Brillia City 石神井台ってどう？

【参考】

東京外かく環状道路（関越～東名）の大泉ジャンクションでは、シールド機組立工事などを施工中です。

このたび、シールド機組立工事に引き続き本線トンネル掘進工事を実施することになり、以下のとおり工事内容の説明会を行います。

開催場所・日時


練馬区立大泉北小学校（練馬区大泉町4丁目28番22号）

31年1月11日（金曜日）午後7時～8時30分
31年1月13日（日曜日）午前10時～11時30分


練馬区立上石神井小学校（練馬区上石神井4丁目10番9号）

31年1月13日（日曜日）午後6時30分～8時
31年1月15日（火曜日）午後7時～8時30分


杉並区立荻窪中学校（杉並区善福寺1丁目8番3号）

31年1月12日（土曜日）午後7時～8時30分
杉並区立井荻小学校（杉並区善福寺1丁目10番19号）
31年1月16日（水曜日）午後7時～8時30分


武蔵野市立本宿小学校（武蔵野市吉祥寺東町4丁目1番9号）

31年1月12日（土曜日）午前10時～11時30分
31年1月17日（木曜日）午後7時～8時30分

西武新宿線の立体化と外環&外環の2の事業はセットのはず。
近く、西武線立体化の事業着手も発表？

https://trafficnews.jp/post/52717

プラス材料が少なく、販売苦戦してましたが、
少しは東建 営業さんの追い風になるのでは。

>>2375 マンション検討中さん
"パークホームズ吉祥寺北"も同じですよね。
まぁ地図で「関町南」の場所を見たら、みんな吉祥寺や三鷹の方に行っちゃうのは良く分かりますよね。

練馬区は23区なので、特別区として恵まれている部分はあると思いますが…
外から見るとやはり武蔵野市＞三鷹市＞練馬区なのでしょうか。

営業マンの追い風って何やねん

来年度のマンション購入を目指し、
物件を検討している中、
この物件も候補の
ひとつとして考えています。

来年の消費税増税後は
住宅ローン控除が13年間に
延長されそう。

それまで待つか、
増税前が得か、
迷います。

>>2377 通りがかりさん

この道が出来たくらいで、このマンションに何か影響するの？

>>2386
真面目に検討して現地へ歩いたことがある人なら、そんな寝ぼけたコメントできませんよね。

>>2387 匿名さん

同意

>>2386 匿名さん

>>2386 匿名さん

駅からマンションまでの
メイン導線が整備される。

何かデメリットある？

>>2387 匿名さん
激しく同意します。来月契約予定ですが「マンションまでのあの道がもう少し良かったら…」って思っていました。

都営アパートの建て替えも始まりますし(こちらは工事騒音や眺望の面で賛否あるかと思いますが)、環境は良くなりそうですね。

もう値引きは期待出来ないな
とても残念だー

>>2391 匿名さん

それだけ価値が向上するってことじゃないですか！

逆に喜びましょう！

>>2390 とおりがかりさん

ご契約おめでとうございます！
良いお年になりますね！

>>2390 とおりがかりさん

そう、そうなんですよ！
現状だと狭い道に車とバスと自転車と歩行者がゴッチャになって、早大学院の通学と重なったりするとカオス状態。現状が悪すぎるとも言えますが。。
歩道と自転車走行帯、街路樹まで整備されれば快適なアクセスになると思います。

同時進行で西武線の立体化が進めば駅の使い勝手が良くなりますし、中央線方面へのバスもスムースになるでしょうから、住み心地は好転するでしょう。

>>2394 匿名さん

駅からマンションまでの道のりが、
改善されることが決定したので、
これを理由に候補から外していた方が、
再び、商談に戻ってくる可能性もありますね！

物件自体は悪くないので、ネックになっていた駅からのアクセス改良は大きなニュース。

特に、現在、4000万前半で購入可能な東向きの棟は、
価格＜価値
という超お買得物件になりそうです。

いくら人気の高くない西武新宿線沿線といえども、さすがに練馬区で70m2 の新築が4000万前半では買えませんから。

このエリアだと中古の築10から15年くらいの物件でもそれくらいします。

うちはテラス付きの一階のお部屋で、購入を検討したいと思ってます！

一階住戸ってこちらですか？
この部屋がそんなに価格改定
されてるんですか??
HPだけだと、実販売価格は
判らないものですね…

確かに4000前半ならありかも。

第１候補は練馬高野台ですが、
あちらは5000万超なので…

>>2396 通りがかりさん

こちらです！
URL貼っときます
http://www.tokyo-first.jp/teracce/index.html

早速調べてみました。
南側・南西の棟はほぼ完売ですね。

価格の高いところから、
売れていっている模様。

https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_120/pj_67714335/rooms/jukohaichi/...

