管理会社変更

49は例によって、「文言を見、議論を見ない」、上辺だけの教科書発言ですね。
総会民主主義を採用する以上、
＞判断するのは区分所有者の皆様であり、管理会社、理事会（理事長）ではありません。
だろう、というのが発言主さんの趣旨で、それは正論です。
49の手続は、その趣旨の元に議案が作成された前提での総会進行手続にすぎません。

＞49の手続は、その趣旨の元に議案が作成された前提での総会進行手続にすぎません。

手続きなしに実効はあり得ません。

52
分からない人ですね。
>>48さんは>>49の手続きを否定してなどいないのです。文字面のみ読んで同手続きを否定していると早とちりしたあなたの講釈など、当然のことであり誰も否定してません。
毎度のことですが、議論能力を身につけてから投稿してください。

＞文字面のみ読んで同手続きを否定していると早とちりしたあなたの講釈など、当然のことであり誰も否定してません。

間違いは間違いです。

54
まだ理解できてませんね。投了。

私の書き込みが火種になっているようで常識ある方々にご迷惑、ご心配を掛けまして申し訳ありません。
個人的には私はいいサイトと見つけて楽しんでいます。（笑）失礼しました。

私が書き込みをすると直ぐに批判的な反応があります。反応して頂きありがとうございます。
もっと、どんどん反応をお願いします。歓迎です。
反応すればするほど深みにはまってきますね。でも結構楽しいです。

批判の反応をされている皆様？（一人かも）へ
厄介なのがまた、一人増えたかも？です。
そのうちにどんどん増えますよ。全国に区分所有者がどの位いるでしょうか？
そちらは何人いるのでしょうか？対応できますか？。民意を無視していたらそのうち没落しますよ。
それは過去の歴史が物語っています。

これからも私が経験したことが常識ある皆様のお役に立つことを願って書き込みを続けます。
宜しくお願い致します。

＞No.56 by mizyoka

応援してますよ！！

顔が見えないことをいいことに屁理屈こねてる暇人は無視して、
管理組合に有意義な情報が、たくさん構築できればいいですね。

＞これからも私が経験したことが常識ある皆様のお役に立つことを願って書き込みを続けます。

もう結構です。

Ｇ人社は、金に目が眩んだ居住者を使い、安い管理費でマンションを吊り上げ、しなくてもいい工事を吹っ掛けボッタクリ尽くして生きています。
このような掲示板に書かれた事実を、必死に誤魔化そうとし続けています。

>>59
このスレの　どこにＧ人社が関係しているのかな？
無用な荒らしは止めましょう

管理会社は変更をしてみないと、良し悪しは分かりません。

今のご時世では、高いから良い、安いから悪いとは関係ありません。
安くて良い管理会社は一杯あります。

何年か置きに管理会社を変更されて、ここしかないと決めれば良いと思います。

また横領や着服事件の対策にもなりますからね。

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

ｍｉＺｙｏｋａさんの話しが一番の正論ですね！

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> 安くて良い管理会社は一杯あります
ぜひ、具体的な管理会社名を挙げていただけると嬉しいです。
雑誌や住まいサーフィンなどの調査結果はありますが、
本当のところどうなのかを知りたい。

同じ管理会社、同じフロントであっても、理事会の意識の高低によって対応は変わります。極論すれば、住民が管理会社任せである以上、どこの管理会社にしようが管理の質は同じです。
大きく変えないといけないのは管理会社でなく住民の意識です。それができないから管理会社を選ぶんだ、という堂々めぐりの議論はそろそろ止めに願いたいものです。
住民の意識はそこそこだが、原始契約の会社がもうひとつなので、という場合は、おのずと変えるポイントも、会社を見る眼もあるわけで、「安くて良い会社はどこ？」といった問いなど出ることもなく、粛々と契約改善要求や他社交渉を進められているはずです。

いいんじゃないんですか。
そうは言っても大半の組合ではなかなか意識が変わっていないのが現実なんですから。
管理会社の粗末な対応ぶりを晒す場としてもこうしたスレは有効だと思いますし。
あるいは、こういう視点で管理会社を選んだというコメントがあってもいいと思います。
上から目線に他者を批判するのではなく、自分ならこうしました、といったコメントをして頂きたいものです。

