ザ・パークハウス 西新宿タワー60　Part9

建通新聞

　新宿区は「西新宿五丁目北地区」の防災街区整備事業などに関する都市計画案をまとめた。防災機能の向上と複合市街地の形成に向け、容積率の最高限度や公園の配置などを定めることで、同地区の準備組合が計画する超高層２棟・総延床面積約13万８６００平方㍍の再開発建築物の整備などを可能にする。

新宿区

https://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/kikaku01_002147.html

１６０メートルといいと、コンシュリアくらいですね。
ここの高さがいかに優遇されたかですね。おかげで一戸あたりが安くなってる。
そういう意味だと北側は住友ということもあって、けっこう高い値付けになりそうですね。

どんどんきれいな街になっていきますね。

ここも緑が多いし、北側も公園ができるようですね。
個人的にはかなり好きです。

北地区タワーの動向

新宿区
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000167426.pdf

再開発組合
http://www.ns5k.jp/info/news/j53.pdf

>>765

そこの組合の
理事長＝淀橋町会長というのが気にくわない。
ここのマンションも
理事長＝元淀橋町会長
だけど。

>>762
北地区は超高層２棟に分散して
高さ争いはしなかったって事でしょう。

>>764
北側の公園は親水公園ね
湾岸の水際でも親水公園をよく見掛ける

北側の親水公園は、神田川を利用するのではなく、昔、熊野神社から神田川まで流れていた川(今は蓋がされている)を再現した公園です。
そこには桜並木も作ります。
その横に親水公園とは別に庭を作ります。

湾岸地域では見かけない公園です。

>>767

ここは厳密に言うと神田川岸ではないが、北側は神田川岸のため地盤がちがうのでは？それが高さ制限の理由では？

>>769

その川懐かしいですね。
ここのマンションの地権者の「欅橋商店街」の名前である「欅橋」は、この川をまたぐ十二社通りの橋ですね。

ぶらタモリがロケに来そうなネタですね。

「ロケ地、けやき橋商店街」で検索するといっぱい出てきますよ。

「ロケ地、淀橋会館」も多いかな。

両方ともここの敷地です。

タモリと言えば赤塚不二夫のフジオプロは十二社にあったんですよ。
というより有名なトキワ荘の人たちはみんなで十二社、淀橋に引っ越してきたんです。
赤塚不二夫や藤子不二雄たちが作ったスタジオゼロが西新宿５丁目にありました。

これはグループの最年長のつのだじろうがこのあたりに住んでたからです。

つのだじろうの実家はまだ十二社通り沿いで床屋をやってます。末の弟が、つのだひろです。

バカボンもおばＱもドラえもんも、このあたりで生まれた漫画です。
恐怖新聞のほとんどの舞台はこのへんです。

>>771
1947年の写真に欅橋と十二社池も写っていました。
http://mapps.gsi.go.jp/map-lib-api/apiContentsView.do?specificationId=...

方南通りが十二社通りまでだったのがよくわかりますね。
もっとも当時は、栄町通りと言ってましたが。

欅橋の北の緑地みたいなとこが、淀橋変電所ですね。

赤塚不二夫さんや著名な作家のみなさんが集ったお店が西新宿５丁目駅そばにありますね。
山珍居という台湾料理のお店ですが、とてもおいしいです。
方南通り沿いのわかりやすい場所にあるのでＭＲ帰りにでもぜひ。

変電所はこの辺りでは古くからあったのですね。一方、京王百貨店と小田急百貨店がまだ有りませんね。

>>777
確か来週まで改装で休みだったような。
行く前に確認を。

>>780
ももレジさんの間取り〜なブログでも読みましょう
本当はまだ完売してないかもよ

完売していないなら買いたい。。
本当ですか？

先週末の地震のせいで、嫁がやっぱり買いたくないと言い出した。

>>783
エレベーター頼みでなく、自分の足で登れる高さに住みたい。

>>784
俺ぐらい鍛えてれば40階ぐらい余裕なんだけどな。

>>785
子供がいたり、荷物があると、普通の人には無理かと。しかも、複数回かも。

>>786
休み休み登れば無理ってことはないでしょう。時間制限があるわけじゃないし。
エレベーターも先週末の地震では翌朝には復旧してたし、何往復もするようなケースが想像できない。

>>777

漫画家が集まったころの山珍居は、方南通りと十二社通りの交差点のとこにあったんですよ。
交番の隣の隣くらい。その隣に郵便局がありました。
方南通りがヒルトン方面に伸びたときに引っ越しています。
昭和４２年頃です。

>>782
未入居中古が早くも売りに出てますよ。坪400、誰が買うのやら。

>>778

京王百貨店も小田急百貨店もできたのは昭和３９年～４１年くらいです。

京王の新宿駅は昭和２０年までは、今の新宿３丁目にありました。
電力不足で南口の橋が越えられなくて今の場所に引っ越してきました。
東横線の新宿駅の予定地です。
今のルミネのあたりに葵橋という駅がありました。
京王線の軌道は甲州街道の南側。今は軌道跡が道路とかになって初台まで続いてます。
初台の手前が西参道駅です。