大幅値下が期待できる中住戸は、
まだ間に合いそうです。

>>2397 匿名さん

ありがとうございます！

参考にさせてもらいます。

南側まだまだいっぱい残ってますよ。
ところで駐車場の空きは有るのかな？

このマンションのスラブ厚は、いくつでしょうか？
カタログを見ても記載がないので、ご存知の方が
いらっしゃったら、教えて頂けませんか。

床が直床なので、気になります。

>>2400 マンション検討中さん

A棟 南西側（新青梅街道に面してない方）も残ってましたか？

>>2401 マンション検討中さん

高野台のHPには20センチと
記載されています。

※高野台と石神井台のスラブ厚が
同じかどうかは不明です。

参考まで。

>>2403 匿名さん

情報ありがとうございます。

石神井台のスラブ厚も同じですかね？

まさか200㎜以下とかないですよね…

>>2404 マンション検討中さん
竣工時期の関係もあり仕様は石神井台＞練馬高野台、と営業さんも話していました。
なので200mm以下は無いと思いますよ！

>>2405 とおりがかりさん

情報ありがとうございます！

200㎜以上あれば安心です。
https://izilook.com/13482


駅前開発もスタートするようですし、
前向きに購入を検討します！

まだ３割くらいは残ってるのかな?
2020年までに完売できるか…

過去スレの内容から察するに、
実販売 坪単価は@230程度ってとこかな。
ここの適正坪単価って、どれくらいなんだろう？

>>2408 匿名さん
この検討板の最初の方では@235とか、@255～260とか予想されていますが、その間くらい？
線路沿いのパークハウスの中古とか、かなり高めで出ていますからね～(特に、線路に面していない棟)

>>2408 匿名さん

B棟・C棟の実売価格 坪単価は@210を切ってますよ。
A棟は上記のとおり@230前後です。

南側 A棟以外は、また下がりそう。
最終的には@190くらい？

A棟以外は部屋タイプの選択肢も
まだまだ多いので、焦らず・長期戦で
商談を重ねていきます！

C棟で70m2 4000万の提示があれば、
契約に進みます。
あと200万下げられないかを、
年度末に向けて交渉します。

竣工2年経ってしまうと中古物件扱いに
なってしまいますので、3月以降に、
一気に坪単価が急下降するのではと
期待です。

さすがに竣工2年以上経った物件は、
敬遠されますから。

>>2409 とおりがかりさん


パークハウスの中古は、かなり強気の価格設定だと思います。
あの価格で本当に売れるのか、興味深くウォッチしていきます…
特に線路側は、西武線が立体化された場合、更に厳しい条件となります。
まぁ、そんな情報は売り手が伝える訳はないと思いますが。

>>437 匿名さん


過去の坪単価、
とても参考になりました！

>>2412 マンション検討中さん

参考になりますね！
これを見ても、>>2410さんが言う70平米4000万、坪単価190万円まで下がればかなりお値打ちと思いますが、そこまで下がりますかね？
1階のテラス住戸が最後まで売れ残れば、可能性あるかな？うーん…

>>2413 匿名さん

可能性は高いと思います。
ただし、1月・2月は住宅購入に需要が高まる時期なので、値引交渉の好機ではありません。
年末・年始に大手デベのテレビCMが急に増えたことを考えると、分かりやすいと思います。

この物件の場合は、3月までじっくり待ち、それ以降 竣工2年までの期間の怒涛の値引販売で購入できれば、坪単価190は違和感ありません。

慌てて交渉・購入しなくても
売り切れませんから、ご安心を！


ご検討・交渉の参考に上石神井駅の過去10年の乗降客数を載せておきます。

値引交渉の資料の一助となれば幸いです。

ここの耐震等級っていくつですか？
フラット35Sが使えるか心配なので。

>>2414 匿名さん

そうですか、ありがとうございます。
希望の階や間取りとの関係で、考えてみます。

それにしても本当に坪単価190万だとしたら、田無や花小金井の物件よりも安いですね。あっちも値引きしてるのかな…

>>2416 匿名さん

花小金井も苦戦中。
こちら程の高値引率にはならないかもしれませんが、可能性はありますね。

花小金井の板で確認されてみてくださいませ。

高い買い物なので、焦らず、じっくりと。
間違っても、デベ営業の
「売り切れてしまいますよ」
というトークにだけは惑わせられないように。

ちなみに、
候補のお部屋はなどの棟ですか？

上石神井駅は10年間で緩やかに微減傾向という感じでしょうか
ちなみに近くの石神井公園駅の乗降人員は以下の通りです
やはり差は歴然としていますね

2008年（平成20年） 69,391
2009年（平成21年） 70,043
2010年（平成22年） 69,515
2011年（平成23年） 68,820
2012年（平成24年） 71,041
2013年（平成25年） 74,212
2014年（平成26年） 75,319
2015年（平成27年） 77,693
2016年（平成28年） 79,048
2017年（平成29年） 81,273

