MJR唐湊についていろいろ知りたいなって考えています。
子育て環境に便利でしょうか。
平面駐車場が広くて、使いやすそうですね。
色々と意見を交換したいので、よろしくお願いします。
所在地：鹿児島県鹿児島市唐湊一丁目14-5（地番）
交通：鹿児島市電唐湊線 「神田」駅 徒歩5分
間取：3LDK・4LDK
面積：76.38平米～99.98平米
売主・事業主：九州旅客鉄道
販売代理：MBC開発
施工会社：三井住友建設
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2015-04-29 11:28:41
鹿児島では最大ですね。3年後はＪＲ集合住宅団地がそびえ立ち風景もかわりますね。
価格は唐湊と似たようなもんでしょう。間取りも鰻の寝床型。量を売らないといけないんで、
奇をてらわず、オーソドックスなマンションですね。敷地形状から南西向きかもしれませんね。
桜島眺望呪縛がなければ、住みやすい永住マンションになると思いますよ。
しかしこんだけ供給すれば、他のマンション業者はたいへんですね。
すごい大型マンションですね。小学校前も魅力です。飲食店や商業施設が増えるといいですね。
MJR唐湊は現在１階部分の壁・柱、２階部分の床をコンクリートポンプ車３台で打設中で大変にぎやかです。床スラブはボイドスラブ（中空スラブ工法:遮音性能を上げるため）工法のようです。
床の遮音性は上げてくれないとこまりますね。
大型マンションですからギャング世代のお子様達も
たくさんいますからね。苦情いうのも言われるのも
嫌ですからしっかり施工して頂きたいです。
マンションの３大トラブル：１ 生活音(上階の音、ピアノなど）２ 駐車場問題(ここは２連駐車場が７か所あります。優先順位、専用使用権などでもめる）３ ペット問題 エレベーター内、敷地廊下で糞尿する）。この生活音の問題が１番多い。特にマンション生活に慣れていない１戸住宅からの入居者に多い。入居後必ずトラブルになります。また管理員は巡回勤務のようですから常にいませんので、苦情は管理組合(理事長）に言ってきます。購入された方は十分注意された方がよろしいかと思います。また構造から推察しますとエレベーターが２機ありますがA,B,C,Dタイプの部屋は１号機のみ。E、F、Gタイプの部屋では２号機のみしか使えませんので、エレベーター点検時(法定点検と月時点検）は階段を使うことになります。またDタイプの人がお隣のEタイプの部屋に行くのには一度エレベーターで１階に降りて、別のエレベーターで上がらないと行けません。
もう、こんだけ次から次だと、MJRってだけでアレルギー。
大型マンションは個人的には住みたくありませんね。
何かとトラブルありそうだし、すぐボロくなりそう。
エレベーター待ちもイライラして階段とか嫌ですね。
60～80戸が理想的。一番暮らしやすい且つ好まれる。
アンチレスで賑わってますが、同業者の暇つぶしなんでしょうか？
ささっとご自分の販売するマンション完売に向けてご努力下さい。
武の販売始まると、マンション販売氷河期に突入ですよ。
マンション販売業者に間違えられて恐縮しております。アンチレスしたつもりはありません。一般的に申し上げております。
マンション購入時に売買契約書を取り交わし、重要事項の説明を受けると思います。このとき長期修繕計画が30年周期になっているか確認しなければなりません。修繕積立金が月額1万円以下になっていますと将来必ず値上げすることになります。また管理規約がすでに出来上がっています（本来は管理規約の作成は区分所有者の4分の3で決議しますが）この管理規約（原始規約といいます。）は管理組合に不都合な部分（業者向け規約）が多々ありますので、早急に見直しすることをお勧めいたします。
アンチ２２９ ２３０のことですよ。
２３２さんの事じゃないですよ。
いろんなこと教えていただいて助かりますよ。
これからも宜しく。
その後書き込みがないようです。今日の南日本新聞「変わる街」にもありましたが上荒田町はマンションだらけですね。JRの賃貸マンション[RJRプレシア郡元」のほかシニアマンションも建設中ですしジェイドガーデンパレス裏にはダイワハウスがマンション計画中のようです。またマックスバリュー、ドラッグストアー百円ショップが3月には開業予定。ボーリング場跡地も東福製粉が開発中。上荒田町内会長が言っているように、今でもトンネル入口は朝の通勤時は混雑している。今後は近辺の道路整備が喫緊の課題であるようです.MJR唐湊を購入された方はもちろんのこと、購入予定の方も十分承知されておいたほうがよろしいかと思われます。
なんだか落ち着きませんね…
NO２３７さん。大変難しい質問です。個人の価値観が違いますので。おじさんはマンションは買いません。（買えません。）
マンションというのは、いろんな法律に縛られています。マンション関連3法（区分所有法、マンション建て替え円滑化法、マンション管理適正化法）のほか20以上の法律がからんでいます。特にマンションを購入しますと必ず管理組合に加入しなければなりません。また管理規約を順守しなければなりません。マンションには、専有部分（自分の部屋）と共用部分（建物の躯体部分、エレベーターなど）に分かれています。例えば3000万円でマンションを購入したとしますと3分の2は共用部分（土地を含む）の価格です、自分の部屋（専有部分）は、1000万（3分の1）程度しかありません。バルコニー、ガラス窓、網戸まで自分のものではありません（共用部分です）自分の部屋を修繕するのにも管理組合の承認が必要です。
あまりいうと営業妨害になるといけませんがもしマンションを購入するのなら、終の棲家か、一時的かにもよりますが①立地、周辺環境（学校、買い物、通勤）②予算（年収の5倍）③駐車場は平置きか、バリアフリーか、ペット可か、などなどきりがありません。
契約された方いませんか？
色々アドバイスの書きこみがありますが（苦笑）うちは納得しての購入です。お互い実家は市内、職場までも近い。平置き駐車場、目の前に建物が建たないというのが良かったです。
ここの売りが、平おき駐車場と、永久に存続されるであろう
線路による開けた採光につきます。
最近のちらしで、玄関前にレクサスの高級車の絵がありましたが、ちょっと違和感をかんじましたね！
ここでLS保有者がいるのかな？
なんて下世話な話でした。
せめて平おき駐車場を強調出来る車高の高いミニバンがあってますよ。
レクサスLSではないね！
GSだよね。
それぐらいなら、乗ってる方おられるでしょうね！
MJR唐湊は、ようやく3階部分の床と壁を打設しています。2階部分が昨年の12月25日でしたから約1か月目です。この計算ですと12月ごろ１４階まで出来上がるものと思います。一般的にマンション建設期間は階数＋５（１４＋５＝１９か月）ですから、ほぼ予定どおりではないでしょうか。
ここって完売するの？
次の５棟の販売が開始されますから、２割程度売れ残りつくるんじゃないかな？
ここは表立って値引きしないから、妥協せず次の間取りのいい日当たりいいとこが
いいんじゃないのかな？
そうですね、個人の価値観がありますが、５棟のマンションは４月から工事に取り掛かるようですし近々、敷地内にモデルルームもできるそうです。駐車場は全面平置き 台数は７２０台分とれるようですから、ほぼ１軒に２台持てるのではないでしょうか。ご年配のなかには唐湊という場所を嫌う方もおられるようです。じっくり３年待つのもいいのかも.MJR唐湊は駐車場使用料が高いですね。お隣のマンションは３分の１だそうですよ。
設計事務所が唐湊と同じGデザインですから唐湊と同じようなマンションが5棟建つでしょう。ここは準工業地域ですから容積率が２００％です。敷地面積が２２，２００㎡なので総床面積は2倍の４４．４００㎡となりこれを472戸で割ると1戸当たり９４㎡となります。つまり総戸数は最大472戸くらい建てられるということです。また建築基準法での日影規制にかからないように造られますので、おそらく東寄り、南寄りに造られるでしょう。それも並列ではなく直列だとおもいます。
そんな作って全部売れるんかね…
同じようなマンションが軒並みに建ちますからね。
集合団地みたいな感じですよね。
都会ではこれぐらいの規模だと、ジムがあったりカフェ
があったり差別化してますよね。
こっちでは、まだそんなのは無いので、そこそこ売れるんですよ。
売れなくてもデべがデべだからかまわないでしょう。実績あげるのが先決だから