東京サウスゲート計画スレに飛行機の都心上空ルートの記事が引用されています。

記事を読むと「新宿区では44機が！」だそうです。１時間あたりの機数ですね。
これからもマスコミの報道は増えそう。

新宿はもともと活気があって賑やかな場所ですから、飛行機が飛んでも大した影響はありません。
どうしても気になるなら二重サッシにすればよいだけです。

>>791
飛行ルート案みたけど、西口の都庁周辺は避けるルートになってるし
高度3000ftなら70dB程度でぜんぜん大したことない。

>>793
その70デシベルが、実際にはどんなものなのか？頻繁に飛んでも気にならないのかな？

3000ftどころか4000ft, 5000ft上空を飛んでる千葉市での騒音被害はひどいらしいけど

飛行ルート
https://www.city.chiba.jp/kankyo/kankyohozen/kankyokisei/documents/sou...

千葉市の現状（雑誌記事）
https://books.google.co.jp/books?id=RznwBQAAQBAJ&pg=PA47&lpg=PA47&...

>>794
二重ガラスはあんまり遮音性ないですが、閉めれば20dBは減衰します。
50dBは図書館より少し騒がしい程度なので、たぶん気にならないですよ。

騒音レベルについてはこちらを参照。
http://www.toho-seiki.com/info04_e.htm

>>797
このマンションのサッシの遮音性能はT2等級です。
70dBの騒音なら40dBまで低減することができます。

新宿の高度で気にする様では、ブリリア目黒なんかは無理になってしまうよ。

羽田が便利になるのはありがたい

>>799
マンションの一般的断熱サッシはＴ２以上になるので
ここの窓サッシは静かな立地のマンションで普通に使われる遮音性能のサッシです。

騒音対策を考えるマンションならＴ３やＴ４の窓サッシを使います。

いよいよ明日から登録開始ですね！第2期も即完なるのでしょうか？？

昨日第二期購入の為申し込み終了、午後からの手続きであったが商談コーナー満席。人気の間取りは抽選必至の模様です。
事前に営業が調整するも捌き切れないようです。１４日の最終締切日まで予想がつかない状況です。１５日当選後は２２日から２６日までに物件価格の10％の手付金振り込みが必要です。人気の部屋の倍率は５倍以上になるようです。
運を天に任せ１５日まで待つことになります。

まあ最初から３倍は当然な感じでしたからね。
締め切りまでには、かなりでしょうね。

2LDKが倍率高そう

どのあたりの部屋が人気でしょうか？
やはり西向きは倍率高そうですか？

倍率は知らないが、東向きの売り出し多いね。

第一期売り出しは冬季の為西側’日照の関係）から第二期は夏季に向けて販売の為東側を多く売り出ししています。西側に比べ東側は２割価格帯が低く景観の差によるものです。今回間取りの良い70～７５㎡6,600万～7,000万がコスパが良い物件で人気集中しそうです。広告に出ている間取りは柱の位置が悪く部屋のデットゾーンがあり有効面積をよく調べたほうが良いですよ。
部屋によっては間取りの変更ができ収納、ＤＥＮ（書斎）など有効活用できる間取りがありますが、商談会に行かなければ間取り図は入手できません。

入居は2017年11月ですか？もっと早ければ買いたいですが、私は待ちきれず他を契約しました。

あっしも待ち切れずﾄﾞｩﾄｩｰﾙ買いました。

>>809
夏だと西日が厳しいから西向きは冬に売ったってこと？

＞＞812
西向きが人気で売れるの確実だったから先に売り出したってこと。即日販売の肩書きが欲しいからね。

コスパに関係なしに東向きは人気無いって事。

住む予定なんで東向がいいですね。
西は暑すぎる。

南向きが一番良いとして、二番は西向きでは？
日当たり良いから洗濯物も乾きますし。
特にこの物件では、眺望含め西側の方が良いと思いますよ。

ここの東向とは、南東向のことですよ。いわゆるマンションでは一番人気の向き。
タワーの西は暑くてたまらないというのは住むとわかります。

眺望は好みがあるとは思いますが、室内から窓外を見たときに空しか見えないのは嫌です。
田舎住まいを望んでるわけではないので、窓外にはやはりなんらかの建物が見えたほうがいい。

大丈夫。空だけでなく
その内に飛行機が近くを飛ぶのも見れそうだから。

飛行機？飛ぶの？飛ぶと何か不都合？

飛行機が見れるなら西もいいね

新宿区の高資産価値マンション
http://newsbiz.yahoo.co.jp/detail?a=20150209-00014516-president-nb&...

