マンション管理何でも相談コーナー　その３

当方の物件ですが、駐輪場の管理がずさんで規約通りの運用がなされておりません。規約とは異なる形で利用区画が決まった場合、それは無効だとするような判例とかありますでしょうか？

規約とは異なる形で利用区画が決まったのであれば、明らかな規約違反です。
無効にする判例など必要ありません。

自転車を元に戻すとか、排除するとか、無効だからなんとかしろと言っても、応じない場合は、強制執行するのに判決文がいるんですよ。
離婚でも親権ないのに子供返さなかったら、執行官と、必要なら警官もくるんですよ。
判例とか言ってるのは、20年くらいほっといて無効主張しても無理かも？とかそういうことを聞きたいのであろう。

８４の元フロントの言うことは
どっちの意味？

総会議案の金額が適正か？工事の必要はあるのか？素人にはさっぱりわからないだろう。
しかし過剰工事ならまだましである、
せいぜい、月1000円か2000円余分に払うだけだから。
不作為でのスラム化のほうが問題は深刻である。

そんなことよりレベルが低いのか、逆に高いご指摘では？

人のいる立場によって、受け止め方が違う言葉であったかと、ただ何にも考えていない理事会は食い物にされても文句言えないでしょうね。

＞８４の元フロントの言うことは どっちの意味？

　おっしゃる通り、不作為でのスラム化のほうが問題は深刻である。 です。
　理事会が「管理会社に騙されない」との意識が強すぎ、何もしないのは大変な問題です。

　常に理事の人材がそろっているというのも、非現実的です。

　私は、関与している管理組合に「理事会運営細則」設置を提言しています。

　その内容は
　1.　理事の選任（非承認）の方法
　2.　理事会運営に関するマニュアル
　3.　工事発注に関する規定
　4.　管理会社に要求する事案の内容
　などです。

　この細則に従って理事会を運営すれば、スムーズに行き、工事発注に関する競争原理も働きます。
　全くの新人が理事長になっても、間違いのない「理事会運営」が出来るよう作っています。
　管理会社には「細則通りにやれ」というだけです。

　管理会社の言う通りにしたい理事長には「総会で細則違反を追及される可能性があります。」というだけでＯＫです。

そりゃそうですが、毎年、理事長が変わる場合、
追及しても、やめる人ですからね。。。

>私は、関与している管理組合に「理事会運営細則」設置を提言しています。
1.　理事の選任（非承認）の方法
2.　理事会運営に関するマニュアル
3.　工事発注に関する規定
4.　管理会社に要求する事案の内容

こんなフロント御免蒙ります。
管理規約で十分、余程雑な規約かな？
4なんか営業までしてる。本来、管理委託契約書に従うべきだ。
だから居場所がなくなり元となってしまったわけだね。

↑自分以外の区分所有者を信用してはならない。ま、きめたところで守りはしないが決めておくと文句がいいやすいだけ。

理事選人の細則がないと立候補を完全無視してもお咎めなし。

理事会運営の細則がないと、理事会をまったくやらないとか、委任状使ってひとりで理事会やるとか、無知による混乱が起きやすい。

工事発生の細則がないと相見積もりはとらないね。管理会社の見積もりで決まり。

管理会社に要求する事案とは、なんでしょうね？私がきいたことあるのは１０年間は値上げしないという覚え書きかな。

>理事選人の細則がないと立候補を完全無視してもお咎めなし。

掲示板に立候補宣言したら？

＞理事会運営の細則がないと、理事会をまったくやらないとか、委任状使ってひとりで理事会やるとか、無知による混乱が起きやすい。

理事会は規約による。委任状制度はありません。

＞工事発生の細則がないと相見積もりはとらないね。管理会社の見積もりで決まり。

規約で十分、管理費予算外の工事は総会決議によるのは当然。

↑予算の大枠だけとって業者選定、契約は理事会一任の総会決議やるのは管理会社の常套手段ですよ。

理事会に委任状がないのはわかるひとにはわかるんだか、輪番理事会には理解できないだろう。定足数をきっちり守るところは管理会社の指導がいいところ。わかんないだろうけどね。

９４は管理会社の指導がよくて
そこそこまともな運営が行われているマンションの住人であろう。
自分たちの意識が高いからではないんだか、そう思い込んでいる。

元フロントとは見識、視野が異なる。神と原住民くらいの差がある。

二回にも分けて陳腐なコメントは頂けないね。

＞こんなフロント御免蒙ります。
　フロントの時はしません。
　会社から叱られますから。

＞管理委託契約書に従うべきだ。
　委託契約書に書いてない、細かいことを文書で要求します。
　
　ま、理事会がしっかりしていれば、必要ありませんが、そうでない理事会が多いのです。