またまた難しい質問です。おかげで年寄りの頭もボケないで済みます。ボイドスラブ工法は1962年（昭和37年）（まだお生まれしてなかったと思いますが）早稲田大学の松井源吾先生が考案されたそうで、通常のスラブ厚を２００ｍｍより厚くしコンクリート床スラブに円筒状の穴をあけて中空とし（遮音性能も上がる）、小梁をなくす工法です。最近のマンションではほとんどこの工法のようですが、マンションを購入されるときのパンフレットで確認できます。既存のマンションでも小梁のないマンションではこの工法だと思います。ただ遮音性について営業マンのいうことを鵜呑みにすると危険です。床衝撃音（軽量衝撃音と重量衝撃音がある）L値で表しますが(L値は45以下．小さい方がよい）また壁からの音はD値で表します(D値は５０以上、大きい方がよい）
マンションではご自分の床は下の階の方にとっては天井です。お互いを思いやって生活すること（コミュニケーション）が重要です。音を気にされる方は、最上階をお勧めします。また小さなお子さんのおられる方は最下階が無難です。中間の階では必ずと言ってよいほど下階から苦情が来ます。（子供さんはかかとで歩きますから）
>>253
おじ様いつも真面目にお付き合い有り難うございます。
しかしお答えが不十分です。
ちなみにおじ様のお住みになっておられるマンションでは
この工法なんですか？
答える義理はありませんからスルーでもいいですよ！
ただいつから鹿児島で一般的なのか知りたくて、
口コミで上の騒音の話題も多いので気になりました。
252さんの試験に合格しなかったようです。私もディベロッパーではありませんので、知り合いの建築事務所に聞いてみました。
昭和37年に初めて松井博士が採用されて、その後各社とも改良を重ねてきているようです。この方は昭和43には採用したとのこと。一般的には昭和60年代になってからとのことです。ただこの工法での遮音性に疑問を持っておられる建築士さんもおられるようです。各業者さんもこの工法にはそれぞれノウハウを持っておられるようで採用時期はまちまちだと思います。詳細は各業者さんに聞いてみたらいかがでしょうか。 これでどうか合格しますようによろしくおねがいします。
256です ２５７様いつも真面目にお答え下さり
有難うございます。
私ごとですが、20年程前の新築賃貸マンションに、
ご縁あり7年程住んでおります。
幼児は、踵歩きをしますので当時下の階の方から
数回、大家さん経由で苦情を頂きました。
そのような経緯で、床の遮音性能は、前々から気にしていました。
最近マンション購入意向がありまして、どこもマンション構造ＰＲ文句に
ボイドスラブ工法があるのを知りました。
最近の工法であれば、遮音効果に過度な期待をしておりました。
２５７さんのお答に採点を付けるおこがましい行為はできません。
先のスレの不躾な依頼等、大変 失礼かと思い直しました。
あらためて、ごめんなさい。
今日のNHK「朝いち」でも取り上げられましたが、マンションでは音の苦情は後を絶ちません。特に今のマンションはフローリングが多いので（古いマンションでは畳床が多い）遮音性能は畳が一番です。
以下ご参考までに
＊階上騒音問題に朗報！
大成建設、階上の騒音9割低減 天井に粒状ゼオライト
大成建設は住宅の階上床下から天井を通じて階下に伝わる騒音を、最大で9割減らす技術を開発した。湿度調整などに使われる鉱物「ゼオライト」を細かくしたものを不織布に包み、天井裏に敷き詰める。天井に伝わる騒音のもととなる振動エネルギーを、鉱物同士の摩擦に変えて吸収する。施工が簡単なため、新築やリフォーム時にも活用できる。
床下から天井に響く騒音を防ぐ技術は通常、コンクリートの厚みを増したり、スチール板など音が伝わりにくい素材を組み入れたりする手法がある。天井と上階の床面を離し、上下階で相互に伝わる振動を抑える手法もある。しかし、いずれも改修時に大がかりな施工が必要で、高コストとなることが課題だった。
大成が開発した技術は、数ミリの細かい粒から1センチ程度まで、大きさの異なるゼオライトを縦50センチ、横35センチの不織布に詰めて天井裏に設置する。重さは1袋約1.5キログラム。階上から伝わる微細な揺れを、粒状のゼオライトがぶつかり合う摩擦に変えて吸収し、天井に伝わることを防ぐ。[2015/10/6付 日経産業新聞]
またちょくちょく覗いてください。
２５８です。
いろいろ検討した結果、今回唐湊の購入に至りませんでした。
敬意をもって「おじ様」と呼んだことご了承ください。
おじ様 いろいろ教えていただいて有難うございました。
大変勉強になりました。まだまだボイドスラブは万能
ではないのですね。
ここを購入しなかった以上 このスレは覗きません。
ここは、検討スレなので検討しないものは、お邪魔です。
おじ様は、今までの様に現場状況を逐一実況をどうか
続けてくださいね。
検討者にとって有意義なことですから。
それでは さようなら お体ご自愛くださいませ。
追伸
お勉強しすぎです。眼精疲労心配です。
疲れさせてごめんなさい。
間違えました。256ではなく、255です
２６１が住人だったら やばくね。
ほっとけばいいのにさ、２６０もウザいけど
どっちかというと２６１が神経質。
下の階にいたらやな感じ。
空気悪いので唐湊あるある！
近くの唐湊幼稚園。
長渕剛が卒園生。園児に向けた応援色紙が飾られてる！
カラシマみどり？も卒園生！
ミリオンセラーの歌手を二人を幼児教育！
だから、なに？って言われたらそれまでなんですけど。
空気わるいね。でも完売してほしいです。
売れ残り確定。
完売するわけないでしょ。あの地下道がある限り
消費税率アップを侮っちゃいけません。たかが２されど２％。
残っている低層タイプも、来年三月にはすっかり売れるでしょう。
駆け込み需要にはいいタイミングのマンションですよ。
「教えて おじ様」シリーズ終了したのですね。
大人の回答者が、むしろ楽しんでいたように見受けられましたが。興味ある項目で面白いでした。
どこにでも、生徒会長みたいな人がいますね。住民同士トラブルにならない様に、契約者はスレ
慎んだらいいかもしれませんね。 ここに書き込んでも出来上がるマンションは一緒ですから、
アンチに反応しても品を落とすだけかもしれません。
今日は開聞沖に釣りに行っておりました。「連子鯛」やら「あらかぶ」の大物がつれました。だた波が荒くよってふらふらでした。今日は早く休みます。あしたはこのマンションの駐車場について私なりの考えをお話ししたいと思います。（6000円から15000円と近隣相場より高い）
もうやめようかと思っていましたが、気になっていることがありましたのでお話しておきたいと思います。それはこのマンションの駐車場料金のことです。パンフレットの図面からみますと全面平置きで全戸に１か所づつ駐車場区画があります。１台だけが８４か所（おそらくこれが６０００円、うち１か所はピロティ部分の屋内、これは障害者用？）、連結型が７か所（これが１５０００円）だと思います。全体の駐車場収入は計算上は６２万円くらいか①？ 詳細はこのマンションを契約された方はご存じでしょう。次に管理費の負担ですが、７０円/㎡ですから、総延べ床面積９５００㎡×７０円＝６６５，０００円くらい②（計算上）となります。問題はこの駐車場料金が修繕積立金会計に入っていれば問題ないのですが、管理費会計に入っているものと思われます。つまり管理費会計の約半分くらいが駐車場からの収入となります。つまり管理費の単価は７０円の２倍の１４０円/㎡ということになりますので、１ヶ月あたり１０．８００円から１４，２００円という計算になります。そしてこの管理費は管理会社に大部分が持って行かれますので管理組合には残りません。（使用料が積立金会計ですと管理組合に残りますが）また余り管理費単価を高くしますと売れませんので、低く設定し、駐車場収入を管理費に充てているのです。（どこでも同じですが）皆さんがずっと駐車場を利用されているといいのですが中には駐車場を使わない人も出てきます。そうすると駐車場を使わない人は管理費７０円 使う人は１４０円負担することになります。そもそもマンションの敷地はみなさんの物です。つまり自分の土地を使うのに使用料を払っていることになります。本来なら無償、もしくは少額にすべきです。（特にここは高いので）そして駐車場使用料は積立金会計に入れるべきです（国土交通省の標準管理規約でもそうなっていいます。）契約された方、これから契約しようとしている方はぜひ管理規約、細則関係を十分ご検証されるようおすすめいたします。そうなっていないことをねがいつつ。
皆さんはどう思われますか。
予告つきで講義もノリノリですね！
なるほどと思いました。マンション購入はビギナーが多いですから、知らない、考えていない方が大半だと思います。
質の高いスレに感動しました。
是非次も知識をお分け下さい。