＞上から目線
たしかにこのところ、ここの掲示板の質の低下はひどい。こんな程度の人間がマンションに住んでるのかと思うと、上から目線になる気持ちはわかる。

自分たちで何も出来ない理事会はやりやすいよ。役員も管理会社任せで何もしなくつもいいしお互い楽だよね。

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そうそう、管理会社任せが一番楽ですよ。何もしなくていいのはもちろん、他の役員や一般組合員との無用な軋轢やストレスも回避出来ます。楽出来て、ストレスフリーのコストと考えれば、管理会社任せも悪くないのでは？

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大して安くもない管理委託費で、ストレスフリーだと思って任せていたら、好き勝手やり、やばくなったら全部管理組合に責任添加している管理会社もあるけどね。

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そりゃそうでしょ。いちいち管理組合の為に会社が責任を負ってどうするわけ？商売全然面白くないでしょ。

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そうそう何もかも管理会社に任せっぱなしにしてくれる、無知無能な役員や住民がいるマンションの方が、わしら管理会社に取っては大変に利用価値があります。

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三菱、三井住友などの系列なら安心でしょう。
安くは無いかもしれないが、詐欺はしないでしょう。

↑こういうのが痛い目を見る。

↑横領事件はないよ

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横領事件なら三菱藤和・住友でもありましたよ。

横領はどんな一流会社や公務員でもありますよ。
いい会社ほど少ないでしょうがね。

横領はどの企業でも起こりえること。悲しいことですがね。
その後の処理が問題。
零細では、組合に与えた損害を補填できずそのまま倒産することもある。
管理会社は収益性が悪く、大手であっても営業利益は年間１０億円程度。
しかし、フロントが取り扱っている担当物件の積立金やその他資産は数億円規模であるのは、どの管理会社でもかわりがない事実。
であるならば、管理戸数１万戸未満の会社でそれが発生した場合、会社がその損害を補填できる訳もない。
そういう理屈でいうならば、中小管理会社は論外である。
たしかに、保証機構に加入することにより、管理会社の破綻時のリスクはかなり軽減はされるが、フロント個人の横領までは担保していない。

したがって、管理のサービスや評判云々の前に、最低限の保証として大手を選ぶのは必然ではないだろうか。

ここに、管理戸数１万戸の管理会社をモデルケースにしてみる。

売り上げは、戸×５０００円（月）として年６億円。プラス保険代理店収入や工事売り上げ３億円とする。
粗利は３０㌫が一般的なので、２億７千万円、営業利益は５～８㌫なので、上限として８㌫を適用すると、７２００万円。
近年積立金の横領により、数億円規模の損害が見受けられる中、補填できると思いますか？無理ですね。

横領を前提として議論するのは悲しいことですが、最悪を想定するのも管理組合の理事会としての責務。

できるだけ、大企業の資本が入っている会社を選ぶべきだと私個人は思う。

大企業の資本が入った管理会社は、下請け孫請け曾孫請けが現実ですからね。
そこんとこ勘違いしないように！

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↑
すみません。それってどういう意味ですか？

大規模修繕工事の際の大手ゼネコンのことをいっているんじゃないの。
しかし、孫請け、曾孫請け等はどんな建設会社でもやらなければできないんだけど、それがわかっていないのでは。
地元の建築会社なら下請け等がなく、自分の会社の社員で全てやると思っているんじゃないのかな。
無知ってかわいいね。

下請け、孫請け、曾孫請け専門業者がいる。
彼らが、大工、トビらの職人を集める。
元請が監督、監修し最終的に全て責任を持つことになる。
従って、元請建築会社の選択で、工事の良し悪しは決まる。
これが日本のシステムですよ。
マンション管理会社に丸投げしてると、３割り増し、理事長、修繕委員長らが取り込まれていたら４～５割り増しになり、その後はやられ放題になるのですよ。

↑
自分の知ってる範囲だけで決め付ける発言はやめてもらいたい。
うちの会社は見積もりに10％乗っけてるだけです。
4割～5割なんて、いくら馴れ合いになってる理事会でも、絶対にありえない。
相手見て利益出してないですからね。
技術部からの見積もりは、一律10％。もちろん、フロントは組合にはそのまま言いますよ。
だって請けたくないですもん。フロント的には。
仕事は増える（請書受領や完了確認書の受領等の手間、工事連絡やら貼り紙やらもろもろ）し、歩合ももらえんし、何かあったらフロントが文句言われるしね。
工事を本気でとりに言ってる管理会社って、独立系か中小くらいじゃないのかな。
うちは、いわゆる財閥系だけど、まったく工事売り上げなんてあてにしてないよ。
逆にリスクがあるから、なるべく請けるなって方針だよ。

