マンション管理何でも相談コーナー　その３

>>49
レベルが低い会社なのでしょうか

管理組合発足ずみの売れ残り部屋の見学に行くと、管理事務所で営業応対される例がほとんどです。

>>51同意

私のマンションでも理事が管理事務室の鍵を預かっています。

>>52の管理事務所は管理事務室の記載間違いです。

管理事務室は共有物件を無償貸与しているので、オーナーとしての管理組合と賃借人の雇用者管理員の双方が部屋鍵を持つのは当然だが、管理事務室の使用は管理員の許可がいるのは当然です。

修繕積立金が最初安い物件は後々高くなると聞きました。
将来中古で転売したい時に修繕積立金が高額に膨れ上がると売りにくくなります。
どうして均等積立にしないのでしょうか？

その古いマンションに亡くなるまで住みたい方が、極力快適に暮らすための費用ですよ。
マンションは新築から１０～１５年で住替えしないと後々面倒な事になるよ、戸建てじゃないからね。

質問させて下さい。
私は、某管理組合の理事＆自治会役員をしている者です。ただ質問は、自治会費についてですw
恥ずかしながら、ウチの自治会では、自治会費の集金を口座引き落としではなく、
個別訪問による集金が原則になっています。不在がちの場合は、階段委員宅の新聞受けか
郵便受けに投函する形となっています。口座引き落としとしない理由としては、高齢者の住民
が多いことと、口座引き落としの手数料だと聞いたことがあります。
ウチの集合住宅は、築年数は非常に古いのですが、マンモスではあるので、自治会自治体も、
複数に分かれているのですが、最近、その別の自治会に所属する知り合いから、自分のところ
は、口座引き落としにしてると聞き、ウチでも是非口座引き落としに変えてほしいと思うように
なりました。高齢者が多いことについては、ウチの場合、駅からは遠いですが銀行だけは便利な
場所にあるので(スーパーより近くにあります。)引きこもりがちの高齢者でも買い物ぐらいは
外出するでしょうから、そう考えると、高齢者が銀行に行きづらいということはないと思います。
あとは、引き落としのための手数料ですが、普通に考えて、個人で口座開設する場合は、手数料
かかりませんよね。これが自治会や管理組合などに変わると、手数料とられるものなのでしょうか。
そしてかかるとすれば、いくらぐらいなのでしょうか。

>58さんへ

口座引き落としは、お金かかりますよ。
依頼先によりますが、基本料＋（件数×単価）です。
管理費の口座振替は、管理会社により全額「事務管理業務費」に含まれている場合と、
基本料だけ事務管理業務費でとって、
個別の口座振替（引き落とし）料金は、個人負担のところがあります。

なお、同一銀行・同一支店内での店内振替であれば、無料のところもあると思いますが、
同一銀行・同一支店内に口座があり、且つ、預金者各個人が手続きをする必要があります。

管理費と一緒に引き落としは、賃貸入居者をどうするのかとか、自治会・町内会の加入は任意だとか
言い出す人がいるので、慎重にされた方がいいと思いますよ。

集金時の階段委員とのface to faceのコミュニケーション、高齢者の安否確認も兼ねて現行の戸別訪問集金を続けるように。

自治会・町内会の類は任意団体ですので強制団体の管理組合と混同するのは非常識です。
任意団体は加入したい人から集金すべきで管理組合の会計を流用するのは間違いです。

>>59
解説ありがとうございます。
自分が質問しているのは、管理費ではなく、自治会費だったのですが、いずれにしても手数料かかるのですね。
ちなみに、手数料は、その自治会費の金額によっても変わってくるのでしょうか。
ちなみに管理費の方は、すでに口座引き落としなっています。管理費の方は、間に業者が介在していて、
管理費は、管理組合、自治会費は、自治会がそれぞれ担当しているというか、予算も別々ですし、それらを
一緒に引き落とすというは現時点では難しいとは思っています。