飛行機は西からも東からも見れそうだよ
二つのルートに挟まれてるそうだから良かったね

おすすめ間取りはズバリ70Ｇ1タイプ　７１．０４㎡ですね。柱を避け有効面積抜群です、部屋の間取り変更可能です。
コスパも6600万～7000万が狙い目です、倍率は5倍～運がよければ単独申し込みで契約可能だと思います。営業の方も一押しまどりのようです。

今さらながらですみませんが、ここは高層階でも、バルコニーがあって、外に出られたり、洗濯物を干せるのですか？

>>825
その通りだけど、実際には風が強く洗濯物を干すのは難しいと思う。
洗濯は乾燥機で、バルコニーは涼むところと考えるな。

布団は？

やはり割安感から二期も順調なんですね。
総合的に判断すれば悪くないですよ。
待てない人も、ここなら大きく失敗はしないと思います。
中国語は聞こえましたか？

>>804
商談ルームで中国語は聞こえました？

中国人への販売は別の日程で行っているのでは。
その日だけ通訳を用意すればいいですからね。

過去レス記事にあったみたいに
外国人たちは仲介業者を使ってるから商談ルームで直接やりとりしないんじゃないの

住まいサーフィンの沖式儲かる確率上位物件ランキング記事に西新宿は載ってないな

要望書入ってないけど売り出してる住戸に関しては、仲介業者通して中国人に売りこむんでしょうね

業者同席で商談コーナーに来ていますよ。
ここは日本人にも人気があるので、バルク売りはしないですから。

結局、抽選会で勝てないと買えないのは同じ
買えない外国人は諦めるか、先着物件、中古だね

完成が待ち遠しい。
二年後には新築未入居で中古購入希望者出ると思う。
完成が二年半後で先だから購入見送っている人多いでしょ。

BSの日経番組でさっき、マンションバブルのことをやってたが
売りたい人は今が売り時だってさ。二年半後にバブルが終わってないといいね。

なぜ今がバブルの終焉なんだろ？これからでしょ。

バブルの頃は西新宿５丁目の中古20㎡で５０００万円だったけどね。

西新宿はここの後にも住友、三井、三丁目の野村&東建とオリンピック直後まで続く予定だから、当面は上昇局面だと思うよ。
南が開けてる三井が欲しいけど、その頃には高くなってて手が出せそうにないからこっち買っとく。

バブル頂点は南新宿（代々木2）の1Rが最高1億行きました。
消費増税後に一旦下がって、また上がるかは今は誰にもわからない。

スミフは確実にここより高いでしょうね。三井さんもそれに乗っかりそう。
三丁目のほうはどうだろうね～。６５階建×２棟が本当なら、戸数多いし意外とバーゲン価格で売り出すかもね。

つまり湾岸同様に新築多過ぎエリア
湾岸でも新築過多ここでも新築過多なのに上昇なら誰が買うのか

すみふと三井は、完成・入居時期いつ頃なんですか？

すみふ・三井のタワーが完成したら周辺はさらにきれいになり店舗も増え
住みやすくなりますね！

全部完成したら西新宿小学校とかキャパ大丈夫かね。私立に通わせる親も多いとは思うけど。

今、持家を高値で売ってここの引き渡しまで、賃貸で我慢するって案もあるが。 面倒くさい。

>>842
スミフはパークハウスの一年後。
三井はもっと先

>>841
西新宿は2LDKが5000万、3LDKが6000万位に戻るかもね。

三井は2020年竣工予定だったかな
1年ぐらい遅れそうだけどね

三井とパークハウスは四年完成時期に差があるのですね。
ここ買って、四年住んで三井に住み替えるのも良さそうですね。

住み替えは竣工の数年前に青田買いすることになるから運任せですね。
マンション市場やローン金利がどうなるか。

この物件、坪単価320なら買いなのですが。。。
物件の価値は人それぞれなのは当然なのですが、
駅からの距離を考えてもそれ以上は出せないかな。
999の内地権者住居が20%超えてるのは多すぎ。
地権者さんのパーソナリティーをどうのこうのと宣うつもりはないのですが、
等価交換するとなると、その費用は分譲を購入する人の負担になるわけで。
今後販売都心部の再開発は加速していきますから、そういう意味では割高なのは
覚悟するべきかもしれません。

坪単価320って、業界新聞記者が事前予想した価格かな。
目黒が600って時代だから過去を振り返っても。。。

>>851
954戸のうち177戸だから2割超えてないでしょ。
一昔前ならいざ知らず、今の市況ならこの物件は割安だよ。

そーだね～

>>8543
すみません、分母間違いました。
20%弱でしたね。

＞８５１
相場観なさ過ぎですよ！物件そのものは各自思う所もあり、皆さん妥協もされているんでしょうけど、価格的には間違いなく買っておいても損はないレベルであることは、多くの方が認めておられるということでしょう。好調な売れ行きであるのは事実ですから。予算が合わなければ素直にエリアを変えたらいいじゃないですか。無理することはないですよ！

>>856
相場観なさすぎ、そのとおりかもしれません。
この物件第一期、第二期と好評なので皆さんの判断の方がただしいのでしょう。
自己の価値観を100%満たす物件はないとおもいますが、私はもうすこし悪あがきしてみようと思います。
皆さん、納得いく物件を購入しましょうね!

損がないかどうかが分かるのは後からです。今ではありません。
オリンピック前にマンションバブルが終わる説もあれば飛行機の上空通過ルート問題もあるから。

今日の黒ちゃんで投資損失したかな？