マンション管理組合は絶対に新日本管財には依頼しないほうが良い。
騒音問題は厄介なので電話やメールしても
無視する。
それと対応や言葉使いが丁寧でない。
田舎の過疎地に一棟だけ建っているマンションと勘違いしているように
都会のマンションで無愛想そうでコミュニケーション取らない住人がいると
マンションは長年のコミュニティで成り立っているので、
説明するから集会所に来てくれなどと命令口調で言ってくる。
見た目で判断する。
社員はどこかの宗教集団に違いない。
マンション住人全員仕事内容、家族構成を知っている仲良し同士なんか
あり得ないのにそうあるべきだと考えている。

そもそも騒音問題は個人間の問題では？
前に弁護士さんに管理組合から訴訟できないか聞いたら、上下間のみの場合はあくまでも個人間の問題であるから、管理組合や管理会社が入り込む余地はないと説明された。

>>83
あなたの管理会社は１０％もバックリベートを取るんですか。ムダな経費ですね。
だから管理会社にタッチさせずに、組合が直接やるべきですね。
建設会社の募集から、業者説明会や業者決定など一切管理会社はノータッチでいくべきです。
管理会社のフロントの知識程度はマンションの住民はもってますよ。
勿論修繕委員会にも完全ノータッチですね。

↑
いやいや、フロントの知識は問題ないと思いますが。
住民さん以下なのは問題外ですが、通常技術部の出る幕なので、その、フロント程度の知識とはおたくの管理会社はってことですよね。
どこの管理会社かはわかりませんが、もっと上等なフロントを用意している管理会社もありますよ。

10㌫は高いとおもうのであれば、直発注でもすればいいだけですよ。無理強いは絶対しませんから。
ただ、管理会社としての善管注意義務として、不具合箇所を発見しその対応策として見積もらせていただいているだけなので。
それだけで、商売っ気だしやがってとか、ぼったくるつもりだとか、うがった見方はやめていただきたいです。
私は、「仮に弊社が受注する場合はこの金額です」と申し上げているだけです。
もちろん相見積もりは取得するべきですし、依頼がなくとも紹介もします。ただ、最低限の労力として見積もり依頼くらいは組合さんでおねがいしたいですね。

あと、工事関係を完全ノータッチでって言われますが、よほど信頼がない管理会社と契約しているみたいですね。
管理会社は、「管理組合の立場にたって考える」ことは大前提です。組合にとってプラスになるように業務に勤めるのであって、あくまでも自社の利益しか考えない管理会社は論外です。
私は、常日頃から管理組合にとって一番最善はなにかを考えています。
たしかに、工事は専門外かもしれませんが、これまでの経験上で必ずお役に立てることもあると思ってます。
そういう姿勢できちんと対応していれば、組合さんも頼ってくれますし、ねぎらいの言葉もいただいています。

どうも、業界全体がかなり誤解されている面があるようですが、決してそれがすべてではないと理解していただきたいです。
できれば、あなたのマンションを担当したいですね。
最後に、私はあるお付き合いのある下請け業者と打ち合わせしたのですが、組合直発注で話を詰めていたところ、紹介手数料の話をされました。
もちろん、「そんな余力があるなら、見積り額から引いてくれればいい」とお答えしましたが、そんなこと言う管理会社は初めてだと言われました。
うちの会社は、バックは絶対禁止事項です。個人でも会社でもです。
業者から少しでもお金を受け取ると、管理組合の業務代行者としてなりたたなくなるという方針からです。
その業者に聞くところによると、管理会社側から紹介手数料の要求があることも多いと聞きます。
私は、自分の会社以外の管理会社を知りませんので、驚いた次第です。