今日のチラシに第2期売り出し広告が入っておりました。南向きのAタイプは完売しているようです。売れ行きが悪いのは北側のGタイプしかも眺望の悪い低層部分でしょうかね？一般的にマンションは「青田売り」をします。青田売りは売り手の論理で、業者にとって、マンション完成前に資金調達をしておかないと、請負業者（住友建設）に支払えなくなるからです。仮に工事中にトラブル（工期,工費高騰による工費不足など）があっても工期は伸ばせません。それがミスや不正につながります。業者は売ってしまえばあとは買い手側の問題であり（アフターサービスや瑕疵担保責任期間はありますが）知らんふりです。
また管理会社はほとんど子会社です。管理会社は管理組合のためには働きません。株主や親会社の方を向いて働いています。よく管理組合は管理会社が運営している、管理会社にすべて任せておけばよいという方がおられます。これでは管理会社にすべて吸い取られてしまいます。業者の方が覗いているといけませんが、（一般的なことをお話ししておりますので、）決して営業妨害をしようとは思っておりません。なにとぞ、ご了解いただきたいと思います。
皆さんが少しでも管理組合に関心を持っていただければ幸いです。
武小学校前販売前に、上本町含めて低層階の一掃を狙ったチラシでしたね。
日当たり眺望気にしない方は、今が買い時ですね。
欲には切りがないから、今住んでるとこより悪くなければ
いいのですが、もし日当たり眺望良いとこからの転居であれば
住んでから不満が出るのでやめたほうが無難です。
上本町は低層でも夕方は西日当たりで明るいですね。
南向きは本当に良いのか？面白い記事がありましたのでご紹介します。
「家を買う人は日当たり良好な南向きを理想とした。窓の数が一戸建てより少ないマンション住戸では、特に「南向き信仰」が強まった。当初の超高層マンションも、南向きが人気を集め、「北側には住戸を設けない」という事例まであった。 その南向き住戸を購入し、住み続けた人が今、どう思っているか。じつは、「もう南向きはこりごりだ」と話し、「今度は日が差さない住戸を」と南向き以外に殺到しているのである。 南向きが敬遠される理由は、「超高層は目を遮るものがなく、日当たりが良すぎる」ことが原因。加えて、近年の日本は夏の暑さが激しい。猛暑日が続き、４０度前後の高温を記録することもある。そうなると、日当たり良好の南向きは、暑さが半端なく、エアコンが利かない。エアコンをつけても熱風が出る、というような日もあるという。そうなると、遮光カーテンを閉じて、日差しを避け、住人は涼しいショッピングセンターなどに避難する、ということが起きている。これに対して、北向きや東向きは、夏の暑さを抑えられる。一方で、今は２４時間換気装置というシステムが備わっているので、北向きであってもカビの心配はない。もう、南向きに執着する理由はなくなっているのだ。」
みなさんはどう思われますか。
その記事私も見ました。超高層タワーマンションでは、太陽光が直接入るのでカーテン閉めっぱなしですね。
これは、ベランダバルコニーが無いもしくは、幅がせまいからです。
一般的なファミリーマンションの場合ですと、夏は日が高いので、南向きリビングの床まで、照らされることはないですね。冬は日が低くなり、手すりの高さにもよりますが、バルコニー２Ｍ幅いっぱいは、照らされます。
冬は、布団干しには最適です。外から見えないバルコニー内で布団が天日干しできますよ。
マンションの向きは、生活スタイルで選択がかわってきます。日中いることが多ければ、南向き。
午前中だけで家事が済む方は、東向き。午後夕方家事は西向きという選択も出来ます。
最上階は、天井の断熱性能にもよりますが、冬は暖かい、夏は暑いです。
話はそれますが、冬のダウンライトも要注意です、北側もしくは東側部屋のダウンライトの冷却の為の隙間から天然冷気が降り注ぎます。
数年前まで、レフ球でしたが、今や熱を出さないＬＥＤ 、冬はキンキンに部屋をさましますので、ベットルームの
ダウンライトの設置はお勧めしません。
南向きでバルコニーなしの出窓タイプも最悪です。天板が傷みます。カーテンも遮光でないと置物とか出来ません。
南向きなら、２ｍ以上のルーフバルコニーは必要と思います。
タワーマンは全方位の部屋を売らないといけません。北側の値段を落とさないための、業界プロパガンダ記事の気がしてきますね。
最近では、スクリーンカーテンでも、採光調整機能がある時代です。光はアイデア次第で、インテリアレイアウトできます。鹿児島のマンションの東側眺望神話と全国的な南側神話はゆるぎないと思います。
引っ越し、買い替えの動機の上位は人間関係と日当たりです。ビギナーさんは眺望を好みますが、住み慣れてくると
もっと、もっとと欲求が湧いてきます。買い替え経験の方は、立地はもちろんのこと日当たり重視となる傾向がありますね。
このマンションは14階建て ４５ｍですが、鹿児島でも20建て60ｍのタワーマンションが数棟あります。気になった情報がありました。
「タワー型マンションに住む危険性 健康面でリスク
先進国の中でタワー型を盛んにつくっているのは日本だけだ。特にヨーロッパではほとんどの国が高層住宅を半ば禁止している。例えば、イギリスでは１９７０年に「高層住宅に住むことは子供の健全な発育を阻害する」という調査が出て以来、ほとんどつくられていない。
日本でも１０階以上に住む３３歳以上の女性は１～２階に住む２７歳以下の女性に比べると、流産の危険性は約１２倍という調査結果が出ている。これは９５年に公衆衛生学が専門のある研究者が、当時の厚生労働省からの依頼を受けて行った調査結果の一部だ。ほかにも、高層階に住むことによる健康面での危険を示唆するデータがいろいろと出ている。
こういった調査結果はマンション業界はもちろん監督官庁の国土交通省や厚労省に、意図的に無視され続けている…としか思えない。だから、今日も大量に建築され続けている。
ただ、住み始めてから健康面での不調をきたし、転居する人もいると聞く。例えば、日本のタワー型は地震に備えた柔構造になっている。地震の揺れをしなやかさで逃す構造だ。そのため、地震でなくても上層階は風で微妙に揺れている。コップの水は波打たないが、お風呂にお湯を張ると分かるという。
また、高速で上下移動するエレベーターには軽いＧ（重力）がかかっている。さらに１００メートル上空と地上では気圧も違う。タワー型の住人は、そこを１日に何回も行き来する。普通の大人は平気だろうが、妊婦や子供にとって影響がないとは言い切れない。
だからこそ、ヨーロッパの先進国ではタワーマンションに厳しい規制がかかっているのだろう。
確かに、タワー型の上層階に住むメリットはある。しかし、それを手放しでは喜ばない方がいい。健康面でのリスクを、売主企業や販売担当者は絶対に教えてくれない。日本の場合、なぜか役所も沈黙している。消費者は自衛するしかないのだ。」
鹿児島は容積率低いから、１００ｍの高低差のあるマンションはありえないね。
鹿児島近郊の丘にあるマンションは、勤務地から高低差１００ｍはあるかな？
ここの唐湊スレでは、関心薄いと思うよ。
今日は一晩中指宿線の線路取り換え工事をやっているようです。（工事はしょっちゅうです）その他エンジンの音など結構音がしますので、近隣のマンションでは2重窓にしたお部屋もあります。ご契約のとき営業マンから説明はあったものと思いますが、入居された後こんなはずではなかったと思われませんように。（音には個人差がありますので、なれればよいのですが）
２８３さん
ドクターヘリのプロペラ音は気になりませんか？
毎日出動してますよね。
２８３です。上荒田町内ですと、昼間はどこでもうるさいと思いますが、ヘリは夜中は飛びません。
284です。
お答え有り難うございます。
ヘリは毎回決まったルートで発着すると思うので着陸時にマンション上空だと気になります。
私のところはビル影になっていますのでヘリ音は少しは和らぎますが、場所によっては２８７さんのように「わっぜうっさかど」だと思います。このマンションは前にさえぎるものがありませんからどうでしょうかね。昨晩線路を入れ替えたようで（1本の線路長さ９００ｍ）ｶﾞﾀｺﾞﾄ音がしなくなりました。
今から住む方は、既にあるので仕方ないですが、
元々住んでいた方は、迷惑ですね。毎朝ですから。
２月１７日、4階部分の床の打設をしたようです。3階部分より21日目です。今日はエレベーターについて日ごろ感じていることをお話ししたいと思います。ふつうエレベーターの台数は８０戸から１００戸ぐらいまでは１基ですがこのマンションはエレベーターが２基あります。（プライベートを重視した設計のためだ）と思いますが、その分メンテナンス費用が倍かかることになります。エレベーターのメンテ契約にはFM（フルメンテナンス）契約（すべてお任せ）とPOG（パーツ、オイル、グリース）契約（かかった部品代だけ負担）があり通常POGがFMより１/３から１/２程度安くなっています。おそらくここもFM契約だと思います。FM契約期間はおよそ２０年です。それを過ぎるとPOG契約にしてきます。（２０年目から故障、費用がかかる）