>>2418 匿名さん

チラシ・HP等の広告には、
石神井公園駅 徒歩32分
も追記した方がいいかもしれませんね。

駅は利用者が増えたからいい、というわけでもない。
設備やダイヤが変わらなければ混雑するだけ。
横ばい程度がちょどいいのでは？

>>2418 匿名さん
確かに、駅力は断然石神井公園かと。ただその分石神井公園徒歩物件は強気価格ですからね～

ちなみに、石神井公園で子どもが遊べるエリアは比較的西側に集まっていて、ブリリアからだと自転車や徒歩で行きやすいですよ～
そういう意味ではコスパ良しかも？

>>2378 通りがかりさん
この道路、コースなど見れば見るほどこのマンションにとってはプラスになりますねぇ。
この先は石神井川の桜並木になっていますし、新しい道ができたら随分雰囲気良くなりますね。

10年後20年後中古で売るときも、少なくとも線路沿いのパークハウスや花小金井物件よりは売りやすいかも…。

乗降客が増えれば、商業施設なども充実してきますから、やはり鉄道の利便性は大事ですね。
上石神井最寄りでも大泉学園や石神井公園を使う人は多いですし。
石神井公園の乗降人員は東横線と繋がった2013年から右肩上がりですね。
2012年は前年の震災の反動もあるでしょうが。その2012年から5年で1万人も増えてますね。

>>2422 マンション検討中さん

計画から52年もの月日を経て、事業がスタートすることなんてあるんですね…

スレ主さんが奇跡と表現されていたんですが、決して大げさな表現ではないと思いました。

もちろん完成までには長い月日を要します。
しかしながら、行政が事業化開始を報道発表というオフィシャルな形で発表したことは、時間はかかっても、必ず実現はします。

ブリリア シティ石神井台を検討されている皆さま、このマンションの発展を盛り上げていきたいですね！

>>2424 匿名さん

東京都が国土交通省から事業認可を得たのなら、確実に実行ですね！

事業主体が練馬区ではなく、東京都なので安心かも。

新しい道はこの辺りで新青梅街道に接続？

>>2426 検討板ユーザーさん

英断した東京都に感謝。

>>2409
>>2411
西武新宿線の立体交差化は地下化の可能性が大だから
線路跡地は整備された緑化された歩道か道路になる
そしたらパークハウスには環境も利便性も勝てないよ。
売る側は確定しないと言えないからね。

でも駅前の再開発が決まったってことは
立体交差についてもある程度目星が着いてきたってことだから。
立体交差も近いうちに発表されるかもね

>>2428 匿名さん

外環が地下を通過する関係で、交差する西武新宿線の地下化は困難。

外環の地下深度は大深度の40m
上石神井駅を深度60m以上の超大深度に建設するのは、現実的には困難。

間も無く発表されるであろう西武鉄道の発表を楽しみに待ちましょう！

現在、西武新宿線は東村山駅付近を高架化工事中。

上石神井駅は次の高架化工事の計画に盛り込まれたてます。

詳細は参照ください↓↓↓
https://www.seiburailway.jp/news/news-release/2018/20180510_2018setsub...

>>2428 匿名さん
ちょっとスレ違いで恐縮ですが…パークハウス住民さんにとっては高架と地下ではすごい違いですね。
地下だと本当に環境良くなりますね！

>>2430
上石神井駅の高架化はまだ何一つ具体的な計画にはなってませんよ、残念ながら。
そもそも上石神井駅は車両基地もありますから単純に高架化や地下化をすればいいというものじゃないです。
また、野方あたりの地下化もすでに着手されていますが工事がかなり遅れてるようですね。
外環その２の道路も2027年ということですが計画通りに行ったところでだいぶ先ですね

>>2431
どうでしょ。都内でマンションを買われる人の多くは新築を購入されて15年ほどで売却してまた新築に住み替えられますし。
上石神井駅の地下化は外環と近くの青梅街道ICがあることから地上部まで斜めに伸びてるのでありえませんね。
高架化の可能性はありますが車両基地もありますし野方あたりの地下工事ですら大幅遅延の状況では東京都が事業認可してから完成に至るまであと最低でも20年はかかると思っていた方がいいでしょうね。
少なくともこのマンション検討にはまるで無関係レベルかと思います（笑