＞管理会社に要求する事案とは、なんでしょうね？
　もっと、細かいことです。
　例えば、
　1.年間の理事会が行うべき業務の一覧表
　2.議事録の作成、締切
　3.理事長が専決決済できる金額
　とか、もろもろ（理事が全員新人でも、するべきことがわかるように）

ここは僕がたてたスレだけど、まだ続いているんだね。
成りすまし君が1,000スレになったのは片っ端から新スレ
を立ち上げていたから、ここはやめたんだけどね。

元フロントはさすがである。

第5節 理事会
(理事会)
第51条 理事会は、理事をもって構成する。
2 理事会の議長は、理事長が務める。
(招集)
第52条 理事会は、理事長が招集する。
2 理事が○分の1以上の理事の同意を得て理事会の招集を請求した場合には、理事長は速やかに理事会を招集しなければならない。
3 理事会の招集手続については、第43条(建替え決議を会議の目的とす る場合の第1項及び第4項から第7項までを除く。)の規定を準用する。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。
(理事会の会議及び議事)
第53条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕
2 議事録については、第49条(第4項を除く。)の規定を準用する 。ただし、第49条第2項中「総会に出席した組合員」とあるのは「 理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
2 議事録については、第49条(第6項を除く。)の規定を準用する 。ただし、第49条第3項中「総会に出席した組合員」とあるのは「 理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
(議決事項)
第54条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
一 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
二 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する案
四 その他の総会提出議案
五 第17条に定める承認又は不承認
六 第58条第3項に定める承認又は不承認
七 第60条第3項に定める未納の管理費等及び使用料の請求に関する訴
(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合
(イ)電磁的方法が利用可能な場合
訟その他法的措置の追行
八 第67条に定める勧告又は指示等
九 総会から付託された事項
(専門委員会の設置)
第55条 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
2 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

↑わかってないね。

＞1.年間の理事会が行うべき業務の一覧表
元フロントが言っているのは、そんな総花的なものではなく、具体的な課題の一覧であろう。


＞2.議事録の作成、締切
議事録の作成、締切というのは大事。なおかつ、積極的に公開していかないと、開示請求があるまで書かなくていいという運用になりかねない。

＞3.理事長が専決決済できる金額
私はそんなものないと思いますね。修理なら保存行為だからいくらでもＯＫ。ポンプとか壊れたら何十万円だと思いますけど、理事会決議なんかいらないでしょう。

>元フロントが言っているのは、そんな総花的なものではなく、具体的な課題の一覧であろう。

あろう？は無知でも書ける。

＞議事録の作成、締切というのは大事。なおかつ、積極的に公開していかないと、開示請求があるまで書かなくていいという運用になりかねない。
当たり前。議事録が出来てはじめて実施するのが理解できていない。

↑意味がわかりませんねw

元フロントは極めて建設的なんだが
この人はボケてるのだろう。

＞私はそんなものないと思いますね。修理なら保存行為だからいくらでもＯＫ。ポンプとか壊れたら何十万円だと思いますけど、理事会決議なんかいらないでしょう

＞保存行為を理解している理事長は少ないと思います。かくいう私も、保存行為の範疇をあらゆるケースで正しく判断する自信はありません。

　理事長（タイプＡ）は、パソコン、洗濯機、テレビ、冷蔵庫、食器棚、黒板などの備品を勝手に購入
　　　　　　　　　　　　　勝手に工事。
　理事長（タイプＢ）は、理事会決議まで何も買わない。
　　　　　　　　　　　　　保存行為に当たらない、数万円程度の改良工事も理事会決議まで出来ない。


　他にも、「専有部改修は、理事会で承認する」など、運用に当たって非常に困る規約はたくさんあります。
　この規約があって、専有部改修を、理事会まで待ってもらうマンションは、ほとんどありません。
　ひどい所では、管理員が受付して、自動的に許可になっています。
　必要に応じて理事長一任の決議を事前に取っておかないと、いつの間にか規約違反をしています。

http://www.kitahama.or.jp/about/

個人の区分所有者です。組合と管理会社を、規約違反と法律違反で、
告訴を考えております。費用が個人負担なので苦慮しておりますが、
この。法律事務所に、新たに相談したいのですが。評判をお聞かせください。

今まで数人の弁護士に相談しましたが、個人の区分所有者の相談には消極的です。

ただ、相談内容を証拠を示したところ、１００％の弁護士が、
勝訴の確率は高いとの回答でした。

組合を告訴となると、バックには、ま違いなく管理会社１０９が控えております。

わたしは、慎重なタイプで決断力が鈍い方で、組合なり管理会社が告訴してくるのでは、

と思っておりましたが、敵もさるもの、表に出ませんが。組合員の多数派工作の噂は、

耳にします。時効も有りますので、そろそろ弁護士を決めたいと、おもっております。

評判をお聞かせください。推薦できる弁護士がありましたら、情報をお待ちします。

>個人の区分所有者です。組合と管理会社を、規約違反と法律違反で、告訴を考えております。

一番損な告訴ですね。
貴方は組合員ですので組合活動（役員就任・改善提案など）で活躍すべきです。
管理会社は管理委託契約書が原点でしょうから契約の実行の有無のチェック、契約内容の改善を役員に就任すれば改善可能です。