また新築当初からこの費用を請求していることがあります。車に例えますと新車の場合２年目くらいまで点検費用は無償です。エレベーターの場合も新品から２年目くらいはメンテ費用はサービスのはずです。もしこのマンションが最初からメンテ費用を請求していれば、即交渉してみたらいかがでしょうか。
経験豊富な見識者さんのおかげで、いろいろ勉強して
ＭＪＲ検討組さんが、他を取得する構図ですね。
私は、一度マンションギャラリーに伺いましたが、
けっこうガチガチで銀行承認すんでから契約します様なこと
言われました。申し込んだのに融資がおりないで解約の手間を
省きたいと。言われてることは効率よくいかにもＪＲ的
客は抽選するほどいる（いた）のだから、低所得者も高額セレブはいろいろ
面倒なので、こないでくれと言わないまでもそんな感じ受けました。
ここ観るのも萎えちゃって、結局ほかを。
ここは子育て世代向きのマンションですね。小学生まで近い。中学校はなにげに附属が近いし
市内公立進学高校自転車でいける距離。
終の棲家としては、東向きがネックですね。電停バス停、徒歩では上り下りきついね。
以前にもいいましたが、すでにご契約された方もおられますので、営業妨害するつもりは全くありません。このマンションもいいところはたくさんあります。がそれは営業の方がお話ししていると思います。個人的価値観と偏見で申し上げておりますので、私の意見がすべて正しいとは思っておりません。
一般的なマンション契約の流れをおさらいしてみましょう。少し長くなりますが。
① 仮契約 購入意思の確認の場。（ この段階ではまだキャンセルが効く。）新築マンションなどの不動産取引では契約前に重要事項の説明を行うことが法律で義務付けられています。（宅建士が説明） 説明に法律用語が出てくるが、よく分かるまで質問すること。重要事項説明が終われば、次は長期修繕計画とマンション管理規約の説明です。（ここは、管理業務主任者が説明するかも）この2つはとても重要ですので内容をよく確認しておく。長期修繕計画というのはマンションのメンテナンス計画のこと、マンションはだいたい1２年～15年周期で大規模なメンテナンスが発生する。月々の修繕積立金（管理費を含めて）の支払いがどれくらいかを確認する。（家計に直結）マンション管理規約というのはマンション入居後の生活ルール集です。管理組合の運営方法からゴミ捨て場や駐車場の使い方まで、入居者全員が守らなくてはいけない約束事（そのマンションの法律）が書いてあるのでよく確認すること。（このほか管理会社との管理委託契約書の説明がある。）ここまで説明を受けて、それでも購入意思が変わらない場合は、購入申込書に署名・捺印をして、②申込証拠金を払うことになる。 申込証拠金は５万円～１０万円が一般的な相場です。契約が完了すればこのお金は頭金の一部としてカウントされる。また、（本契約前に購入をキャンセルした場合はこの申込証拠金は返金される）仮契約から少し日をおいて次は②本契約になる。本契約では手付金を払う。（マンション本体価格の１０%、大金ですので事前に指定の銀行口座へ振り込む。）契約が完了すればこのお金も頭金の一部としてカウントされる。 ただし、本契約は正式な不動産売買契約ですので、（契約を結んだ後に購入をキャンセルする場合は、手付金が没収されます。）逆に、業者側の都合で契約が破棄される場合は、あなたへ手付金の倍額が支払われる。この手付金の没収には例外があります。「住宅ローン特約」というものが契約の中で結ばれていると、ローンの本審査に落ちてしまった場合に（このマンションは値段がいいので年収７００万から８００万ないときついのかな）契約が白紙撤回されて手付金が返還されます。本契約を結ぶときは、住宅ローン特約が契約内容に入っているかどうかを必ず確認するようにしましょう。契約完了後は③住宅ローンの本審査が待っています。晴れてローン本審査に通れば、（現金買いの場合は不要）あとは④マンション購入代金と諸費用の支払いになります。マンション購入代金に関しては、既に申込証拠金と手付金を支払っているので、それらを差し引いた残額を精算することになります。諸費用というのは印紙代や登記費用のこと。こちらも後で明細書が渡され、期限（マンションが完成する頃）までに指定の銀行口座へ振込むように言われます。マンション本体以外にも費用が発生します。（引っ越し費用や消防法により11階建て以上ではカーテン、カーペットは防炎のものでないといけない。またエアコンや家具類の買い替えがでる。）
醜いじじイで申し訳ありませんでした。もう覗きませんせん。失礼いたしました。
不動産勉強中さんは、このスレ卒業ですか？
マンションスレ3にてお待ちしております。
宿題だしますよ！
最近のマンションなぜかSRCでなくRCが多い！
IH調理器は安全か！
この二点です。
あなたが参加くだされば、スレの質あがります。
人は皆年を取ります。地球誕生から４６億年、１００年はあっという間で、光陰矢の如しです。「利用規約」「業者の方へ」「掲示板マナー」をお読みになっているのでしょうか、質が上がったら参加しようとおもいます。
２９４と２９５は同一人物としたら、自ら手じまい図った可能性ありですね。
見識者に「おい じじい」と言えるのは、本人しかありえない。
だいたい皆さんこの、２９５さんに聞き惚れてましたからね。私を含めて。
マンション住民会のオブザーバーにも欲しい人材ですよ。
296さんから宿題が出ていましたので、これだけ済ませておきたいと思います。
「建築の構造には木構造、鉄骨構造(S構造)、鉄筋コンクリート構造（RC構造)、鉄骨鉄筋コンクリート構造（SRC構造）、鋼管コンクリート構造(CFT構造)等あるそうですが、近年(１９９６年の名古屋、ザ・シーン城北 高さ１６０ｍ)を手始めに高層でも,AE減水剤、混和剤の使用により超高強度コンクリートが開発され５０～６０階の高層建築が可能となった。」と習いました。各社改良を重ねているようです。木造でもカナダ・バンクーバーでは３０階建ての木構造ビルを計画していますし、ロンドンには９階建ての木造マンションがあるそうです。ちなみにマンションとは、「マンション管理適正化法」では居住用で区分所有者が２人以上いればマンション(構造は問わない)ですから、山小屋を建てて２つに分けて２人で住めばマンションになるのかな？
「IHの安全性について述べよ」とのことですが、
使用器具によっては天ぷら火災（火はなくても起こる）、ややけど等あるそうですが、一番心配なのは電磁波（低周波）だそうです。余り詳しく書くと又〇○さんに蹴飛ばされますので、詳細はパソコンで検索してみてください。
この方は宅建の先生でしょうか。模擬テストを受けてるみたいです。
この1週間でかなり動きがあったらしく、次期販売住戸を除けばあと8戸のみ。
>>301
296です。模擬試験ではないですよ。
ご安心ください。宅健取得者でも、販売業者でもないです。
マンションは景気のバロメーターで良ければバンバン建ちますが、アネハやリーマンショックなど民需は敏感に反応してしまいます。去年の杭問題も危うい感じでしたが、人の噂もなんとやらで業界は大変見たいですが、マンション不況にはならなくて済みました。私は度々他のスレを閲覧してスレ嵐を潰してきましたがどうやら私が嵐になってしまって申し訳ありません。
ここのスレは、あなたのお陰様で物凄く質が高くなりました
あなたが抜けそうなので煽ってしまいました。
住民様や検討者様はあなたのスレで考えさせられてます。
どうか抜けないでください。
上の無礼極まりない宿題失礼致しました。
>>302
次期販売戸数がみそですね。
二桁無いとして残り20戸切った所でしょう。
８割売れたら早いペースですよ。
竣工までに一年もあるからね。
ここより武小学校前は確実に価格上がるから
完売も近いよ！
ちょっと気になりましたのでのぞいてみました。３００さんに誤解があるようです。同一人物ではありません。おそらく２９３の出だしの部分が「今更なにをいうか」と関係者の方の逆鱗に触れたのでしょう。
472世帯で車が720台。。。。
周辺の道路が狭い上に、信号の無い６差路 すごい心配です。
小学校の通学路に横断歩道が無いから考えてほしいものです。
マックスバリューやタイヨー、市立病院が新しくできたから便利には
なったけど、遠回りしなければ買い物も不便です。
ＪＲ線の上に歩道橋ができれば、便利になるかも。
>>309
確かにあの辺りは道路も狭いですしメインまでに行くのに必ず通る地下道は不便ですよね。個人的には小学校までの道のりが一番心配です。小さい子供だけで歩かせるのには少々危険かと。
恐る恐る申し上げます。