>>2432 匿名さん

参考までに、2018年4月 練馬区発表資料の抜粋を、下記に貼り付けておきます。

長文につき、斜め読みをして頂ければよいですが、外環の2と西武新宿線 高架化は一体実施と記載されています。

前スレにあるように外環の2の事業がスタートしましたので、西武新宿線 高架化も同時にスタートすると思われますよ。

▼以下、抜粋▼
　区内の西武新宿線沿線には、13箇所の踏切が存在し、交通渋滞の発生や踏切事故の危険性、地域分断による生活の不便や沿線地域のまちづくりの遅れなど、様々な問題が生じています。また、外環の2など交差している5路線の都市計画道路は、区内の南北交通の円滑化に資するとともに、環境、防災の観点からも重要です。これらのことから、区は、多数の踏切の除却や新設交差道路との立体交差を一挙に実現する「連続立体交差事業」※による鉄道立体化が必要と考えています。
　東京都は、平成26年に、西武新宿線と交差する外環の2について、鉄道の立体化を見据え、道路を平面として計画幅員を縮小するとともに、上石神井駅に駅前広場を設置する都市計画の変更を行いました。平成28年3月には、井荻駅から東伏見駅付近について、連続立体交差事業の「新規に着工を準備する区間」に位置づけ、事業化に向けた検討を進めています。
　鉄道立体化の実現にあたっては、周辺の道路や駅前広場の整備など、沿線のまちづくりを一体的、総合的に進めることが重要です。区内の上井草駅、上石神井駅、武蔵関駅の沿線3駅周辺地区については、まちづくりの方向性を示した「まちづくり構想」を策定しており、地域の皆様とまちづくりの検討などを進めています。
※連続立体交差事業とは
　市街地において道路と交差している鉄道を一定区間連続して高架化または地下化することで、多数の踏切の除却や新設交差道路との立体交差を一挙に実現する都市計画事業です。
　主に東京都が事業主体となり「道路整備」の一環として事業が進められています。
〈事業の効果〉
（1） 数多くの踏切が同時に除却され、踏切遮断による交通渋滞および踏切事故が解消できます。
（2） 鉄道により分断されていた市街地の一体化を図ることができ、本事業に併せてまちづくりを実施することで都市の再生、活性化に強いインパクトを与えます。
（3） 新たに生み出される高架下等の空間を周辺の土地利用計画にあわせて、自転車駐車場や公園等の多目的な形で利用できます。
（4） 鉄道輸送の安全性の向上、踏切経費の節減、輸送力の増強等に寄与します。

>>2434 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。
参考までに、池袋線 高架化事業時の期間を調べてみました。
あちらは、事業決定から8年後に完成でした。
池袋線の例からいくと、西武新宿線も2030年頃に完成ですかね。

https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/knp/news/20150126/690109/?P=1

皆さま情報ありがとうございます！上石神井の幅員22メートルの道路が決まったのであれば、その真ん中を線路と踏切で断絶するのはにわかに信じられませんよね。となると、高架化も2027年完成もありえますよね。高架化して、駅前広場、駅前商業施設も出来れば、雰囲気は大きく変わりますね。ついでに、新宿乗り入れも一気に進めてほしい、なんて笑

上石神井駅の立体化の完成ぐらいの時期に完売でしょうかね、このマンション（笑

外環の2も事業着手が決定するとは思ってなかった人が多いみたいですし、立体交差も早期に実現すると良いですね。
この板でも、外環の2は詰んでる、万が一実現するとしても数十年後だ、と頑なに主張している人がいました。

>>2436 マンション検討中さん

事業着手とは、ようやく用地買収の交渉がスタートするに過ぎません。

立ち退きを拒否する人がいれば、完成には時間を要しますよ。

このマンションの購入にあたっては、この計画がなくても欲しいのであれば良いですが、この計画を見越してであれば、別の物件を検討されることをお勧めします。

>>2381 匿名さん

外環・外環の２の話題が急浮上してますね…


私も外環 工事説明会に参加予定。
ここで外環の2と西武新宿線の高架化についても話があるかもです。

この板であれこれ妄想するより確実な情報が出てきますよ。

>>2438 ご近所さん

外環の2は詰んでるでしょ
今回やると言ってるのもその一部だけですからね
その一部が完成するのも20年後でしょうかね

>>2440 マンション検討中さん
出てこないでしょうね
外環の本線完成だけで2035年頃でしょうかね(笑)
さて、このマンション検討に材料にするには随分と遠すぎますね

>>2439 匿名さん

そう思いますね
人によっては完成前にこの世にもいない人もいるぐらいのスパンですからね笑
子供さんは社会人になってもう家でてるでしょうね！

あと、ここで話題になってる新青梅街道から千川への南北拡幅道路(外環の2のごく一部)に関してですがこのマンションから上石神井駅まで徒歩という観点から言えばむしろ悪化してるんですけどね笑
交通量が増えてしまってわたるだけで大変でしょうに。
真剣に検討してる人いなさそうですね

経済的価値が低くとも、購入者にとって使用価値があれば良いと思います。

使用価値は個人の事情により異なるが、その大きさは他人には測りしれない。

経済な損失を被っても、使用価値が高いことで精神的利益を得られ、その人にとって快適な暮らしが出来そうであれば、その選択に間違いはないと思います。


皆さまにとって、最良の物件とご縁があることをお祈りしています。

>>2445 通りがかりさん

そうですね
子供が育ったあとにできるかもしれない道路を材料なんかにしないで良い現実感があるプランで検討したほうが幸せですしね

完成は遥か先かもしれませんが、街が変わるイメージを持ちながら、その過程を追うだけでも私はとても楽しいですね。その意味では今回の南北道路は着手決定なので、より現実的ですしね。