管理組合で。得する告訴はありますか。

不動産の取引における告訴は、ビジネス化していますが。

分譲マンションの管理の問題では、罰則規定も少なく。

せいぜい。過料くらいでしょう。裁判となると、

自己犠牲の度合いの方が大きいです。しかし、告訴します。

知っているのでしたら、弁護士を教えて下さい。

民事なら
告訴じゃなくて
提訴では？

工事差し止めとか、仮処分で実質決着なら裁判がいいですよ。疎明するだけだから。
管理組合の損害についての損害賠償請求なら、区分所有者は原告になれません。
株主代表訴訟の類推適用は否定された裁判例あり。

マンション管理士を目指して猛勉強中です。次の質問に答えてもらえませんか？

【質問1】
マンションの一括受電とは、共用部のみならず専有部も電力会社と一括契約をし、単価の低い高圧電力契約で電気代の値下げを実現するものと認識しています。
それには総会で特別決議が必要だという意見と、普通決議でできるという意見があります。一般には高圧電力設備の導入が必要なので、特別決議が必要だと思われるのですが、本当はどちらでしょうか。

【質問2】
電力会社に全員分の電気供給契約の解約届を出さないと、変圧器の譲渡に応じないとか手続きがとまるから、導入できないと言われています。
もしそうだとしたら、全く電力会社の都合であり、消費者保護法とか民法とかに抵触しないでしょうか。

あきらめるべきであろう。

>110さんへ

反対している人を個別に説得する方が早いと思いますよ。
反対理由は確認されましたか？

＞１１０
【質問１】
現状の電力会社からの受電スタイルによってキュービクルを置くだけ、
電気室内の設備の更新（譲渡・新設）、またキュービクルを置くために
駐車場を移設したり植栽を減らしたりと現状との隔たりが大きい程、
特別決議に近くなります。
【質問２】
各電力会社は、経済産業省に供給約款を届けて
電力事業の承認を受けています。供給約款には、
契約種別をはじめ電気料金等様々なものが記載されています。
その供給約款にこの質問内容に関する記載もあり、
建物全体の契約を変える場合は、その建物に住む全員から
「受給変更申込書を提出させる」との記載があります。
【質問１】と【質問２】は決議とその後のことですが、
全員から受給変更申込書を回収するのであれば、
４分の３以上の賛意を取れると考えられ、
特別決議で賛否を問うことが良いのではないかと考えます。

設備の変更というより
規約に電力会社の名前が書いてある場合があって
それを変更するために特別決議となる場合あり。
関西電力→中央電力

　ここにも、　マンション管理士試験上位合格者　の投稿削除がありました。　ほんとに上位合格者

高圧一括受電は普通決議です。

ですよね

良い相談があるのに排除しようとする悪意の投稿者がいますね。
マンション管理士諸君は考えて下さい。

【質問】マンションのオートロック化工事について

私はUR賃貸に会社の借り上げで5年以上住んでいます。
マンションの築年数は20年程度で、現在、外壁の大規模修繕工事をしているようです。

最近、オートロック化と宅配ボックスを新たに設置するという連絡がありましたが、自分の住んでいる部屋と、その隣接する3部屋のみ、マンションの構造上の問題でオートロック化対象外だそうです。
住んでいる部屋が一階な上、その数部屋以外がオートロック化されてしまっては、泥棒に尚狙われやすくなり、防犯対策どころかより危険になるのでオートロック化なんてして欲しくないと苦情を言いました。
家賃も管理費もちゃんと払っているのに平等のサービスではない事自体おかしいし、より危なくなるなんて納得できません。
とりあえず、防犯対策の代替措置を提示してくれるまではインターホン設置の為の工事業者を家に入れたくない、オートロック化の協力はしたくない、と言ってしまったのですが、URと何か交渉できる余地はないのでしょうか？
賃貸なので諦めるしかないのでしょうか？

東急コミュニティーと日本ハウズイングなら、どっちがマシですか？
価格は25%はハウズイングが安いしんですか。

１３０さん、賃貸ですから借地借家法に基づき作成された賃貸借契約書をご確認ください。話し合いがつかなければ賃貸借契約に従うしかありませんが、
貸主がURですので極端に借家人に不利な賃貸借契約は締結していないと思いますので、貴方の考えを説明して話し合って下さい。

131さん
日本ハウジングをお薦めします。
既にご決定でしょうが同様のお迷いを持っている方がいると思うので。
東急は談合5社の中でもまともなフロントマンが多い、企業利益追求がやや薄いと判断しています。
ハウジングもフロントマン次第ですが。

マンション管理って、奥が深いですね…