だいぶ売れてきたようですね。完売すればいいのですが、もし売れ残った場合、管理費等（管理費、修繕積立金）はだれが払うのでしょうか。それは基本的には業者です。売れ残った部屋の区分所有者は業者ですから。これを払わないことがありますので（売買契約書か管理規約に巧妙に書いてある？）ご注意を。（支払いを巡って裁判になったこともある。）売れ残り１年経過しますともう新築ではありません。（車の新古車と同じ）正規の価格で買ってはいけません。
>>314
キャラ変えた！面白いですね！
変えなくてもいいですよ。
町内会の要望で道路信号調整とおりますよ！
トンネルはあまり変わらないと思いますが、
通学路は安全対策に動くでしょうね。
土地の仕込み価格がそもそも違うので武小前のお値段が唐湊より数十万は、上がるでしょう。ひょっとしたら百万単位かな。消費税駆け込みマンションになるので、最初は強気で販売かけるでしょう。
それ臭わすと、唐湊はあっという間に完売しますよ。残り１３戸そんなに値引きなしのチラシ抽選キャンペーンで夏までに、無事完売ですかね。
ジジｲのひとりごと
水道管工事をしておった。（管径７５ｍｍのようだ）水道料はマンションの場合アパート料金計算方法が適用され、費用が軽減されている。当然マンションには＋の差額が出る。この差額を管理会社がガメていたこともあったが今はないようだ。この差額を積立金会計に入れておればいいのじゃが、たいてい管理費会計に入れ、使ってしまっている。８年後の水道メーター取り換え費用にとっておくべきじゃないのかな？
まことに申し訳ないが勝手にべらべらしゃべると町内会に叱られるかも。だし渋っているわけではないのでご了解をねがいたい。このマンション入居者や近隣住民のこともかんがえて（共存共栄、WIN WINで）、決して不利な要望ではない模様。詳細はJRにお問い合わせを。
ジジｲのひとりごと
マンション建設過程はおよそ
①用地取得②用地造成（都市計画法、開発行為） ③法的手続き（建築基準法、消防法）
④近隣住民との協議 ⑤マンション建設 となる。
この④が近隣住民とのトラブル回避のためにも大事 （近隣住民と協定書を結んでいる。）
業者は売買契約のとき重要事項説明書を交付し説明するはずです。
現地で確認しましたが、パンフレットにも載ってる徒歩90mのローソンは無いですね。
代わりにアイショップ（ホワイト急便も併設）が3月3日にオープンするようです。
検討していましたが割とショックです。GoogleMapで表示されないからおかしいなぁって思ってたんですよねぇ。
>>324
LAWSON撤退早いとこだから仕方ないね。
跡地決まってんだからいい方だよ。
クリーニングはあった方がいいし、
アイショプはしぶといからいいかも！
それより消費税延期で駆け込みベストタイミング
がなくなりそうです。
下位層のマンションより次のザガーデンに検討幅
拡がりそうだよね。
住所表記は上荒田なんですか？武かと思ってました。仮名称の方がいいですね。
ひとりごと
３年前までは上荒田町８５７番じゃった。地域住民と市役所のやり取りがいろいろあってようやく地番整理され今は上荒田町５７番じゃよ。上荒田を指宿線がさえぎったのじゃ。鹿児島中央駅も昔は武駅じゃった。武 鹿児島西 鹿児島中央となったのじゃよ
上荒田なんですね。
唐湊は唐湊なんですね。有り難う御座いました。
３２８ ちとまっこた。 鹿児島西じゃなく西鹿児島じゃった。ぼけてきた。そろそろ田上霊園に引っ越そうとおもちょる。
ザ・ガーデンってことは広大な敷地内に庭でも作るのかしら？
墓参りさせて頂きます。
ありがとう．花はいらんので飲み残しの焼酎でもお願いしたい。ガーデンというほどでもないが専用庭があるげな。市民病院のレイアウトをイメージしているのか？駐車場は全面平置き バカでかいそうじゃよ。
唐湊スレで申し訳ないですが、ガーデンの方が魅力的な
気がして来ました。どの程度の庭かわかりませんが、
子供さんのいるところ、お年寄りにも庭はあった方がいいですよね。個人的には、屋上ガーデンでサマーナイト花火観賞とかできれば理想なんですが、屋上解放はリスク大ですからないでしょうけど。
ひとりごと
唐湊もザ・ガーデンも設計事務所は同じ、屋上庭園はないもよう。専用庭も低層階（２階）の数戸だけ（全戸ではない）もちろんただではない。知っての通り鹿児島は灰（へ）が降る。屋上には上がりにくい構造、屋上の灰の掃除はどうするんじゃろか。
低層階の付加価値つけて最安値を三階からにする手法ですね。通常なら二階は売りにくいですが庭付きならここから売れるでしょうね。
専用庭では、バーベキューとか出来ないのかな、簡易子供プールも騒音で苦情とかありそう。
集合住宅では、庭があってもかえって気をつかいそう。洗濯物はバルコニーより余裕に干せそうですが。
３３５
またまっこた ２階じゃなく １階のごたる。（１階じゃないと意味ないもんな）
ザガーデン、専用庭付き小さい子供いる人には魅力的ですね。小学校前だし…でもここ交通機関はどこになるんでしょうか？神田駅？あとスーパーないのが厳しいですね
ひとりごと
市電は 神田（徒歩５分？）、中央駅（徒歩１０数分） 買物は タイヨ―武町（徒歩５分）、コンビニ徒歩２分？（アイショップ、クリーニング店込）。また焼酎は業務スーパー（キンコー）。マックスバリューも３月開業、駅前の朝市（野菜、魚が新鮮で安い）もあるいていけるよ。近くの踏切も整備されるげな。
え？唐湊から神田駅が5分だとしたらザ・ガーデンからはもっと距離ありますよね？
ひとりごと
パンフでは５分（３４０ｍ）と書いてあるがそんなにはかからんよ。私（としより）だとかかるかも
ひとりごと
嘘つきじじｲと言われそうなので今歩いてきたよ。（５分？）くらいかとおもちょつたら、じじｲの足で７分じゃった。今の人は足が長いからもっと早いじゃろう。
皆さんお年寄りは大事にですよ。使い過ぎです。
ひとりごと
ザ・ガーデンの角から７分じゃよ。
敷地の一角にモデルルームをつくっていたよ。でかい看板があった。「鹿児島中央ガーデンシティ構想」じゃげな 完成は５月末じゃからその後売り始めるじゃろ、唐湊がいいのか、ガーデンがいいのか。いそがしいいもんじゃ。
どっちもいらない
魅力なし
ジジｲのひとりごと
昨日（８日）５階の床を打設した、４階部分から１９日目じゃ、この調子では１１月ころには躯体部分は出来上がるじゃろ。よけいなことじゃが
業者はマンションを売ってしまえば終わり、みなさんはマンションを買ってからが始まり。このマンションも総額３０億円以上はするじゃろ。９１戸で３０億の豪華客船を買ったと思えばよい。これから何十年も維持管理していかなければならん。管理をするのは管理会社じゃない、主体は管理組合である。ほっておくといつか沈んでしまう。鹿児島にも沈みかけたマンションがいっぱいある。みなさんは管理会社を雇っているのだ。（いわゆる「お手伝いさん」をやとっていると思えばよい）。「お手伝いさん」の言いなりになってはいけない。「お手伝いさん」をうまく利用することじゃよ。
ひとりごと
名前は「MJRザ・ガーデン鹿児島中央」に決まったそうじゃが引っ越しは田上の方がはやくなりかも？今度は生まれ変り不動産を勉強して出直そうとおもちょる。
いちど、２３７さんから聞かれましたので、２３８のようにお答えしました。管理の基本は自主管理（自力管理ともいう。）自分たちで管理することですが、一般的にそれが難しいので管理会社にお願いしています。どこのマンションを買おうと、購入者の意識の問題です。このｽﾚにご参加の方々はそうではないと思いますが、中には全く無関心の方がおられます。管理費を滞納する方も出てきます。関心のあるかたを一人でも多く増やし、全員で管理組合を盛り上げていくことだと思います。管理会社とは共存共栄です。
「一般的にマンションの価値は年数を経るごとに低くなるとされています。
しかし一部に築後数十年たっても、なお人気が衰えず、むしろ価値が上がっているマンションが存在します。いわゆる「ヴィンテージマンション」です。ヴィンテージとは英語で年代物の意。年代物のワインと同じように、古くて価値の高いマンションがヴィンテージマンションと呼ばれています。管理状態が良好で、メンテナンスが行き届いていることも必須条件です。
こういったヴィンテージマンションは一般的に知名度が高く、そこに住むこと自体がステイタスとしてとらえられています。当然人気も高く、竣工当初の売り出し価格よりもずっと高い価格で取り引きされます。」
>>353
お返事ありがとうございます。確か欧州等では新築よりも中古のマンションの方が高いんですねよね。日本のように新築の状態から消費するという感覚ではなく、育てていくような価値観があるのではないかと推測しております。同様のことをしようと思えば同じマンションに住む方々の目線を揃える必要がありそうですが、なかなか難しそうな気がします。鹿児島市にそのようなマンションは果たしてあるのか…