>2447
そうですね！
この南北道路は、「車で通過するもの」にとってみれば利用する側ですから便利でしょうけど、
ここに住まう者、このマンションから徒歩で上石神井駅に向かうものからしたら余計な障壁が
増えて交通量も増えるだけですから住環境としては悪化が確実視された、とも言えますね。

外環本線も外環その２も便利になるのは、「道路として利用するもの（そこに住まわず通過するもの）」にとっては便利でも住まうものからすると住環境の悪化でしかないから反対運動もあるわけですからねぇ。鉄道駅ができるのとはでは訳が違いますから。鉄道駅もできれば住環境としてはやはり
悪化はしますが利便性も確実に上がりますし資産性も上がるのでメリット>デメリットになりますが、
都会での道路はねぇ。

もともと外環その２ってのは、埼玉県ですでに開通済みの外環と同様に高架化された
有料道路と無料の一般道路がそのまま走ることで緩急分離、トラフィック分散を図りながら
５放射３環状として機能することに意味がある訳ですが、有料道路の本線が "地上部に作るのはもう無理"ってことを受けてコスト（お金、時間、手間）がかかる地下を選択した時点で地上部がそのまま
当初計画のまま進むことはもう100%ありえない。
加えて、練馬区以外はその２に対しては全否定。練馬区が躍起なのは財政が悪く補助金が欲しいという点と陸の孤島、道路整備が遅れてることへの意地でやってるだけで、練馬区だけで開通しても
「通過するもの」にとっては有益性が０で、そこに住まう者にとっては分断されて環境が破壊されるだけの異物になるでしょうね。

しかし練馬区ってのは本当に学びませんね。区議会議員のおつむが足りてないのか癒着があるのか
知りませんが、陸の孤島になったり道路がおかしいのは、こうやって目先の補助金目当てで、
練馬区だけで閉じてやるから結局、断片的な道路ばかりができる結果なんですけどねー。
青梅街道ICだって結局は杉並区に反対されてハーフインターとか、外環その２も青梅街道以南は
白紙状態とか（笑
文字通り身を切ってコマ切れにしてるのにその道が何一つどこかに通らない。

>>2444 匿名さん
そうですかね？歩道、自転車専用道路、車道と分かれるだけでも良くなる気がするのですが…
新青梅の横断歩道を渡るのは今と変わらず、それ以外は駅まで横断する必要もなく、駅前は整備されますし悪化はしないのかなぁと思いました！

随分先になるとはいえ、なーんにもないよりはマシな気がします。
でも購入を左右する材料としてはちょっと弱いですかね。

開発には期待せずに、棚ぼた的に開発がついてくる方が良さそうです。

>>2447 マンション検討中さん

過程を追うだけでいいのですか？

近隣で再開発が近い区なんて沢山ありますよ。

>>2449 マンション検討中さん

同感です。駅の南北道路の整備はこのあたり、特にこのマンションにとってメリットの方が大きいのは明らかだと思いますが。計画道路の地権者なら話は別ですが…。
交通量が増えて住環境が悪化する面もあるとは思いますが、駅前の現状と比較したら利便性が向上するのは明白ですよね…。
まぁそれくらい今がひどすぎる、ということなんですが。近所に住んでいるのでよく分かります。

>>2451 マンコミュファンさん

メリットはありませんよね

いや、今回の南北道路の工事着手決定は、道路より一体開発される上石神井駅の高架化のがインパクト大きいですよね。前にも書きましたが新設道路が線路と踏切で断絶されるのはありえないわけで、高架化はセットになる。そうなれば駅の魅力向上は間違いない、そうなれば上石神井駅圏内の住民への恩恵もあるわけで。

>>2453 マンション検討中さん

まだ高架化の目処も設計もできてない状態ですから何を言っても無駄だと思いますよ。
野方でやってる地下化も大幅に遅延してますしね
ま、今から20年後には工事始まってるかもしれませんね。その頃にはこのマンション購入されたご家庭も子供は社会人になって巣立ってるでしょうし住み変えてる人がほとんどでしょうね?

