ザ・パークハウス 西新宿タワー60　Part9

つまり湾岸同様に新築多過ぎエリア
湾岸でも新築過多ここでも新築過多なのに上昇なら誰が買うのか

すみふと三井は、完成・入居時期いつ頃なんですか？

すみふ・三井のタワーが完成したら周辺はさらにきれいになり店舗も増え
住みやすくなりますね！

全部完成したら西新宿小学校とかキャパ大丈夫かね。私立に通わせる親も多いとは思うけど。

今、持家を高値で売ってここの引き渡しまで、賃貸で我慢するって案もあるが。 面倒くさい。

>>842
スミフはパークハウスの一年後。
三井はもっと先

>>841
西新宿は2LDKが5000万、3LDKが6000万位に戻るかもね。

三井は2020年竣工予定だったかな
1年ぐらい遅れそうだけどね

三井とパークハウスは四年完成時期に差があるのですね。
ここ買って、四年住んで三井に住み替えるのも良さそうですね。

住み替えは竣工の数年前に青田買いすることになるから運任せですね。
マンション市場やローン金利がどうなるか。

この物件、坪単価320なら買いなのですが。。。
物件の価値は人それぞれなのは当然なのですが、
駅からの距離を考えてもそれ以上は出せないかな。
999の内地権者住居が20%超えてるのは多すぎ。
地権者さんのパーソナリティーをどうのこうのと宣うつもりはないのですが、
等価交換するとなると、その費用は分譲を購入する人の負担になるわけで。
今後販売都心部の再開発は加速していきますから、そういう意味では割高なのは
覚悟するべきかもしれません。

坪単価320って、業界新聞記者が事前予想した価格かな。
目黒が600って時代だから過去を振り返っても。。。

>>851
954戸のうち177戸だから2割超えてないでしょ。
一昔前ならいざ知らず、今の市況ならこの物件は割安だよ。

そーだね～

>>8543
すみません、分母間違いました。
20%弱でしたね。

＞８５１
相場観なさ過ぎですよ！物件そのものは各自思う所もあり、皆さん妥協もされているんでしょうけど、価格的には間違いなく買っておいても損はないレベルであることは、多くの方が認めておられるということでしょう。好調な売れ行きであるのは事実ですから。予算が合わなければ素直にエリアを変えたらいいじゃないですか。無理することはないですよ！

>>856
相場観なさすぎ、そのとおりかもしれません。
この物件第一期、第二期と好評なので皆さんの判断の方がただしいのでしょう。
自己の価値観を100%満たす物件はないとおもいますが、私はもうすこし悪あがきしてみようと思います。
皆さん、納得いく物件を購入しましょうね!

損がないかどうかが分かるのは後からです。今ではありません。
オリンピック前にマンションバブルが終わる説もあれば飛行機の上空通過ルート問題もあるから。

今日の黒ちゃんで投資損失したかな？

3LDKを2LDKに変更するのと、元から2LDKの部屋買うのと、売る時に差は出るものでしょうか？
やはり元から2LDKに作ってある設計の部屋のほうが自然と思うのですが、モデルルームも気に入ったので悩んでます。

＞８４１
湾岸同様の供給過多って、湾岸ってそこそこ広いからねぇ、一体いくつあると思ってんの？尤もらしいこと言ってるけど、お勉強不足なんじゃないんすか？！誰が買うって、不動産屋さんも結構買っているらしいから、あんたより分かってる人たちがたくさん買ってるってことだよ。実際申し込みをしようと思っているけど、営業のおっちゃんからは全部抽選になるだろうから好きな所選んでもらうしくないって頼りなく言われる始末。どうやら人気があるのは間違いなさそうだぞ。