３５０さんへ
ガーデンのスレは正式名称ではないので見つけにくいのではないでしょうか。まだ３つしか書き込みがありません。私は「鹿児島のマンションコニュニティ」で検索し「鹿児島の評判・口コミ掲示板・マンションコミュニティ」でやっと見つけました。
３５０です。検索方法で見つけにくいのですね。失礼しました。
正式名称でないので、スレ主が業者さんではないかもしれませんね。
先の話題の、ヴィンテージマンション。
鹿児島では、ないですね。中古の流通量が都市圏とは雲泥の差なので育たないでしょう。
ステータスが高い賃貸はストークマンションですね、そんなには料金高くないですが
入居者のお迎えハイヤーはよく見られます。
高額所得転勤族の聖地とまでは言いすぎですが、そんな感じです。
今後分譲でプチヴィンテージになりそうなマンションは、だいぶ前のコアマンションシリーズや
ダイワのＤｸﾗｳﾃﾞｨｱやプレミストとかエイルの中央駅ロゼアとか
ある程度所得高めな方が、入居されてるとこが可能性ありますね。
鹿児島にも４５０超のマンションがありますが、価格が高いからいいマンションとは限らないと思います。（あるマンションでは築８年で屋上に積もった火山灰に雑草が生えていました。）「エムディア荒田」も１ランク上のマンションのようですが管理次第ではないでしょうか。お金持ちだと委託費が高かろうと気にはされないかもしれませんが私みたいな貧乏人は少しでも安くしていただいてその分修繕積立金に積み立てたいと思うんじゃないでしょうか。管理会社も最初は委託費を幾分高く見積もっています。（高いと文句は言えない、言うと売ってくれませんから）数年後気が付いて値下げ交渉すると必ず下げてきます。（年間３００万下げたところもあります）
３５０です。ｴﾑﾃﾞｨｱ荒田より、そろそろ竣工の附属前がプチヴィンテージ感ありますね。
郡元ロフティーも中古物件高値で売買されています。
国立の幼稚園から中学校までの就学期間に限っては魅力的な立地なのでしょう。どちらも東向き、附属においては
若干北東向き住み心地よさそうには思えませんが・・・
ひとりごと
６階部分の床打設をしている模様。５階部分より１７日目です。少し早くなりました。今日は管理規約のお話しをしてみようかな。初めてマンションを購入された方は管理規約とは何ぞやと思われるでしょう。管理規約とはマンション購入者がこれからマンションを管理していくための決め事（そのマンションの法律）が書かれています。管理規約は購入者達で自由に一定の条件下で作成することができますが、最初は国土交通省の「標準管理規約」をモデルに分譲業者が作ってくれています。この標準管理規約は、つい最近、（平成２８年３月１４日）に大幅に改正されましたので、このマンションの管理規約は旧規約モデルで作成されていると思われます。（どこのマンションも同じでしょうが）早急に改正しておいた方が無難でしょう。また管理規約には最初に分譲業者が作成した公正証書規約「規約設定公正証書」なるものがあります。これにはマンション購入者に大変重要な持ち分割合、難しく言うと、敷地利用権の割合（議決権割合や管理費負担割合のもとになる。）が書かれています。（これをもとに管理規約にもかいてある）是非もらっておかれることをお勧めします。（もしかすると営業マンは公正証書規約を知らないかも？）
上荒田のトウフクボウル跡地って何が建つんですかね？
>>359
いつもご意見ありがとうございます。ここのマンションではないんですが、いつも参考にしております。新しい基準に改正する際、だれが改正するんですか？ そういうのをもらった気がしますが、買ったあとの手続きがわかりません。。
新築時に規制にあったものが確認申請通ります。
既存建物は改正基準に関係しません。
増築改築の場合は改正基準に準ずる場合が多い様ですね。
３６２さんへ
管理規約は区分所有者（購入者）が、総会決議で設定（作ること）や変更（改正）をします。既存のマンションでは普通、管理会社がいますので管理会社に管理規約改正案を作ってもらい、総会で決議しますが、新設マンションではまだ管理組合ができていませんので、まず管理組合設立総会（第１期管理組合総会）で管理組合を設立したのち臨時総会を開いて改正することになるでしょう。しかし 鹿児島では失礼ながら管理会社にはその能力がない？のが実情。専門家（マンション管理士等）にお願いした方が早道です。鹿児島市役所の建築指導課にはマンションアドバイザーがいますので問いあわせてみてください。管理規約の設定や変更は特別決議といって区分所有者と議決権（区分所有者の数と議決権の数はちがう）の両方の３/４以上で決議します。（通常は過半数できめる＝普通決議という。総会出席者の１/２以上 総会は区分所有者の半数が出席すれば成立するので つまり最低、１/２×１/２以上＝１/４以上で決めれるということ）
国土交通省が公表したのが３月１４日なので、間に合わなかったのでしょう。全国どこのマンションもまだ手付かずだと思います。２６５さんのマンションも新設のようですから、まだ役員（理事・監事）も決まっていないのでしょう。初代役員は分譲業者から依頼されることが多いようです。もし依頼されていなければ立候補して役員を引き受けてください。管理組合が立ち上がりますと理事会ができます（理事さんたちの会合の場）
管理組合総会提出議案は理事会で作成します。規約改正案も理事会で作り総会に上程します。管理規約をお読みになるとき、ぜひ国土交通省の標準管理規約と比較してみてください。（ネットにあります）。（今問題となっている「民泊」禁止条項は今回の国土交通省の改正には賛否両論があり取り上げられていません。）
３６９さん
ご理解いただきうれしく思います。あなたのような熱心な方がおられるマンションは大丈夫でしょう。１戸建てとちがいマンションに住み始めるといろんな場面に出くわしますがすべて話し合い（総会）で解決していきます。（これを集会中心主義という。）
何しろ無関心な方が多いですから。総会出席者も１/３程度 ９１戸だと３０人前後でほとんど委任状か議決権行使書です。規約改正議案は３/４ですから９１×３/４＝６８人以上必要ですがこれを集めるのが大変です。ぜひ役員として引っ張って行ってほしいと思います。
ひとりごと
ついでに役員の話をしておこう。
マンションを買うと必ず管理組合に加入しなければならない。管理組合では役員（理事・監事）を選任するが、みんなやりたくないのが本音。このため１～２年の交代でやっている。管理会社にとってはしょっちゅう役員が代わる（しろうとばかり）のでこんなにやりやすいことはない。管理会社は管理組合のランク付けをしているのだ。扱いやすい組合はCランク、役員がしっかりしている組合はAランクだ。管理会社の言いなりになっている役員（これを名ばかり役員という。）区分所有法第７１条に役員（特に理事長）の罰則規定があるのをご存知でしょうか。２０万以下の過料（科料ではない＝これは刑事罰）という行政罰があります。
>>371
前に分譲を賃貸していたので、そこの管理人さんがここは理事が細かいから他のマンションよりちゃんとしてる的な話を聞きましたのでそういうランク付けはあるんだろうなと思いました。購入したマンションの管理はきになるけど、専門知識無しなので 他の細かい性格のひとにお願いした方がマシなのでは、、と思っていましたが皆がそういう理由で敬遠しているならちょっと考えを改めた方がいいのかもしれません？素人でも公立の 専門家のアドバイスを受けながらやっていけるということでしょうか？
３７２さんへ
以前にもお話ししましたが、管理会社は分譲業者の子会社が多いので親会社を向いて仕事をしています。また管理会社は管理委託契約書でお願いしてること以外のことはしません。（お手伝いさんですから）油断すると（管理組合が無関心ですと）お願いしていることすら手抜きします。マンション入居当初は、引っ越しやら家具調達やら自分のこと（専有部分のこと）で精いっぱい。共用部分のことは後回しです。おかしいと思ったら鹿児島県マンション管理士会（０９９－２６４－７２９８）へご相談ください。また毎月第３土曜日午後１時からキャンセビル７階（駅前のダイエー＝イオン）で無料相談会をやっています。管理士会のホームページも覗いてください。鹿児島市の建築指導課にマンションアドバイザーがいますが個人的な相談は受け付けません（管理組合理事長名で申し込むこと）
ひとりごと
４月１１日、７階の床打設をしている。６階部分より１８日目。予定通りのようです。
今日は「民泊」の話をしてみよう。せっかくマンションを買っても転勤等で賃貸にする場合がある。分譲マンションは管理がよいので、「分賃」といって賃貸にも人気がある。