西武新宿線が複々線化してくれたら鉄道利便性は上がるんですが都がやってる立体事業はあくまでも防災観点での整備事業だからそれもないし今は野方の地下工事でむしろ鉄道利便性は悪化中ですから鉄道利用者からしてもデメリットしかないですね。

お花畑な人がいますが道路にしろ鉄道にしろ工事期間はとても長いしその期間中は環境悪化、臨時駅やら仮設トイレ等で利便性も下がります。恩恵があると期待を膨らませるのも結構ですけど恩恵が得られるまでの間のほうが長いという現実を考えたほうが良いと思いますよ。
今から20年後、30年後に整備されたとしてそのころにはこのマンションもそういう年齢。親世代も50歳なり60歳。お子様はもう家におらず。その頃にもいまみたいに徒歩で上石神井駅への行き道がーとか言ってるんでしょうかね笑

直床を理由に購入を躊躇していましたが、以下の記事を読んで、購入する意思が固まりました！

以下、記事から転用▼

スラブ打込＋メンテ不能な排水系統を持つ直床マンションが作られていた時代は、とっくの昔に終わったそうです。

現在のマンションでは直床・二重床を問わず配線や給水を通せる二重天井が常識となり、直床でも排水管メンテが必要な水まわり部分には二重床を採用しているため、この部分のメンテナンス性に差はないようです。

詳細は以下をご参照ください。

http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-49.html

この記事を読んで良かったです！

>>2456 直床が気になっていた さん

直床はいいですね！

勤務地の関係で新宿線沿線で探しているのですが、この板は最近活発ですね。
田無、花小金井、久米川も検討してますが、仕様や立地を考慮し、お安くなっているのならここが一番気になってます。皆さんどういった物件と比較されているんでしょうか？

>>2458 マンション検討中さん

ここと田無のパークホームズを検討してます。
田無のほうが住環境がよいので第一候補です

>>2458 マンション検討中さん
うちは花小金井のパークハウス、中村橋のプラウド、練馬高野台のブリリアと比較しました。
花小金井は戸数が多すぎるのと近隣での供給が多いこと、中村橋はお墓隣の立地、練馬高野台は部屋の広さがネックで石神井台が第一候補です。
駅まで行かなくてもスーパーがあるのと、石神井公園が好きなので…

でも2459さんの、パークホームズ田無も良さそう！ハイサッシなど魅力的ですね。
田無ってもっと遠くて田舎のイメージでしたが、意外に便利で住みやすそうですね。
23区に拘らなければここ良いですね！

駅前の充実度と開発具合は上石神井よりも田無です
上石神井もいづれは同じくらいになるようですが、10年、20年は昭和臭漂う今のままなのでしょうね
再開発が決まってうれしいけど、終わるまで何年かかるやら

>>2461 ご近所さん
上石神井は外環計画のために長い事開発が凍結されていました。そして本線が大深度地下方式に決まった時点でこのまま終わったのです。地上部のその2に練馬区だけは躍起になってますが道路というのは本流道路に繋がって初めて意味をなします。補助金目当ての練馬区だけしかいない今となっては駅前再開発などは30年後もできていないでしょうし、仮にできても今と変わらないでしょうね。合掌です。

どうしても上石神井駅を発展させたくない人がいますね(笑)
わたしもあまり期待はしていないですが…このマンション検討中&購入の人たちも期待せずに、他の条件が合って…だと思いますよー。
営業さんもこの件については、控えめな営業トークでしたし。

>>2463 通りががりさん
発展させたくない気持ちを語ってるのではなく事実と現実を説明してるだけです。私個人的には発展しようがしまいがどちらでも構いません。
ただ、ここを検討する人はここの土勢は知っておいたほうが懸命だと思いますよ。
随分昔から外環道路計画地ではあったわけで凍結中もそれは有効でありそれは今もそうですよね。
このせいでこの辺りは建築に制限がかかるし土地取引でも当然重要事項として記載されます。この道路計画ってのは厄介でしてね。即座に道路が出来るわけじゃないのは皆知ってるものの何時迄使えるかどうかもわからない、時間がわからない時限爆弾のようなものですから。

結果としてこの辺りは昔からの地元民が建て替えなんかもせずにそのまま行けるところまで行くかと言うことで古く汚い区画、建築基準で使い続けてるのが現状です。そしてそれは今後も続きます。
青梅街道インターもある意味楽しみですね。周辺がぽつぽつと用地買収進められてますがはてさてあちらもあと何十年かかる事でしょうか。

再開発ってのはきちんとしたマスタープランがあり、予算があり、期日が定まっていないとなかなか相乗効果を発揮しながら官民同時に勧められないのでいいものはできません。
外環本線が地下になってしまったので地上部開発はその2と防災観点の立体事業になってしまいましたが、都主導でまったりやるしかありませんから練馬区がこの計画に便乗して大規模再開発をできるチャンスはすでに逸ししているわけですよ。
それに練馬区は今は光ヶ丘とかそちらにお熱のようですしね笑

>>2464 匿名さん
なるほど！やっぱり田無が良さそうですね！

やはり西武線沿線で検討してる人が多いんですね。
田無のパークホームズも良いですよね。けど通勤時間も気になるので悩み中です。鷺ノ宮あたりにお手頃な新築ができれば良いんですけど。