>>60
建前はそうでしょう。ただ、自分なんかも平日は、朝早くから深夜まで働いていますし、一方で集金を取りまとめる
棟代表は、土日忙しいようで、完全にすれ違いなんです。そういうこともあって口座引き落としだったらいいなって
のもあるんですが。

ご参考までに、私のマンションでは、自治会費は年２回口座自動振替です。
収納代行は管理会社です。会計報告を見ましたら、振替手数料の項目は有りません。
預金口座はを見ましたら、管理会社名で合計して引き落とされております。
内訳はありませんので、金融機関と管理会社との間の契約は不明です。
以前は収納代行会社（管理会社）から組合口座に自治会費として振り込まれて、
織りましたが、これはまずいので、組合の口座を抜きにして、管理会社が、
自治会費は、自治会名義の口座に直接振り込んでもらっております。

これなら、問題はないはずです。理事長を通して、管理会社にお願いしてはどうでしょうか。

>>63
丁寧な解説ありがとうございます。
そうですよね。振替手数料がかかるというのがどうも腑に落ちなくて。
それと、不勉強であれなのですが、>>以前は収納代行会社（管理会社）
から組合口座に自治会費として振り込まれて、織りましたが、
これはまずいので、組合の口座を抜きにして、管理会社が、
自治会費は、自治会名義の口座に直接振り込んでもらっております。
これは何がまずいのでしょうか。教えて頂ければ助かります。

>>64
それだと、管理会社が勝手にお金を盗んでもわからないってのと同じでしょ？
会計上も報告されずに、他人の口座に入ってるのと同じ
危険では？

管理会社が使ってる収納代行業者がたまたまできることと、振込の手数料はたぶんかかってる
そもそも代行会社があるかどうかわかりませんけど、管理会社の口座に入れてるなら、さらに危険ですね

自治会費は普通は集金ですよ。
わたしは払ってないけど。

管理会社の口座を経由するのは
証拠が残るからむしろ安全です。
集金のほうが横領の危険性は大きい。
しかしそもそも自治会費は
不明朗なものであり、明朗な口座振替を
使うほうがおかしい。

６３さん、まずい事は有りません。
ただ一つ、管理会社と、収納会社が別々の時は、解りませんが、
多分収納会社と、管理会社の、内々の問題で、今まで通り、
振込、振替手数料等はかからないと思います。

収支報告書及び区分所有者の預金口座をチェックして下さい。

あるいは、委託契約上の契約金に含まれているか。管理会社のサービスか、？です。

自治会費は管理費等と比較しても、大した金額ではないので、

管理会社は、管理費等の引き落としと同時にすれば、金融機関には解りません、

口座の、差し引き金額の内訳に、自治会費の記載がない事もうなずけます。

組合と協力して管理の手助けをして下さい。お互いさまです。

口座振替依頼書に自治会費なんて書いてないはず。
そこが問題

銀行は預金者の口座振替依頼書に基づいて振替している。

管理組合と自治会・町内会について勉強しましょう。

http://www.mankan.or.jp/06_consult/03_kanrihi/03_kanrihi_04.html

自治会は管理組合の圧力団体となる場合があり、マンション内での活動は好ましくありません。

だから、汚い言葉を使うと、管理会社は、自治会に、
会費の徴収をしてやり、恩を売るのです。
いろんな方法で、契約の解除を防止するのです。。
管理組合が主体性を確立するには、管理の総合的知識を勉強しましょう。
これは、あくまで、現在の管理会社より、優秀な管理会社への変更を、
素早くできるシステムを構築しておくことです。

そのためには、知識と。判断力と、人間性が求められます。

>だから、汚い言葉を使うと、管理会社は、自治会に、会費の徴収をしてやり、恩を売るのです。

恩を感じている人はいません。

>自治会は管理組合の圧力団体となる場合があり、マンション内での活動は好ましくありません。

自治会は参加したい者が結成する任意団体ですし、管理組合は区分所有者が強制的に結成する共有財産の管理団体です。
この両者は何ら関係のない団体ですので圧力など発生することはありません。
ただ目に余るのは自治会には資産がないので管理組合に寄生虫の様に寄生して区分所有者の共有財産を流用することがあることです。従って、管理組合は自治会の会計に悪用されることのない様に全く別の組織として対処する事が必要です。