しかし、最初からマンションを投資目的で買われる方がおられる。これを外部貸し出し（民泊）にされると大変だ。新築マンションが毎日不特定の外国人であふれかえる。セキュリティも台無し。一度民泊を許すと、管理規約を改正して禁止することは不可能に近い。鹿児島でも民泊禁止改正するところが出始めた。ここのマンションも急いだほうが良い。
鹿児島でも民泊あるのですかね？
円安だから外国人、観光地では多いですが他県のことで
対岸の火事だと思ってましたけど。
取得後そうそうに改正しないといけませんね。
一つでも民泊があれば、訴訟トラブルに発展します。
最初が肝心ですね。
ひとりごと
大阪高層マンションで転落事故があった。ふつうバルコニーの高さは１１０㎝だが１００㎝だったらしい。転落事故は年間４０件以上で年々増加しているそうだ。
中には自殺される方もおられる（古いマンションだと外部から侵入する場合もある）
マンションの資産価値が下がるのでニュースにならないこともある。
MJR唐湊のバルコニーはモダンパネル。高さは１１０ｃｍであろう。初めてマンションに入居される方は小さい子供さんにご注意を（ベランダには室外機、観葉植物など足場になるものは置かない方がよい）
該当のﾀﾜﾏﾝ画像でバルコニー手すり見ましたが、素人目でも危ない手すりですね。
ﾀﾜﾏﾝだから、人がバルコニーを生活の一部のスペースとして活用しない設計ですから
ああなったのか知りませんが、使用者の責任も下に２０センチのマット敷いていた
らしいのであるとは思いますが、設計責任も議論されてもおかしくないと思いました。
本当に悲しい事例ですね。ご遺族はもちろんのことたくさんの入居者もお気の毒ですね。
>>378
常識がわからない人もいるんですよ！
チラシのバルコニーにも観葉植物やテーブルや椅子が普通に
のってるからね。
室外機はおのずとバルコニー設置なので、配置気を付けないといけないよね。
ここももう残り少ないようですね。
へー意外に早く売れましたね。
近くなのでよく通りますが、東向きで暗くないですか？南向きがやはり良さそうだな
いいじゃんあなたがすむわけじゃないから。
好き好きだよ。
契約済みさんおられるから、嫌味な書き込み
しないでよ。業者か？
ひとりごと
ザ・ガーデンの杭工事が始まりました。杭打ち業者はここと同じ、三谷セキサンだそうです。８月ごろから売り出しがはじまるでしょうから、唐湊も早く売れてよかったですね。
販売業者(MBC不動産)の腕がよかったのか。場所がよかったのか。平置き駐車場がよかったのか。JRさんも一安心でしょう。ここを買われた方は 来年３月が待ち遠しいことと思います。内覧会は２月頃でしょうか。内覧会は専有部分だけでなく共用部分（廊下、階段、屋上、特にパラペット部、駐車場、自転車置き場、などなど）もしっかり点検した方がよろしいかと思います。また来客駐車場が１か所ですから(たぶん不足)隣のブックオフ側にとめる方が出るでしょう。(来客駐車場は案外揉めます）そもそも自分の駐車場は使用料を取り、来客駐車場は無料？というのもおかしな話です。
ひとりごと
今日（４月２８日）８階の床打設。 ７階から１７日目 順調のようです。
管理組合はいつできるのでしょうか。「区分所有者が２人以上になった時。つまり分譲業者が初めに１人に売ったときに区分所有者が２人になります(１人は買った人、もう一人は分譲業者)のでこのとき管理組合は成立します。新築の場合、初代役員は分譲業者から依頼されていることと思います。入居後速やかに理事会を開き、設立総会を開催するようおすすめします。このマンションには集会室がありませんので、おそらく１階のエントランスホールでやることになるでしょう、ここでは９１人も入るのは無理。総会には１/３程度(３０人前後)しか集まりませんのでそれを見込んでいる(総会は委任状や議決権行使書でやる方が都合がよい、管理会社の陰謀？)のでしょう。
もう完売したんだろうか？
ここのどこがいいんだろ…
意外売れてんの
公式サイトに4/29(金）抽選会とありますが、倍率はどうだったのでしょうか？
全戸先着順だと思っていたので、抽選になるとは意外でした。
先着順、３戸で抽選が５戸みたいですね。
ガーデンの価格が内々ででてるでしょうから、
唐湊に誘導と、ガーデンに向けてＤＭ名簿作りように、
抽選の手をつかったんじゃなの？
抽選の広告は、検討者には、人気があるから抽選と
思わせるし、余計な値引きもしないでいいし、
一石三鳥の販売手段ですね。
２９日すぎれば、普通は抽選なので完売となるはずですが、
売れ残りだと、先着順がまだと言い訳できる。
２０２０年問題でマンション下落しますよ。
時間的猶予あるなら、その時がねらい目ですね。
高麗町や、中央駅物件が売れ残って目白押しかも？
No.389さん、情報ありがとうございます。（No.388です。）
抽選日表示の理由に納得できました。
今は、2020年のことも念頭に、あちらこちらの販売状況から目が離せないところです。
一概に比較もできないんだろうけど、福岡やらのマンションの価格を見ると割と鹿児島のマンションって価格高いのね。
マンション価格の決め方は
「原価積み上げ方式といい、ほとんどのマンションはこの方式で分譲価格を算出しています。
土地代＋建築費＋販売広告費＋利益を合計＝総予算
これを全世帯数で按分
各タイプの条件に応じて価格調整
分譲価格が決定
実際には建設予定地周辺で過去に販売された分譲マンション価格を参考にしたり、どれくらいの需要があるかマーケティングし、世帯数や間取り、仕様レベルなどを決めていきます。
最近は大規模物件が好調ですが、人気の秘訣は共用施設の充実です。こうした共用施設も豪華になるほど建設コストは上昇し、最終的には分譲価格に跳ね返ってきます。そして忘れてはいけないのが消費税。土地は非課税ですが建物には課税されます。」・・・とのことです。鹿児島は土地代が高い。また建築費も高騰しています
>>392
ありがとうございます。でも土地代が高いのって何でなんでしょうね？福岡の都心部よりもはるかに価値が低そうな気もしますが。固定資産税の名寄帳で分かる市役所の評価額に左右されるのでしょうか？建築費の高騰はどこも同じでしょうし。
おっしゃる通り唐湊だけを見ますと自前の土地ですから(旧社宅の取り壊し費用はかかったものの)もっと安くてもよかったのでしょうが、近隣の相場を見たのでしょう。通常、利益は２０％前後だそうですが，ここの利益率は相当高いものと思います。JR九州は九州地区でも90棟近く建設しているようです。本来の鉄道部門は赤字ですが不動産部門で黒を出しています。不動産会社が鉄道事業をやっているようなものです。
忘れてならないのが、設備が充実すると、維持費がかかると言うことです。
団地型マンションを嫌悪する人は、中古時に設備がお荷物だと言います。
ひとりごと
チェーンゲートの是非。ここのマンションはバイクもチェーンゲートを通るようになっています。このチェーンゲートは、入るときも出るときもリモコン操作しなければならず、しょっちゅう切れます(実際は安全ピンが折れる)２台続けて出入りする場合や、代行車がよく切ります。（代行車はチェーンが下りたと思い、続けて侵入してきます）そのたびに管理人が修理しなければなりません。(ピン修理はちょっとした技術がいります)またリモコンをなくす人がでてきます。(1個15,000円します。１人がなくすとセキュリティの意味がなくなります。)引っ越し業者はリモコンがありませんので大変でしょう。このチェーンが盗難にあったマンションがあるそうです。(ステンレス製) 防犯カメラが必要ですがパンフでは不明です。
ガーデンのお値段を上げるためにも、唐湊は相場みた普通の価格にしたと思いますよ。
唐湊より、販売価格５％～１０％はあげてくるでしょう。
ガーデンもガーデンスレであったように建築コスパ高いので、利益率２５％～３０％
というところですね。唐湊は３５％以上の利益があったと思われます。
残り6戸ですよ。
抽選会5戸でしたから、
抽選会賑わいは無かった様ですね。
ちなみに上町も6戸です。
ひとりごと
このマンションを素人ながら構造的にみるとA、B、C、Dタイプ(仮に１号棟とする)
E、F、Gタイプ（仮に２号棟とする）の２つのマンションがDとEを壁で挟んで合体したような形になっています。１階部分はつながっていますが２階以上はつながっていません。ふつう共用廊下やバルコニーは避難通路を兼ねますがこのマンションは１号棟から２号棟へは直接行くことができませんので使い勝手がどうなんでしょうか。宅配業者も悩むでしょう。（あまりにもプライベート空間を重視ししすぎた？、）またエレベーターの使用頻度から見ると １号棟の方が２号棟より（４/７対３/７）１４％余計使いますので経費も掛かるでしょう。１号棟、２号棟で揉めませんように。他人には関係ないということでしょうか