それにしてもこの板には地勢についてすごく詳しい人がいますね！業界の方かな？上石神井以外の地域についてもお詳しいんですか？

>>2466 マンション検討中さん

専門家だね。検討者ではないね。

以前、ディスポーザー付きのマンションに住んでいましたが、ディスポーザーは全く使っていませんでした。


ディスポーザーのデメリットは、


電気代・水道代が掛かる

ディスポーザーを使用することで、電気代と水道代が掛かります。
消費電力や水量は製品によって異なりますが、1日3回の使用で、電気代・水道合わせて毎月数百円～1,000円程度の上昇になる。


維持管理が必要

ディスポーザー使い続けるためには、排水処理設備の定期的なメンテナンスが必要です。
維持費用は毎月の管理費・共益費に反映されます。

上石神井駅の交通広場整備に着手!!

https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/koho/hodo/h30/h3012/301225.file...

田無や花小金井を検討するならひばりヶ丘エリアや、東久留米のプレミスト、清瀬のレーベンなんかも比較検討していいと思います。

昨日は試しに有楽町駅から石神井公園駅まで初めてSトレインで帰ってみましたが、30数分乗り換えなしの座席指定車の移動はとても快適でした。毎回追加料金というわけには行きませんが、疲れた時にこういう選択肢があるのはいいなと思いました。
やはりいくら線路が地下に潜って踏切がなくなろうとも路線自体の利便性が向上する計画が何一つない西武新宿線はキツいと改めて思いました。（池袋線はこれからも色々な計画あり）
毎日高田馬場で朝夕乗り換え、帰宅時間帯は西武新宿からの乗客で席は埋まっている、その西武新宿駅も新宿駅から離れたターミナル駅、高田馬場は埼京線や湘南新宿ラインなどが停まらない、乗り入れはないのに末端の支線（拝島線・国分寺線・多摩湖線）の影響を受けて遅延も多いなど、毎日新宿線を使っている身としては、正直しんどいです。
最近は朝夕の遅れも常態化してます。西武鉄道の力の入れ具合（=投資の割合）も池袋線とは雲泥の差で、石神井公園と上石神井の駅を比べればその格差は一目瞭然です。（必ずしもそれだけが理由ではありませんが…）
新型車両なども最近は池袋線へ入れて、こちらは後回し。そのせいか知りませんが、車両故障や信号機故障などが一時期頻発してました。
新宿線にも投資しろと株主総会で批判されて無理して走らせたのが拝島ライナーですが、そのほかの一般列車が減らされて通過待ちなどで影響を受けてますし、混雑も酷くなりましたね。小江戸だの拝島ライナーだの都内区間をスルーする有料列車がやたら多いです。
線路を増やす複々線化や、乗り入れ計画、新宿駅延伸などが具現化しない限り、この辺りの利便性や人気が上がるのは厳しいでしょうね。
東横線やメトロの車両が高架複々線化された区間を頻繁に行きかう池袋線を見て複雑な思いになりました。

>>2470 匿名さん

西武鉄道自身が客数の伸びが多く開発余地の多い西武池袋線に注力しぎゃくに新宿線は現状維持という方針ですからね。でもビジネス判断としては懸命でしょう。
中央線という比較にならない強力な輸送力、駅力、利便性を持つ者がすぐ南側にいますからね。ましてや何一つターミナル駅に接続しない西武新宿線はそこを解消しない限りは複々線化や立体化をしたところで何も変わりません。やるなら当初計画のあったルミネまで延伸させてるでしょうがもはや今となっては不可能ですからね。
井荻駅付近の立体化や井荻トンネルがそうであるように恩恵を被るのは車で「通過」したい人だけですね。住民にとっては出来るまでの長い時間は工事で不便をしいられてできたら今度は気軽に行き来しずらい分断化がされるだけ。ま、期待を持っている人はむしろ完成してどう良くなったか現認してからのほうが良いでしょう。相当先ですけどね笑

にしてもどうやって立体化するんですかね?
外環本線は地下。南北道路(その2)が地上。
やるなら線路を高架化するか道路を高架化しないといけないですが前者の見込みは薄そうですね?
っとなると井荻駅のように道路のほうに立体橋でもかけられて交差させるんですかね?
そうなると通過する車の人は問題ありませんが徒歩や自転車の人は南北が今以上に面倒になりそうですね。
いまだに練馬区側からはイメージ図(笑)しか出ていませんが計画の見通しや現実性よりも先に用地買収だけしておきたいのですかね
ま、目先のことしか考えない練馬区らしいですけどw
がまぁ仮に今から15年後、20年後に外環本線のトンネルが完成し開通したら青梅街道インターからの出入りに北側の南北道路がネックになりそうなので利用する側の私としてはさっさとやってほしいところではありますけどね。