等価交換するとなるとその費用は分譲を購入する人の負担になるって、意味がよくわからない。

等価交換じゃなくたって、土地の取得費用は購入者負担ですよね。

等価交換って、例えば、１億の家を売って、１億のマンションを買うってことだよ？

沖式の価格は機械的で実態とはあわない。たまにあってるがね。おお外れも多い。
自分でよく見て、判断をする際にいろんな意見を聞き、決断して欲しい。

北のスミフはかなり大きくさらに高層のようですが、南はどうなのでしょうか？
もし高層なら囲まれ感半端ない気がしますが・・・
西側の部屋なら良いのかな？

他のバブル価格を見てると、ここは値付け安いと思うんだよねー。
1LDK買っておけば良かった。抽選だったみたいだけど。

>>864
三井は43階建で160mだってよ。

＞＞866
ありがとうございます。
三井でかすぎですね・・・
西しかあかないか～

>>867
残ってる南向きの角部屋なら、そんなにお見合いにならないと思いますよ。
三井の再開発地区の敷地形状を見るに、この物件より西寄りに建てざるを得ないでしょうから。

今日はすでに西向きの我が家は暑くてたまらん。
タワーはきついだろうな。

うちも西向きの高層階に住んでいるのですが
今日も西日で暑いです。

西向きを申し込んだ人のネガが始まりましたね。

いえ事実です。西向きに住む気は二度とありません。

俺も西は無理です

なんで西に嫉妬すんの？よく売れたから？

西って倍率高いの？

トミヒサも西が一番倍率高かったね。

トミヒサからは西新宿の夜景が見えるからじゃない？ここから何の夜景を見るの？
暑い西日に嫉妬なんかはしないよ。

夜景じゃなくて富士山じゃね？

富士山なら今の住まいからも見えるけど毎日見えるわけではないし小さい。　
西日対策でカーテン閉めたらどうせ見えない。

>>868
南向きの角部屋見たのですが、億ションか下層の使いにくい広さ（変形角部屋で小さ目）の部屋だけなのが残念です。
明日にでも相談してきます。
西は熱いかもしれませんが、低層階の角は公園に面していてよさそうです。

西以外はお見合いでしょ。
抜けているのが西だけって事。

確かに西以外はお見合いなんだけど、
日本人は西日を嫌うから売却時に苦労する。つまり販売時の価格差ほど高くは売れないのを覚悟しないと。
加え、西の一部は東電跡地におそらく建つタワマンとお見合いになるからね。
南側敷地の三井のマンションは住宅のある西に建物規制で寄せられず、大通り沿いに建つので、低層は30Mて見合い。
慎重にね。

>>882
三井のタワマンが西に寄せられない建物規制と、東電のとこにタワマンが立つというのは矛盾してませんか？
私はどちらも西に寄せて建てると思います。

やっぱ南向きワイドスパンの80Dか80Eかなー。高いけど。

三井は敷地の形状的に西に寄せて建設はできないです。

都心に住む以上お見合いは普通では？タワーの西日は半端ないよ。眺望抜けててもカーテン開けられないよ。

私は現在住んでるのは西向き高層。今回は西向き中層を買いました。
確かに夏の昼間は暑いですが、ブラインドをすればそれほど気になりませんよ。
エアコン代は若干かかっているのでしょうが。
冬と合わせたら相殺でしょう。

西日は夏だけではないです。夏前から秋の始まりまで暑いです。
もちろん夏は昼間の時間が長く冬は昼間の時間が短いから夏と冬とで相殺にはなりません。

＞＞888
その必死さがウソくさい。羨ましいから必死なんでしょ？

富士山見えるのと、眺望ひらけてるのはポイント高いでしょー

眺望が開けてるって、眼下に住宅地が広がる景色をそんなに見たいかなあ？ごみごみしてるだけだよ。
室内から見れば空しか見えない。
ほんとにそんなものが見たいの？

西日は春、夏、秋がきついね。
西は中古は売りにくいよ。

>>888
晩秋、冬、迎春の頃は西日は問題無いですよね。
言い方を変えると『春、秋、冬は西日は問題無い』と言う事も出来る。
自分の考えが正義と言わんばかりですが、もう少し頭を冷やしては？