マンション関連の自治会・町内会がマンション管理組合の資産を流用するのを防ぐのは管理会社に任せている限り出来ません。
飽くまでも管理組合が主体的に自治会・町内会を別の団体として関係を切り離すことが出来ない限り管理組合の資産の流用は出来ません。

７５は、なに言ってるかわからない
まじ、あほ。
町内会、自治会は区分所有者以外の
家族まで対象となるため、
気に入らない理事の家族まで
追い詰めていくことが可能。
ま、わたしは関係ないが、
普通は町内会、自治会が排斥運動、いわゆる村八分すると
配偶者、子供は住めないであろう

田舎出身者の気持ちは良くわかります。ただ管理組合の資産を流用するのは甘えで行き過ぎです。自治会・町内会は管理組合とは関係なく、自分の事は自分でやりましょう。

このスレに書かれた内容について、何処に通報すれば解決に至るのでしょう？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570107/res/1-2000/

管理組合の総会決議により変更・解決はいつでも可能です。

マンション管理に関する素人の集まりである総会では、何ひとつ解決することは不可能です。

＞マンション管理に関する素人の集まりである総会では、何ひとつ解決することは不可能です。
　マンション管理で大事な案件は、ほとんどが常識で判断できます。
　理事会がしっかりしていれば、総会に正しい議案が上程され、委任状で可決されます。
　
　こんなことを言う人は、何も出来ない人です。

当方の物件ですが、駐輪場の管理がずさんで規約通りの運用がなされておりません。規約とは異なる形で利用区画が決まった場合、それは無効だとするような判例とかありますでしょうか？

規約とは異なる形で利用区画が決まったのであれば、明らかな規約違反です。
無効にする判例など必要ありません。

自転車を元に戻すとか、排除するとか、無効だからなんとかしろと言っても、応じない場合は、強制執行するのに判決文がいるんですよ。
離婚でも親権ないのに子供返さなかったら、執行官と、必要なら警官もくるんですよ。
判例とか言ってるのは、20年くらいほっといて無効主張しても無理かも？とかそういうことを聞きたいのであろう。

８４の元フロントの言うことは
どっちの意味？

総会議案の金額が適正か？工事の必要はあるのか？素人にはさっぱりわからないだろう。
しかし過剰工事ならまだましである、
せいぜい、月1000円か2000円余分に払うだけだから。
不作為でのスラム化のほうが問題は深刻である。

そんなことよりレベルが低いのか、逆に高いご指摘では？

人のいる立場によって、受け止め方が違う言葉であったかと、ただ何にも考えていない理事会は食い物にされても文句言えないでしょうね。

＞８４の元フロントの言うことは どっちの意味？

　おっしゃる通り、不作為でのスラム化のほうが問題は深刻である。 です。
　理事会が「管理会社に騙されない」との意識が強すぎ、何もしないのは大変な問題です。

　常に理事の人材がそろっているというのも、非現実的です。

　私は、関与している管理組合に「理事会運営細則」設置を提言しています。

　その内容は
　1.　理事の選任（非承認）の方法
　2.　理事会運営に関するマニュアル
　3.　工事発注に関する規定
　4.　管理会社に要求する事案の内容
　などです。

　この細則に従って理事会を運営すれば、スムーズに行き、工事発注に関する競争原理も働きます。
　全くの新人が理事長になっても、間違いのない「理事会運営」が出来るよう作っています。
　管理会社には「細則通りにやれ」というだけです。

　管理会社の言う通りにしたい理事長には「総会で細則違反を追及される可能性があります。」というだけでＯＫです。

そりゃそうですが、毎年、理事長が変わる場合、
追及しても、やめる人ですからね。。。

>私は、関与している管理組合に「理事会運営細則」設置を提言しています。
1.　理事の選任（非承認）の方法
2.　理事会運営に関するマニュアル
3.　工事発注に関する規定
4.　管理会社に要求する事案の内容