実際に住んでいる身からすると、現状の道路事情が悪すぎるので歩道が整備されて開かずの踏切が解消されるのは大変喜ばしいです。
ネガティブなご意見は参考になるのですが、それでも現状よりは大分マシと思います。
なにより住民の意見を汲んでの再開発です。ご意見のように悪い面ばかりでしたら反対されて延々と決まらないでしょうね。

>>2468 マンション検討中さん

マンションのメリットはスケールメリットですから個人レベルが思う不要、必要は関係ありません。
マンション自体が小さな自治体と考えられるのでみんなでお金を出し合って運営していくだけですので。
自分が欲しいものやいらないものが自分でコントロール出来ないと嫌な人はマンションという形態自体に向いてません。
一方でこのマンションの問題はそもそもスケールメリットが出せないところにあります。歪な土地形状と用途地域の混在、接道状況からきています。ここは多棟型ですがそれぞれの棟の大きさなどの条件が違いすぎる建物群になってるのもそれが理由ですが、そのせいでスケールメリットが出せず結果として管理費も高くなってしまっています。
多棟型(団地型)の場合は条件がほぼ同等の建物で配置しないとスケールメリットが出せないばかりか後々の管理費および修繕費の負担割合や拠出割合でどうしても不公平感が出ますからね。原始規約通りにやったところで個々の住民が抱く不公平感というのは拭えませんから。

民主主義とおなじで多棟型のマンションを考えてる人は買うなら条件が揃ってるそれの物件を選ぶのが賢明ですしどうしてもここのような大きく不均衡性になってる場合は一番大きな棟にされるのが無難になります。

>>2473 ご近所さん
ええ、ですからいまだに今の状況が続いているのですけどね笑
住民の意見などはとても都合が良いものですよ。誰だって広くて綺麗で快適なものに整備するといえば反対はしませんよね？笑
が、魔法の杖はありませんから。お金もかかるし立ち退きもあるし工事期間中も含めた利便性、環境の維持だって必要になるわけでだからこれまで永遠とイメージ図という名のコンセプト画像だけでやってきてるんでしょう。で決まらない。
どうなるか見ものですね

>>2469 匿名さん

ってことはこのマンションを買われる人はこれから長い期間工事中になって環境が悪化する時期に住まうことを意味しますね。
マンション購入される時期で一番多いのは子育て世帯だと思いますがその時期がずっと工事中、完成する時期(10ー15年)後はもう子供も大きくなってるってことになりますね。
これから測量したり用地買収したりでますます住環境が悪化するってのはすでに住んでる地元民にとってもこれからしまう人にとってもありがたい話どころかマイナスだと思います。整備された後に大いなる期待を持ってる人はむしろ整備後の完成をしっかり見届けてから改めてマンション検討したほうが合理的でしょうね。
あれだけせまい道路にさらに工事車両が出入りして取り壊しに土砂、瓦礫運搬が続き、いたるところにフェンスや防塵防音シートが覆わるのを何十年も過ごすのはちょっと辛いですね。ちょうど今現在は大泉あたりが外環工事でそういう状況ですが。
道路事業はほんと長いですからね。それに一般には15年から20年経過したら資産性があるうちに住み変えますし一番家中心生活で住環境が要求される子育て時期に住環境が悪化する工事になるってのはあまりいいニュースとは一般的にはなりませんよね。
ましてや複々線化とか鉄道利便性が上がる話でもないので資産が上がる話でもないし。
整備後の環境に期待される事はいいと思いますけどその整備期間中、つまり工事期間中にほとんどの人は子育て時間を費やし羽目になるっていう現実の方を先に考えたほうが賢明な気がします。

>>2476 匿名さん
結局こういう長文ネガティブ投稿をする人ってどういう人なのかな。小金井のマンションのデベロッパー？パークハウスの中古を売りたい人？私の予想だと中村橋のプラウドを売りたい野村不動産関係者かと思うのだけど。そろそろ自己紹介してもらえますか？

道路整備着手っていうポジティブ情報が出た途端に、急にこういう人たちが増えたよね。面白いくらい。

>>2477 口コミ知りたいさん

いや、マンション業者ではないと思うよ。ずっと前から上石神井関連の板にだけいるから。
ただの不動産オタクだと思う。検討者じゃないのにしつこいよね。参考にはなるんだけど、とにかくしつこい。

>>2478 口コミ知りたいさん

道路整備着手がポジティブか？ 自分が住まいたいと検討してるエリアがこれから長い期間、10年-15年スパンで工事されて住環境も利便性も安全性も悪くなるのに？
駅のトイレ改装みたく、３ヶ月の工期でその期間仮設トイレで、なら一時的なモノで片付くけど10年、15年ってスパンは都市計画事業者からすれば普通だろうがすまうものからすれば子供が小中高過ごしてしまえるぐらいの期間だね
むしろ事業化決定はこの辺りにしまう人からすれば悲報だろうね。よかった、って思えるのは完成して、それがすまう人にとって便利かつ安全安心になったことが確認された後の初めて分かること。