本当なら、ここに私の勤め先を書きたいところですが、それをすると営業行為だとか、いいことを言ってるだけだといわれかねないので、ヒントもだせないのが残念です。

>>87
あなたのところは見積りに１０％上乗せされているのでしょう。
見積り額は原価ではないですよね、それには当然利益が含まれているでしょう。
工事関係を管理会社を完全に外すのはバックリベートを防止するためです。
それでも、管理会社と関係ある元請や業者は管理会社がタッチしてなくても、そこのマンションの管理会社
であればバックリベートを出さないと次の仕事での紹介とか仕事がもらえないので若干は支払うことはあるでしょう。勿論全部ではないですが。
大規模修繕工事の前には、劣化診断は当然業者に依頼します。
あなたの会社は商売っ気がないのですね。工事を受注すれば１０％の利益があるんでしょう。
積極的に取ろうとしないんですか？
勿論通常の組合の直発注の工事でのリベートは取らないところが多いでしょう。額も小さいしね。

大規模修繕の時に管理会社の専門家が無料で劣化診断をし、見積りを出すということは工事を受注したい
ためでしょう。それがなければそういうことは絶対やらないと思いますよ。相見積りであれば受注できるか
どうかはわかりませんが、取れるかもしれませんからね。
相見積り業者にはおたくの会社は外しますけど、私共の依頼している管理会社ですから、劣化診断と
見積り額、修繕箇所等の調査無料でをしてくださいといわれたら受けないでしょう。

管理会社に一銭たりとも利益を出させたくないと思うなら、自主管理すればいいんじゃない？

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自主管理はしたくないね。
お金で解決できる管理会社に委託するのがベター。
しかし、バックリベートはやらないということ。

自主管理って言っても、今注目されている自主管理は、清掃や会計、管理員の労務管理やらを管理組合理事がやるスタイルじゃないんだよ。そこまでやらなくちゃならないのなら、誰だって御免こうむりたいのは当然のこと。管理会社への委託管理しか考えられない連中には中々イメージが湧かないだろうが…。

大京はマンション管理担当者の人材育成に着手する。

若手の業務支援や教育を専門とする人員を全国の支店に配置、現場での問題解決力やスピードを高める。

高層棟の増加など新たな形態マンションが増え、住民の要望も多様化しているのに対応する。

管理子会社の大京アステージ(東京)で実務を担当している約４００人の中から、勤続１０～１５年で経験豊富な約２０人をインストラクターに選んだ。

若手に同行し、管理組合の要望に応じたり、改修や運用改善などを適切に提案できるよう指導する。

大京は全国で約6500棟のマンションを管理しており、担当者は１人１０～１５棟を管理する。

ノウハウを共有し、住民の満足度を高めていくとともに、他社が施工したマンションの管理受託を増やす狙いもある。

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>>91
自主管理を組合が雇った管理員にまかせ、その管理員が会計や議案書を作成し、点検業者や修繕工事の業者
を捜し、支払いをし、チェックまで全てをやるのかな？
いちいち理事が会計を行い、財務諸表まで作成するのは大変だからね。
それに総会や理事会の報告書の作成や回覧板の作成まで理事がやるのも大変だし。
又、建物のチェックや点検の報告は使用人（管理員）まかせ、法令の改正は理事がやる。
新しいスタイルがどんなものか分からないけど、それぞれ専門の業者に頼めば却って経費増になるしね。

自主管理で業者に直接発注する場合、組合の知識や関心度が高ければ、安価でそれなりの効果は期待できる。
管理会社に委託する場合、組合にやる気も知識もなくても、それなりの管理は行われる。
管理会社が行う労力にかかる経費を抑えるために、管理組合がその労力を負う。そうすればその経費が浮く。それだけのはなし。
ただし、自主管理が安く済むというのはあまりに短絡的。管理組合が負担する労力を０円換算した場合にのみ成り立つ論理。人の労力を全て金銭に表した場合、管理会社のほうがスケールメリットを生かしてかえって低コスト。
ただ、表面上は分らないのが難点。

自主管理だと、管理費安いけどきめ細かい管理が出来て、資産価値が保たれるかどうかは？
それより、次の記事のように管理費の見直しをするのがベターでは。

http://allabout.co.jp/r_house/gc/29418/

何か法律事務所のホームページを見つけました。
マンション管理組合向けにサービスを提供しているみたいで、場合によっては管理会社変更サポートもやってくれるみたいですよ。↓

http://www.tokyo-houmu.com

↑
＞法律事務所
じゃなくて、行政書士の事務所。

宣伝くさー。

＞97

もしあんたが、この事務所ないし事務所の関係者であるとしたら、

弁護士でないものが法律事務と称して顧客を集める行為が非弁行為として、刑事罰が待ってるよ！