こんなフロント御免蒙ります。
管理規約で十分、余程雑な規約かな？
4なんか営業までしてる。本来、管理委託契約書に従うべきだ。
だから居場所がなくなり元となってしまったわけだね。

↑自分以外の区分所有者を信用してはならない。ま、きめたところで守りはしないが決めておくと文句がいいやすいだけ。

理事選人の細則がないと立候補を完全無視してもお咎めなし。

理事会運営の細則がないと、理事会をまったくやらないとか、委任状使ってひとりで理事会やるとか、無知による混乱が起きやすい。

工事発生の細則がないと相見積もりはとらないね。管理会社の見積もりで決まり。

管理会社に要求する事案とは、なんでしょうね？私がきいたことあるのは１０年間は値上げしないという覚え書きかな。

>理事選人の細則がないと立候補を完全無視してもお咎めなし。

掲示板に立候補宣言したら？

＞理事会運営の細則がないと、理事会をまったくやらないとか、委任状使ってひとりで理事会やるとか、無知による混乱が起きやすい。

理事会は規約による。委任状制度はありません。

＞工事発生の細則がないと相見積もりはとらないね。管理会社の見積もりで決まり。

規約で十分、管理費予算外の工事は総会決議によるのは当然。

↑予算の大枠だけとって業者選定、契約は理事会一任の総会決議やるのは管理会社の常套手段ですよ。

理事会に委任状がないのはわかるひとにはわかるんだか、輪番理事会には理解できないだろう。定足数をきっちり守るところは管理会社の指導がいいところ。わかんないだろうけどね。

９４は管理会社の指導がよくて
そこそこまともな運営が行われているマンションの住人であろう。
自分たちの意識が高いからではないんだか、そう思い込んでいる。

元フロントとは見識、視野が異なる。神と原住民くらいの差がある。

二回にも分けて陳腐なコメントは頂けないね。

＞こんなフロント御免蒙ります。
　フロントの時はしません。
　会社から叱られますから。

＞管理委託契約書に従うべきだ。
　委託契約書に書いてない、細かいことを文書で要求します。
　
　ま、理事会がしっかりしていれば、必要ありませんが、そうでない理事会が多いのです。

＞管理会社に要求する事案とは、なんでしょうね？
　もっと、細かいことです。
　例えば、
　1.年間の理事会が行うべき業務の一覧表
　2.議事録の作成、締切
　3.理事長が専決決済できる金額
　とか、もろもろ（理事が全員新人でも、するべきことがわかるように）

ここは僕がたてたスレだけど、まだ続いているんだね。
成りすまし君が1,000スレになったのは片っ端から新スレ
を立ち上げていたから、ここはやめたんだけどね。

元フロントはさすがである。

第5節 理事会
(理事会)
第51条 理事会は、理事をもって構成する。
2 理事会の議長は、理事長が務める。
(招集)
第52条 理事会は、理事長が招集する。
2 理事が○分の1以上の理事の同意を得て理事会の招集を請求した場合には、理事長は速やかに理事会を招集しなければならない。
3 理事会の招集手続については、第43条(建替え決議を会議の目的とす る場合の第1項及び第4項から第7項までを除く。)の規定を準用する。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。
(理事会の会議及び議事)
第53条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕
2 議事録については、第49条(第4項を除く。)の規定を準用する 。ただし、第49条第2項中「総会に出席した組合員」とあるのは「 理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
2 議事録については、第49条(第6項を除く。)の規定を準用する 。ただし、第49条第3項中「総会に出席した組合員」とあるのは「 理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
(議決事項)
第54条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
一 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
二 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する案
四 その他の総会提出議案
五 第17条に定める承認又は不承認
六 第58条第3項に定める承認又は不承認
七 第60条第3項に定める未納の管理費等及び使用料の請求に関する訴
(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合
(イ)電磁的方法が利用可能な場合
訟その他法的措置の追行
八 第67条に定める勧告又は指示等
九 総会から付託された事項
(専門委員会の設置)
第55条 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
2 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