札幌でのお話しです。
道内の新築マンションの９割以上を占める札幌の新築分譲マンションのうち、建物が完成しても買い手の付かない部屋の占める割合が５年ぶりに半数を超えた。２年半前までは完成を待たずほとんど成約していたが、資材高騰のあおりで新築の価格がバブル期より高くなり、買い控えが起きている。 住宅流通研究所（札幌）によると、不動産業者が抱える在庫のうち完成後も売れ残る部屋の割合は、２０１５年度末で５１％に達した。入谷省悟所長は「以前はすぐに完売していた高級住宅地の円山地区などの一等地でさえ、売れない物件が目立つ」と明かす。 ２年半前の１３年夏には、消費税引き上げ前の駆け込み需要で、完成後の売れ残り物件の割合はわずか０・６％だった。ところが東日本大震災の復興需要や２０年の東京五輪決定で資材費や人件費が高騰。地価も上がった影響で、札幌でも分譲価格の上昇が止まらず、在庫が積み上がってきた。 先月発売された分譲マンションの平均価格は、４２８１万円と、１３年度平均の３２７１万円を１千万円も上回った。日銀のマイナス金利政策に伴って住宅ローン金利は下がっているものの「とっくに普通のサラリーマンが買える水準を超えている」（札幌の不動産鑑定士）。本州や海外の富裕層が投資対象として買い求めるケースが増えている。 物件が高くなった分、買う側は少しでも条件の良い部屋を探す動きを強めている。市中心部の「駅近物件」でも、徒歩５分なら人気が出るが、徒歩１０分だと敬遠されるという。札幌のあるマンション業者は「価格を抑え、子育て世代の需要を取り込む必要がある」として「これまで見送ってきた地価の安い地区への建設を本格化したい」とする。 毎年３月は企業や官公庁の異動期が重なり、マンションの売買が盛んになる時期。だが、今年は新たに売り出されたのは９棟３２戸にとどまり、成約数も８８戸と、いずれも３月では１９８９年の調査開始以来最少だった。不動産アナリストの志田真郷さんは「売れ残ると印象が悪くなる。今は完成しても販売を始めない様子見の業者も多い。『隠れ在庫』はどれだけあるか分からない」と指摘する。
鹿児島も売れ残りたくさんあるよ。
シャイニーに与次郎に谷山に鹿駅…
ガーデンも3棟で計画変更あるかもしれませんね。
残り2つは、リーズナブルマンションになったりして。
ハイグレードマンションの供給が多すぎますね。
2020年問題は、業界が造り出す様なもんですね。
ゴテゴテに豪華にした共用施設は、後が管理費と
維持費で揉め事を作ります。
まだテナント部分で家賃収入があるだけとか
リスク少ないと思いますが。
ひとりごと
このマンションもザ・ガーデンも平置き駐車場１００％以上です。投資目的の方は好都合の物件だと思います。「ザ・ガーデンの場合２LDK(安いところ)を買い駐車場２台分とともに 高額で賃貸に出す」なんて考えるのは私だけでしょうか。」事情によりお部屋を売ったり貸したりする場合。自分の駐車場の権利も売ったり貸したりできるのか。普通に考えるとできそうですが、基本的にはできません。
標準管理規約では「区分所有者がその専有部分を他の区分所有者、または第三者に譲渡または貸与した場合はその区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う」と規定されています。マンションの駐車場（土地）は個人の駐車場（土地）ではありません(みんなの共有です。)ですから駐車場を使用する場合は管理組合と「駐車場使用契約」を結んでいます。譲渡・賃貸する場合は一度管理組合にお返しすることになります。そして他の区分所有者に公募し(希望者がいなければそのままですが)どこか空いたところが次の方の駐車場となります。
特に駐車場が１００％ない場合は、揉めますのでご注意ください。
ひとりごと
間取りについて
私の場合、一番気になるのはトイレの位置です。マンションの場合、けっこうトイレの音(ウォッシュレットやペーパーの巻取り音など)が聞こえます。Cタイプの場合和室と洋室の間にありますので夜中など特に聞こえるのではないでしょうか。（来客がある場合は気を遣うと思います。）トイレの位置関係では一番いいと思うのはFタイプです。人それぞれ価値観が違いますので、私の個人的な好みです。
あと2戸だって！
意外過ぎるこの売れ行き。
何階が残ってるのかな？
いまから、発売のお値段が想定どおり、安くないので、
売れ残りでも安く感じてしまうのでしょう。
ここの売りが、駐車場平置きですから他社にない
強みがあります。
個人的には、ガーデンかこちらかとなれば、唐湊が
無難ですよ。しかし最近の発売マンションは、
圧倒的に、南向きを全面にＰＲしてきます。
永久眺望の東向きか、住み心地の南向き採光か
住む方の生活スタイルで、どちらが重要か
人それぞれですが・・・
残り２つもＪＲ関係２割引きなんてのがあれば
すぐ完売でしょう。
残りの2邸はDタイプの13階とGタイプの8階ってとこかな？
５月２０日 ９階部分の床打設した模様、８階から２２日目 連休があったから少しかかった。
今日は新聞の戸別配達について考えてみよう
普通、マンションの新聞配達は１階の郵便受けまでですが中には個別配達(部屋まで配達)の要望が出てきます。これを管理組合で受け入れるかどうか悩むところです。(結構、新聞配達員の犯罪がありますので)。あるマンションでは「4：00〜5：00の1時間だけオートロック自動解除しています。夕刊時は管理人さんが開けています。」
別のマンションでは、代表の新聞会社が纏めて各戸玄関まで朝だけ配布しています。
その為、玄関に新聞受が設置されています。出入りは専用のＩＣチップ付鍵を使用しています。
指定時間帯以外は出入り出来ないし、鍵をなくしてもＩＤ番号で特定出来るので、なくした鍵は使用出来なく出来るようになっています。
契約済みさん
唐湊の場合はどうなっていますか
Gタイプは8階じゃなくて13階だね。商談中になってたとこだったから審査に落ちたのかな？
ＭＪＲは、審査オチはないんじゃないかな？
予め、審査通過見込み客でないと申し込めない
システムではなかったけ？
１３階だから、ある程度の所得者でしょ。
キャンセルして日当たりのいいガーデンに乗り換えたんじゃないの？
お値段あがるから、キャンセル代免除もあるかもよ。
それにしても、残り少ないのに、矢継ぎ早にチラシ入れますね。
毎週はいってるような感覚ですよ。
相当宣伝広告料大きいですよ。他デべならまね出来ないよ。
アットホームで掲載中止だから、完売かな？
前年度売り物件も完売が難しくなってきたね。
残りは照国と第一とシャイニー紫原と谷山
新規販売開始も夏から本番売れ残りが目立つ
年になりますね。
照国売れないの意外
お金あれば契約するのに…
あれは、キャンセルで販売復活って事でしたよ。
キャンセル代も馬鹿にならないよね。
結局はその分、次買う方が、安くなるかもね。
青田買い出来るメリット（仕様変更）は喪失だから、安くないと
売れないでしょ。
HPに完売の通知出てたね
完売おめ。
上本町は、厳しいね。
へー完売なんだ。意外と早かったですね！
そろそろここも卒業したいと思います。
最後にアフターサービスについてお話しします。
アフターサービスと瑕疵担保責任は買主（お客さん）の保護という観点から認められた売主側（業者）の責任です。瑕疵担保責任は民法や宅建業法・品確法など法律で規定された責任であるがアフターサービスは当事者（売主と買主）が対等の立場で締結した契約上の責任です。
新築マンションの場合、大小にかかわらずまた共用部分を含めて必ず欠陥（瑕疵）があります。アフターサービスとは一定の欠陥であれば無償で補修してあげるという制度です。
業界団体により「アフターサービス基準」が制定され、マンションの場合、共用部分と専有部分で長期保証部分（１０年保証）、短期保証部分（２年保証）があります。良心的な業者であればよいのですが、なかにはこの基準通りにしていない業者も多い。（例えば内装部分は標準では２年保証であるが１年としている場合がある）。大抵の場合２年目を過ぎたころから欠陥が出てくるので要注意です。（２年過ぎると有償となる）。ご契約者の方は業者から渡されたこの「アフターサービス基準」についてしっかり確認して「まやかし」に騙されないようにしなければいけません。また来年になると内覧会があると思います。「内覧会チェクシート」なるものがネットにありますので。ぜひ参考にされてください。業者さんはマンションを売ってしまえば終わりですが皆さん方はマンションを買ってからが始まりです。管理の主体は管理会社ではありません。皆さん方「区分所有者」ですので「ヴィンテージマンション」をめざしてしっかり管理をしていってほしいと思います。
いろいろと教えて頂き有難うございました。
何か気になりましたら、是非投稿お願い致します。
それでは、ガーデンへ
