
シュ配りの女性、カ ワイソウ

せいぜいゲゲゲの街程度の特徴しかなかった調布が、不名誉なことで一躍有名になってしまった。
もっと明るいことで話題になってほしかった。

オリンピックで4種目か5種目やる街とは触れられず。悲しきかな。

あれだけ悪質な運営してちゃあね、、
「危険な街」のレッテルを貼られてしまった

駅徒歩2分で売れ残ってるってことは
繁華近隣近接とか陽当たりとか条件
劣悪なのでしょうか？

>>184
相場から比較して割高すぎる
南口は北口よりも周辺環境が悪い（パチ屋、ゲーセン、風俗店、喫煙所、微妙な公園、若者のたまり場、競輪場への通り道）
周辺環境がアレでも便利ならまだいいけど、大型商業施設は北口のパルコのみ
東西に隣接するビルで完全に視野が遮られる部屋多数
南側にスミフの１９階物件が建設予定
新宿まで１５分って言っても、朝の通勤時間帯は立川ー新宿間より時間がかかったりする


ちなみにパルコ隣のグレーシアは早々に完売しましたが、価格と立地に優位性があったと思います。
土地勘ある人なら、やはり南口はちょっと考えちゃいます。
逆に土地勘なくてこの価格出せる人なら、他の便利な駅近立地のマンションも選択肢に入りますので、厳しいですね。

なるほど、そういうことですか。
駅近至上とか余程割り切れる方で
ないと難しそうな物件ですね。

移住してくる人ならまだしも、ずっと調布の町のことを知っている人なら、グレーシアには飛びつきたいけど、どうしても南口は敬遠してしまいますよね。値段以前に。

>>187
いややっぱり値段が一番でしょう。
ココは駅前ですから南口と言っても特に問題ないと思いますよ。

いやいや、南口ですよ？
パチ屋、ゲーセン、風俗、喫煙所、微妙な駅前公園、若者の溜まり場、競輪場への通り道の最低の南口ですよ？
安くても誰もわないでしょう。
グレーシアなら飛びつくけど南口のこちらは昔から住む調布住民にはちょっとー。
周辺環境もアレだし、土地勘なく買った人は後悔するかもですね。

周辺環境もアレだし、便利ならいいけど大型商業施設は北口パルコのみ。
こんな不便なマンション誰も買わないでしょう。
グレーシアなら飛びつくけど。

南側にスミフの１９階物件が建設予定
新宿まで１５分って言っても、朝の通勤時間帯は立川ー新宿間より時間がかかったりする し。

ちなみにパルコ隣のグレーシアは早々に完売しましたが、価格と立地に優位性があったと思います
土地勘ある人なら、やはり南口はちょっと考えちゃいますね。
なんせ南口ですからね。
グレーシアなら飛びつくけど。

グレーシア管理費が高く、こことの管理費の差は40年で800万近くUPになるみたいね。

まあでもここは本来の価値の２千万円上乗せ価格らしいから、やっぱりグレーシアの方がお得でしたよ。もう売ってないからいまさらだけど。

>>185

簡潔にして適確な見事な説明に脱帽です。
ここのスレッドの数百個分のレスの議論の果実を数行に集約してくれていますね。