↑わかってないね。

＞1.年間の理事会が行うべき業務の一覧表
元フロントが言っているのは、そんな総花的なものではなく、具体的な課題の一覧であろう。


＞2.議事録の作成、締切
議事録の作成、締切というのは大事。なおかつ、積極的に公開していかないと、開示請求があるまで書かなくていいという運用になりかねない。

＞3.理事長が専決決済できる金額
私はそんなものないと思いますね。修理なら保存行為だからいくらでもＯＫ。ポンプとか壊れたら何十万円だと思いますけど、理事会決議なんかいらないでしょう。

>元フロントが言っているのは、そんな総花的なものではなく、具体的な課題の一覧であろう。

あろう？は無知でも書ける。

＞議事録の作成、締切というのは大事。なおかつ、積極的に公開していかないと、開示請求があるまで書かなくていいという運用になりかねない。
当たり前。議事録が出来てはじめて実施するのが理解できていない。

↑意味がわかりませんねw

元フロントは極めて建設的なんだが
この人はボケてるのだろう。

＞私はそんなものないと思いますね。修理なら保存行為だからいくらでもＯＫ。ポンプとか壊れたら何十万円だと思いますけど、理事会決議なんかいらないでしょう

＞保存行為を理解している理事長は少ないと思います。かくいう私も、保存行為の範疇をあらゆるケースで正しく判断する自信はありません。

　理事長（タイプＡ）は、パソコン、洗濯機、テレビ、冷蔵庫、食器棚、黒板などの備品を勝手に購入
　　　　　　　　　　　　　勝手に工事。
　理事長（タイプＢ）は、理事会決議まで何も買わない。
　　　　　　　　　　　　　保存行為に当たらない、数万円程度の改良工事も理事会決議まで出来ない。


　他にも、「専有部改修は、理事会で承認する」など、運用に当たって非常に困る規約はたくさんあります。
　この規約があって、専有部改修を、理事会まで待ってもらうマンションは、ほとんどありません。
　ひどい所では、管理員が受付して、自動的に許可になっています。
　必要に応じて理事長一任の決議を事前に取っておかないと、いつの間にか規約違反をしています。

http://www.kitahama.or.jp/about/

個人の区分所有者です。組合と管理会社を、規約違反と法律違反で、
告訴を考えております。費用が個人負担なので苦慮しておりますが、
この。法律事務所に、新たに相談したいのですが。評判をお聞かせください。

今まで数人の弁護士に相談しましたが、個人の区分所有者の相談には消極的です。

ただ、相談内容を証拠を示したところ、１００％の弁護士が、
勝訴の確率は高いとの回答でした。

組合を告訴となると、バックには、ま違いなく管理会社１０９が控えております。

わたしは、慎重なタイプで決断力が鈍い方で、組合なり管理会社が告訴してくるのでは、

と思っておりましたが、敵もさるもの、表に出ませんが。組合員の多数派工作の噂は、

耳にします。時効も有りますので、そろそろ弁護士を決めたいと、おもっております。

評判をお聞かせください。推薦できる弁護士がありましたら、情報をお待ちします。

>個人の区分所有者です。組合と管理会社を、規約違反と法律違反で、告訴を考えております。

一番損な告訴ですね。
貴方は組合員ですので組合活動（役員就任・改善提案など）で活躍すべきです。
管理会社は管理委託契約書が原点でしょうから契約の実行の有無のチェック、契約内容の改善を役員に就任すれば改善可能です。

管理組合で。得する告訴はありますか。

不動産の取引における告訴は、ビジネス化していますが。

分譲マンションの管理の問題では、罰則規定も少なく。

せいぜい。過料くらいでしょう。裁判となると、

自己犠牲の度合いの方が大きいです。しかし、告訴します。

知っているのでしたら、弁護士を教えて下さい。

民事なら
告訴じゃなくて
提訴では？

工事差し止めとか、仮処分で実質決着なら裁判がいいですよ。疎明するだけだから。
管理組合の損害についての損害賠償請求なら、区分所有者は原告になれません。
株主代表訴訟の類推適用は否定された裁判例あり。