>>883
残念ながら三井がタワマンは
12社通り沿いです。
規制の内容については、営業マンに聞くと教えてくれますよ。

>>893
東電タワーがこの物件より西寄りに建つのはいいの？

お見合いよりは、やはり西がいいよね。
50F以下で前の建物との距離が空いてる順だと、
西>北>東>南
高層なら
西>南>北>東
ただし東はビル群の照り返しがあるから、午後も採光大丈夫そう。むしろ眩しいかも。
高層買えないなら、妥協して買うしかないね。
西 眺望 騒音 ⚪︎ リセールx
南 低層 眺望 x
東 眺望 騒音 x
北 眺望 騒音 △ 日当たりx リセールx

東は９５ｍ以上だとアイタウンレピアとのお見合いが避けれる。
正面にくるのはヒルトンになります。

眺望としては素敵だね。

９５ｍは３０階くらいです。

>>894
東電は今のままでは、あまり高いタワーは建てられないと思いますが、
道路の拡張とか総合設計とか色々するはずですよ。敷地は広いですし、再開発で特別な緩和もありえます。
タワマンが濃厚しょう。
三井の敷地は12社通り沿いが商業地域、
それ以外は第二種住居地域なんで、
西には寄りません。

東電敷地は36Ｆ程度とこの記事に載っています。
これ以外は見つからないので信ぴょう性は不明です。
http://allabout.co.jp/gm/gc/31440/2/

>>898
この物件もタワー部分の半分以上は第2種住居地域じゃないですか？

>>862
土地代はその通りと思います。
従前のマンションの権利を所有していた場合は、土地＋建物として資産評価され、再開発の場合は一般的にプレミアを載せた評価がされるようです。
取引としてはいわゆる等価交換ですが、費用面を考えた場合、デベロッパーは評価した資産の一部（建物）を一旦取り壊し、新たに建築した住戸を分譲ではなくそれに割り当てるわけです。
分譲を購入する人の面積あたりの建築費用負担は
建築費用／（延べ床面積－地権者床面積）となるわけですから、
地権者の割合が多くなるほど、分譲を購入する人の負担が増えます。

この手のタワーマンションは土地代よりも建物のほうに圧倒的にコストがかかると思います。

計算が間違っていたので、再計算したら、この物件の平均坪単価は３４０以下なら買いかな、と思いました。
これでも土地の評価額は昨年度のものだし、建築費１００万／坪、デベロッパー粗利３０％の計算ですが。

家は一物一価ですから、あとはこの物件に魅力を感じるかどうか、につきますが、なるべく冷静になるために、検算がてら計算するようにしてます。

どこからそういう話になるのでしょうか？
評価はあくまで路線価でありプレムアムなんかないです。
建物も現時点での評価額です。
東京都の再開発なんで、評価額はすべて公表されます。

形としては、土地＋建物をまず売ります。
売った金額で部屋を買います。
等価交換というのはそういう流れです。
ただし、売った金額に税金はかかりません。

どこから割り当てるという発想が出てきたかわかりませんが、地権者も分譲で購入ということになります。

ドヤ顔で長文の講釈垂れたわりに論破されるの早かったな。

>>900
そうですよ。 敷地の一部が容積率の異なる2以上の地域にまたがっている場合には、それぞれの地域ごとに延床面積の限度を求め、それを合計したものが敷地全体での限度となります。
だからここも12社通りに寄せて建てるんです。
スミフの物件もそうですね。
もしかして南を申し込みしたんですか？
こうした事は、積極的には営業マンは教えてくれないですよ。