マンション管理士を目指して猛勉強中です。次の質問に答えてもらえませんか？

【質問1】
マンションの一括受電とは、共用部のみならず専有部も電力会社と一括契約をし、単価の低い高圧電力契約で電気代の値下げを実現するものと認識しています。
それには総会で特別決議が必要だという意見と、普通決議でできるという意見があります。一般には高圧電力設備の導入が必要なので、特別決議が必要だと思われるのですが、本当はどちらでしょうか。

【質問2】
電力会社に全員分の電気供給契約の解約届を出さないと、変圧器の譲渡に応じないとか手続きがとまるから、導入できないと言われています。
もしそうだとしたら、全く電力会社の都合であり、消費者保護法とか民法とかに抵触しないでしょうか。

あきらめるべきであろう。

>110さんへ

反対している人を個別に説得する方が早いと思いますよ。
反対理由は確認されましたか？

＞１１０
【質問１】
現状の電力会社からの受電スタイルによってキュービクルを置くだけ、
電気室内の設備の更新（譲渡・新設）、またキュービクルを置くために
駐車場を移設したり植栽を減らしたりと現状との隔たりが大きい程、
特別決議に近くなります。
【質問２】
各電力会社は、経済産業省に供給約款を届けて
電力事業の承認を受けています。供給約款には、
契約種別をはじめ電気料金等様々なものが記載されています。
その供給約款にこの質問内容に関する記載もあり、
建物全体の契約を変える場合は、その建物に住む全員から
「受給変更申込書を提出させる」との記載があります。
【質問１】と【質問２】は決議とその後のことですが、
全員から受給変更申込書を回収するのであれば、
４分の３以上の賛意を取れると考えられ、
特別決議で賛否を問うことが良いのではないかと考えます。

設備の変更というより
規約に電力会社の名前が書いてある場合があって
それを変更するために特別決議となる場合あり。
関西電力→中央電力

　ここにも、　マンション管理士試験上位合格者　の投稿削除がありました。　ほんとに上位合格者

高圧一括受電は普通決議です。

ですよね

良い相談があるのに排除しようとする悪意の投稿者がいますね。
マンション管理士諸君は考えて下さい。

【質問】マンションのオートロック化工事について

私はUR賃貸に会社の借り上げで5年以上住んでいます。
マンションの築年数は20年程度で、現在、外壁の大規模修繕工事をしているようです。

最近、オートロック化と宅配ボックスを新たに設置するという連絡がありましたが、自分の住んでいる部屋と、その隣接する3部屋のみ、マンションの構造上の問題でオートロック化対象外だそうです。
住んでいる部屋が一階な上、その数部屋以外がオートロック化されてしまっては、泥棒に尚狙われやすくなり、防犯対策どころかより危険になるのでオートロック化なんてして欲しくないと苦情を言いました。
家賃も管理費もちゃんと払っているのに平等のサービスではない事自体おかしいし、より危なくなるなんて納得できません。
とりあえず、防犯対策の代替措置を提示してくれるまではインターホン設置の為の工事業者を家に入れたくない、オートロック化の協力はしたくない、と言ってしまったのですが、URと何か交渉できる余地はないのでしょうか？
賃貸なので諦めるしかないのでしょうか？

東急コミュニティーと日本ハウズイングなら、どっちがマシですか？
価格は25%はハウズイングが安いしんですか。

１３０さん、賃貸ですから借地借家法に基づき作成された賃貸借契約書をご確認ください。話し合いがつかなければ賃貸借契約に従うしかありませんが、
貸主がURですので極端に借家人に不利な賃貸借契約は締結していないと思いますので、貴方の考えを説明して話し合って下さい。

131さん
日本ハウジングをお薦めします。
既にご決定でしょうが同様のお迷いを持っている方がいると思うので。
東急は談合5社の中でもまともなフロントマンが多い、企業利益追求がやや薄いと判断しています。
ハウジングもフロントマン次第ですが。

マンション管理って、奥が深いですね…