建物図面を見るとバルコニーからの隣地建物までの距離は、
北が35M、東 アイタウン56M、レピア83M、南23Mとなってます。

>>904
住友のB地区は商業施設を併設してるにもかかわらず神田川に寄せているようですが。説得力なさすぎですね。

>>902 さん
プレミアム云々の件、事実と異なっていたのならすみませんでした。
評価は路線価だし、分譲価格と同じ金額で部屋を購入するとなると、
工事中は他に住むところ確保しないといけないし、地権者にとって再開発っていいことあまりないと思うのですが、
実際はそういうものなのでしょうか？
個人的には、自分が再開発の対象エリアに住んでいたなら、そういう条件だと再開発に協力しないとおもう次第です。

>>906

スミフは住宅だけではなく複合です。商業施設は12社通り沿いに配置されてますね。
道路挟んだ中野の住宅地は一種低層住宅地域で日陰規制があります。
よって敷地が狭い三井のタワーは中野方面に寄せるのは無理です。
南の低層なら東や北の方が圧迫感はマシでしょう。

ここの地権者さんは余剰容積率の持分が大きかったのかもね。

>>892
言葉の擦り替えですね。夏の前や後でも暑いと書いたのを春秋冬は問題ないと擦り替えた。
正義とか筋違いな言葉まで出して、西向きを既に買った人ですか？

分譲価格と同じ金額とは言っていません。

再開発とは

土地費
＋
建物建築費
－
再開発補助金


総額÷建物面積＝床原価／㎡


地権者権利総額÷床原価／㎡＝地権者分の床面積

総床面積－地権者分の床面積＝販売床面積

販売床面積に利益をのせたのが分譲価格

まとめ

土地費には経費が含まれる
ここに地権者の仮住宅費が含まれる
仮住宅費は完成後に戻って来る人しかもらえない


地権者は床原価で床を取得できる
本物件だとおおむね坪２００万円平均くらい


地権者にとっての再開発のメリットは、古い家が建築費をかけずに新しくなるってことです。しかも一般分譲価格より安く取得できます。

当初の話では、分譲価格の７割～８割で取得できるという予定でしたが、タワマンの高騰で分譲価格の６割くらいでの取得となりました。


床を取らないで現金を選択した人、引っ越した人は、スムーズに自宅を売れたというくらいしかメリットはないです。

完成後は管理費＋修繕積み立て費の負担が出るので引っ越した人もけっこういます。

再開発に反対しても、８割の賛成者で計画は実行されちゃいます。



このマンションは特区認定のため容積率が大きいので、販売床面積が他のマンションより大きい床面積となっています。だから、現状のタワマン相場よりも割安になっています。

つまり割安の理由は、特区認定による補助金の増加、販売床面積の増加です。
ですので、このマンションはお買い得です。



長文申し訳ありませんでした。

追伸

文中の特区とは、都市再生特別地区を指すのではなく、不燃化特区を指します。
ですので、緑化部分の面積が広いのです。
新宿区で指定を受けてるのは西新宿５丁目だけだと思います。
不燃化特区は、湾岸地域やや今建てられているタワーマンションは認可されないと思います。

また西新宿６丁目も認可されてないと思います。

あ〜三井の南向きが欲しくなってきた。
この物件は西しか開けてないもんね。

アイタウンレピアとお見合いにならない９５ｍ以上の東(実際は東南向)が一番よさそうですね。

どの向きであろうが住めば都。

リセールは東が有利です。
西は西っていうだけで売りにくい。

東は西と比べて割安なんで、価格的には有利なリセールかな。

北はどう理屈つけようが暗い。
結露とカビが恐い。

西はどう理屈つけようが西日が厳しい。

東は午前中以降暗い感じがするのと、
秋冬春の午後寒い感じがするのですがどうなのでしょう？
ここは、南でも日陰になりそうですけど
結局タワーなのにメリットが
取捨選択で西しか無いと言うのがなんとも

このエリアの東向きは夕方まで部屋の中明るいです。

西新宿の高層ビルからの西日の反射が適度で、朝から1日中気分快適です。

サッシガラスがLow-eでないから西日は余計に厳しくなる

>>919
3Mのフィルム貼れば暑くないよ

東向きは午後は日が入らず暗いです。特に夏は午前中に日を入れておかないと、マットレスの下等にカビが生えます。当然ですが北の方がまだ明るい。

>>911 さん
丁寧な説明ありがとうございます。

>地権者は床原価で床を取得できる
それは当然の権利と思います。

繰り返しになるかもしれませんが、開発事業者から見た場合、
従前の資産（土地＋建物）を評価した後、建物部分を取り壊し、同等の価値となる建物を提供することになります。
そこにコストが発生するのですが、いわゆる等価交換だと地権者さんからは当然ながらその費用は回収できないですよね。

また、事業としては全体コスト（総事業費）に対して一定の割合の利益を出す必要もありますが、
それらは分譲価格に反映されるものと考えます。

>つまり割安の理由は、特区認定による補助金の増加、販売床面積の増加です。
すみません、補助金の点は考慮が抜けておりました。

>完成後は管理費＋修繕積み立て費の負担が出るので引っ越した人もけっこういます。
>再開発に反対しても、８割の賛成者で計画は実行されちゃいます。
再開発事業って、以前から住まわれていた方、新しく住む方のいろいろな思いがあると思いますが、
再開発後、街の価値があがるとよいですね。

>>921
日照シミュレーターで確認しましたけど、この建物の東向きは東南向きだから13時ぐらいまでは陽が入りますよ。
あとパークスクエアの照り返しで午後も明るい気がします。

東向→東南向き

西向→北西向き

北西向きって冬は北風
夏は西日

＞＞925
冬は西日で暖かく、
夏は午後は西日がマシ。
最高じゃん。

夏は昼間が長い冬は昼間が短いのを小学生でも知ってる
夏は北西側でも西日が長く照り付けてオマケにギラギラ照り返しも入る
冬は北西側には日光が短時間しか入らないオマケに北風はビュービュー

＞＞927
小学生でも句読点の打ち方は分かりまちゅ。偉そうに「小学生でも」って言わないでくだちゃい。

知らないわけじゃありません。焦りすぎただけ。

今日は抽選？

新宿区から補助金あり、でも固定資産税は普通のマンションよりかなり高いです。60平米弱は50万ぐらいです。

固定資産税等は清算は住宅特例適用前のものだから、一定の広さまで土地は固定資産税1/6、都市計画税になるのでは？
建物評点は難しい。

不燃化特区 固定資産税でぐぐってごらん
地権者は０円だよ

地権者はアレコレお得だなあ。

確か5年間だけですよ、減免。
地権者さん以外は同じ期間1/2ですね。
詳しくはないですが、固定資産税の評価は入居した直近の評価替えで、減価償却として、2割落ちると聞いたことがあります。
地価がものすごく上がればその分も飲み込まれてしまいますが。

新宿のタワーマンションほかできますか？

>>936
できません。ここがラストチャンスです。

＞936
40年もしたら建て替えのタワマンが出てくるよ！

次のマンションを探し早5年…
なんてしてたらすぐね

過去レスを読まないのかね？ここの南側の土地にも北側の土地にもタワマンが建つ計画があるし、
西新宿三丁目にはここよりも階数が高いタワマンが建つ話がある。

皆さんに質問があります。

１．地震時の火災は怖くないですか？

　高層階は消防車の梯子が届かないし、スプリンクラーや消火栓は断水し機能しない可能性があるし、消防ヘリコプター等の特殊部隊は多発高層火災には対応が難しいですし、地震は制震で被害を抑えられるとしても、火災はかなり怖くないですか？

２．落下物は怖くないですか？
　月島高層マンションでペットボトルが投げ出された事件が起きましたが、このマンションは６０階もあるのに、バルコニーで布団も干せます。故意でなくても不注意でスマホや洗濯物やら落ちてこないのでしょうか？また、高層階に住む子供は精神が不安定になり、ものを投げたりしやすくならないのでしょうか？

　以上、二点が気になります。いかがなものでしょうか？